شهد القطاع العقاري، خلال الفترة الماضية، عددًا من التغيرات التي أثّرت فى السوق بشكل كبير، منها انخفاض سعر الفائدة، والشروع فى صدور قانون التطوير العقارى، والعمل على الانتهاء من قانون التصالح فى المبانى المخالفة، والاتجاه لتنمية مدن الصعيد.
فى هذا السياق حاورت «المال» المهندس فتح الله فوزي، رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التشييد بالجمعية، الذى قال إن وجود المطور العام ضرورة مُلحّة للتغلب على ارتفاع أسعار الأراضى التى تطرحها هيئة المجتمعات العمرانية، وتقليل عبء التكلفة على المطور العقارى.
وأكد أن المطور العام سيسهم بشكل كبير فى توفير المزيد من الأراضى لمختلف شرائح المطورين، نظرًا لوجود أكثر من جهة تقومعلى توفير الأراضى للمستثمرين.
وأشار إلى أن النماذج التى تم تطبيقها وفقًا لنظام المطور العام أثبتت نجاحها بالفعل، كما أن التعاون الكامل بين الدولة والمطورين أسهم فى الإسراع بمعدلات التنمية.
الأرض أصبحت تمثل 50% من تكلفة المشروع
وأضاف أن الأسعار التى تطرح بها هيئة المجتمعات العمرانية الأراضى، مرتفعة وتؤثر بشكل كبير على تكلفة تنفيذ المشروعات، ولا سيما أن تكلفة الأرض تمثل حوالى 50% من تكلفة المشروع، مما ينعكس بشكل كبير على القيمة النهائية للمنتج العقارى.
ولفت إلى أن باقى نسبة التكلفة تتوزععلى الأعمال الإنشائية بالمشروع والتسويق والمصروفات الإدارية، بالإضافة لفوائد القرض والضرائب، مشيرًا إلى أن تلك العوامل تمثل ضغطًا كبيرًا على شركات التطوير العقارى.
وتابع فوزى أن القطاع العقارى شهد، خلالالربع الأول من 2019،حالة من التباطؤ بمبيعات الشركات، إلا أن المطورين العقاريينلم يتجهوا لرفع أسعار الوحدات العقارية نظرًا لثبات حجم الطلب على المشروعات.
وتوقّع عدم ارتفاع الأسعار إلا حال حدوث زياداتجديدة بأسعار المواد البترولية فى يونيو المقبل، موضحًا أنه حال حدوث ارتفاع جديد بأسعار المحروقاتسينعكس بدوره على تكلفة المشروعات ومواد البناء، ومن ثم سترتفع أسعار المشروعات.
وأضاف أن جمعية رجال الأعمالتنتظر اللائحة التنفيذية لقانون التصالح فى مخالفات البناء خلال 3 شهور، موضحًا أن هذا القانون كان ضروريًّا لتصحيح العديد من السلبيات والثغرات التى تضمنتها القوانين المنظِّمة لأعمال البناء، خاصة فيما يتعلق بالمخالفات البنائية التى انتشرت فى جميع أنحاء الجمهورية.
ونصَّ القانون على أنه يجوز التصالح فى الأعمال التى ارتُكبت بالمخالفة لأحكام القوانين المنظِّمة للبناء وفى حالات تغيير الاستخدام بالمناطق التى لا يوجد لها مخططات تفصيلية معتمَدة والتى ثبت القيام بها قبل العمل بأحكام هذا القانون.
كما تنتظر الجمعيةصدور المسوَّدة الأولى لقانونصناعة التطوير العقارى؛ لإبداء الرأى فيها، نظرًا لأهميته فى تنظيم العلاقة بين جميع الأطراف المعنية بنشاط التطوير العقارى، وتحقيق مصالح جميع الأطراف؛ المطور والمشترى والمنظم.
ونوَّه بأن القانونيضمن استمرار واستقرار القطاع العقارى المصرى، والذى يُعد أحد أهم القاطرات الاقتصادية بمصر.
وذكر أن الهدف من مشروع قانون تنظيم نشاط التطوير العقارى حماية المطورين العقاريين، والمتعاملين معهم، والحفاظ على الاستثمارات التى يتم ضخها فيه وإدارة منظومة الاستثمار العقارى بصورة أكثر حرفية.
وأضاف أن نظام المشاركة مع القطاع الحكومى من الأساليب التى تخفف عبء التكلفة على المطور العقارى، مؤكدًا أن للقطاع الخاص له دور مهم فى توفير احتياجاتالسوق من الوحدات السكنية.
وأشار إلى ضرورة عودة الدولة لدورها الطبيعى كمنظم للسوق العقارية وتكريس جهودها لإنشاء المشروعات السكنية لمحدودى ومتوسطى الدخل، وإتاحة الفرصة للقطاع الخاص لتنفيذ المشروعات التى تناسب الفئات الأعلى دخلًا.
وأوضح أن المشروعات التى تقوم وزارة الإسكان على تنفيذها بقطاع الوحدات الفاخرة وفوق المتوسطة،سحبت البساط من مشروعات القطاع الخاص، وبات العميل الآن يفضل مشروعات القطاع الحكومى باعتبارها أكثر أمانًا وضمانًا لمدّخراته، علاوة على سرعة تنفيذها.
وبيَّن أن الشريحة التى يتنافس عليها كل من مشروعاتالقطاع الخاص، والقطاع الحكومى، يمثلون 10% من العملاء الذين لديهم قدرة شرائية تمكِّنهم من الحصول على وحدات سكنية.
وتابع أن تأثيرالتمويل العقارى ضعيف جدًّا؛ نظرًا لارتفاع سعر الفائدة، مما أدَّىلعزوف العملاء عن تلك القروض، بينما حققتمبادرة البنك المركزى للتمويل العقارىنجاحًا كبيرًا؛لانخفاض نسبة الفائدة على القرض وسهولة الحصول عليه.
بلغ إجمالى عدد المستفيدين من مبادرة البنك المركزيللتمويل العقارى 230 ألف عميل، ضمن الـ20 مليار جنيه التى خُصِّصت للمبادرة حتى يناير الماضى.
وتابع أن إعلان البنك المركزى خفض أسعار الفائدة سينعكس بشكل إيجابى علىقوة الاقتصاد المصرى الذى عانى خلال الفترة الماضية العديد من التحديات، موضحًا أن الخفض يصبُّ فى المقام الأول فى صالح مناخ الاستثمار.
وأكد أن خفض سعر الفائدة سيؤدى إلى تقلص تكلفة الاقتراض للشركات العاملة بمجال التشييد والبناء، خاصة للشركات التى تعتمد على الجهاز المصرفى فى تمويل مشروعاتها وتوسعاتها المستقبلية.
وفيما يتعلق بتنمية مدن الصعيد أوضح أن عددًا من المطورين اتجهوا للاستثمار بمدن ومحافظات الصعيد خلال الفترة الحالية لتدشين مجموعة من المشروعات، بالتزامن مع توجه الدولةلتكريس جهودها لتنمية محافظات الصعيد عبر تنفيذ عدد من المشروعات القومية، ومنحها العديد من المميزات الاستثمارية.
وأضاف أنه لا بد أن تسرع الدولة فى اتخاذ خطوات جادة عن طريق تقديم التسهيلات اللازمة للمطور، بداية من سرعة تخصيص الأراضى وتوفيرها بأسعار مناسبة.
وأكد ضرورة توفير خطةلطروحات هيئة المجتمعات العمرانية للأراضيبمعلومات كافية ومعلَنة تمكِّن المطور من دراسة المناطق المطروحة وتقييمها واختيار الأنسب منها.
المعارض الخارجية أول خطوة للتصدير.. ونتائج متوقعة بعد 4 أعوام
وفيما يتعلق بملف تصدير العقار أوضح أن مشاركة مصر بمعرض ميبم العقارى، والذى يعدأكبر معرض عقارى فى العالم، تعتبر أول خطوة صحيحة بملف تصدير العقار.
وصرَّح بأن المعارض الخارجية بمثابة فرصة جيدةلتسويق المشروعات المصرية وزيادة فرص الاستثمار الأجنبى.
وشدّد على أهمية المشاركة فيالمعارض الخارجية باعتبارهافرصة كبيرة للترويج للعقارات المصرية بالخارج، خاصة فى ظل مشاركة كبار المستثمرين العقاريين على مستوى العالم.
وذكر أنه من المتوقع ظهور نتائج ملف تصدير العقار خلال 4 سنوات، مؤكدًا ضرورة الاستمرار فى المشاركة بالمعارض الخارجية ومراعاة متطلبات العميل الأجنبى فى المنتجات العقارية، وتنفيذ الوحدات الفندقية التى تتمتع بخدمات كاملة.
ونوَّه بضرورة تلبية احتياجات العميل الأجنبى، بداية من توفير وحدات سكنية كاملة التشطيب، قابلة للتسجيل تحت إدارة فندقية ليتمتع بكل الخدمات الفندقية.
وأضاف أن سياسة الدولة اختلفت تمامًا عن الـ5 سنوات الماضية فيما يتعلق بقيود الارتفاعات وعمل مشروعات مميزة كأبراج العلمين الجديدة، لينعكس على أسعار الأراضى المحيطة بالمشروع؛ لتوفير التمويلات اللازمة من بيع تلك الأراضى بأسعار مرتفعة.
وشدد على ضرورة وضوح خطط الدولة منذ البداية فيما يتعلق بقيود الارتفاعات، خاصة فى المدن القائمة بالفعل، كما حدث فى أبراج الشيخ زايد عندما تم الإعلان عن تدشين أبراج بالمدينة يصل ارتفاعها لـ20 دورًا، مما أثار غضب بعض السكان.