تشهد شركة مدينة مصر للإسكان والتعمير، حراكًا توسعياً واسعاً على المستويين المحلى والإقليمى، حيث وضعت خطة متكاملة تستند إلى إطلاق استثمارات جديدة فى مجال الفنادق، والتوسع فى إنشاء صناديق استثمارية عقارية، إلى جانب تأسيس ذراع خارجية فى دبى والسعودية لفتح آفاق شراكات إستراتيجية إقليمية.
وتتحرك الشركة بخطى متسارعة لتوقيع عقود فندقية تدخل حيز التنفيذ عام 2026، بالتوازى مع مفاوضات متقدمة مع شركات سعودية كبرى، بينها «وهيج»، إضافة إلى طرح مشروعات متوسطة بالشراكة مع وزارة الإسكان.
وقال المهندس عبد الله سلام، الرئيس التنفيذى للشركة – فى حواره مع جريدة «المال» – إن «مدينة مصر» حصلت على تراخيص لفندقين أحدهما فى مشروع «سراى» والآخر فى «تاج سيتى»، وهو ما يعكس توجهًا واضحًا نحو التوسع فى الأنشطة الفندقية والسياحية بجانب النشاط السكنى والتجارى.
وأكد أن هذه الخطوة تأتى فى إطار إستراتيجية لتنويع مصادر الدخل وتعزيز العوائد طويلة الأجل، خاصة مع وجود توجه متزايد نحو الاستثمار فى الشقق الفندقية والفنادق داخل المجتمعات العمرانية المتكاملة.
وكشف أنه بصدد توقيع اتفاقية جديدة قريبًا مع واحدة من العلامات البارزة فى هذا القطاع، إلا أن تفاصيلها الكاملة ستظهر للنور بحلول عام 2026، لتكون إضافة قوية إلى محفظة الشركة وتفتح آفاقًا جديدة لمستويات أعلى من الإيرادات.
المبيعات العقارية
وفى سياق منفصل، أوضح «سلام» أن 2025 يمثل سنة العودة للعقلانية فى السوق العقارية، بعد عامى 2023 و2024 اللذين شهدا ارتفاعات كبيرة فى حجم المبيعات والأسعار نتيجة اتجاه شريحة واسعة من العملاء إلى التحوط عبر شراء العقارات باعتبارها ملاذًا آمنًا لحفظ القيمة فى ظل الارتفاع الكبير فى سعر الدولار.
وأكد أن العامين الماضيين شهدا تحقيق مبيعات تاريخية غير مسبوقة فى السوق، تزامن معها زيادات سعرية تراوحت بين 60 و%100 تقريبًا خلال عام واحد.
وأضاف «سلام» أن هذا التغير فى طبيعة السوق ينعكس على أداء الشركات خلال العام الجارى، إذ من المتوقع أن تكون المبيعات أقل نسبيًا مقارنة مع السنوات الماضية، لكنه وصف هذا التباطؤ بأنه صحى ويعكس عودة التوازن والاستقرار التدريجى للقطاع، بما يتيح فرصًا أكثر استدامة للنمو على الأجلين المتوسط والطويل.
وتابع أن الأداء بات منطقيًا والطلب حقيقى على العقارات، وأن المحرك الأساسى للقطاع العقارى يتمثل فى العرض التى قامت به شركة «بالم هيلز» فى مطلع عام 2025، وتضمن حملات وعروض موسمية جاذبة، تركزت على تسهيلات السداد التى تناسب مختلف العملاء.
وبدأت العروض بمقدم منخفض للغاية يتراوح بين 1.5 إلى %5 فقط من قيمة الوحدة، وهو ما جعلها من أكثر الخطط سخاءً فى السوق العقارية آنذاك، وتضمّنت هذه العروض أنظمة تقسيط متنوعة تمتد بين 10 إلى 12 سنة، مع أقساط شهرية تراوحت بين 7 إلى 10 آلاف جنيه، حسب المشروع ومساحة الوحدة.
تبعات التضخم
وأوضح أن الشركات العقارية، ومنها شركته، قامت برفع أسعارها خلال العام الجارى، لكن تلك الزيادات جاءت فى إطار المعدل البيعى الطبيعى نتيجة للتضخم وارتفاع أسعار مواد البناء، مشيرا إلى أن السوق ما زالت تعانى من فجوة بين ما يستطيع العملاء دفعه وما تطلبه الشركات لتغطية تكاليفها.
وفى سياق تأثير التضخم، قال «سلام» إن شركة مدينة مصر رفعت أجور العاملين لديها بنحو 20% سنويًا خلال العامين الماضيين، مؤكدًا فى الوقت نفسه تفاؤله بأداء الاقتصاد المصرى، خاصة فيما يتعلق بقطاع العقارات خلال الفترة المقبلة.
وأضاف أن الربع الأول من العام الحالى شهد هدوءًا نسبيًا فى حركة المبيعات، قبل أن تنشط بشكل ملحوظ خلال الربع الثانى، مما مكّن الشركة من تحقيق مبيعات فى النصف الأول من العام الجارى تفوقت على ما تم تحقيقه خلال العام الماضى بالكامل.
توسعات فى شرق القاهرة
وأشار»سلام» إلى أن الشركة تستعد لإطلاق مشروعين جديدن بالشراكة مع كل من شركة «ميدار» للتطوير العقارى وشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير، لافتا إلى أن هذه الخطوة تأتى فى إطار إستراتيجية «مدينة مصر» للتوسع وتعزيز محفظة مشروعاتها خلال الفترة المقبلة.
وأوضح أن مشروعى «تلألأ» و«باتر فلاى» سجلا أداءً جيدًا فى السوق العقارية مؤخرًا، ونجحا فى تحقيق مبيعات قوية تعكس الطلب الحقيقى على منتجات الشركة.
وأشار إلى أن النتائج جاءت متوافقة مع خطط الشركة التى تستهدف تعزيز حضورها فى شرق وغرب القاهرة عبر مشروعات متنوعة تلبى احتياجات شرائح مختلفة من العملاء.
ويُعد مشروع « تلألأ» بهليوبوليس الجديدة أحد أبرز مشروعات مدينة مصر خلال الفترة الأخيرة، حيث يأتى على مساحة 491.41 فدان (تعادل نحو 2.06 مليون متر) بإجمالى استثمارات تقدر بـ90 مليار جنيه، مع استهداف مبيعات تتجاوز 202 مليار.
والمشروع تم تقسيمه إلى مرحلتين؛ الأولى على مساحة 246.31 فدان، والثانية على 245.12 فدان، وتضم المرحلة الأولى نحو 4174 وحدة متنوعة سيتم تسليمها خلال 4.5 سنة، تشمل الفيلات المستقلة بمساحات بين 180 و287 مترا، و»التاون هاوس» بمساحة 175 مترا مربعا.
ويضم المشروع مزيجًا متكاملًا من المرافق والخدمات التى تدعم نمط الحياة المتكامل، مثل المراكز الإدارية والتجارية، ونادٍ اجتماعى ورياضي (Clubhouse)، إضافة إلى جامعة، بما يعكس توجه «مدينة مصر» نحو تطوير مجتمعات عمرانية متكاملة ومستدامة.
ويمتد مشروع «بتر فلاى» على مساحة تقارب 238 فدانًا، مع تركيز البناء على جزء صغير مقارنة مع المساحات المخصصة للمسطحات الخضراء والبحيرات الصناعية، فى تصميم مستوحى من شكل «جناح الفراشة» الذى يخلق بيئة مريحة وعصرية.
ويضم المشروع تنوعًا فى أنماط الوحدات، تشمل الفلل المستقلة، والتاون هاوس، ووحدات S-Villa، إلى جانب مرافق متكاملة مثل المولات التجارية، المناطق الترفيهية والرياضية، النادى الاجتماعى، وصالات اللياقة البدنية.
وأوضح «سلام» أن أداء «تلالا» و»باتر فلاى» يعكس نجاح إستراتيجية الشركة فى تنويع محفظتها الاستثمارية بين مشروعات ساحلية وسكنية داخل المدن الجديدة، بما يضمن التوسع الأفقى والوصول إلى عملاء بمستويات دخل واحتياجات مختلفة.
وأضاف أن المبيعات الجيدة للمشروعين تؤكد أن السوق العقارية ما زالت تتمتع بجاذبية قوية، خاصة عندما تُقدَّم منتجات حقيقية بأسعار مدروسة تتناسب مع قدرات العملاء.
تسويق المشروعات
وألمح إلى أن نشاط شركته لم يقتصر فقط على تسويق المشروعات التابعة لها مثل «تلألأ» و «باتر فلاى»، بل امتد أيضًا إلى المشاركة فى بيع وتسويق أراضٍ خارج نطاق محفظة الشركة المباشرة، من خلال آلية الشراكات مع جهات أخرى.
وأكد أن هذا التوجه جاء فى إطار إستراتيجية تهدف إلى تنويع مصادر الإيرادات وتعزيز الحضور فى سوق الاستثمار العقارى، خصوصًا فى ظل ارتفاع الطلب على الأراضى المميزة التى تُطرح بشروط تنافسية.
وأشار إلى أن عمليات البيع للأراضى المشتركة شهدت إقبالًا ملحوظًا من المستثمرين، نظرًا لما تتمتع به من مواقع إستراتيجية وقربها من مناطق التنمية العمرانية الجديدة، وهو ما أضاف قيمة إلى أنشطة الشركة وساعد على فتح مسارات جديدة للتوسع بعيدًا عن المشروعات التقليدية.
إلغاء الحجوزات
وأوضح أن شركته سجلت خلال الفترة الماضية نحو 119 حالة إلغاء لوحدات بقيمة إجمالية بلغت 1.3 مليار جنيه، لافتًا إلى أن ما يقرب من %40 من هذه الحالات لا تعكس تعثرًا فعليًا، وإنما ترتبط برغبة العملاء فى استبدال وحداتهم بأخرى أكبر أو أصغر مساحة أو بوحدة بحديقة، وهى كلها حالات داخلية تتم معالجتها من خلال إعادة التخصيص، لكنها تُدرج محاسبيًا تحت بند الإلغاءات.
وأضاف أن نسبة الإلغاءات الفعلية لدى الشركة تتراوح بين 6 و%7، وهى أقل بكثير من المعدلات الطبيعية فى السوق التى تتراوح عادة بين 10 و%15، مؤكدًا أن الشركة تعتمد سياسة تحوط إضافية بزيادة نسبتها ما بين 12 و%15 رغم أن النسبة المنطقية فى السوق لا تتجاوز %10، لضمان الاستقرار المالى وعدم التعرض لمخاطر غير محسوبة.
وأشار «سلام» إلى أن آلية التعامل مع العملاء المتعثرين تبدأ فى حال تأخر السداد، حيث يتم البدء فى الخصم من العميل بعد مرور شهرين على التعثر، على أن تتخذ الشركة إجراءات سحب الوحدة إذا لم يتم التوصل إلى تسوية.
ولفت إلى أن الشركة تعتمد على أنظمة تقييم دقيقة للتعرف على العملاء من خلال الـ «Credit Score»، وفى حال كانت الصفقة كبيرة يتم إجراء تحريات إضافية عن العميل لضمان ملاءته المالية، بما يضمن تقليل المخاطر والمحافظة على جودة المحفظة البيعية.
زيادات الأسعار
وتابع أن السوق العقارية المصرية ستشهد زيادات سعرية تتراوح بين 20 و%25 خلال عام 2025، موضحًا أن النصف الأول من العام الحالى شهد تحقيق نحو %90 من مستهدفات الشركة البيعية، مما يعكس الطلب القوى والمتجدد على المشروعات السكنية التى تطورها.
وأشار إلى أن شركته أسندت أعمال مقاولات بقيمة تقارب 30 مليار جنيه لمجموعة من مشروعاتها الإستراتيجية، وفى مقدمتها «سراى» و»تاج سيتى»، موضحًا أن الشركة تعتزم ضخ نحو 13 مليار جنيه من هذه التعاقدات خلال العام الحالى، فى إطار خطتها لتعجيل وتيرة التنفيذ وزيادة معدلات الإنشاء.
وأضاف «سلام» أن الشركة تركز على تسريع وتيرة التسليمات استجابة لالتزاماتها مع العملاء، مشيرًا إلى أنها سلمت 521 وحدة منذ بداية العام وحتى الآن، وتستهدف الوصول بحجم التسليمات إلى 1500 وحدة بنهاية 2025، بما يعكس التزامها بجداولها الزمنية وتعزيز ثقة العملاء فى مشروعاتها.
وأوضح أن شركته تتعامل مع تسعير الوحدات بشكل تدريجى على مدار العام، بحيث ترتفع الأسعار بمعدل يصل إلى نحو %15 خلال السنة الواحدة.
وأكد أن هذه الزيادة تأتى فى إطار سياسة الشركة للتحوط من تقلبات السوق والتضخم، إلى جانب مواكبة الزيادات المتوقعة فى قطاع العقارات بشكل عام خلال عام 2025، والتى قد تتراوح – بحسب تقديراته – بين 20 و%25.
طبيعة الساحل الشمالى
وذكر»سلام» أن منطقة الساحل الشمالى تمثل حالة خاصة ومختلفة عن بقية المناطق العقارية، وأنه درس السوق هناك لفترة طويلة قبل أن يحسم موقفه، مشيرا إلى أن دخول مشروع رأس الحكمة وما تبعه من تحركات طلعت مصطفى فى المنطقة، دفعه إلى إعادة التفكير مرة أخرى بشأن وجود شركته فى الساحل، سواء عبر الحصول على أرض وتطوير مشروع متكامل أو الدخول من خلال اقتطاع جزء من مشروع رأس الحكمة حال إتاحة الفرصة.
وأكد «سلام» أن القرار ما زال قيد الدراسة، إذ تسعى الشركة للتأكد من مدى اتساق أى خطوة فى الساحل مع إستراتيجيتها الحالية فى التطوير العمرانى، ومعادلة الجدوى الاستثمارية التى توازن بين حجم المخاطرة والعائد المتوقع.
الإيجار القديم
وأوضح أن ملف الإيجار القديم يمثل أهمية خاصة لشركته، نظرًا لامتلاكها محفظة كبيرة من الأصول فى مدينة نصر ما زالت خاضعة لقانون الإيجارات القديمة.
وقال إنه بصدد تشكيل لجنة متخصصة لحصر هذه الأصول بدقة، ووضع تصور متكامل للتعامل معها خلال السنوات المقبلة، لافتًا إلى أن خطة الحصر لن تقتصر على العقود المنتهية حاليًا، بل ستشمل أيضًا الوحدات التى ستنتهى عقود إيجارها خلال السنوات السبع المقبلة، بما يتيح للشركة وضوحًا كاملًا حول حجم الأصول المتوقع تحريرها والقدرة على إعادة استغلالها فى أنشطة استثمارية جديدة.
تمويلات بنكية
وفى ديسمبر 2024، أعلنت شركة مدينة مصر للإسكان والتعمير عن حصولها على تمويل مشترك دوار متوسط الأجل بقيمة 9 مليارات جنيه، من خلال تحالف مصرفى يضم 7 بنوك، بقيادة البنك التجارى الدولي (CIB) كبنك مرتب رئيسى ومسوق التمويل ووكيل التمويل وبنك الحسابات.
وقد تم تخصيص التمويل إلى شريحتين، الأولى بقيمة 4 مليارات جنيه موجهة لمشروع «تاج سيتى» فى القاهرة الجديدة، الذى يمتد على مساحة 3.5 مليون متر مربع ويتألف من خمس مراحل، بينما خُصصت الشريحة الثانية بقيمة 5 مليارات لمشروع «سراى»، الذى يمتد على مساحة 5.5 مليون متر مربع بالقرب من العاصمة الإدارية.
وتضمن التمويل سداد جزء من القروض القائمة لدى بنوك أخرى، مع فترة سداد تمتد لأكثر من 7 سنوات وخمسة أشهر، بما يمنح الشركة استقرارًا ماليًا طويل الأجل ويساهم فى تسريع وتيرة التطوير.
وقد بدأت الشركة فى استخدام هذا التمويل، حيث سحبت حتى الآن نحو 1.3 مليار جنيه فى إطار المرحلة الأولى من القرض الدوار، بما يعكس التقدم فى تنفيذ خطط التطوير المرتبطة بمشروعاتها الكبرى.
العوائد التجارية
وقال «سلام» إن العوائد التجارية فى الشركة ما زالت محدودة مقارنة مع حجم النشاط السكنى، لكنه أوضح أن خطته خلال الفترة المقبلة تركز على تعظيم هذه العوائد وتنويع مصادر الدخل.
وأشار إلى أن مشروع «تجد» داخل منطقة «تاج سلطان» يمثل خطوة محورية فى هذا الاتجاه، حيث يستهدف تطوير مجتمع تجارى متكامل يجذب علامات بارزة، مثل «بى تك» و»كارفور»، اللذين من المقرر أن يبدآ نشاطهما بنهاية العام الجارى.
وأضاف أن المشروع سيضم نحو 15 مستأجرًا جديدًا، بما يساهم فى تعزيز إيرادات الإيجار التجارى بشكل ملحوظ.
ولفت إلى أن الشركة تعمل بالتوازى على تطوير مبانٍ إدارية جديدة ضمن مشروع يحمل اسم «كيندا»، موضحًا أن هذا التوجه نحو القطاع الإدارى والتجارى سيساعد على خلق تدفقات مالية مستدامة، ويمنح الشركة ميزة إضافية فى مواجهة التقلبات التى قد تشهدها سوق الوحدات السكنية.
توسعات فى الخليج
وقال إنه أسس شركتين جديدتين، إحداهما فى دبى تحت اسم «مدن العالم»، والتى ستكون الذراع الخارجية للشركة وتُستخدم كمنصة للدخول فى شراكات إقليمية ودولية.
وأوضح «سلام» أن هذه الشركة ستتيح له التوسع فى أسواق جديدة عبر تحالفات مع مطورين ومستثمرين من دول مختلفة، بما يعزز من قوة شركته الأم فى مصر ويفتح لها مجالات عمل متنوعة.
وأشار إلى أن أولى هذه الخطوات تمثلت فى شراكة مع شركة وهيج السعودية، التى تمثل لاعبًا صاعدًا فى السوق العقارية السعودية، حيث يجرى العمل على بلورة مشروعات مشتركة تجمع بين خبرة شركته فى التطوير العمرانى ومعرفة «وهيج» بالسوق المحلية فى المملكة.
وكشف «سلام» أن الشركتين تتفاوضان حاليًا على ثلاث قطع أراضٍ فى مواقع مميزة بمدينة الرياض، تتراوح مساحاتها بين 300 ألف و500 ألف متر مربع، موضحًا أن المشروع المزمع تنفيذه يستهدف تقديم منتج عقارى متكامل يتماشى مع متطلبات السوق السعودية ورؤية المملكة فى تطوير مشروعات عمرانية حديثة.
الملكية التشاركية
وأوضح أنه أسس صندوقًا يحمل اسم «SAFE»، يقوم على فكرة مبتكرة لبيع الوحدات والمنتجات العقارية بنظام التشارك، بحيث يتيح للمشترين الدخول بمبالغ صغيرة نسبيًا مقابل حصة من أصل عقارى أو وحدة، بما يفتح المجال لشريحة واسعة من العملاء غير القادرين لشراء وحدة كاملة.
وأكد أن هذا المشروع هو البداية نحو تحويل الفكرة إلى صندوق استثمارى متكامل، حيث يجرى حاليًا العمل على تقنينها بالتعاون مع الجهات المختصة، وعلى رأسها هيئة الرقابة المالية، بما يضمن وجود إطار تشريعى واضح ينظم مثل هذا النوع من الصناديق.
وأشار إلى أن التجارب العالمية أثبتت نجاح هذا النموذج، إذ يتم تطبيقه فى أسواق كبرى مثل الولايات المتحدة الأمريكية تحت أشكال متعددة من الصناديق العقارية التشاركية أو ما يعرف بالـ « REITs»، والتى أثبتت جدارتها فى جذب الاستثمارات الصغيرة والمتوسطة وتحويلها إلى قوة مؤثرة داخل السوق العقارية.
وتعد «الرقابة المالية» هى الجهة المسئولة عن تنظيم وإصدار التراخيص الخاصة بالصناديق الاستثمارية فى مصر، سواء كانت صناديق استثمار عقارية أو صناديق مشتركة أو متخصصة.
وتعمل الهيئة على وضع القواعد المنظمة وضمان الشفافية وحماية حقوق المستثمرين، فضلًا عن متابعة أداء هذه الصناديق وتطوير التشريعات المرتبطة بها بما يتماشى مع المعايير العالمية.
كما تسعى الهيئة إلى تشجيع أدوات تمويل غير تقليدية لدعم النمو الاقتصادى، من بينها الصناديق الاستثمارية التى أصبحت اليوم أحد أهم قنوات جذب السيولة وتوجيهها نحو مشروعات إنتاجية وتنموية.
وأضاف «سلام» أن خطته لا تقتصر على الوحدات السكنية فقط، بل تمتد إلى طرح مشروعات متوسطة الحجم بالتعاون مع وزارة الإسكان، بحيث يكون الصندوق أداة لتمويل وتنفيذ هذه المشروعات، مع توفير عائد مجزٍ للمساهمين فيه.
وأكد أنه يدعم هذا التوجه بشكل قوى، باعتباره أحد الأدوات المالية الحديثة التى يمكن أن تُحدث نقلة فى السوق العقارية المصرية وتفتح المجال أمام حلول مبتكرة فى تمويل التطوير العمرانى.
وأظهرت المؤشرات المالية المجمعة لشركة مدينة مصر للإسكان والتعمير، خلال النصف الأول من العام الجارى، تراجع أرباح الشركة بنسبة %12.
وأضافت الشركة فى بيان للبورصة، أنها حققت صافى ربح بلغ 1.28 مليار جنيه مقابل 1.45 مليار خلال الفترة ذاتها من العام الماضى.
وارتفعت إيرادات الشركة خلال الستة أشهر إلى 4.78 مليار جنيه، مقارنةً مع 4.47 مليار خلال الفترة المماثلة من 2024.
المبيعات تعود للعقلانية خلال العام الجارى مقارنة مع أحجام 2024
دراسة أكثر من آلية للحصول على أراض فى الساحل الشمالى
استبدال الوحدات بأخرى يسيطر على النسبة الأكبر من معدلات إلغاء الحجوزات
تشكيل لجنة لحصر الأصول المتنوعة بعد تعديل قانون «الإيجار القديم»
ارتفاع الأسعار محليا ربما يدور قرب %15 وسط سياسة تحوط من التكاليف
تعاون مع «الرقابة المالية» لإطلاق منصة «Safe» وفتح آفاق للملكية التشاركية
الإقبال على «بترفلاى» و«تلالا» يعكس نجاح الإستراتيجية بزيادة المحفظة
ترحيب بالمشاركة فى مشروعات متوسطة مقترحة مع «الإسكان»
الشركة تفاضل بين 3 فرص فى الرياض لبدء الانتشار بالسعودية
الاستعداد لتوقيع عقود مبانى ضيافة تدخل حيز التنفيذ فى 2026