يشير التقرير العقارى للربع الأول من عام 2025 الصادر عن شركة “ذا بورد كونسالتنج” إلى أن السوق المصرية تمر بمرحلة دقيقة من التحول الهيكلي، مع تفاقم التحديات المرتبطة بتراجع المبيعات، وتباطؤ الطلب، وتغير سلوكيات المستثمرين والمشترين، ما يُنذر بمرحلة تصحيح وشيكة.
ووسط تآكل ثقة المشترين فى المشروعات تحت التنفيذ، وارتفاع أسعار الوحدات العقارية بأكثر من %200 منذ 2022 مقابل نمو محدود فى القدرة الشرائية، تسود حالة من الحذر فى قرارات الشراء، بينما يبحث المستثمرون الكبار عن بدائل خارجية أكثر استقرارًا.
وقد دفع هذا المشهد المتغير الشركات العقارية إلى إعادة النظر فى استراتيجيات التسعير، وجدولة التسليمات، وأنظمة التمويل، فى محاولة لاستعادة التوازن المفقود بين العرض والطلب.
ورغم تسجيل أفضل 10 مطورين مبيعات تعاقدية بلغت 290 مليار جنيه، إلا أن التقرير يؤكد أن النمو الظاهرى يخفى ركودًا حقيقيًا عند احتساب الأرقام بالدولار، حيث تراجعت القيمة الفعلية للمبيعات بنسبة %27 مقارنة بنفس الفترة من 2024، نتيجة تدهور سعر صرف الجنيه.
كما يكشف التقرير عن تراجع جاذبية سوق إعادة البيع الفاخر، فى ظل نقص المشاريع الحيوية ومحدودية أنظمة التمويل، مما فاقم من صعوبات التخلص من الأصول.
وفى هذا السياق، دعا التقرير المطورين إلى اغتنام هذه اللحظة الحرجة لمراجعة شاملة لخططهم، والاستثمار فى مجتمعات سكنية مكتملة وفعّالة، قادرة على استيعاب الطلب الحقيقي، بعيدًا عن الرهان الأوحد على تضخم الأسعار.
مبيعات ضعيفة
وفق التقرير فأن السوق يشهد مبيعات ضعيفة الأداء، بالتزامن مع تحول فى الطلب، حيث أصبح المشترون أكثر انتقائية بعد أن انتهى ما وصفه التقرير بـ”عصر الشراء بدافع الذعر”، وذلك مع استقرار مؤشرات الاقتصاد وغياب الضغوط المفاجئة التى كانت تدفع نحو قرارات شراء متسرعة.
كما أشار إلى أن تأخيرات التسليم المتكررة أدت إلى تراجع الثقة فى المشروعات تحت التنفيذ، مما زاد من العزوف عن الشراء على الخريطة.
وسلط التقرير الضوء على ارتفاع غير مسبوق فى أسعار العقارات، إذ قفزت المتوسطات بنسبة تفوق %200 منذ عام 2022، فى حين لم تتجاوز الزيادة فى نصيب الفرد من الناتج المحلى الإجمالى %13 منذ عام 2019، ما يعكس فجوة كبيرة بين الأسعار والقدرة الشرائية الفعلية، وأدى ذلك إلى تآكل العائد على الاستثمار، خاصة لدى المضاربين الذين كانوا يعتمدون على الارتفاع المستمر للأسعار لتحقيق أرباح سريعة، والذين باتوا الآن من أكثر المتضررين فى السوق.
التوجه للخارج
وفى ظل هذه الفجوة المتزايدة، بدأ المستثمرون من أصحاب رؤوس الأموال الكبيرة فى التوجه نحو فرص استثمارية خارج مصر بحثًا عن عوائد أكثر استقرارًا، ومع ذلك، لفت التقرير إلى أن استقرار سعر صرف الجنيه، وتراجع الضغوط على العملة، إلى جانب التوقعات بانخفاض أسعار الفائدة، قد يدفع المطورين قريبًا إلى إجراء تصحيحات سعرية ضرورية للحفاظ على تنافسيتهم.
وفى سياق متصل، أشار التقرير إلى أن الوحدات التى تم بيعها خلال العامين إلى الثلاثة أعوام الماضية تقترب من موعد التسليم، لكنها تواجه صعوبات كثيرة بسبب الزيادة الكبيرة فى تكاليف البناء، الأمر الذى تسبب فى تأخيرات واسعة النطاق على مستوى القطاع بأكمله، وفى محاولة لاحتواء هذه الأزمة، لجأت بعض الشركات إلى خطط سداد ممتدة تُركّز على دفعات سنوية محددة لتقليل العبء على العملاء، لكنها لا تزال غير كافية لحل الأزمة جذريًا.
كما تناول التقرير التحديات الهيكلية فى سوق إعادة البيع الفاخر، حيث يعانى المالكون من صعوبات متزايدة فى بيع أو تأجير وحداتهم، بسبب قلة المشاريع التى تطورت فعليًا إلى مجتمعات سكنية حيوية وجاذبة وهو عنصر أساسى لجذب مشترين جدد أو مستأجرين.
أزمات «الريسيل»
وأشار التقرير إلى أن ارتفاع أسعار إعادة البيع لتواكب أسعار البيع الأولي، إلى جانب غياب أنظمة التقسيط أو التمويل، واشتراط الدفع النقدى الكامل، جميعها عوامل تُشكّل عقبات رئيسية أمام التصفية وإعادة تدوير الأصول، ما ينعكس سلبًا على حركة السوق ويُضعف من جدوى الاستثمار العقارى الفاخر.
ودعت “ذا بورد كونسالتنج” مجالس إدارات الشركات العقارية إلى اغتنام هذه اللحظة الحرجة لإجراء مراجعة شاملة لاستراتيجياتها، سواء فى ما يتعلق بالتسعير، أو التسليم، أو هيكل المنتجات العقارية، من خلال طلب استشارات متخصصة مبنية على بيانات السوق الحقيقية، بهدف استعادة التوازن بين العرض والطلب، وتعزيز الثقة فى السوق مجددًا.
وكشفت “ذا بورد كونسالتنج” عن أكبر 10 مطورين فى السوق المصرية حققوا مبيعات إجمالية بقيمة 290 مليار جنيه، موزعة على نحو 18500 وحدة، ورغم أن الرقم يمثل نموًا فى القيمة الاسمية بنسبة %23 مقارنة بنفس الفترة من عام 2024، إلا أن التقرير يحذر من ركود فعلى فى حجم النمو عند الأخذ بعين الاعتبار العوامل الحقيقية المؤثرة على السوق، وعلى رأسها تغيرات سعر الصرف وارتفاع الأسعار.
الوحدات المباعة
كشف التقرير، عن أن عدد الوحدات المباعة لم يشهد نموًا يُذكر مقارنة بالربع الأول من العام الماضي، وهو ما يشير إلى أن الزيادة فى قيمة المبيعات جاءت نتيجة لارتفاع متوسط سعر الوحدة، لا من خلال زيادة فعلية فى الطلب أو التوسع فى السوق، فقد بلغ متوسط سعر الوحدة الواحدة نحو 15.7 مليون جنيه، بزيادة نسبتها %25 عن نفس الفترة من عام 2024.
واعتبرت “ذا بورد كونسالتنج” أن هذا الارتفاع الكبير فى الأسعار يعكس ضغوطًا تضخمية حادة فى القطاع، وسط استمرار المطورين فى تعديل أسعارهم لمجاراة تكاليف البناء والتوريد، إلى جانب محاولات للحفاظ على هوامش الربح.
ووفقًا للتقرير، فعند النظر إلى الأداء من زاوية الدولار الأمريكي، يختلف المشهد تمامًا، إذ أن مبيعات الربع الأول من عام 2024 بلغت نحو 235 مليار جنيه، ما يعادل 7.8 مليار دولار بسعر صرف رسمى قدره 31 جنيهًا فى تلك الفترة.
وسجل الربع الأول من عام 2025 نحو 290 مليار جنيه، بما يعادل فقط 5.68 مليار دولار وفقًا لسعر صرف رسمى بلغ حوالى 51 جنيهًا، وهذا يعنى أن القيمة الفعلية للمبيعات بالدولار تراجعت بنحو %27 رغم النمو الظاهرى بالجنيه.
مؤشر خطير
أوضحت “ذا بورد كونسالتنج” أن هذا التراجع يُعد مؤشرًا خطيرًا على تآكل القوة الشرائية الحقيقية للأصول العقارية داخل مصر عند تقييمها بالدولار، وهو العامل الحاكم فى قرارات المستثمرين الأجانب والمصريين المغتربين.
وأشار التقرير إلى أن الأرقام الخاصة بالربع الأول من عام 2024 قد تكون مضللة دون فهم السياق النقدى فى تلك المرحلة، فقد كان يتم حينها احتساب كثير من أسعار العقارات استنادًا إلى سعر السوق السوداء للدولار، والذى كان أعلى بكثير من السعر الرسمى البالغ 31 جنيهًا للدولار الواحد قبل 6 مارس 2024 وهو تاريخ التخفيض الرسمى لقيمة العملة، وبالتالي، فإن المقارنات بالدولار الأمريكى بين الفترتين تحتاج إلى قراءة دقيقة تُراعى التغيرات السريعة فى سوق الصرف.
موسم الساحل
علق أحمد ذكي، المدير الإدارى والمؤسس المشارك لشركة “ذا بورد كونسالتنج” بأن هناك ترقبًا واسعًا فى أوساط السوق لموسم الساحل الشمالى هذا العام، وسط تساؤلات محورية عمّا إذا كان سيعيد تنشيط القطاع العقارى كما فعل فى العام الماضى عقب التعويم.
وأوضح أن موسم صيف 2024 لعب دورًا حاسمًا فى إنقاذ السوق من حالة الركود، بفضل موجة الإطلاقات التى شهدها الساحل حينها.
وأشار ذكى إلى أن الأنظار لا تتركز فقط على الساحل الشمالي، بل تشمل أيضًا منطقة البحر الأحمر، التى تشهد حاليًا عمليات إعادة هيكلة واسعة من جانب عدد من كبار المطورين، على غرار الجونة وسوما باي، بالإضافة إلى أوراسكوم العقارية وإعمار، بعد حصولهما على قطع أراضٍ جديدة هناك، ما قد يعيد رسم الخريطة الاستثمارية للمنطقة فى الفترة المقبلة.
صدارة بالم هيلز
حققت شركة بالم هيلز للتطوير العقارى المركز الأول فى مبيعات السوق المصرية خلال الربع الأول من عام 2025، بمبيعات صافية بلغت 80.2 مليار جنيه بفضل طرح خطط دفع مرنة وموسعة، أطلقتها بمناسبة الذكرى الخامسة والعشرين لتأسيس الشركة، كما حافظت على أعلى وتيرة إطلاق مشروعات جديدة على مدى الـ18 شهرًا الماضية، مما منحها الأفضلية فى مواجهة تقلبات السوق، متجاوزةً مجموعة طلعت مصطفى التى سجلت مبيعات بقيمة 77 مليار جنيه، لتحتل المركز الثاني.
وجاءت شركة إعمار مصر فى المركز الثالث بمبيعات بلغت 24.4 مليار جنيه، تلتها ماونتن فيو بـ20.3 مليار جنيه، ثم أورا ديفلوبرز بـ17.3 مليار جنيه.
وبحسب تقرير شركة “ذا بورد كونسلتينج”، فإن أفضل 10 مطورين عقاريين فى مصر حققوا مجتمعين مبيعات بقيمة 290 مليار جنيه خلال الربع الأول من العام الحالي، مما يعكس استمرار الزخم لدى كبار اللاعبين فى السوق، رغم تراجع الأداء الإجمالى مقارنةً بالربع الأول من عام 2024.
تباين واضح
يوضح التقرير أن هذا التراجع يعود فى معظمه إلى الطفرة غير المستدامة التى شهدها الربع الأول من 2024، حين دفع الخوف من تخفيض قيمة العملة إلى موجة شراء محمومة.
فى المقابل، يعكس الربع الأول من 2025 حالة من الاستقرار النسبي، مع توجه المستثمرين لاتخاذ قرارات أكثر اتزانًا وأقل اندفاعًا.
وقد جاءت قائمة الشركات العشر الأفضل أداءً كما يلي، بالم هيلز للتعمير 80.2 مليار جنيه، ومجموعة طلعت مصطفى 77 مليار جنيه، وإعمار مصر 24.4 مليار، وماونتن فيو (20.3 مليار)، أورا ديفلوبرز 17.3 مليار، جى للتطوير العقارى 17 مليار، لافيستا 16.8 مليار، هايد بارك 16.5 مليار، مدينة مصر 12.3 مليار، وأخيرًا شركة مراكز بـ8.5 مليار جنيه.
وأظهر التحليل المقارن بين الربع الأول من 2025 ونظيره فى 2024 تباينًا واضحًا فى نمو المبيعات، حيث سجلت شركة بالم هيلز نموًا نسبته %176 مقارنة بالعام السابق، بينما حققت إعمار ارتفاعًا بنسبة %21 فى المقابل، وتراجعت مبيعات شركات مثل أورا بنسبة %41 ومراكز بنسبة %23 مما يعكس تفاوتًا فى الأداء يعزى إلى الاستراتيجيات المتبعة وطبيعة المنتجات المعروضة.
ريادة طلعت مصطفي
من جهتها، حافظت مجموعة طلعت مصطفى على زخمها الاستثنائى منذ عام 2024، واحتفلت مؤخرًا بوصول مبيعاتها التراكمية إلى تريليون جنيه، وفى الربع الثانى من 2025، أعلنت الشركة عن إطلاق المرحلة الثانية من مشروع “جنوب ميد” بمبيعات تجاوزت 70 مليار جنيه، كما صرح هشام طلعت مصطفى فى مقابلة تلفزيونية.
أما إعمار مصر، فقد واصلت التميز باستراتيجية تركز على تقليل عدد الوحدات المطروحة، مع التركيز على وحدات ذات قيمة مرتفعة. وتُظهر البيانات أن أكثر من نصف مبيعاتها فى الربع الأول جاءت من مشروع “سول” بالساحل الشمالي، مع استمرارها كخيار مفضل لدى المشترين من دول الخليج الباحثين عن مشاريع فاخرة فى مصر.
وفى المرتبة الرابعة، جاءت شركة ماونتن فيو بمبيعات قدرها 20.3 مليار جنيه، معظمها فى شرق القاهرة كما واصل مشروعها “جيريان” جذب الاهتمام، حيث سجل أكثر من 3500 تعبير عن الاهتمام وتستعد الشركة للتوسع فى السعودية والعراق ضمن خطتها الإقليمية.
وحققت شركة أورا ديفلوبرز، بقيادة مشروع “سيلفر ساندز” بالساحل الشمالي، مبيعات قدرها 17.3 مليار جنيه. بينما استحوذ مشروع “زيد إيست” فى شرق القاهرة على حصة كبيرة من المبيعات، رغم تحديات تتعلق بالقدرة الشرائية.
قائمة الكبار
شهدت شركة “جى للتطوير العقاري” أداءً قويًا بدخولها الجريء إلى سوق شرق القاهرة، حيث حققت نحو 12 مليار جنيه من مشروعها الجديد فى “القاهرة الجديدة”، كما سجلت مبيعات جيدة فى مشروعيها “آيفي” و”نيو جيزة” فى غرب القاهرة، إضافة إلى مشاريعها على الساحل الشمالي.
من جانبها، أثبتت “لافيستا” مرونتها العالية، وحققت مبيعات بلغت 16.8 مليار جنيه، معظمها من شرق القاهرة، بفضل مشروعات مثل “إل باتيو تاون” و”إل باتيو فيدا”، مع تنويع عروضها بين وحدات أساسية ومشطبة بالكامل.
أما “هايد بارك” فبلغت مبيعاتها 16.5 مليار جنيه، مع مساهمات بارزة من مشروعات المؤسسين مثل “جاردينيا” و”وصال”، إلى جانب حضور قوى فى الساحل الشمالي.
وحافظت شركة “مدينة مصر” على مركزها ضمن الكبار، محققة 12.3 مليار جنيه، بفضل تركيزها على الوحدات العائلية الفردية، إلى جانب التحسينات التى تُنفّذ حاليًا على مشروعاتها، مما عزز جاذبيتها السوقية.
وجاءت شركة “مراكز” فى المرتبة العاشرة بمبيعات بلغت 8.5 مليار جنيه، مدفوعة بنجاح مشروع “ديستريكت 5” فى شرق القاهرة، مع آمال بمزيد من الزخم فى الربع الثانى مع طرح مشروع “الرملة” بالساحل الشمالي، الذى يتميز بتقدم إنشائى وتشطيب عالى الجودة رغم ارتفاع أسعاره.
توجهات حتمية
وسط التحديات التى يمر بها سوق العقارات فى مصر، أصبحت فرق الاستثمار والتطوير الذكية ضرورة حتمية أمام المطورين الراغبين فى البقاء والمنافسة فالمستقبل لن يُصنع بالعشوائية أو الاندفاع، بل من خلال تخطيط دقيق يشمل توقيع اتفاقيات تقاسم المخاطر، وتعزيز الاحتياطيات النقدية، وإدارة مراحل البيع بعناية، إلى جانب تسعير ذكى يأخذ فى الاعتبار القيمة مقابل التكلفة.
كما يتعين على الشركات الحفاظ على مستوى دقيق من إدارة التكاليف، دون التضحية بقيمة علامتها التجارية فالاستدامة المالية باتت العامل الفاصل بين النجاة والانهيار.
ويؤكد محللو السوق أن التأثير الحقيقى لا يُقاس بالحملات التسويقية الضخمة أو الحفلات والمهرجانات الفخمة التى يقودها المشاهير، بل بقدرة المطور على تقديم تسليمات ملموسة، وعرض مجتمعات سكنية “حية” تنبض بالحياة وتلبى احتياجات القاطنين بشكل فعلي.
وفى ظل التصحيح الحتمى الذى يشهده السوق، من المنتظر أن يعاد تشكيل المشهد التنافسى بشكل كبير وبحلول نهاية عام 2025، سيتحدد الفائزون والخاسرون بوضوح وستكون الرؤية العميقة للسوق، والاستراتيجيات المرنة الذكية، هى المحددات النهائية للنجاح أو الفشل.
التسويق العقاري
وفى الوقت الذى يعيد فيه المطورون حساباتهم، يبرز دور شركات الوساطة كعنصر محورى فى صياغة ملامح السوق.
وفى هذا السياق، أقرت شركة “ذا بورد كونسلتينج” بوجود خطأ فى تصنيفها الأولى لشركات الوساطة الأعلى مبيعًا خلال العام المالى 2024، مؤكدة أن التصنيف الأدق يجب أن يكون على النحو التالي، شركة “ذا ادريس” 128.4 مليار جنيه، ومنصة ناوى 65 مليار جنيه، وشركة “بولد روتس” 61 مليار جنيه.
وخلال الربع الأول من عام 2025 وحده، تجاوزت قيمة مبيعات الشركات الثلاث الكبرى 76 مليار جنيه، مما يعكس استمرار زخمها رغم اضطرابات السوق.
أحمد زكي: موسم الساحل تحت المجهر باعتباره الرهان الوحيد لإنقاذ السوق
المشترون أصبحوا أكثر انتقائية بعد إنتهاء «عصر الذعر»
غياب التمويل يعمق أزمة تباطؤ «الريسيل»
«طلعت مصطفي» تواصل الزخم الاستثنائى منذ عام 2024
تأخيرات التسليم المتكررة أدت إلى تراجع الثقة فى المشروعات تحت التنفيذ
كيانات الوساطة والسماسرة يواصلون الهيمنة على المشهد
مضاربو الداخل بدأوا البحث عن فرص مغرية فى الخارج
«إعمار» لاتزال الوجهة الرئيسية للخليجين الباحثين عن «الفاخر»
نصائح للمطورين بدراسة المستجدات والانتقال إلى التسعير المدروس
تحويل الأرقام للدولار يشير إلى تراجع الحصيلة بنسبة %27!!