قالت بحوث مباشر فى تقرير بحثى حديث إنها تقدّر القيمة العادلة لسهم شركة مصر الجديدة للإسكان والتعميرعند 17.58 جنيه للسهم، مما يعكس عائدًا متوقعًا بنسبة %52.9، وأوصت بالشراء مع الإشارة إلى ارتفاع مستوى المخاطر.
وأوضح التقرير أن التقييم اعتمد على القيمة السوقية لمخزون الأراضى غير المطورة، مع الاستناد إلى تسعير أرض «هليوبارك» كمرجعية أساسية، مشيرة إلى أن القيمة العادلة قد تتراوح، وفقًا لتحليل الحساسية، بين 13.13 و22.43 جنيه للسهم، وذلك بحسب التغيرات فى حجم وقيمة المخزون من الأراضى.
وأضاف أنه يتوقع أن يشهد السهم تحسنًا فى أدائه خلال الفترة المقبلة، مدفوعًا بعدة عوامل من أبرزها مقترح التوزيعات النقدية، إلى جانب قرارات مهمة تتعلق بزيادة رأس المال.
وأشار إلى أن نتائج الشركة خلال عام 2024 شهدت تراجعًا كبيرًا، إذ انخفضت ربحية السهم الأساسية بنسبة %67.2 على أساس سنوى لتصل إلى 1.92 جنيه للسهم، كما انخفض صافى الأرباح إلى 2.6 مليار، مقارنةً مع 7.9 مليار خلال العام المالى السابق.
وأوضحت أن هذا التراجع جاء نتيجة انخفاض الإيرادات بنسبة %93.2 على أساس سنوى لتصل إلى 1.1 مليار جنيه فقط، بسبب تسجيل الشركة لإيرادات استثنائية خلال عام 2023 من صفقة بيع أرض مشروع «هليوبارك» بقيمة 15 مليارا، وهو ما رفع أساس المقارنة بشكل غير اعتيادى.
وعلى الرغم من هذا التراجع الحاد، إلا أن الشركة سجلت ارتفاعًا ملحوظًا فى إيرادات الاستثمارات والفوائد بمقدار 9.3 مرة على أساس سنوى لتبلغ 2.4 مليار جنيه، من ضمنها عوائد أذون خزانة بقيمة 1.6 مليار، وهو ما دعم جزئيًا أرباح الشركة خلال العام الماضى .
وفيما يتعلق بالإجراءات المهمة، أشار التقرير إلى أن مجلس إدارة شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير اقترح توزيع كوبون نقدى بقيمة 1.33 جنيه للسهم، بما يعكس معدل توزيعات نقدية بنسبة %69.4 من ربحية السهم، وبعائد نقدى يبلغ %11.6.
كما اقترح المجلس زيادة رأس المال المصدر والمدفوع من 333.8 مليون إلى مليار جنيه، وذلك من خلال توزيع أسهم مجانية بواقع سهمين لكل سهم أصلى، ممولة من الأرباح المرحلة عن العام المالى 2023.
وأوضح «التقرير» أن الإيرادات التشغيلية شهدت تغيرات هيكلية واضحة خلال عام 2024، حيث ارتفعت إيرادات مشروعات الشراكة مع «سوديك» بنسبة %15.7 لتسجل 487 مليون جنيه، مساهمةً بنسبة %46.2 من إجمالى الإيرادات مقارنة بنسبة %2.7 فى العام السابق.
فى المقابل، انخفضت إيرادات قطاع الأراضى والمبانى بنسبة %96.8 لتصل إلى 484.4 مليون جنيه، مقارنة مع مساهمة %97.2 من الإيرادات فى عام 2023، وذلك نتيجة غياب الصفقة الاستثنائية.
كما سجلت الشركة ارتفاعًا فى إيرادات قطاع المياه والكهرباء بنسبة %166.1 لتصل إلى 31.5 مليون جنيه، بالإضافة إلى ارتفاع إيرادات قطاع الخدمات المباعة بنسبة %3.3 لتصل إلى 52.1 مليون، من جهة أخرى، تم تسجيل مردودات مبيعات بقيمة 400 ألف خلال 2024.
أما على صعيد السيولة، فقد انخفض رصيد النقدية وما فى حكمها بنسبة %54.4 ليبلغ 4.8 مليار جنيه بنهاية العام المالى 2024 مقارنةً مع 10.6 مليار فى العام السابق، كما سجلت معدل صافى نقدية إلى حقوق الملكية بنسبة %45.1 فى 2024، انخفاضًا من %103.1 فى 2023، مما يشير إلى تراجع قوة المركز المالى من حيث السيولة.
من جهته، قال مصطفى شفيع، رئيس قسم التحليل المالى بشركة عربية أون لاين، إن نتائج أعمال مصر الجديدة للإسكان أظهرت تراجعًا كبيرًا فى الأداء المالى، مشيرًا إلى أن إيرادات الشركة انخفضت بنسبة %93 مقارنة مع عام 2023، حيث سجلت 1.1 مليارجنيه مقابل 15.6 مليار فى العام السابق، ويرجع هذا الفارق الكبير إلى بيع قطعة أرض للتأمينات كانت تمثل معظم إيرادات العام الماضى.
وأضاف «شفيع» أن هذا يعكس اعتماد الشركة على بيع الأصول العقارية – وليس نشاط التطوير العقارى – كمصدر رئيسى للإيرادات، وهو أمر مقلق بطبيعة الحال، خاصة فى ظل غياب نشاط تشغيلى فعلى يمكن البناء عليه.
وأوضح أن التراجع فى الإيرادات قابله أيضًا انخفاض فى التكاليف بنسبة %91، مما أدى إلى انخفاض مجمل الربح بنسبة %94 ليسجل نحو 761 مليون جنيه فقط، مقارنة مع 12.2 مليار فى العام الماضى، وهو ما انعكس على هامش مجمل الربح الذى انخفض بنحو 9 نقاط مئوية.
وأشار «شفيع» إلى أن صافى الأرباح كان مفاجئًا، إذ بلغ هذا العام نحو 2.4 مليار جنيه، مقارنة مع 262 مليونا فى العام السابق، وعلى الرغم من هذا الارتفاع الظاهرى، فإن صافى الربح تجاوز إجمالى الإيرادات، مما يثير علامات استفهام حول مصدر هذه الأرباح.
وأوضح أن السبب الرئيسى وراء هذا الارتفاع هو النمو الكبير فى إيرادات الاستثمارات المالية، التى ارتفعت بنسبة %816 مقارنة مع العام السابق، وتشمل فوائد الأذون والودائع وتقسيط الأراضى، وهى عوائد غير مرتبطة بالنشاط التشغيلى الأساسى، مؤكدًاأن الوضع المالى للشركة – وفقًا للقوائم المالية المعلنة – ليس مطمئنًا.
وعن الحالة العامة للشركة وفقًا لما فى بيانها المرسل، كشفت مصر الجديدة للإسكان والتعميرعن توقيع عدة اتفاقيات شراكة إستراتيجية مع كبار المطورين العقاريين لتطوير مجموعة من الأراضى التابعة لها، ضمن خطة طموح لتعظيم العوائد وتعزيز محفظتها الاستثمارية.
ففى مدينة هليوبوليس الجديدة، وقعت اتفاقيتى شراكة مع شركة الشرق الأوسط للتنمية والاستثمار العقارى والسياحى لتطوير قطعتين من الأراضى بإجمالى مساحة 1759 فدانا.
وتقع القطعة الأولى بالمنطقة الجنوبية بمساحة 865 فدانا، وتبلغ قيمة الشراكة بحد أدنى مضمون 23.001 مليار جنيه، مع إيرادات متوقعة تصل إلى 39.695 مليار خلال فترة تنفيذ تمتد إلى 14 عامًا، وقد بدأت الشركة فى إجراءات استصدار القرار الوزارى الخاص بالمنطقة.
والقطعة الثانية تقع بالمنطقة الشمالية بمساحة 894 فدانا، بقيمة مشاركة بحد أدنى مضمون 23.806 مليار جنيه، وإيرادات متوقعة بقيمة 41.084 مليار خلال نفس الفترة؛ ويجرى حاليًا إعداد المخطط العام للمشروع.
وأوضحت الشركة أنها تلقت خطابات ضمان من المطور بقيمة 130 مليون جنيه لتطوير القطعة الأولى، بالإضافة إلى خطاب أمان بقيمة 134.5 مليون جنيه لتطوير القطعة الثانية.
وفى إطار توسعها، وقعت اتفاق شراكة مع شركة مدينة مصر للإسكان والتعمير لتطوير قطعة أرض بمساحة 491 فدانًا، لإقامة مشروع إسكان متكامل الخدمات، وتبلغ قيمة التعاقد حدًا أدنى مضمونًا قدره 53.18 مليار جنيه تُسدد على 9 سنوات، مقابل حصة مشاركة بنسبة %36 من الوحدات نصف التشطيب و%20 من الوحدات كاملة التشطيب فى حالة البيع بهذه الصورة، وتصل الإيرادات المتوقعة إلى نحو 194.4 مليار خلال 12 عامًا، ستحصل منها مصر الجديدة على نحو 70.9 مليار، وقد تسلمت الشركة دفعة مقدمة بقيمة 1.1 مليار عند توقيع العقد.
كما تعاقدت مع شركة «فيوتشر هولدنج» لتنفيذ أعمال إنارة الشوارع والميادين الرئيسية بمدينة هليوبوليس الجديدة، بقيمة إجمالية بلغت 3.595 مليون جنيه.
وفيما يخص محفظة الأراضى أنهت الشركة إجراءات شراء قطعة أرض فى مدينة المنصورة بمساحة 52 ألف متر مربع، بعد التفاوض على خصم بنسبة %10 من القيمة التقديرية لتصل القيمة النهائية إلى 2.202 مليار جنيه، وتعتزم استغلال الأرض فى أنشطة سكنية وتجارية وترفيهية وإدارية، وقد تلقت عروض شراكة من كبار المطورين فى المدينة، وجارٍ دراستها.
كذلك، استكملت الشركة شراء قطعة أرض بمساحة 766 فدانًا بمنطقة حدائق العاصمة بقيمة إجمالية بلغت 12.647 مليار جنيه، تم سداد الدفعة المقدمة منها، ومن المقرر سداد باقى القيمة على مدار 8 سنوات، بعد الانتهاء من جميع إجراءات الاستلام.
وأكدت الشركة أنها تسعى إلى تطوير محفظة أراضيها بما يعزز من قدرتها على التوسع وتحقيق أفضل العوائد المالية للمساهمين والمستثمرين.
وعن تطوير منطقتى «غرناطة» و»الميريلاند»، أبرمت الشركة عقدًا مع شركة القلعة لإدارة الأنشطة الاستثمارية فى مجمع غرناطة التراثى، مقابل %30 من الإيرادات خلال العام الأول بحد أدنى مضمون 1.8 مليون جنيه سنويًا، ترتفع إلى %40 فى العام الثانى بحد أدنى مضمون 2.4 مليون، بما يحافظ على القيمة التاريخية والتراثية للمكان.
وفى منطقة «الميريلاند» تم الانتهاء من الرسومات التنفيذية والمقايسات والمواصفات الخاصة بالمشروع، وتعمل الشركة حاليًا على دراسة أفضل سبل التطوير والشراكة فى الأجزاء غير المطورة، على أن يتم طرح المشروع ماليًا وفنيًا خلال شهر مارس 2025.
وعن مشروعات الشركة فى 2024، بدأت مصر الجديدة للإسكان والتعمير تنفيذ عدد من المشروعات الحيوية بمدينة هليوبوليس الجديدة، حيث تم الانتهاء من تنفيذ المرحلة الأولى من المرحلة العاجلة، والتى شملت إنشاء البوابة الرئيسية للمدينة على طريق السويس، وفى الوقت نفسه، تتواصل أعمال تنفيذ المرحلة الثانية من المرحلة العاجلة، والتى بلغت نسبة إنجازها %35، وتشمل تطوير الطرق والمحاور الرئيسية التى تربط المدينة بكل من بدر والشروق، إلى جانب الطريق الواصل من بوابة السويس حتى قلب المدينة.
وفى إطار استكمال البنية التحتية، تم بدء تنفيذ وتوريد وتركيب شبكات الغاز الطبيعى، حيث تم الانتهاء من نحو %50 من الأعمال حتى الآن؛ كما تم الانتهاء من إنشاء غرفة الاتصالات التى تُعد خطوة أساسية لاستكمال شبكة التليفونات داخل المدينة. ومن ناحية أخرى، بدأت الشركة تنفيذ مشروع توصيل الشبكات الداخلية للغاز الطبيعى بمناطق المستثمرين، والتى تغطى جميع الأحياء القائمة بالمدينة، وبلغت نسبة الإنجاز فى هذا المشروع نحو %50.
وفيما يتعلق بمشروع تدعيم شبكة البنية التحتية للمدينة، فقد تم اعتماد محطة المعالجة الرئيسية للصرف الصحى والرى بسعة 52 ألف متر مكعب يوميًا، وجارٍ تنفيذ المرحلة الأولى من المشروع بسعة 8500 متر مكعب يوميًا.
كما تم رفع المقنن المائى المخصص لمدينة هليوبوليس الجديدة من 17 ألف متر مكعب يوميًا إلى 40 ألف متر مكعب يوميًا، لمواكبة الاحتياجات المستقبلية والمشروعات الجارى تنفيذها وفقًا للمخطط العام الحديث للمدينة.
أما على صعيد شبكة الطرق، فقد تم الانتهاء من إعادة تصميم جميع الطرق الداخلية بالمدينة بما يتماشى مع النمو العمرانى والتوسع المخطط له، وتم أيضًا الانتهاء من إعداد التصميمات الخاصة بمشروع تطوير ورفع كفاءة المبنى الإدارى بمدينة هليوبوليس الجديدة، والذى يتكون من دور كامل ونصف دور على كامل المسطح.
وفى الجانب الرياضى والترفيهى، تم الانتهاء من التصميمات الخاصة بإنشاء منطقة رياضية ترفيهية متكاملة تضم ملاعب مفتوحة على مساحة 12 فدانًا بمنطقة فيلات الحى الثالث، وجارٍ اعتماد المشروع من قبل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، كما تواصل الشركة تنفيذ مشروعات إعادة الشئ لأصله لأعمال الحفر الناتجة عن مد شبكات الغاز والاتصالات، مع إجراء التحسينات اللازمة للشبكات طبقًا لتقدم الأعمال فى مختلف الأحياء.
وعن مشروعاتها فى 2025، تعمل شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير على تطوير مساحة 300 فدان بمدينة هليوبوليس الجديدة، حيث تم التعاقد مع شركة » ECG»، إحدى كبرى الشركات الاستشارية، لتصميم مجمع سكنى خدمى متكامل، وذلك كمرحلة أولى على مساحة 25 فدانًا، وتُقدر التكلفة الإنشائية للمرحلة الأولى بنحو 1.8 مليار جنيه ، فيما تستهدف الشركة تحقيق مبيعات أولية بقيمة حالية تُقدر بـ 4 مليارات.
كما تعاقدت الشركة مع مكتب الدكتور ياسر البلتاجى لتصميم مقر إدارى – تجارى جديد لها بمنطقة مساكن الشيراتون، على قطعتَى الأرض (6 و7)، ويجرى حاليًا تقديم مستندات الضم للمحافظة لاعتماد المشروع، تمهيدًا لتحويل النشاط من سكنى إلى إدارى تجارى، وذلك بالتوازى مع أعمال التصميم.
تطوير 300 فدان فى «نيوهليوبوليس» بالتعاون مع «ECG»
انخفاض صافى الأرباح إلى 2.6 مليار جنيه بنهاية عام 2024
رفع المقنن المائى فى المدينة من 17 ألف متر مكعب يومياً إلى 40 ألفا
التعاقد مع مكتب د.ياسر البلتاجى لتصميم مقر إداري تجارى بمساكن الشيراتون
إنشاء منطقة رياضية ترفيهية متكاملة تضم ملاعب مفتوحة على 12 فدانا