أصدرت “ذا بورد كونسالتنج” تقريرها السنوى لعام 2024، والذى سلط الضوء على أحدث الاتجاهات والتطورات فى سوق العقارات، مستعرضًا أداء القطاع خلال العام الماضى والتوقعات المستقبلية.
ويقدم التقرير الذى حصلت «المال» على نسخه منه تحليلًا معمقًا للعرض والطلب، حركة الأسعار، والمشروعات الكبرى، مع التركيز على العوامل المؤثرة مثل التغيرات الاقتصادية، السياسات الحكومية، والاستثمارات المحلية والأجنبية، كما يستعرض أبرز التحديات التى تواجه السوق، إلى جانب الفرص المتاحة للمستثمرين والمطورين العقاريين فى المرحلة المقبلة.
وبحسب ذا بورد كونسالتنج شهد سوق العقارات فى بداية عام 2024، تحولات كبيرة مدفوعة بالتغيرات الاقتصادية العالمية والإقبال المتزايد على الاستثمار فى هذا القطاع، كما أصبحت الأسعار المرتفعة، والاستثمارات الأجنبية، والتوسع الإقليمي، وارتفاع معدلات الإلغاء، والملكية الجزئية، من أبرز ملامح المشهد.
واعتمد معظم المطورين فى تسعير وحداتهم على الدولار، بسعر صرف 80 جنيهًا، بينما قام البعض بالتسعير بناءً على 92 جنيهًا ، هذا التوجه جاء نتيجة للضغوط الاقتصادية ومحاولة المطورين للحفاظ على قيمة استثماراتهم فى ظل تذبذب أسعار العملة المحلية.
وجهات جديدة
كانت دوافع الاستثمار المحرك الأساسى لأكثر من %50 من معاملات العقارات خلال 2024، مما أدى إلى تصنيف المستثمرين إلى ثلاث فئات رئيسية، الأولى طويلى الأجل ويسعون إلى تحقيق عوائد مستقرة، والثانية قصيرى الأجل الذين يبحثون عن أرباح سريعة، وأخيرًا المضاربين الذين يتعاملون مع العقارات كأداة لتحقيق مكاسب سريعة.
وفى سياق متصل، ازداد اهتمام المصريين الأثرياء بشراء العقارات خارج مصر، لا سيما فى الإمارات، اليونان، وإسبانيا، وجاءت هذه الخطوة نتيجة لأسعار العقارات التنافسية فى هذه الدول، مما دفعهم إلى تنويع محافظهم الاستثمارية وتأمين عوائد بالدولار أو اليورو، خاصة فى ظل التقلبات الاقتصادية فى السوق المحلية، وفقاً للتقرير.
ورأت ذا بورد كونسالتنج أن التوسع الإقليمى لم يعد مقتصرًا على السوق السعودية فقط، بل بدأ المطورون فى النظر إلى الإمارات، عمان، والعراق كوجهات جديدة للنمو والتوسع، هذا التوجه يعكس رغبتهم فى توسيع نطاق مشاريعهم، والاستفادة من الفرص المتاحة فى الأسواق الإقليمية التى تشهد طلبًا متزايدًا على العقارات السكنية والتجارية.
معدلات الإلغاء
إلى جانب ذلك، شهد السوق العقارية معدلات إلغاء غير مسبوقة تجاوزت 20 مليار جنيه لدى أحد كبار المطورين، ويعود السبب الرئيسى إلى المضاربين الذين يخلقون طلبًا وهميًا دون امتلاك القدرة المالية على الالتزام بسداد الأقساط، مما أدى إلى ارتفاع معدلات الإلغاء بشكل ملحوظ وأثر على استقرار السوق.
بالإضافة إلى أن التغيرات الاقتصادية المتسارعة وزيادة الطلب على الاستثمارات الأصغر دفعت إلى ظهور الملكية الجزئية كحل استثمارى جديد، والتى تتيح امتلاك حصص فى العقارات بدلًا من شراء وحدات كاملة، مما يسهل الدخول إلى السوق العقارية بأموال أقل، وقد ساعد هذا النموذج على جذب المستثمرين من الطبقة المتوسطة والعليا المهتمين بتوسيع نطاق استثماراتهم العقارية دون الحاجة إلى سيولة كبيرة.
وفى ظل هذه التحولات، أصبح من الضرورى أن يكون لدى المطورين أقسام داخلية لإعادة البيع، وذلك لمواجهة التحديات الناتجة عن زيادة الاستثمارات قصيرة الأجل، وللمساعدة فى الحفاظ على استقرار المجتمعات السكنية، وتعزيز الرقابة على عمليات إعادة البيع، مما يقلل من المضاربات ويحافظ على استقرار الأسعار داخل المشروعات السكنية.
ووفقًا لتحليل “ذا برود كونسالتنج” يواصل سوق العقارات المصرية تطوره بوتيرة متسارعة، مدعومًا باتجاهات جديدة تعكس تطلعات المستثمرين والمطورين على حد سواء، وبينما تظل التحديات الاقتصادية قائمة، يستمر القطاع العقارى فى البحث عن حلول مبتكرة لضمان استدامة الاستثمارات وتحقيق عوائد مجزية.
هوس الشراء
وشهد عام 2024 قفزات غير متوقعة فى مبيعات العقارات، إذ حقق السوق ارتفاعات جديدة رغم التباطؤ الذى شهده فى بعض الفترات، ورغم التقلبات الاقتصادية، استطاع القطاع العقارى أن يزدهر فى بعض المواسم، مما أضاف مزيدًا من التعقيد إلى المشهد العام للسوق.
وبدأ عام 2024 بحالة من هوس الشراء، حيث شهد السوق مبيعات كثيفة مدفوعة بمخاوف المستثمرين والمشترين من ارتفاع الأسعار إلا أن هذه الوتيرة لم تدم طويلًا، وتسبب خفض قيمة الجنيه المصرى فى 6 مارس فى توقف النشاط البيعى بشكل شبه كامل، مما أثر على حركة السوق وأدى إلى حالة من الترقب والركود.
وجاء موسم الصيف ليعيد النشاط إلى السوق العقارية، وساهم الساحل الشمالى فى إنعاش المبيعات بشكل غير مسبوق، ما أعطى دفعة قوية للسوق، إضافةً إلى ذلك، كان الإعلان عن مشروع تطوير رأس الحكمة بمثابة عاملًا محفزًا عزز من وتيرة الطلب، وشهدت السوق تدفقًا استثماريًا جديدًا مدفوعًا بهذا الإعلان.
الساحل الشمالي
واصلت منطقة الساحل الشمالى تحقيق معدلات بيع مرتفعة، إذ ظل الطلب قويًا، ما جعلها المحرك الأساسى للسوق وعلى الجانب الآخر، شهدت مناطق شرق وغرب القاهرة أداءً أكثر اعتدالًا، مع انخفاض طفيف فى معدلات الطلب مقارنةً بالساحل، ومع ذلك، ظل السوق بشكل عام تحت هيمنة النجاح الذى حققه الساحل الشمالي.
ومع استقرار سعر صرف الدولار، عاد نوع من الاستقرار الاقتصادى إلى البلاد، مما منح السوق العقارية فرصة لالتقاط الأنفاس، إلا أن هذا الاستقرار كان ذو تأثير مزدوجًا، فرغم أنه أضفى بعض الطمأنينة الاقتصادية، إلا أنه فى نفس الوقت أدى إلى انخفاض نشاط المشترين، مما تسبب فى تباطؤ جديد بالسوق.
ورغم هذه التقلبات، تواصل السوق العقارية المصرية التكيف مع المتغيرات الاقتصادية، حيث أصبح التخطيط الموسمى والاستجابة السريعة للظروف الاقتصادية من العوامل الحاسمة فى استقرار ونمو القطاع خلال 2024.
وحققت سوق العقارات فى مصر أداءً استثنائيًا خلال عام 2024، حيث شهد قفزة ضخمة فى إجمالى المبيعات التعاقدية للمطورين العقاريين من الفئة AB Class، مما يؤكد الزخم الاستثمارى المتزايد فى القطاع.
ضعف المبيعات
وفقًا للتقرير ، سجل 21 مطورًا عقاريًا من كبار اللاعبين فى السوق المصرية إجمالى مبيعات تعاقدية بلغت 1.4 تريليون جنيه خلال عام 2024، وهو ما يمثل أكثر من ضعف المبيعات المسجلة فى 2023، والتى لم تتجاوز 701 مليار جنيه.
هذا الارتفاع بنسبة %100 فى حجم المبيعات يعكس الطلب القوى والمتزايد على العقارات، مدفوعًا بعدة عوامل، من بينها زيادة الاستثمارات الأجنبية، واتجاه المصريين نحو شراء العقارات كملاذ آمن ضد التضخم، بالإضافة إلى مشروعات التطوير العقارى الضخمة التى تم الإعلان عنها خلال العام.
وتبقى السوق العقارية المصرية أحد القطاعات الأكثر استقرارًا ونموًا، مما يعزز مكانته كخيار استثمارى أول للكثير من المستثمرين المحليين والدوليين. ومع استمرار الطلب القوي، تبدو التوقعات إيجابية لمزيد من النمو فى الأعوام القادمة.
طلعت مصطفي
حققت مجموعة طلعت مصطفى القابضة (TMG) أداءً استثنائيًا فى عام 2024، مما أدى إلى فصلها عن قائمة أكبر 10 مطورين عقاريين وعرضها بشكل منفصل، وذلك لإبراز نجاحها غير المسبوق ونموها القوي.
وشهدت المجموعة طفرة هائلة فى مبيعاتها، إذ ارتفع إجمالى المبيعات من 140 مليار جنيه فى 2023 إلى 510 مليارات جنيه فى 2024، ما يعكس نسبة نمو سنوية مذهلة بلغت %264.
وبلغت مبيعات المجموعة فى السوق المصرية وحدها 447 مليار جنيه، مما يعزز ريادتها فى القطاع العقارى المحلى والإقليمي.
وساهمت استراتيجيات التوسع الجريئة وتنويع المحفظة الاستثمارية فى تحقيق هذا الأداء القوي، وشملت الإنجازات البارزة مبيعات قياسية لمشروع” SouthMED” تجاوزت 280 مليار جنيه، إلى جانب مبيعات مشروع Banan فى الرياض، والتى تخطت 70 مليار جنيه، مما عزز مكانة المجموعة فى الأسواق الإقليمية.
وأكدت المجموعة حضورها فى القطاع الفندقى بإضافة سبعة فنادق أيقونية جديدة، مما أدى إلى زيادة كبيرة فى الإيرادات الأجنبية وتؤكد هذه المبادرات التزام المجموعة ببناء إرث قوى فى قطاع الضيافة، وترسيخ مكانتها كلاعب رئيسى فى سوق العقارات على المستوى المحلى والإقليمي.
ولا تقتصر مكاسب “TMG” على التطوير العقارى فحسب، بل تشمل أيضًا الأداء القوى لأسهمها فى سوق البورصة، إذ قامت المجموعة مؤخرًا بشراء 850 ألف سهم، مما يعكس ثقتها فى مستقبلها المشرق ونموها المستدام.
ومع تحقيق هذه الإنجازات غير المسبوقة فى 2024، تستعد مجموعة طلعت مصطفى لإطلاق مشاريع جديدة وخطط دفع مبتكرة فى عام 2025، وذلك للبناء على النجاحات المحققة وتعزيز ريادتها فى القطاع العقاري.
أداء باهر
تصدرت شركة “بالم هيلز للتطوير” القائمة بإجمالى مبيعات بلغ 150 مليار جنيه، مما يعكس ريادتها فى السوق وقدرتها على تحقيق معدلات نمو مرتفعة بنسبة %150 عن العام الماضي، وجاءت فى المرتبة الثانية شركة “ماونتن فيو” التى سجلت مبيعات بقيمة 105 مليارات جنيه بنسبة ارتفاع %72.1 بينما احتلت شركة “جى للتطوير العقاري” المركز الثالث بإجمالى مبيعات بلغ 77 مليار جنيه، بنسبة ارتفاع عن العام الماضى %196.2.
وجاء فى المرتبة الرابعة، شركة “أورا للتطوير العقاري” بمبيعات 61.84 مليار جنيه بنسبة %3.3 تلتها شركة “سوديك” التى حققت مبيعات بلغت 50 مليار جنيه بنسبة ارتفاع %72.4 عن العام الماضي، أما المركز السادس فكان من نصيب “إعمار مصر” بإجمالى مبيعات 49 مليار جنيه بنسبة %63.3 عن العام الماضي، فيما جاءت “سيتى إيدج للتطوير” فى المركز السابع بمبيعات 47 مليار جنيه بنسبة %23.7.
وواصلت شركات التطوير الأخرى أداؤها القوى خلال العام الماضي، حيث حققت “مدينتى مصر” مبيعات بلغت 46 مليار جنيه بنسبة %31.4 متقدمة على “هايد بارك للتطوير العقاري” التى سجلت 45.9 مليار جنيه بنسبة تفوق عن العام الماضى نحو %155.5 أما المركز العاشر فكان من نصيب “المراسم للتطوير العقاري” التى أغلقت القائمة بإجمالى مبيعات 34 مليار جنيه بنسبة %126.7 عن 2023.
وظهر ارتفاع ملحوظ فى حجم المبيعات نتيجة للإقبال المتزايد على المشروعات العقارية، مدفوعًا بشكل رئيسى بالإعلان عن مشروعات تطوير رأس الحكمة وبداية موسم الساحل الشمالي.
تفاوت ملحوظ
واستعرض التقرير أكبر 10 مطورين عقاريين فى مصر لعام 2024، والذى كشف عن تجاوز إجمالى مبيعات الشركات الكبرى 1.170 مليار جنيه، محققًا زيادة بنسبة %135 مقارنة بعام 2023، ويعكس هذا النمو الملحوظ الانتعاش المستمر للقطاع العقارى فى مصر، مدعومًا بزيادة الطلب على المشروعات السكنية والتجارية.
وكشفت التقرير حول أداء المبيعات لأكبر 10 مطورين عن تفاوت ملحوظ بين النصف الأول (H1 2024) والنصف الثانى (H2 2024) من العام، حيث شهدت بعض الشركات ارتفاعًا فى المبيعات بينما سجلت أخرى انخفاضًا فى الأداء.
وحققت “بالم هيلز” نسبة مبيعات بلغت %56.3 خلال النصف الثانى من العام 2024، مقارنة بـ %43.7 فى النصف الأول من 2024.
وسجلت شركة “ماونتن فيو” أعلى نسبة مبيعات فى النصف الثانى بنسبة %63.9 مقارنة بـ %36.1 فقط فى النصف الأول، مما يعكس تحسنًا فى أدائها بالسوق، كما سجلت “جى ديفلوبمنتس” أداءً جيدًا فى النصف الثاني، محققة %61 مقابل %39 فى النصف الأول.
وجاءت “إعمار” بمبيعات بلغت %56.7 فى النصف الثانى مقارنة بـ %43.3 فى النصف الأول، بينما سجلت “مصر الجديدة للإسكان والتعمير” ارتفاعًا كبيرًا فى المبيعات بنسبة %58.8 مقابل 41.2% ، كما شهدت “هايد بارك” ارتفاعًا حيث بلغت مبيعاتها 52.9% مقارنة بـ %47.1.
على العكس، تفوقت بعض الشركات فى النصف الأول من العام مثل”O West (Orascom)” التى سجلت %81.7 من مبيعاتها مقابل %18.3 فقط فى النصف الثاني، كما تفوقت “سوديك” بنسبة %80.2 فى النصف الأول، فى حين سجلت %19.8 فقط من مبيعاتها خلال النصف الثاني، مما يشير إلى تباطؤ ملحوظ فى أدائها.
وشهدت “مدينة مصر” انخفاضًا فى المبيعات خلال النصف الثانى من العام، حيث بلغت 46.5% مقارنة بـ %53.5 فى النصف الأول، أما “سيتى إيدج” فقد سجلت %40 فقط من مبيعاتها فى النصف الثانى مقابل %60 فى النصف الأول، مما يعكس تحولًا فى الطلب أو تأخيرات فى المشروعات.
تحليل المبيعات
ويُبرز التقرير أفضل 20 شركة من حيث المبيعات خلال العام، وقد تصدرت القائمة شركات كبرى، مما يعكس ديناميكيات السوق العقارية وتوجهات المشترين خلال الفترة الماضية.
واحتلت “مجموعة طلعت مصطفى القابضة (TMG)” المرتبة الأولى فى تصنيف المبيعات لعام 2024، مما يعكس قوتها واستمرار تفوقها فى السوق، بينما جاءت “بالم هيلز للتطوير” فى المرتبة الثانية، بينما حققت “ماونتن فيو” المركز الثالث، وهو ما يدل على زيادة الإقبال على مشاريعها.
وحلت “جى ديفلوبمنتس” فى المركز الرابع، تليها “أورا “ فى المركز الخامس، بينما احتلت “سوديك” المرتبة السادسة، وحلت كل من “إعمار” و”سيتى إيدج” فى المركزين السابع والثامن على التوالي، بينما جاءت “مدينة مصر” و”هايد بارك” فى المركزين التاسع والعاشر، مما يشير إلى قوتهم السوقية المستمرة.
وفى المركز الحادى عشر، جاءت “المراسم للتطوير”، تليها “الأهلى صبور” فى المركز الثانى عشر، ثم “لافستا” و”تطوير مصر” فى المركزين الثالث عشر والرابع عشر.
كما ضمت القائمة شركات كبرى مثل “ووتر واى للتطوير”، و”أوراسكوم للتطوير”، و”لاند مارك”، و”هوريزون مصر”، و”حسن علام العقارية”، وأكملت القائمة كل من “الديار القطرية” و”ال كازار” فى المركزين التاسع عشر والعشرين.
نشاط السماسرة
استنادًا إلى التقرير، يلعب السماسرة دورًا حيويًا فى سوق العقارات، حيث يعملون كمؤثرين رئيسيين فى تشكيل تصورات العملاء وزيادة وعيهم بالمطورين.
وفى مصر، تهيمن الصناعة على أكثر من 8.000 شركة وساطة عقارية، حيث تساهم شركات التسويق العقارى بنحو من 70إلى %80 من مبيعات المطورين.
وتحقق شركة التسويق العقارى “ذا أدريس” مبيعات بقيمة 128.4 مليار جنيه من خلال أكثر من 4000 مستشار مبيعات، مما يجعلها واحدة من أكبر شركات الوساطة فى الشرق الأوسط.
وتواصل شركة “ بى تو” التوسع بقوة معتمدة على أكثر من 2360 مستشار مبيعات، محققة مبيعات بقيمة 79.2 مليار جنيه، مما جعلها واحدة من أهم اللاعبين فى السوق.
وبالنسبة لـ “ناوي” الشركة العقارية الوحيدة التى تعتمد على التكنولوجيا، سجلت مبيعات بلغت 65 مليار جنيه عبر أكثر من 750 مستشار مبيعات، حيث شهد عام 2024 توسعًا كبيرًا للشركة مع الحفاظ على تفوقها التكنولوجي.
وتُعد “Coldwell Banker” واحدة من أكثر الشركات خبرة فى السوق، حققت مبيعات بقيمة 51.3 مليار جنيه من خلال أكثر من 1500 مستشار مبيعات، مستفيدة من علاقاتها القوية مع كبار المطورين وشبكة عملاء واسعة.
وتعتبر “ريد” واحدة من أسرع شركات الوساطة نموًا، حيث توسعت من 65 فرعًا فى أربع سنوات إلى أكثر من 60 ، محققة مبيعات بلغت 21.08 مليار جنيه عبر أكثر من 950 مستشار مبيعات.
وتميزت “رى ماكس” بنموذج الامتياز التجاري، حيث تدير 42 مكتبًا، مما منحها تفردًا فى السوق العقارية وبلغ حجم مبيعاتها 19.1 مليار جنيه، بدعم أكثر من 900 مستشار مبيعات.
وأثبتت “New Avenue “ كفاءتها العالية بثقافة مؤسسية متميزة، حيث تمتلك أكثر من 300 فرع، محققة مبيعات بلغت 17 مليار جنيه، مما جعلها واحدة من أكثر شركات الوساطة كفاءة فى السوق.
مشهد مختلف
من المتوقع أن تشهد السوق العقارية المصرية فى العام الحالى انتعاشًا ملحوظًا مدفوعًا بعوامل اقتصادية وتحفيزية، حيث تسارعت وتيرة المبيعات واستقطبت كبرى الشركات المطورة أنظار المستثمرين بعروض استثنائية.
وأحدثت حملة الذكرى الـ25 لشركة” بالم هيلز” تأثيرًا لافتًا على السوق العقارية، حيث سجلت مبيعات بلغت 40 مليار جنيه خلال شهر واحد فقط، هذا الرقم القياسى يعكس الطلب القوى على العقارات رغم التحديات الاقتصادية، ويؤكد على قدرة الشركات الكبرى على تنشيط السوق من خلال العروض المبتكرة وأنظمة السداد المرنة.
وفى خطوة متوقعة لدعم الاستثمارات، يتجه البنك المركزى نحو خفض أسعار الفائدة بنسبة %2 لتصل إلى نطاق -16 %18 بنهاية العام، هذا التخفيض المحتمل قد يسهم فى تسهيل التمويل العقاري، مما ينعش حركة الشراء ويفتح الباب أمام مزيد من المستثمرين والمشترين للاستفادة من العروض المطروحة.
وتواصل الحكومة المصرية التوسع فى المشروعات العقارية الكبرى، حيث يجرى تطوير مناطق جديدة مثل مدينة المستقبل، التجمع السادس، وهليوبوليس الجديدة فى القاهرة، بالإضافة إلى مشروعات غرب القاهرة مثل زايد الجديدة وطريق الفيوم، أما فى الساحل الشمالي، فتبرز منطقة رأس الحكمة كواجهة استثمارية واعدة تجذب كبار المطورين والمستثمرين الخليجيين.
وعلى الصعيد العالمي، قد تؤثر المتغيرات السياسية، خاصة مع عودة دونالد ترامب إلى المشهد السياسى الأمريكي، على استقرار الأسواق المالية، هذه الاضطرابات قد تلقى بظلالها على الاقتصاد المصري، مما يفرض حالة من الترقب الحذر فى سوق العقارات، لا سيما فيما يتعلق بحركة سعر الصرف واستقرار العملة.
سداد أطول
من المتوقع أن يشهد العام الحالى تغييرات جوهرية فى السوق العقارية، حيث تقدم الشركات أنظمة سداد أطول تصل إلى 15 عامًا، بما فى ذلك مشروعات الساحل الشمالي، كما تستعد كبرى الشركات العقارية لحرب إعلانية قوية خلال شهر رمضان، فى ظل تنافس محموم لجذب العملاء، ومن المنتظر أيضًا إطلاق مشاريع عملاقة، مثل دخول “إعمار” إلى مدينة المستقبل، مما يعزز فرص الاستثمار فى هذه المنطقة.
وفى الوقت نفسه، تواجه الشركات الصغيرة تحديات متزايدة بسبب نقص السيولة وارتفاع تكاليف البناء، مما قد يدفع بعضها إلى إعادة هيكلة خططها أو الاندماج مع كيانات أكبر للحفاظ على قدرتها التنافسية فى السوق.
ومع هذه التطورات، يبدو أن العام الحالى سيكون محوريًا فى مسار السوق العقارية المصرية، حيث تتجه الشركات الكبرى لتعزيز حضورها، بينما يسعى المستثمرون للاستفادة من العروض التمويلية الموسعة.
بعض العملاء لجأوا لشراء وحدات باليونان وإسبانيا والإمارات
شهر رمضان على موعد مع منافسة شرسة فى الإعلانات
المستثمرون يسعون للاستفادة من العروض التمويلية المرنة
قفزة تاريخية فى مبيعات أكبر 21 مطورًا لتتجاوز 1.4 تريليون جنية
الدولار والتضخم يقودان موجة تسعير مبتكرة وقياسية
«طلعت مصطفى» تتصدر المشهد الإقليمى بمعدلات نمو غير مسبوقة
كيانات التسويق تسيطر على %80 من الكعكة وسط تنامى دورها
مدد السداد الطويلة لآجال 15 عامًا تفرض نفسها بقوة خلال 2025
الساحل الشمالى يقود العوائد المحققة والقاهرة تتأثر بالتباطؤ
معدلات إلغاء الحجوزات تجاوزت 20 مليار جنيه والمضاربات تمثل تهديدًا
توقعات انخفاض الفائدة بارقة أمل للجميع
التغيرات الاقتصادية وزيادة الطلب دفعت إلى ظهور الملكية الجزئية