تناولت الحلقة الجديدة من«CEO LEVEL PODCAST»واحدة من أعرق وأقدم شركات التطوير العقارى فى مصر والتى تأسست فى عام 1906 على يد البارون إمبان، وهى «مصر الجديدة للإسكان والتعمير»، والتى مرت بفترة عصيبة اختفت فيها إلى حد كبير عن المشهد العقاري، لتعود مرة أخرى بثوبها الجديد عبر محفظة أراضٍ ضخمة.
استضاف حازم شريف مقدم«CEO LEVEL PODCAST»فى حلقة هذا الأسبوع، الدكتور المهندس سامح السيد، الرئيس التنفيذى لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير، والذى كشف عن خطة التطوير الخاصة بالثلاث سنوات القادمة، وتفاصيل الشراكات مع كبرى المطورين العقاريين فى مصر وعلى رأسهم «سوديك» و«مدينة مصر» و«الشرق الأوسط» المملوكة لرجل الأعمال الشهير محمود الجمال.
كما كشف أيضًا عن إستراتيجية تطوير حديقة «الميريلاند» الشهيرة، وتوقعاته لأسعار العقارات فى مصر خلال الفترة المقبلة، متحدثا عن مسيرته المهنية وكيفية انتقاله من القطاع خاص إلى كيان يتبع قطاع الأعمال العام.
وإلى نص الحوار المتاح على قناة«ALMAL TV»بموقع «يوتيوب» ومنصات البودكاست والتواصل الاجتماعي.
● حازم شريف: حلقة اليوم تناقش قطاعًا لأول مرة نستضيف أحد ممثليه بالموسم الرابع منCEO Level Podcast، وهو يرأس واحدة من كبرى شركات التطوير العقارى فى مصر سواء فيما يتعلق بمحفظة الأراضى أو تاريخها.
أرحب بالدكتور مهندس سامح السيد، الرئيس التنفيذى لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير.
سامح السيد:أهلا وسهلا بحضرتك.. أشكرك على الاستضافة.
● حازم شريف: فى البداية، من أنت؟ أين تخرجت؟ وكيف وصلت إلى منصبك الحالي؟
سامح السيد:أنا مهندس مدنى خريج هندسة عين شمس دفعة عام 1991، بعد التخرج وتأدية الخدمة العسكرية التحقت بشركة مجيكون للمقاولات والتى كانت مميزة فى أوائل التسعينيات ومتخصصة فقط فى تنفيذ مشروعات محطات توليد الكهرباء والمشروعات الصناعية سواء التركيبات أو البناء، واستمر عملى بها فى الفترة من 1992 حتى عام 2000.
خلال فترة تواجدي، أنجزت الشركة العديد من المشروعات الضخمة من بينها محطة توليد الكهرباء فى العريش، وقد عملت بها ثلاثة أعوام، بالإضافة لمحطة توليد كهرباء فى الكريمات، والتى كانت حينها الأكبر بالشرق الأوسط.
فى ذلك التوقيت كانت هناك طفرة فى مجال محطات الكهرباء والبنية التحتية وكان العمل فى «مجيكون» مختلفًا تمامًا عن بقية الشركات فى السوق لأن أعمالها بالكامل كانت مع كيانات أجنبية حينها، واكتسبت من ذلك خبرة كبيرة، كما تعرفت على مثلى الأعلى مهنيا خلال تلك الفترة.
● حازم شريف: ومن هو مثلك الأعلى مهنيًا؟
سامح السيد:المهندس هشام عباس والذى كان رئيسى وقتها، وهو لايزال شخصية مؤثرة، وأنا أعتبره من أفضل الأشخاص الذين التقيت بهم مهنيا وأخلاقيا فى حياتي.
● حازم شريف: كيف تأثرت به؟
سامح السيد: هو شخص مدير بالفطرة، وقائد، ولديه القدرة على التوجيه ورفع معنويات الفريق بشكل مستمر، إذ دائما ما كان يثنى على الآخرين، وكان دائم الوجود وسط فريق العمل.
● حازم شريف: هل عملك فى شركة «مجيكون» على مدار 8 أعوام كان فى مجال بناء محطات الكهرباء فقط؟
سامح السيد:لا ولكن كان هناك أيضا مشروعات صناعية بشكل عام، إذ قمنا بتدشين مصنع لعلب الـ”كانز» فى 6 أكتوبر، كما شاركت فى تدشين «كنارى بيتش» التى تعد من أولى القرى السياحية فى العين السخنة، وعملت فى محطات فرعية فى مناطق مختلفة بمحافظات الشرقية والسويس وغيرهما، وقد كانت مشروعات متعددة لكن كلها تندرج تحت مجال المقاولات.
● حازم شريف: وماذا بعد ذلك؟
سامح السيد:انتقلت بعد ذلك إلى كيان صغير، وكنت مضطرا حينها لظروف خاصة، وهى «DETAC» وكانت أول فرصة أتيحت لي، إذ كانت فى بداية نشاطها وتضم 4 مهندسين فقط، وقد قامت بتنفيذ أعمال ضخمة بالقرية الذكية بالإضافة لمبانٍ سكنية، وعملت مع أكبر المطورين فى مصر.
وكان لدى الشركة مشروع ومن وجهة نظرهم حينها أنه كبير وهو «بنك فيصل الإسلامي» فرع 26 يوليو، إذ بلغت قيمته فى ذلك التوقيت نحو 8 ملايين جنيه، وقد كنت أرى أن هذا المبلغ قليل جدا من وجهة نظري، فشعرت بالإحباط حينها، خاصة أننى انتقلت من شركة كل تعاملاتها مع أجانب وأشخاص من ذوى الخبرة العالية إلى كيان لايزال فى بدايته.
من اليوم الأول لى فى الشركة كنت أبحث عن فرصة عمل أخرى تناسبني، وتعرضت لاختبار بسيط حينها عندما كنت مديرا لمشروع بنك فيصل وكان موكلا لى اعتماد مقاول معين من المالك ليتولى المشروع بعدما رفضوا عرضا مقدما من مقاول آخر، وبعد قبول أحد العروض المقدمة تحدث معى رئيس الشركة وقتها معربا عن قلقه من العرض المقدم، خاصة أنه كان هناك فرق %50 فى السعر أقل من العرض المقدم من الشخص التابع للمالك، وكان القلق وقتها من أن يكون المقاول الذى وافقت عليه غير كفء بسبب الفارق الكبير فى السعر، ولكن بعد التنفيذ سار كل شىء على ما يرام.
وحصلت على مكافأة كبرى وقتها بالإضافة لترقية، بجانب عرض لأكون الرئيس التنفيذى للشركة لكناكتفيت بالمكتب الفني، ولقد استمر عملى فى الشركة لنحو 15 عامًا.
● حازم شريف: لماذا اكتفيت بالمكتب الفني؟
سامح السيد:لأن الذى رشحنى للشركة كان فى المنصب نفسه الذى عُرض عليّ، وبالتالى شعرت أنه ليس من الشهامة أن يتم تعيينى بدلا منه، فاعتذرت ولكن بعد مرور عام استقال الرئيس التنفيذي، وتوليت أنا مهام الشركة وقمت باستكمال المسيرة حتى تجاوز عدد العاملين بها 500 مهندس من أصل أربعة فقط وقت انضمامي.
ولقد كان عددا كبيرا وقتها، وقمنا بتنفيذ بنوك ومشروعات صناعية مثل مجمع الشركة الشرقية للدخان، وكذلك القرية الذكية وغيرها من مشروعات المقاولات المتخصصة، كما كان هناك جانب تطوير عقارى أيضا.
وفى تلك الفترة حصلت على خبرة كبيرة جدا، وتم وضعى فى اختبار كمسئول عن شركة تتوسع وتعمل فى مجالات متنوعة وتتعامل مع أكبر الاستشاريين فى مصر مثل «دار الهندسة – مدحت أبو زيد»، «صبور»، «محرم»، وغيرهم، وبالتالى كنت مطالبا بإثبات الكفاءة بصفة دائمة، وكان عمرى وقتها 34 عامًا فقط.
● حازم شريف: من أين حصلت على درجة الدكتوراه؟
سامح السيد:حصلت على درجتى الماجستير والدكتوراه فى مجال إدارة الأعمال من جامعة عين شمس.
● حازم شريف: متى بدأت فى استكمال الدراسات العليا؟
سامح السيد:فى عام 2013 أو 2014 بعد فترة طويلة فى مجال الإدارة والمشروعات.
● حازم شريف: لماذا شعرت أنك بحاجة لاستكمال الدراسات العليا؟
سامح السيد::أصبح واجبا تجاه نفسى والمكان الذى أعمل به أن تزيد خبراتى وأن يكون هناك قدر من التعليم الأفضل لأن الخبرة العملية ليست كافية وحدها، ويجب على أى شخص حينما يعمل فى مجال معين أن يطور من نفسه خاصة إذا كانت هناك إمكانية للدراسة أيضا.
● حازم شريف: لقد عملت فى مجالات مختلفة فى الهندسة المدنية.. ما أصعب أنواع هذه المجالات؟
سامح السيد:الكثيرون لا يعلمون أن أبنائى خريجى كلية الهندسة وأنصح دائما بالعمل فى المجال الصناعى كمقاول وليس استشارى أو ممثل مالك لأن الأخير دوره المتابعة وتوجيه الملاحظات فقط، بينما المهندس المقاول لديه مسئوليات أكبر إذ يقوم بتنفيذ المشروع منالألف إلى الياء، والمهندس المقاول هى مهنة تقتضى بك أن تبنى خبرات متراكمة تمكنك من العمل على مشروع متكامل.
فعندما كنت أعمل فى مشروع العريش واجهتنى العديد من الصعوبات وتعرفت على كل أنواع المشكلات التى يمكن أن أقابلها فى حياتي، ولذلك أنصح دائما بالعمل الصناعى وهو من أصعب المجالات فى الهندسة.
● حازم شريف: معنى ذلك أنك تنصح أى مهندس مدنى فى بدايته يرغب فى اكتساب الخبرات أن يتوجه لهذا المجال.
سامح السيد:نعم أن يعمل مهندسًا مقاولًا فى مشروع صناعي.
● حازم شريف: كم استغرقت فترة عملك بالشركة؟
سامح السيد:15 عامًا ولكن إجمالى الفترة التى عملت بها فى الشركتين كانت 24 عامًا، وأرى أن هذه المدة نادرًا ما يقضيها أحد وهو أمر يجده البعض عنصرًا إيجابيًا والآخر سلبيًا.
أنا شخصيا عندما أقوم بتقييم مهندس متقدم للعمل بالشركة أرى أن الفترة التى قضاها سابقًا فى كيان آخر إذ كانت تتراوح من 3 إلى 5 أعوام فهو مهندس جيد ولكن لو طالت المدة على ذلك فقد يكون مؤشرا على أنه غير قادر على التكيف مع العمل فى شركات أخرى.
وبالمناسبة فإن إحدى الصعوبات التى واجهتنى هى أننى قضيت 15 عامًا فى شركة واحدة، وهو ما منحنى شعورًا بأنها أصبحت بمثابة منزلى، وبالتالى عند خروجى منها لشركة أخرى شعرت أننى غريب هناك.
● حازم شريف: وما المدة التى احتجت إليها للتأقلم فى الشركة الجديدة؟
سامح السيد: من عامين إلى 3 حتى تأقلمت، ولكنى حاليًا أنصح أى شخص ألا يستمر فى موقع عمله أكثر من 5 أعوام، إلا إذا كانت الشركة ستمنحك مميزات لن تحصل عليها فى أماكن أخرى أو ستصبح بها شريكًا على سبيل المثال.
● حازم شريف: إلى أين انتقلت بعد ذلك؟
سامح السيد:فى الفترة من 2016 إلى 2021 التحقت بالعمل فى 3 شركات مختلفة ولم يكونوا مناسبين بالنسبة لى من وجهة نظري، نظرًا لأن الشكل العام لقطاع المقاولات فى مصر فى ذلك التوقيت اختلف كليا عما كان عليه قبل عام 2012، لأنه كان هناك من 5 إلى 6 شركات فى مصر من بينهم الشركة التى كنت أعمل بها يتم دعوتهم إلى المشروعات الكبرى، لكن بعد ذلك تغيرت الأمور وعوامل اختيار المقاولين اختلفت وذلك نتيجة ضخامة السوق فى وقت قصير وظهور الكثير من الكيانات، ومن ثم انتقلت لشركة «الشروق» وهى كانت جيدة.
● حازم شريف: كيف انتقلت إلى تلك الشركات فى حين أنك كنت عضوًا منتدبا فى «DETAC» وأصبحت شريكا بشكل غير رسمي؟
سامح السيد:سنة الحياة.. أحبب ما شئت فإنك مفارقه فلا يوجد شيء مستمر للأبد حتى فى العلاقات الأسرية ورغم أننى اعتذرت عن منصبى لكننى مازالت تربطنى بأصحاب الشركة صلة وعلاقات طيبة.
لدى مشكلة يراها البعض ميزة، وهى أننى أحُب عدم التدخل فى مساحة العمل الخاصة بي، فنتيجة بعض المتغيرات فى الشركة التى كنت أعمل بها إذ أصبحت هناك حالة من التدخل المتكرر بشكل أو بآخر، وأنا لا أرغب فى أن أتولى القيادة وفى الوقت نفسه هناك من يوجهني، فإما أن تثق فىّ وتتركنى أقود بطريقتى وإما سأترك هذه المهمة.
ونتيجة خلاف عادة ما يحدث فى أى جهة عمل، قررت الاعتذار عن منصبى بالرغم من أننى كنت شريكا فى 6 شركات أخرى بخلاف الشركة الأم التى كنت أعمل بها كموظف لكن نتيجة العلاقات الطيبة ومجهودى أصبحت شريكا فى تلك الكيانات، منها شركة متخصصة فى العزل وأيضا مصنع أخشاب يعمل مع كل المطورين الكبار فى مصر ويقدم إنتاجا مميزا، وبالرغم من ذلك تخارجت واعتذرت وقررت أن أبدأ من جديد.
● حازم شريف: هل تخارجت بالقيمة السوقية أم الاسمية؟
سامح السيد:لا يوجد بيننا خلاف.. عندما تخارجت حصلت على راتبى فقط، وأنا لست حزينا على الإطلاق.
● حازم شريف: وماذا عن مساهماتك؟
سامح السيد:بدون ذكر تفاصيل.. لكن للأمانة أنا لم أكن مساهما بأموال ولكن الحصة التى منحونى إياها كانت من باب التقدير، لذلك قمت بالاعتذار وقدمت استقالتى من هذا العمل والذى كان بالمناسبة «بيزنس عائلى» لوالد و3 أبناء، ومازلت فى صداقة معهم جميعا حتى الآن وهم شخصيات أفاضل لكن لم يحدث بيننا نصيب.
● حازم شريف: ثم انتقلت بعد ذلك لشركة «الشروق».
سامح السيد:نعم عملتبها لمدة عام ونزلت درجة وظيفية، إذ كنت مديرا للمشروعات هناك، وكنت مسؤولا عن مشروعات الساحل الشمالي، منفذ السلوم البري، سكن العاملين فى الضبعة النووية، فندق توليب الساحل الشمالى بالعلمين، بالإضافة إلى أحد البنوك الكبرى بالعاصمة الإدارية ومول كبير فى التجمع الخامس، بقيمة إجمالية تصل إلى 5 مليارات جنيه، لكنى رحلت بعد عام نتيجة اختلاف طريقة الإدارة كليا.
● حازم شريف: وماذا بعد ذلك؟
سامح السيد: انتقلت بعد ذلك إلى شركة«ACD»والتى كانت تابعة لشاب صغير يدعى محمد الحداد، وهو نموذج ناجح وأنا معجب به على المستوى الشخصي، ولديه مجموعة شركات، منها شركة تعمل بمجال المقاولات وأخرى تدير مشروعات، وقد أسس أيضا شركة تطوير عقاري.
وقد عملت معه فى البداية بالمقاولات ثم عملت معه لفترة ثانية ولمدة عامين تقريبا فى شركة إدارة المشروعات ووضع الهياكل التنظيمية للشركات الأخرى، وعلاقتى به طيبة جدا ومازلنا أصدقاء حتى الآن.
● حازم شريف: وما الخطوة اللاحقة؟
سامح السيد: كنت أتبادل النقاش مع صديق شخصى معربا عن عدم رضاى عن الوضع الحالى وأن مجال المقاولات قد تغير، وكانت حينها لدى فرصة للعمل بشركة الخرافى بالكويت لكنى لم أسعَ للسفر ولم يكن هدفى جمع المال فى هذا التوقيت، وكان هدفى أدبيا بشكل أكبر.
حينها عُرضت علىّ فرصة تولى مسؤولية إحدى الشركات التابعة للشركة القابضة للتشييد والتعمير، المملوكة للدولة، قابلت وقتها رئيسها المهندس هشام أبو العطا، وكان قبولى لتلك الفرصة من باب التجربة.
● حازم شريف: هل كان العضو المنتدب وقتها فى شركة مصر الجديدة قد ترك منصبه؟
سامح السيد:لا.. ولكن بدايتى فى هذا القطاع لم تكن فى شركة مصر الجديدة، فقد بدأت بالعمل فى شركة حسن علام.
● حازم شريف: متى التحقت بالعمل فى شركة حسن علام؟
سامح السيد:عام2021 واستمر عملى بالشركة لمدة عامين.
● حازم شريف: هل يمكن أن تصف لنا أول يوم التحقت فيه بالعمل بشركة حسن علام؟ خاصة وهى تنتمى لقطاع الأعمال العام وأنت قد أتيت من القطاع الخاص.
سامح السيد:فى اليوم الأول كنت أرغب فى الهروب من الشركة، إذ كان هناك فى هذا اليوم دعوة لحضور الجمعية العامة لها بتاريخ 21 يوليو 2021، وقد ذهبت لحضورها وإذ بى أفاجأ ببيئة مختلفة كليا، حيث كان هناك 70 شخصا يجلسون فى غرفة واحدة خلال الجمعية، كل منهم برأي، وأحيانا ما كانت بعض الأطراف تحتد على الأخرى، فالبيئة كانت مختلفة وأنا لم أشعر بالارتياح وقتها، خاصة أننى كنت أفضل الاعتماد على الشباب فى حين أن معظم الموجودين حينها كانوا أكبر من 60 عاما، فشعرت بالقلق لكنى أصررت على خوض التجربة.
بعض شركات قطاع الأعمال مثل «حسن علام» و«مختار إبراهيم» و«المقاولون العرب» كانت تعد مدارس فى وقت من الأوقات وليس شركات فقط، وكانت تنفذ جزءاً كبيراً من مشروعات الدولة مثل الكبارى ومحطات المياه والصرف والمعالجة.
لكن رغبة الدولة فى الإسراع بالمشروعات القومية دفعها إلى الاعتماد على القطاع الخاص والذى يتميز بأنه أكثر مرونة فى إجراءاته، كما أنه استقطب جزءا كبيرا من الخبرات التى كانت موجودة بشركات قطاع الأعمال، فإذا نظرنا على سبيل المثال إلى أكبر 3 شركات قاموا بتنفيذ مشروعات كبارى وأنفاق فى مصر أو حتى الفروع المملوكة لهم فى الخليج، سنجد أن الكوادر التى تديرها كانت تعمل لدى «حسن علام» أو «مختار إبراهيم» أو «المقاولون العرب».
إذا نظرنا للعائد المادي، فمدير القطاع فى شركة مثل «حسن علام» كان راتبه يتراوح بين 9 إلى 10 آلاف جنيه، مقابل 50 إلى 60 ألفا بالقطاع الخاص، فالعائد المادى فى الأخيرة كان أكبر مع عدم وجود الروتين المعتاد عليه فى شركات القطاع العام، وهو ما دفع خبرات كثيرة لهجرتها، وهو كان يمثل العائق الأول بالنسبة لنا.
أما العائق الثانى فيتمثل فى أن جزءا كبيرا من حجم العمل الذى كان يوكل لتلك الشركات ذهب للقطاع الخاص، الذى كانت شركات كثيرة منه بالمناسبة تعمل كمقاول باطن «Sub-Contractor» لدى شركات مثل «حسن علام» فى مشروعات الكبارى والمحطات، لمجرد بناء سيرة ذاتية قوية والانتقال لفئة أعلى، نتيجة ذلك تراجع حجم أعمال شركات القطاع العام فهجرته الخبرات ومن ثم ضعفت تلك الكيانات التى كانت تملك طاقة بشرية ضخمة تصل إلى 5 آلاف عامل لدى شركة مثل «حسن علام» على سبيل المثال.
● حازم شريف: هل شركة «حسن علام» كانت تحقق أرباحا عندما التحقت بها؟
سامح السيد:كانت تتكبد خسائر.. أو دعنا نقول إنها كانت متوازنة على الورق.
● حازم شريف: كيف كان الوضع وقت خروجك منها؟
سامح السيد:الوضع كان قد تحسن ولكن ليس بالشكل الأمثل، بمعنى أن الاختلاف لم يكن فى النتائج، بل فى النهج الخاص بمعالجة المشاكل، بعد أن قمنا بتوضيح الصورة لمتخذ القرار فى الشركة القابضة عن ماهية المشاكل وطرق علاجها والتكلفة والفجوة التمويلية، خاصة أنه كانت هناك مشاكل متوارثة منذ 10 و12 عامًا، وللأمانة كل من كانوا موجودا سواء فى ذلك التوقيت أو فى الفترة الحالية تعاملوا بشكل مباشر لحل جزء من تلك المشكلات بجهد كبير سواء خلال فترة الدكتور محمود عصمت أو المهندس محمد الشيمى.
● حازم شريف: كيف توليت منصبك فى شركة «مصر الجديدة»؟
سامح السيد:ما زالت هناك فى مصر نظرة إيجابية تجاه الشخص الذى يأتى من القطاع الخاص، بدافع الشعور بأنه أفضل فنيا، كما أننى خلال فترة عملى تعاملت مع كبار المطورين مثل «إعمار» و«الفطيم» و«رويال سيتى» و«هايد بارك» وغيرهم ممن تعاونت معهم فى مشروعات عديدة.
وعندما اعتذر المهندس تامر ناصر وهو العضو المنتدب السابق لشركة مصر الجديدة عن الاستمرار فى منصبه، تم التواصل معى حينها من خلال القائم بأعمال رئيس الشركة القابضة، والذى سألنى إذا كان لدى استعداد لتولى مسئولية الشركة وقتها، فشعرت أنه تحد جيد بالنسبة لي، فهى مقيدة بالبورصة ولديها مقومات نجاح ومشاكلها أقل مقارنة بشركات المقاولات، بالتالى وجدتها فرصة جيدة جدا أن أخوض التجربة.
● حازم شريف: عندما التحقت بشركة مصر الجديدة.. كيف كانت تبدو وقتها وإلى أى مدى قررت أن تذهب بتلك الشركة وإلى أين وصلت خلال تلك الرحلة؟
سامح السيد:لقدالتحقت بالعمل فى الشركة بتاريخ 4 أغسطس 2023 أى منذ عام ونصف، وأول شهر تقريبا لى هناك كان عبارة عن مرحلة استطلاع لوضع الشركة بشكل عام وعلاقتها بالبنوك بالإضافة إلى التعرف على مديونيتها والتزاماتها وأصولها ما إذا كانت جيدة أم لا وأماكن وجودها وفريق العمل، وبعد التعرف عليهم بدأت فى تكوين فريق عمل داخل الشركة اعتبرته مجلس إدارة موازى، وقمنا بحصر كل شيء، وقد كانت الصورة إيجابية عكس ما كنت متوقعا، ووجدت بها فرص جيدة جدا خاصة أن الشركة لديها محفظة أراضٍ ضخمة.
● حازم شريف: كم يبلغ حجم محفظة أراضى الشركة؟
سامح السيد: وقتها كانت تتجاوز 3 آلاف و500 فدان، واعتقادى الشخصى أنه لم يكن هناك أحد - باستثناء «طلعت مصطفى» – يمتلك مثل تلك المحفظة الضخمة، والمثير فى الأمر أن المحفظة لم تكن مستغلة بشكل جيد لفترات طويلة لأسباب تتعلق بأن المساحة الكبرى منها كانت موجودة بمناطق مثل هليوبوليس الجديدة أمام مدينتي، فى الوقت الذى كانت منطقة التجمع أكثر جذبا، وكذلك الرحاب والشروق، وبالتالى لم تكن لدينا فرصة مناسبة فى ذلك الوقت، فعملنا على 3 محاور.
● حازم شريف: هل كانت تلك المرة الأولى التى تعمل بها كمطور عقاري؟
سامح السيد: بشكل مباشر نعم.. لكنى عملت – كما قلت لك مسبقا – كمهندس مقاول فى أكثر من مشروع مع أكبر 5 أو 6 مطورين فى مصر مثل «إعمار»، و«الفطيم» و«هايد بارك».
عملنا على أكثر من محور، الأول «من الذى سيساعدني؟»، وفريق العمل المناسب لأنه لا يوجد أحد يستطيع العمل والنجاح بمفرده.
● حازم شريف: هل كان هناك عقد لاستغلال الـ 3 آلاف فدان المملوكة للشركة؟
سامح السيد:لم يوجد ذلك وقتها.. بخلاف شركة سوديك التى كانت موجودة فقط فى هليوبوليسبعد أن حصلت على 655 فدانًا خارج الـ 3 آلاف فدان وتعمل فى تطويرهم منذ عام 2016 وقت التعاقد، وقد أنهت مرحلة فى حدود الـ 200 فدان، وقد كان توقيع هذا التعاقد فى فترة المهندس هانى الديب.
فى الحقيقة، من الأمور الجيدة خلال فترة المهندس تامر أنه ترك لى ملفا كاملا عن وضع الشركة ومميزاتها ومشاكلها، وكذلك الخطة التى تحتاجها إليها، وعلى الرغم من أننى قمت بالتعديل على تلك الخطة إلا أنه سهّل لى المهمة تماما.
حينها، قمنا بتدعيم الشركة بمساعدة «القابضة»، وأدخلنا عناصر جديدة، مثل مدير قطاع مالى جديد ومدير للاستثمار أيضا.
● حازم شريف: هل استعنتم بأحد من الخارج؟
سامح السيد:نعم.. تمت الاستعانة بـ 7 زملاء ممن كنت أعرفهم، وقمنا بضمهم للشركة على القطاعات التى كانت بها نقاط ضعف.
● حازم شريف: لدى سؤال مهم.. شركات قطاع الأعمال العام لها بيئة خاصة فى العمل، وأنت استعنت بأشخاص من بيئة وثقافة مختلفة ورواتب أعلى.. كيف كان ذلك؟
سامح السيد:الراتب مرتفع بالنسبة لمن يعمل بالشركة بالفعل، ولكن قياسا بالخارج فالراتب لم يكن أعلى.
● حازم شريف: لكن بالنسبة لمن هو داخل الشركة فالراتب أعلى، وكشخص يعمل بالشركة عندما يفاجأ بمجموعة من المديرين أو حتى السكرتارية يهبطون عليه من السماء إن جاز التعبير، فماذا تفعل لكى تتغلب على الثورة الصامتة التى أحيانا ما تتحول لغاضبة فى وقت من الأوقات؟
سامح السيد:لا مطلقا.. لا توجد ثورة، فأحد الجوانب المهمة فى شخصيتى أننى أتمتع بقدرات ومهارات تواصل جيدة جدا، فأهم شيء - وهو الأخطر - كيفية دمج الشخص القادم من الخارج فى بيئة مثل تلك وقد حدث ذلك فعليا قبل قدومي.
فأولا يجب توضيح ذلك الأمر جيدا لهذا الشخص حتى لا يصطدم بصورة مختلفة، كما أنه يجب وضع «تارجت» له ومساعدته على تحقيقه لأنه عندما تجلب شخص من الخارج كان يحصل على سبيل المثال على راتب 200 ألف جنيه بينما سيحصل هنا على 40 ألفا فهو أمر ليس منطقيًا، وبالتالى فالعنصر الوحيد هو أن يكون لديه الدافع.
فالقدرة على دمج الشخص الذى جاء من الخارج يجب أن يكون مقرونًا بدوافع، فأنا شخصيا أحد أسبابى لدخولى فى هذه البيئة هو شعورى ورغبتى بأن أضيف إنجازا لهذا القطاع وأن أقدم له شيئا، لأن النجاح يجب ألا يكون مادياً فقط، خاصة أنه أثناء عملى فى الشركتين سواء «ميجون» أو«DETAC”استطعت أن أحقق العائد المادى المناسب.
وخلال فترة عملى داخل هذا القطاع تلقيت العديد من العروض والتى تصل إلى 5 أضعاف ما اتقاضاه حالياً وأخبرت بها رؤسائى ولكن المهندس هشام أبو العطا قال لى إن لدينا أزمة وفى حال اعتذرت عن منصبى ستكون هناك مشكلة، واستمررت فى العمل.
اعتدت أن أقوم بتغيير بعض القواعد فى أى مكان جديد أعمل به، بمعنى أننى طلبت من كل إدارة بالشركة عدد 10 موظفين هم الأكثر كفاءة فى كل قسم، بحيث يتم جمع أكثر من 30 موظفًا كفئًا شهريا وأقوم بمنحهم مكافاة نظير «تارجت» معين، وبالتالى تتسع الدائرة.
وعندما يشعر الموظف أو زميل العمل بأهميته، وأن تتحدث معه من منطلق أنه مهم بالنسبة للشركة، سيبذل قصارى جهده، ومن الوارد أن تخطئ فى تقييم شخص ما لكن الباب يظل مفتوحا أمام الجميع لإثبات ذاته، وهو نظام نعمل به لتحفيز الزملاء بداخل الشركة وكذلك القادمون من خارجها، وبالتالى نجاحها فى أول عام عاد على العاملين بها بأرباح، بفضل الله ومجهودهم، لم يحصلوا عليها من قبل، وهو ما يمثل حافزا لهم للعام التالى أن يعملوا بشكل أكبر ويستفيدون من القادم.
وفيما يتعلق بالموظفين القادمين من خارج الشركة، فأحد توجيهاتنا لهم فى هذا الشأن أن يكون لديهم 3 مديرين لكل قطاع بدلا من واحد، بحيث يمكن الاعتماد على أكثر من شخص فى القطاع نفسه.
● حازم شريف: لدى سؤال يتعلق بالإدارة ولا يجيب عنه أحد.. ماذا لو استعنت بشخص لم يثبت كفاءته أو يظهر إمكانياته أو لم تكن لديه رغبة فى العمل؟
سامح السيد:يتم استبداله بآخر سواء من الداخل أو الخارج.. لا يوجد حل آخر بخلاف ذلك.
البعد الاجتماعى مهم، وأنا محظوظ أننى التقيت مع القائم بأعمال «القابضة» عصام عبد الفتاح منذ فترة وجيزة وأخبرته أن لدى 5 موظفين بالشركة يصلحون كأعضاء مجلس إدارة، وقد فعلت الأمر نفسه عندما كنت فى شركة حسن علام قبل تركها، لسبب أنه كان لديهم من الكفاءة والأمانة والاستعداد لبذل مجهود مما يؤهلهم لذلك، فقد كانوا أكفاء ولكن بدون تدريب، فأعددنا خطة لتطوير الأداء وخاصة لمن لديهم استعداد.
● حازم شريف: حدثنا عن خطة تطوير شركة مصر الجديدة؟
سامح السيد:الشركة لديها تاريخ عريق إذ توجد منذ عام 1906 أى ما يزيد على 118 عامًا ولكن الحاضر قد لا يتناسب مع هذا التاريخ العريق.
أكبر أزمة تواجه بعض المطورين هى عدم امتلاكهم محفظة أراضٍ وبالتالى سيكونون غير قادرين على التطوير، خاصة أن منطقة شرق القاهرة تشهد حاليًا ندرة فى الأراضى الجديدة وهناك توجه نحو العاصمة الإدارية الجديدة والتى مازالت تعمل بشكل جيد، لكن الأزمة فى شركة مصر الجديدة كانت مختلفة فمدينة هليوبوليس المملوكة لها كانت قد أصبحت مدينة سيئة السمعة فى ذلك الوقت فى ظل بعد المسافة وعدم توافر الخدمات، كما أن إدارات مسئولة عن الشركة فى السابق كانت قد قامت ببيع قطع أراضٍ بمساحات صغيرة تتراوح بين 600 و800 متر ولأعداد كبيرة وبالتالى الوضع أصبح غير منظم.
تركيزنا فى البداية كان على كيفية خلق عناصر جذب لتلك المدينة، وكانت أمامنا عدة حلول، الأول بطيء ويستغرق وقتا ويجتاح إلى سيولة مالية، وهو أن نطور لأنفسنا بعمل تصميمات جديدة وضخ مبالغ مالية ومن ثم البيع لإعادة بناء الثقة، أو الحل الثانى وهو الحصول على هامش ربح أقل عن طريق الدخول فى الشراكات والبحث عن عناصر جذب سوقية.
اعتمدنا الحل الثانى وبدأنا فى استهداف من 4 إلى 5 مطورين كبار فى السوق بعضهم تجاوب والآخر لم يتجاوب معنا، وكانت لدينا مفاوضات جدية مع 3 إلى 4 مطورين إلى أن تعاقدنا مع أحد كبرى المطورين وهى شركة الشرق الأوسط المملوكة لرجل الأعمال الشهير محمود الجمال.
● حازم شريف: حجم المساحة التى تعاقدتم عليها مع المهندس محمود الجمال؟
سامح السيد:أول عقد كان لمساحة 865 فدانا، وبعد ذلك لمساحة 890 فدانا بإجمالى 1755 فدانا من إجمالى المحفظة البالغة 3 آلاف فدان.
● حازم شريف: وماذا عن قطع الأراضى ذات المساحات الصغيرة والتى تم بيعها سابقًا؟
سامح السيد:أطلقنا مبادرة لتحفيز سرعة البناء فى تلك الأراضي، ومن الأمور الإيجابية أنه قد تم استصدار تراخيص لـ 500 قطعة أرض خلال عام 2024.
● حازم شريف: هل كانت تلك الأراضى محصورة فى مناطق معينة؟
سامح السيد:نعم.. ولكن مساحة الأرض الكلية لهليوبوليس تصل إلى 5 آلاف و400 فدان، من بينها 3 آلاف فدان شاغرة بعرض من 2 إلى 2.5 كيلو متر وعمق من 11 إلى 12.5 كيلو، وتربط بين طريق السويس وطريق جينفا، ومساحتها لا تقل عن %40 من مساحة الشروق.
حرصنا أن تكون بداية التطوير فى الجزء المطل على طريق السويس لكى نخبر الآخرين أن المدينة تتحرك سريعا، خاصة أن الكثافة المرورية تمر بشكل أكبر على طريق السويس.
الجزء الآخر وهو أن المهندس محمود الجمال يُعد اسما كبيرا وبالتالى مجلس الإدارة رأى حينها أن وجوده فى المشروع مع «سوديك» سيخلق عنصر جذب ويرفع الأسعار وقد حدث ذلك بالفعل، لدرجة أننا حصلنا على مميزات من 7 إلى %8 فى المشاركة التى تلتها عندما دخلنا فى شراكة مع «شركة مدينة مصر» التى يرأسها المهندس عبدالله سلام، إذ كانت هناك منافسة حامية بينها وماونتن فيو وهايد بارك لمدة تجاوزت الـ 3 أشهر، حصلنا خلالها على أعلى نسبة عائد ممكنة فى المدينة لم يحصل عليها أحد من قبل.
● حازم شريف: وكم بلغت مساحة الأرض التى تم طرحها؟
سامح السيد:500 فدان.
● حازم شريف: معنى ذلك أن شركة الشرق الأوسط كانت قد حصلت على 1700 فدان فى نيو هليوبوليس؟
سامح السيد: نعم.. قطعة أرض على طريق السويس والأخر يطل على جينيفا ورابط بينهما طريق، ثم جاءت الشراكة مع مدينة مصر فى النهاية.
● حازم شريف: هل يمكنك أن تقارن المزايا التى حصلت عليها بعد دخول المهندس محمود الجمال؟
سامح السيد:عندما كنا فى مرحلة التفاوض والتوقيع مع المهندس محمود الجمال كان المنافسون الآخرون أفاضل ولكنهم أقل فى القدرة الفنية على تنفيذ مشروع بمساحة 800 أو 1700 فدان، وقد كنا نسعى حينها للوصول لأقصى ما يمكن مع «الجمال»، مع حرصنا فى ذات الوقت على وجوده معنا لأنه سيؤثر بالإيجاب.
وبالفعل حصلنا على 1.1 مليار جنيه من المهندس عبد الله سلام عند التوقيع، ومقابل 300 مليون جنيه من المهندس محمود الجمال فى مساحة أكبر.
ووصلت نسبة المشاركة مع «الجمال» %28 بالإضافة إلى %3 من قيمة التشطيب، أما مع «سلام» فكانت النسبة %36 بدون تشطيب، وللعلم أنا من أكثر المعجبين بالمهندس عبدالله سلام وهو شخص مجتهد جدا.
العروض التى تلقيناها من الـ 3 شركات وهى «مدينة مصر»، «ماونتن فيو» و«هايد بارك» تعتبر متقاربة والفروق كانت طفيفة فيما يتعلق بنسب المشاركة فالأولى كانت %36 والثانية %35 والأخيرة 34%، وهكذا بالنسبة للدفعات شركة كانت عرضت 1.1 مليار جنيه وأخرى 700 مليون جنيه بالتالى فالأرقام ليست بعيدة، خاصة أن تلك الدفعة تعتبر جزءًا من الحد الأدنى المضمون.
● حازم شريف: كم بلغ حجم الأدنى المضمون مع شركتى «مدينة مصر» و«الشرق الأوسط”؟
سامح السيد: 54 مليار جنيه حد أدنى مضمون مع شركة مدينة مصر، و46 مليونا مع الشرق الأوسط، ولكن لابد من معرفة أن الإيرادات تعتبر شقا افتراضيا إذ تقوم الشركات بعمل دراسة مع العرض المقدم موضح بها الحد الأدنى المضمون ودفعة التعاقد وغيرها، ولكنى أتوقع شخصياً أن ترتفع أرقام المبيعات بشكل كبير.
فالحد الأدنى المضمون يدور حول قيمة الأرض، بينما الإيراد يعتبر دراسة مقدمة ولكن فى النهاية ما يمنحك الشعور بالاطمئنان هو سمعة هذا المطور ومبيعاته وحجم المشروعات الضخمة التى قام بها وهل قام بالتنفيذ أم لا وهكذا.
تقدم إلينا العديد من الشركات والتى كان من الممكن الموافقة عليها ولكن التجربة مازالت مقلقة وسنكون مطمئنين بشكل أكبر مع شخص مثل المهندس محمود الجمال.
وبالمناسبة آخر 4 أشهر من عام 2023 أعددنا خطة وإستراتيجية وتصور لتطوير الشركة ومحاولة استقطاب كبرى المطورين، إلى أن أتى ذلك بثماره فمن المقرر أن يتم طرح مشروع ضخم خلال يناير الجاري.
● حازم شريف: «الشرق الأوسط» لديها مشروعان، و«مدينة مصر» و«سوديك» مشروع لكل منهما.. كم تبلغ حجم المساحة المتبقية من أرض مدينة هليوبوليس التى لم يتم التعاقد عليها؟
سامح السيد:متبقٍ 750 فدانا فى نيو هليوبوليس.
● حازم شريف: هل هناك مفاوضات حاليًا مع مطور عقارى بخصوص تلك المساحة؟
سامح السيد:لا يوجد حاليًا نظرًا لأن الشركة بدأت فى مرحلة الـ«Slow Down»، والسبب وراء ذلك هو أنه فى خلال عام تعاقدنا ودخلنا فى شراكات لاستغلال مساحة 2400 فدان، فى حين أن المدينة كانت موجودة من عام 1995 أى منذ 30 عاما ولم تتطور بهذا الشكل.
وبالتالى كان لدينا محوران يجب العمل عليهما الأول التركيز على رفع البنية التحتية للمدينة خاصة بعد عقد تلك الشراكات، إذ قمنا بعمل إعادة تصميم لشبكات المدينة طبقا للوضع الجديد لأن تخطيطها كان مختلفا عن الوضع الحالي، بالإضافة إلى سد الفوارق فى إمكانيات محطة الكهرباء وقدرتها، خاصة أنه بعد 4 أعوام ستكون الكثافة السكنية أعلى فى نيو هليوبوليس من الآن.
● حازم شريف: وما حجم التعداد السكانى الحالى فى مدينة نيو هليوبوليس؟
سامح السيد: العدد حاليًا ليس كبيرا ولكنه يصل إلى 1500 أسرة، ومن المتوقع بعد 4 أعوام أن تكون هناك طفرة كبيرة خاصة أن شركة سوديك على سبيل المثال تقوم بالبيع بشكل جيد، كما أن المهندس محمود الجمال يخطط لطرح المشروع فى يناير الجاري، وأتوقع أيضًا أن تطرح مدينة مصر مشروعها فى 2025.
وبالمناسبة لدينا تعاقد مع مطور وهو يعتبر أول عقد فى نيو هليوبوليس مع شركة مطاوع جروب على مساحة 75 فدانا، وبالتالى كان يجب علينا أن نعمل على رفع كفاءة الطرق حيث قمنا بتعديل البوابة الرئيسية للمدينة بالكامل، كما وقعنا 4 عقود لتطوير شبكة الطرق داخل المدينة.
● حازم شريف: وما حجم الاستثمارات المتوقع ضخها لتطوير البينة الأساسية لمدينة هليوبوليس والفترة الزمنية لذلك؟
سامح السيد: نحتاج إلى 3 مليارات جنيه لتطوير البنية الأساسية من شبكات ومحطات معالجة مياه ورفع قدرة محطة الكهرباء، لن نقوم بالعمل على ذلك مرة واحدة ولكن على مدى زمنى يتراوح من 4 إلى 5 أعوام.
● حازم شريف: وما هو حجم التدفقات النقدية التى ستحصل عليها الشركة جراء تلك الشراكات خلال الـ 4 أعوام المقبلة؟
سامح السيد:الحد الأدنى المضمون يصل إلى 106 مليارات جنيه خلال 10 أعوام وهى فترة تطوير المشروعات.
● حازم شريف: أقصد أن شركة «مصر الجديدة» تحتاج إلى 3 مليارات جنيه لتطوير البنية التحتية فهل ستحصل على تدفقات نقدية خلال الـ 3 أو 4 أعوام المقبلة للصرف على ذلك؟
سامح السيد:سنحصل على أضعاف هذا الرقم.. مع العلم أن نتائج الشركة خلال العام الماضى كانت جيدة جدا، كما أن أول 9 أشهر من عام 2024 حققنا صافى ربح بقيمة مليار و790 مليون جنيه.
● حازم شريف: وكيف كانت مستهدفات الشركة؟
سامح السيد:كانت أقل من ذلك بحوالى %85 من الرقم المحقق.
● حازم شريف: وماذا عن المستهدف بنهاية 2024؟
سامح السيد:كنا نستهدف بنهاية العام 2 مليار جنيه ولكن نتوقع تجاوز هذا الرقم.
● حازم شريف: نعود إلى الخطة الاستثمارية فيما يتعلق بالـ750 فدانا المتبقية.. إلى متى ستستمر مرحلة الـ«Slow Down»؟
سامح السيد:أولانحن لم نتخذ الطريق الأسهل ولكننا اتخذنا الأنسب لأنه فى ذلك التوقيت كنا نحتاج إلى تمويل ضخم وبناء ثقة مع العملاء خاصة بعد اختفاءنا من سوق العقارات لفترة طويلة وكنا نخاطب شريحة محدودة إنذاك، ولذا كان لابد من إعادة الثقة عند تقديم أنفسنا مرة أخرى وبجوارنا شركاء نجاح مثل «الشرق الأوسط» و«سوديك» و«مدينة مصر».
الغرض من الـ«Slow Down”هو رفع قدرة البنية التحتية للمدينة ولكن ذلك لا يعنى أننا سنتوقف، بالعكس فعلى خط موازٍ نقوم حاليًا بتطوير ذاتي، إذ قمنا بتوقع تعاقد مع شركة«ACG”لتصميم أول مجمع سكنى فى نيو هليوبوليس يطل على كمبوند المهندس محمود الجمال ويقع على المحور الرئيسى للمدينة، فالمشروع عبارة عن كمبوند يضم عمارات سكنية ومنطقة تجارية وإدارية على مساحة 25 فدانا سيتم تطويرها من خلالنا.
القيمة البيعة المتوقعة لهذا المشروع بأسعار اليوم تصل إلى 4 مليارات جنيه، بينما يتراوح حجم استثماراته من 1.8 إلى 2 مليار جنيه، هذا بخلاف قيمة الأرض التى تتراوح بين 600 إلى 700 مليون جنيه.
ولاحظ أن الشركة قد استثمرت العوائد سواء التى حصلت عليها من مشروعات الشراكة أو عوائد النشاط نفسه فى زيادة حجم المحفظة من الأراضى، فحصلت على قطعة أرض بمساحة 766 فدانا فى حدائق العاصمة من قبل هيئة المجتمعات العمرانية- والتى تبعد عن نيو هليوبوليس حوالى 25 كيلو-، وتقدر قيمتها بنحو 12.5 مليار جنيه، يتم تقسيطها على 8 أعوام وبالتالى قد تصل إلى 18 مليار جنيه، بالإضافة إلى قطعة أرض فى المنصورة الجديدة.
كما نمتلك 6 قطع أراضٍ فى شيراتون مصر الجديدة، من بينها قطعتان مخطط إنشاء مبنى إدارى عليهما لنقل العاملين من المبنى الحالى للشركة بغرض إعادة تأهيله ودراسة إمكانية الاستفادة منه بشكل أفضل من كونه مبنى إدارى فقط لا غير.
وتعاقدنا مع استشارى وهو الدكتور ياسر البلتاجى لعمل تصميمات المبنى الإدارى فى شيراتون، وخلال عامين ونصف مستهدف نقل العاملين جزء منهم فى منطقة شيراتون والآخر فى هليوبوليس إذ يتم إنشاء مقر جديد تجارى وإدارى هناك.
الشركة لديها 750 فدانا فى هليوبوليس مقسمة ما بين 5 قطع أراضٍ للبناء وقطعة أخرى خضراء على مساحة 300 فدان تشبه حديقة الميريلاند.
تلقينا العديد من العروض فى هذا الشأن للشراكة ولكننا فضلنا أن نبدأ فى عملية التطوير الذاتى لأول قطعتى أرض، الأولى مخطط لها إنشاء أول مجمع سكنى فى نيو هليوبوليس بعد تعاقدنا مع شركة«ACG”لتصميم المشروع ومن المتوقع خلال أسبوعين أن نقدم على قرار وزاري، أما الثانية فمن المستهدف البدء فى تطويرها لتكون مشروعا سكنيا خدميا متكاملا خلال فترة تتراوح من 8 أشهر إلى عام وتقع على مساحة 60 فدانا.
وفيما يتعلق بمدينة غرناطة، فالمهندس محمد الشيمى وزير قطاع الأعمال العام يولى أهمية كبرى لأصول الشركة العريقة، خاصة أنه كان هناك سابقًا حالة من عدم الاهتمام باستغلال الأصول.
الشركة تمتلك 3 أصول الأول وهو المقر الرئيسى والذى أنشئ منذ 118 عاما وقد تلقينا عروضا لاستغلال هذا المبنى وتحويله إلى فندق، ولكن لأسباب أو أخرى تلك الدراسة مؤجلة لحين نقل العاملين منه.
أما الأصل الثانى فهو حديقة الميريلاند والتى تعتبر أصلا قديم ذا قيمة كبرى سواء معنوياً أو أدبيا لدى المواطنين، والحديقة مقسمة إلى 3 مناطق: الأولى منطقة تقع على مساحة 10 أفدنة مستأجرة وتضم العديد من المطاعم، أما الثانية فقد تم تطويرها ذاتيا على مساحة 14 فدانا وهى مؤجرة أيضًا، بينما القطعة الثالثة والتى تقع على مساحة 20 فدانا جارٍ العمل عليها لاستغلالها إذ تم طرحها على 5 جهات مختلفة لدراسة الأمر وموافاتنا بعروض فنية ومالية.
وبالمناسبة عدد اللاعبين فى «بزنس الترفيه» فى مصر قليل، ورغم أن مزاج المصريين مرتبط بتلك الحديقة وذكريات الطفولة، فإن الدراسات تشير إلى تفضيل المواطنين حالياً للذهاب إلى المولات التجارية والتى تستحوذ على نسبة عالية من الترفيه لأنها تضم سينمات ومطاعم ومحال وغيره.
● حازم شريف: لماذا لا تفكر فى مخاطبة شركة «ديزنى لاند» مثلاً لاستغلال الحديقة؟
سامح السيد:لسرية التفاوض لا أستطيع الخوض فى كل التفاصيل، ولكن هناك عرض جيد مقدم لنا من الناحية الفنية ولكن من وجهة نظرى الشخصية والقائمين على الأمر بالشركة فالعرض من الناحية المالية غير مناسب، وللعلم هناك العديد من الأمور التى يمكن استغلالها فى الحديقة إذ يمكن تطبيق فكرة متحف «مدام توسو» هناك، كما أن هناك أنشطة مختلفة يمكن إتاحتها تناسب مراحل عمرية مختلفة ولكن كل ذلك يحتاج إلى رأسمال ضخم وبالتالى العرض الحالى سيكون مردوده ضعيفا.
ولذلك خاطبنا 5 جهات مختلفة متخصصة فى الأنشطة الترفيهية لتلقى عروضها فى هذا الشأن.
● حازم شريف: هل مساحة الـ 20 فدانا مستغلة حاليًا أم لا؟
سامح السيد: الـ 20 فدانا على وضعها القديم لم يتم تطويرها بعد وهى متاحة للتسليم الفورى وفى حال رغب المستثمرون فى زيادة مساحتها فهذا متاح أيضًا لأن المنطقتين الأخريين سينتهى عقد أحدهما بعد عام والثانية أوشك حق استغلالها على الانتهاء.
● حازم شريف: ما خطة الشركة بالنسبة للأصل الثالث المملوك لها؟
سامح السيد:«غرناطة» هى الأصل الثالث وهى عبارة عن مبنى تراثى تم ترميمه عن طريق الشركة وحالته حاليًا أكثر من ممتازة ويعود الفضل فى ذلك إلى إدارات سابقة، وكان يتم تأجير هذا المبنى مثل قصر البارون وأطول مدة للتأجير تصل إلى 10 أيام.
المبنى كانت تؤجره بعض الجهات لإقامة معارض عن الفنون ولعرض كتب متخصصة فى النواحى المعمارية والفنية والأدبية، وكان متوسط مدة التأجير من 3 إلى 7 أيام فى الشهر وبالتالى لم يكن يحقق عوائد للشركة.
اقترحت بعد ذلك استغلال المبنى بشكل مختلف وبعد مناقشات توصلنا إلى ضرورة استقطاب شخص كفء لإدارة تلك الأماكن التراثية ولذا قمنا بتشكيل لجنة فنية تضم الدكتورة دليلة الكردانى والتى كانت قد أشرفت على ترميم «غرناطة»، بالإضافة إلى الدكتورة سهير زكى حواس، ومن المجتمع المدنى شكرى أسمر، وهو أحد أعضاء جمعية تراث مصر الجديدة، إلى جانب 2 من الزملاء المهندسين.
كان الغرض من تشكيل هذه اللجنة هو وضع الأسس والمعايير اللازمة لاستغلال المبنى بالشكل الأمثل، وبالمناسبة تلقينا عروضًا من محال المشويات والكشرى لهذا المبنى ولكن الأمر غير مناسب، فمن غير المنطقى أن يكون جزء من تراث مصر كان يتم استغلاله من خلال الأسرة المالكة فى وقت من الأوقات لمتابعة السباقات، أن يتحول إلى ذلك.
وبالتالى الشق المالى لا يمكن أن يكون دائما العنصر الحاكم خاصة فى «غرناطة» لأن القيمة المالية مهما ارتفعت لن تتوازى مع عوائد الشركة، لذلك شكلنا اللجنة الفنية والتى وقع اختيارها على 3 شركات من أصل 6 عروض مقدمة لاستغلال المبني، تلقينا العروض المالية والفنية وعرضناها على مجلس الإدارة وتم التوقيع فى منتصف ديسمبر الماضى على إدارة وتشغيل غرناطة واستلمت تلك الشركات المبنى رسميًا لإدارته فى 2 يناير الجاري.
من المقرر إقامة أنشطة ومعارض أدبية وفنية فى المبنى بالإضافة إلى تدشين المسابقات والحفلات عبر استقطاب بعض الجهات مثل السفارات والشركات الكبرى لإقامة حفلاتهم واليوم الوطنى مثلا.
شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير تهدف إلى خدمة المجتمع وعمل دعاية لها ولكن بدون إساءة لاستغلال المبني.
● حازم شريف: هل هناك حد أدنى فى التعاقد؟
سامح السيد:نعم.. عائد %40 من الإيرادات كما حصلنا على ضمان بالحصول على 300 ألف جنيه شهريًا كحد أدني.
وبالمناسبة هناك تنسيق حاليًا لإقامة متحف رقمى يتم عرضه فى الاستراحة الملكية للأصول الورقية فى الشركة والتى تعود إلى 120 عامًا كما أن هناك أصولًا محفوظة أيضًا فى بنك مصر وتضم رسومات قديمة ومخاطبات وغيرها، إذ ندرس سحب تلك الأصول ووضعها بشكل إلكترونى لعمل المتحف، وللعلم فالشركة التى تعاقدنا معها على «غرناطة» هى «القلعة» لإدارة المبانى التراثية والتى كان لها دور فى تطوير القلعة.
● حازم شريف: لماذا وقع اختيار الشركة على مناطق حدائق العاصمة والمنصورة الجديدة لتوسيع محفظتها من الأراضي؟
سامح السيد:مستقبل المطور هو فى محفظة الأراضي.
● حازم شريف: نعم أعلم ذلك.. ولكن لماذا اخترت حدائق العاصمة والمنصورة الجديدة تحديدا؟
سامح السيد:كان هناك 3 مواقع، اثنان منها تم عرضهما من خلال هيئة المجتمعات العمرانية، والثالث من خلال العاصمة الإدارية، سبب اختيارنا هو الميزانية والعوائد والمكان، فمجلس الإدارة بحث عن الأنسب طبقًا لحالة وظروف الشركة وبالتالى كان الاختيار على حدائق العاصمة.
أما مدينة المنصورة والتى تشهد ندرة شديدة فى الأراضى فقد حصلنا على قطعة أرض بمساحة 52 ألف متر بقيمة 2 مليار جنيه تم سدادها بالكامل «كاش»، وجارٍ إجراء الدراسات اللازمة لها.
● حازم شريف: هل مستهدف تطويرها ذاتيا أم من خلال الشراكة؟
سامح السيد:حتى الآن لم يتم العرض على مجلس الإدارة ولكن نحن فى مرحلة إجراء دراسة متكاملة فنيا وماليا ولكن هذا سيكون قرار مجلس الإدارة وإن كنت أميل بشكل شخصى لتطويرها ذاتيا.
● حازم شريف: هل هناك تكلفة مبدئية؟
سامح السيد:أعفِنى من الرد مؤقتا لحين العرض على مجلس الإدارة، وللعلم الـ 6 قطع أراضٍ بما فيها المنطقة الخضراء فى نيو هليوبوليس نميل لتطويرها ذاتيًا، خاصة أن المساحة ليست كبيرة فى ظل وجود شركات كبرى وهو ما يرفع من عوائد المباني.
بينما فى حدائق العاصمة قد يكون هناك جزء للشراكات والآخر تطوير ذاتي.
● حازم شريف: هل لديك العدد الكافى من المهندسين داخل الشركة للتعامل مع المشروعات التى تستهدف تطويرها ذاتيًا؟
سامح السيد:نستطيع أن نطور ذاتيًا ولكن المشكلة تكمن فى خدمة ما بعد البيع وليس قبل ذلك، فنحن يعمل معنا شركات كبرى فى مصر منها«ACG”و«البلتاجى» وغيرها من الشركات التى يمكن الاستعانة بها وبالتالى لدينا القدرة على تنفيذ المشروعات خاصة أن المساحة ليست كبيرة.
● حازم شريف: هل عملية البيع ستتم من خلال وسطاء من الخارج؟
سامح السيد:هناك شركة««Real Markوهى إحدى الشركات التابعة المشتركة والمنبثقة من «القابضة للتشيد» وتديرها الأستاذة داليا عنان، فقد وقعنا عقدا مع تلك الشركة لتقوم بعملية التسويق لجميع وحداتنا سواء التى يتم تدشينها من خلال الشراكة أو التطوير الذاتي.
فإحدى الثغرات التى واجهناها هو عدم وجود إدارة للتسويق فى الشركة، والبديل لذلك كان شركة«Real Mark»، فنحن نمتلك إدارات مالية وفنية جيدة جدا، ولكن كانت إحدى نقاط الضعف لدينا هى التسويق.
كما نخطط لإقامة فعالية كبرى فى الفترة من فبراير المقبل وحتى منتصف شهر رمضان للحديث عن خطة الشركة وما حققناه خلال الفترة الماضية وما نستهدفه والمقرر طرحه، وستتم إقامة الحدث فى مبنى «غرناطة».
● حازم شريف: هل تستهدف التعاقد مع وسطاء مع عمل إدارات تسويق مثلما يفعل المطورون الآخرون؟
سامح السيد:حتى الآن التوجه الرئيسى لنا هو الاعتماد على شركة«Real Mark”فيما يتعلق بعملية البيع والتسويق، خاصة أن شركتنا ليس لديها المشروعات الضخمة التى تدفعها للتعامل مع وسطاء من الخارج، و«ريل مارك» تعتبر هى الذراع التسويقية والبيعية لنا.
● حازم شريف: هل لديكم حصة فى «Real Mark»؟
سامح السيد:لا يوجد.. ولكن شركات مثل «الإسكندرية» و«المعادى» التابعة لقطاع الأعمال العام لديها حصة فى تلك الشركة.
وبالمناسبة شركة«Real Mark»تعمل بفكر القطاع الخاص، كما أنه تم تأسيس بعض الشركات لمعالجة عيوب الجهاز الحكومى بأن تكون هناك مرونة، مثل شركة«CPM»لإدارة المشروعات والتى تديرها الدكتورة ماجدة الطلاوى، إذ تقوم بتعيين عاملين من الخارج كقطاع خاص وفى حال عدم تحقق أرباح يتم الاستغناء عن المقصرين والذين يكونون بعقود سنوية وهكذا.
● حازم شريف: هل تستهدف تغيير اسم شركة مصر الجديدة؟
سامح السيد: لا نستهدف ذلك، خاصة أننا نرى أن الشركة تسير فى اتجاه إيجابي، ووظيفتى الرئيسية هى العمل على التدفقات النقدية وزيادتها كل عام، بالإضافة إلى إجراء تطوير دائم فى الشركة.
وأرى أن هناك مستقبلا جيدا للغاية خاصة أن لدينا عوائد كحد أدنى تصل إلى 106 مليارات جنيه على 10 أعوام، وهذا الرقم أتوقع أن يتضاعف مرتين ونصف على الوضع الفعلي، وهو ما سنعيد ضخه فى مشروعات أخرى ستعود على الشركة بعوائد ضخمة، ولن نتوقف عند قطع الأراضى التى استحوذنا عليها مؤخرا فلدينا خطط أخرى.
● حازم شريف: هل لديكم خطة للتوسع فى الخارج؟
سامح السيد:نستهدف التوسع فى السوق المحلية أولاً وخطوتنا القادمة هو تفعيل مشروع حدائق العاصمة والذى يقع على مساحة 800 فدان ومن المتوقع أن يستغرق التطوير من 8 إلى 10 أعوام، وسيكون جزء من خلال الشراكة وآخر ذاتي.
كما نستهدف خلال الـ 3 أعوام المقبلة استقطاب مطورين بالإضافة إلى إدخال سيولة جيدة تعود بالنفع على المساهمين وتوسع من محفظة الأراضي، كما نعمل على التوسع خارج القاهرة ولذلك حصلنا على أرض بالمنصورة الجديدة، فالخطة تسير بشكل جيد وانتهى منها عام تقريبًا.
وفى الفترة القادمة نستهدف تطوير تلك الخطة، خاصة أن دراسة المطور الذى تقدم للشراكة معنا على سبيل المثال -المهندس محمود الجمال- كانت توضح أن عملية البيع ستكون فى عام 2026، ولكنه بعد ذلك قرر البيع فى العام الجارى وهى خطوة جيدة للغاية وستحقق عوائد لنا ويمكن من خلالها أن أفصح عن خطواتى القادمة لأنى لا أريد الوقوع فى خطأ وهى أكبر أزمة تواجه المطورين وهى توقف التدفقات النقدية.
للعلم الشركة كانت لديها مديونيات بقيمة 1.6 مليار جنيه تم سداد ما يزيد على %80 منها للبنوك، وهذا الأمر كان ضروريًا خاصة فى ظل ارتفاع الفوائد والتى تلتهم جزءا من أرباحك، بالتالى ليس من مصلحة الشركة أن تضع نفسها فى التزامات ضخمة بهذا الشكل.
● حازم شريف: لماذا تم إرجاء زيادة حجم رأسمال الشركة من 300 مليون إلى ما يزيد على مليار جنيه؟
سامح السيد:أى شركة تنمو مهما كانت فلابد أن يكون رأسمالها مناسبا مع حجم الزيادات، كل ما أستطيع الإفصاح عنه حاليًا هو أننا سنتخذ جميع الإجراءات الصحيحة والمناسبة لنجاحنا وهناك جمعية عمومية فى الشركة خلال شهر مارس أو أبريل المقبل وسيتم حسم هذا الأمر.
● حازم شريف: هل متوقع الموافقة على الزيادة المأمولة فى حجم رأسمال خلال شهر مارس المقبل؟
سامح السيد:مجلس الإدارة بالإجماع موافق على زيادة رأس المال، بينما الجمعية كان قد عُرض عليها الأمر، ولكنها أرجات الأمر لمزيد من الدراسة، وهناك دراسات جاهزة من مكاتب فنية متخصصة لأننا نحتاج إلى تلك الزيادة بسبب احتياجاتنا خلال الفترة المقبلة.
وسيتم العرض على الجمعية، وبشكل شخصى فأنا متفائل للغاية، ومتوقع أن يتم قبول هذا الأمر.
● حازم شريف: هل ترى أن أسعار العقارات ستنخفض خلال الفترة المقبلة كما هو متداول؟
سامح السيد:لا يوجد انخفاض فى الأسعار لأن عمارة الأرض هى سنة من سنن الله، وسيظل الإعمار والبناء لن يتوقف ولن يتأثر وللعلم فالبناء كانت مهنة سيدنا إبراهيم.
عندما نعود إلى الجيل القديم فمستوى الأسعار حينها كان مختلفا تماما عن الحالى وسيكون مختلفا عن المستقبل، وهناك عدة أسباب لعدم انخفاض أسعار العقارات لأنه من غير المعقول أن تشترى مثلا وحدة سكنية بسعر 100 ألف للمتر ثم يقوم المطور بعد ذلك ببيع الوحدة السكنية نفسها بعد مرور 6 أشهر بسعر 80 ألفًا للمتر فالمطور العقارى لا يستطيع فعل ذلك.
هناك ارتفاع فى قيمة العقار على مدار الأجيال الزمنية المتعاقبة، ولكن توجد طرق وحلول أخرى لجذب العملاء منها منح مميزات على نظام التقسيط فبدلاً من أن يكون على مدار 6 أعوام سيتم مده إلى 8 أعوام وهذا يعتبر بمثابة تخفيض ولكنه غير مباشر.
ولو أن الوضع غير ذلك لكان كبار المطورين العقاريين والموجودين فى السوق منذ 40 عامًا كانوا قد توقفوا عن هذا العمل، فالبناء هو عملية مقرونة باستمرار الحياة على وجه الأرض، والقطاع العقارى لا يزال جاذبا بالرغم من ارتفاع أسعاره، والمشكلة أرى أنها فى شريحة معينة، وهى الفئة«C”وهو مستوى الوحدات السكنية.
وأرى أن سوق العقارات تستطيع التكيف مع الأوضاع وستقدم حلول جاذبة للعملاء مثل طرح مساحات أصغر ومد مدة التقسيط، وحلول أخرى يمكن تقديمها لاستمرار السوق وهذه الصناعة والتى يرتبط بها 90 صناعة أخرى.
● حازم شريف: لدى سؤال وهو لماذا تشهد أسواق العقارات بالخارج ارتفاعا وهبوطا وفقًا للظروف ومنها على سبيل المثال فى لندن، ولكننا لا نرى هذا يحدث فى مصر.. هل لذلك علاقة بتغيرات سعر الصرف؟
سامح السيد:الأمر لا يتعلق فقط بسعر الصرف، فالسوق العقارية فى مصر مرتبطة بشكل وثيق مع الوضع الاقتصادى بشكل عام سواء سعر صرف أو توافر سيولة من عدمها.
العقار فى مصر يعتبر بالنسبة لشريحة كبيرة هو أحد وسائل الاستثمار وبمثابة محفظة، وهناك أحاديث دارجة بين الناس فى مصر وتساؤلات عن أنك: «عمرك اشتريت وحدة سكنية ورخص سعرها؟!»، وبالتالى المواطنون لديهم قناعة أيضًا بأن سعر العقار يرتفع.
الأمر هو أن هناك اختلافا فقط فى العوامل والبيئة فى الخارج، لأن هناك حالة ثبات فى الأسعار والصرف ونسب التضخم، ولكن لا يزال العقار أحد وسائل الاستثمار للمواطن المصري، أو أن يضع أى فائض لديه فى هذا الشأن وأنت تتخيل أنه لا يوجد فائض بالعكس هناك شريحة من المواطنين ما زالت تشترى خارج مصر.
وأصبحنا نسمع الآن عن وحدات تباع بقيمة 100 مليون و50 مليون جنيه فى حين أن تلك الأرقام كانت مستبعدة فى الماضي، والسبب هو خصوصية السوق العقارية فى مصر والبيئة المحلية التى تؤثر عليها.
أنصح الشباب بالعمل كمهندس مقاول وليس استشارى أو ممثل المالك
محمود الجمال و«سوديك» ساهما فى رفع الأسعار بـ«نيو هليوبوليس»
أسعار العقارات فى مصر لن تنخفض..
والسوق مرتبطة بشكل وثيق مع الوضع الاقتصادى
«حسن علام» و«مختار إبراهيم»
و«المقاولون العرب» مدارس وليست شركات فقط
العقار أحد وسائل الاستثمار للمواطن المصري
رغبة الدولة فى الإسراع بالمشروعات القومية دفعتها إلى الاعتماد على القطاع الخاص
هجرة الكوادر من الكيانات الحكومية الكبرى تعود إلى فروق الرواتب والإمكانيات المتاحة
سددنا ما يزيد على %80 من مستحقات البنوك البالغة 1.6 مليار جنيه
رفضنا عروضًا من محال الكشرى والكفتة فى مجمع غرناطة التاريخى
زيادة رأسمال سيتم حسمها فى «الجمعية العامة» خلال مارس أو أبريل المقبلين
106مليارات جنيه عوائد بحد أدنى من الشراكات ومتوقع تضاعفه إلى مرتين ونصف
عدد اللاعبين فى «بزنس الترفيه» بالسوق المصرية قليل.. والمولات التجارية تستحوذ على الحصة الأكبر منها
تقديم مساحات أصغر ومد فترة التقسيط حلول جاذبة للعملاء
تفعيل مشروع حدائق العاصمة وتطويره خلال 10 أعوام
الندرة الشديدة فى الأراضى بالمنصورة وراء حصولنا على 52 ألف متر بـ2 مليار جنيه
خاطبنا 5 جهات لاستغلال 20 فدانًا من حديقة الميريلاند وننتظر موافاتنا بالعروض الفنية والمالية
3 مليارات جنيه لتطوير البنية الأساسية من شبكات ومحطات معالجة مياه ورفع قدرة محطة الكهرباء
حققنا 1.79 مليار جنيه صافى ربح فى أول 9 أشهر من العام