أصدرت وكالة “فيتش” تقريرا لرصد أوضاع سوق العقارات فى مصر خلال العام الحالى، والذى تضمن توقعات باستمرار ارتفاع إيجارات الوحدات التجارية والسكنية نتيجة التضخم، مما أثر بشكل ملحوظ على الإيجارات بالعملة المحلية والدولار.
وفيما يخص القطاع السكنى، أوضح التقرير أن ارتفاع تكاليف المعيشة وأسعار الفائدة قللا من القدرة الشرائية للأسر، مما يُمثل تحديًا أمام المطورين العقاريين لتلبية الطلب على الوحدات السكنية، بحسب التقرير الذى حصلت “المال” على نسخة منه.
ورغم هذه الضغوط الاقتصادية، تتوقع “فيتش” أن يدعم النمو السكانى والتحضر المستمر الطلب على الإسكان بالمدى الطويل، بينما تُسهم التوسعات فى البنية التحتية فى تعزيز جاذبية القطاعين التجارى والصناعى، مما يجعل السوق العقارية فى مصر واعدة للغاية رغم التحديات.
ويشير التقرير إلى أن القطاع السكنى يواجه تحديات عدة على المدى القصير بسبب تباطؤ النمو الاقتصادى وارتفاع معدلات التضخم وأسعار الفائدة، مما يؤثر سلبًا على القدرة الشرائية للمواطنين ويضع ضغوطًا على قدرة السوق على تلبية الطلب على وحدات سكنية جديدة، ورغم هذه التحديات، يسلط التقرير الضوء على فرص طويلة الأجل لهذا القطاع مدفوعةً بالنمو السكانى المتزايد والتحضر المستمر فى البلاد.
وفى ظل الضغوط الاقتصادية المتزايدة، يواجه القطاع السكنى تحديات متعلقة بارتفاع أسعار المواد الأساسية وتكاليف الاقتراض، مما يعوق الاستثمار فى المشروعات السكنية الجديدة، فأسعار الفائدة المرتفعة أدت إلى تقليص القدرة الشرائية للمواطنين، إذ تجاوز التضخم 20% خلال العامين الماضيين، مما جعل تكاليف المعيشة مرتفعة بشكل ملحوظ.
ويستمر الضغط على الأسر نتيجة ارتفاع أسعار الخدمات الأساسية مثل الكهرباء والوقود، والتى زادت أعباءها على المواطنين، مما حدّ من قدرتهم على الاستثمار فى شراء عقارات جديدة.
على صعيد آخر، أدت معدلات التضخم المرتفعة إلى تقليص القوة الشرائية الحقيقية، مما يزيد من التحديات أمام الأفراد فى تحمل تكلفة الوحدات السكنية، وقد تضطر الأسر ذات الدخل المحدود إلى تأجيل خطط شراء العقارات إلى حين تحسن الظروف الاقتصادية، ما يضع ضغطا على الشركات المطورة العقارية التى تعتمد على طلب المستهلكين المحليين لتحقيق أرباح.
توقعات إيجابية للقطاع السكني
على الرغم من التحديات الحالية، يتوقع التقرير أن يبدأ القطاع السكنى فى التحسن بدءًا من عام 2025، حيث من المتوقع أن تبدأ معدلات التضخم فى الانخفاض تدريجيًا، مما سيتيح للبنك المركزى المصرى إمكانية تخفيض أسعار الفائدة، وبالتالى تحسين القدرة الشرائية للأسر وتحفيز الطلب على الوحدات السكنية.
هذه التوقعات تأتى مدفوعة أيضًا بارتفاع معدل النمو السكانى فى مصر، حيث تُعَدّ مصر من أكثر الدول العربية كثافة سكانية، مما يشكل دعامة قوية لقطاع العقارات السكنية على المدى الطويل، بحسب “فيتش”.
ورأت “فيتش” أن تزايد التحضر ومعدلات الزواج يسهمان فى خلق طلب دائم على الوحدات السكنية، مما يدعم النمو المستقبلى للقطاع، ورغم أن الشركات العقارية تواجه صعوبة فى تلبية الطلب على الإسكان الميسر، فإن الحكومة تعمل على تحسين ذلك من خلال السياسات التى تهدف إلى دعم الإسكان الاجتماعى وتوفير وحدات سكنية بأسعار مناسبة.
نماذج لمشروعات كبري
واستعرض التقرير العديد من الأمثلة لمشروعات الشركات الكبرى التى تعمل بصناعات مرتبطة بالعقار، وأبرزها شركة “Lionsbridge” التى تخطط لإنشاء مصنع لإنتاج حمض الفوسفوريك فى ميناء أبو طرطور بسفاجا، باستثمارات تقدر بحوالى 3 مليارات دولار، ويتم تنفيذ المشروع على عدة مراحل، حيث تبلغ طاقة المرحلة الأولى حوالى 350 ألف طن سنويًا من حمض الفوسفوريك باستثمار 395 مليون دولار، ومن المتوقع أن تضاعف المرحلة الثانية القدرة الإنتاجية وتشمل أيضًا إنتاج 500 ألف طن سنويًا من حمض الكبريتيك.
بالإضافة إلى تحالف شركة “باراجون” مع “أدير” حيث تعمل الأولى على تطوير مشروع متعدد الاستخدامات على مساحة مليون متر مربع فى شرق القاهرة، حيث سيشمل المشروع مساحات إدارية وتجارية وفندقية، ويعتبر هذا المشروع من أكبر المشروعات فى المنطقة ومن المتوقع أن يسهم فى دعم التنمية العقارية فى شرق القاهرة.
وشركة “سكاى أبوظبي” التى بدأت فى تطوير مشروع “بلو تري” فى منطقة جولدن سكوير بالقاهرة الجديدة، ويشمل مساحة تقدر بـ202.343 متر مربع، ويضم 1300 وحدة تتنوع بين الوحدات السكنية والتجارية والإدارية، بالإضافة إلى مرافق ترفيهية مثل ناد رياضى وحدائق مركزية ومناطق ألعاب للأطفال وخدمات ذكية.
وأعلنت “الأهلى صبور” عن خطط لبدء مشروعين سكنيين بتكلفة تصل إلى 130 مليار جنيه فى عام 2024، يشمل المشروع الأول “سمر” الذى يمتد على مساحة 3.4 كيلومتر مربع والثانى “آت-إيست” الذى يغطى مساحة 732.000 متر مربع ويضم فيلات توين وتاون هاوس فى المرحلة الأولى.
وتعمل “الكازار” على تطوير مشروع “ذا كريست” فى القاهرة الجديدة بتكلفة تقدر بحوالى 60 مليار جنيه، ويمتد على مساحة تتجاوز 639.403 متر مربع ويضم حوالى 3000 وحدة سكنية، إضافةً إلى وحدات تجارية وإدارية وخدمات اجتماعية ومرافق ترفيهية مثل المطاعم والأندية الرياضية.
نظرة طويلة الأجل
بعد عام 2026، يشير التقرير إلى أن السوق السكنية فى مصر ستظل تحتفظ بجاذبيتها، حيث من المتوقع أن يستمر الطلب على الإسكان مدفوعا بالتحول الحضرى والنمو السكانى المتزايد، كما أن نسبة الشباب العالية فى المجتمع المصرى تشكل عاملًا رئيسيًا يعزز الطلب على العقارات، حيث إن الشباب يميلون إلى الإنفاق بشكل أكبر عند توفر القدرة المالية.
وتعتمد الحكومة المصرية على مجموعة من السياسات لتشجيع الاستثمار فى الإسكان الميسر ومشروعات الإسكان الاجتماعى، يتم تقديم تسهيلات لتحفيز المطورين على إنشاء وحدات سكنية منخفضة التكلفة لتلبية الطلب المتزايد، خاصة أن %90 من الإسكان فى مصر يتم توفيره بطرق غير رسمية بينما يتم تلبية %10 فقط من السوق من قبل المطورين المحترفين.
سوق العقارات المكتبية
وتُعد القاهرة، كأكبر مدينة فى مصر، المركز التجارى والاقتصادى الرئيسى، ويعتمد قطاع المكاتب بشكل أساسى على قطاع الخدمات الذى يمثل نسبة كبيرة من الناتج المحلى الإجمالى، وعلى الرغم من التحديات الاقتصادية، شهدت إيجارات المكاتب فى القاهرة زيادة بنسبة %6.3 بالدولار الأمريكى خلال عام 2024، حيث تتراوح الأسعار بين 17.5 و32.8 دولار للمتر المربع شهريًا.
ويرجع هذا الارتفاع إلى الطلب المستمر على المساحات المكتبية، لا سيما فى المناطق الجديدة مثل العاصمة الإدارية الجديدة ومدينة القاهرة الجديدة، حيث تتجه الحكومة لجعل العاصمة الإدارية مركزًا رئيسيًا للأعمال يجذب الشركات المحلية والعالمية.
وفى الجيزة، التى تشكل منطقة جذب للشركات التى تبحث عن بدائل بأسعار معقولة عن القاهرة، يبلغ متوسط الإيجار 14.8 دولار للمتر المربع شهريًا، ويرجع انخفاض الأسعار مقارنة مع القاهرة إلى قلة الطلب النسبى على المساحات المكتبية فى الجيزة، حيث يفضل العديد من المستثمرين التوجه نحو المناطق الأكثر ازدحامًا والتى تتيح بنية تحتية أكثر تطورًا.
ورغم ذلك، فإن استمرار النمو فى شبكة المواصلات العامة يجعل من الجيزة خيارًا أكثر جاذبية للشركات التى تبحث عن أماكن قريبة من القاهرة وبأسعار أقل.
أما فى الإسكندرية، فرغم أن السوق المكتبية لا تزال محدودة مقارنة مع القاهرة والجيزة، إلا أن الطلب يتزايد تدريجيًا بفضل المشروعات الجديدة التى تسعى لتطوير البنية التحتية حول المدينة، وخاصة مشروع مدينة العلمين الجديدة الذى يمثل وجهة استثمارية واعدة.
وتتراوح إيجارات المكاتب فى الإسكندرية بين 10.9 و16.6 دولار للمتر المربع شهريًا، مع توقعات بنمو الطلب بشكل ملحوظ خلال السنوات المقبلة.
ومن المقرر أن تدعم مشروعات النقل الجديدة، مثل خط مترو القاهرة الكبرى الرابع وقطار المونوريل، تطورات قطاع المكاتب فى القاهرة الكبرى، مما يساهم فى تسهيل حركة التنقل وتعزيز الجاذبية الاستثمارية للمنطقة.
سوق العقارات التجارية
وتحافظ القاهرة على موقعها كأكبر مركز للتجارة والتسوق فى مصر، حيث تستقطب المدينة أعلى معدلات الإيجارات للعقارات التجارية، والتى تبلغ فى المتوسط 41.3 دولار للمتر المربع شهريًا خلال عام 2024، ويتركز الطلب فى المناطق التجارية المرموقة مثل القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة، التى تشهد توسعًا فى إنشاء مراكز تسوق حديثة ومولات تجارية تلبى احتياجات سكان المدينة المتزايدة.
وفى الجيزة، تشهد الإيجارات التجارية ارتفاعًا سنويًا بنسبة %4.4 لتصل إلى 29.3 دولار للمتر المربع شهريًا، ويرجع ذلك إلى زيادة الطلب فى ظل وجود فرص جديدة للتوسع التجارى، لا سيما مع محدودية العرض فى المدينة مقارنةً بالقاهرة.
وتعد مدينة السادس من أكتوبر إحدى المناطق التى تشهد اهتمامًا متزايدًا من قبل المطورين، حيث تمثل وجهة مفضلة للمشروعات التجارية متعددة الاستخدامات.
وفى الإسكندرية، حيث يُتوقع أن ترتفع الإيجارات التجارية بمتوسط %3.1 لتصل إلى 32.8 دولار للمتر المربع شهريًا، تستفيد السوق من النمو السكانى الكبير وتطوير البنية التحتية القريبة من المدينة.
وتظل سوق التجزئة فى الإسكندرية جاذبة للمستثمرين، خاصة مع افتتاح مراكز تجارية جديدة تلبى احتياجات سكان المدينة المتزايد، بجسب تقرير “فيتش”.
الوحدات الصناعية
وأوضحت “فيتش” أن قطاع العقارات الصناعية فى مصر يشهد ازدهارًا كبيرًا، مع توجه الحكومة إلى تحويل البلاد إلى مركز إقليمى للتصنيع والتجارة، خاصة فى ظل تطوير مناطق صناعية خاصة بالقرب من الموانئ.
وتُعد الإسكندرية الأعلى من حيث إيجارات العقارات الصناعية، حيث يبلغ متوسط الإيجار 2.7 دولار للمتر المربع شهريًا، وتستفيد من التوسعات المستمرة فى ميناء الإسكندرية ومشروعات تطوير المناطق اللوجستية القريبة، مما يجعلها وجهة مفضلة للاستثمارات الصناعية واللوجستية.
وفى القاهرة، يتوقع أن تزداد الإيجارات الصناعية بنسبة %3.7 خلال عام 2024، مع متوسط إيجار يصل إلى 2.4 دولار للمتر المربع شهريًا، ويرجع ذلك إلى الطلب المتزايد على المستودعات والمرافق الصناعية، خاصة مع تنامى قطاع التجارة الإلكترونية وسلاسل التوريد اللوجستية، كما تتجه الحكومة إلى إنشاء “الموانئ الجافة” حول القاهرة لتعزيز القطاع اللوجستى وزيادة فعالية التوزيع.
وبحسب “فيتش” تشهد الإيجارات الصناعية فى الجيزة زيادة بمتوسط %11.7 حيث يصل متوسط الإيجار إلى 2.7 دولار للمتر المربع، ويعزى ذلك إلى مشروعات جديدة مثل “مدينة سولكس” الذكية، التى تهدف إلى إنشاء مركز لوجستى إقليمى للتحكم فى درجة الحرارة وتخزين المنتجات الغذائية والأدوية المبردة، مما يساهم فى زيادة الطلب على العقارات الصناعية فى المدينة.
البيع بالتجزئة
وانتقلت “فيتش” إلى البيع بالتجزئة فى مصر، والذى شهد تحولًا كبيرًا، مما يدفع المطورين نحو إنشاء عقارات متعددة الاستخدامات تلبى احتياجات السوق الرقمية المتنامية، وتسعى الشركات إلى تعزيز وجودها الرقمى من خلال مراكز لوجستية حديثة لتلبية الطلب المتزايد على التسوق عبر الإنترنت، حيث تقوم شركات مثل “سوليكس” بإنشاء مدينة لوجستية ذكية للتحكم فى درجة الحرارة فى الجيزة، لدعم التجارة الإلكترونية والمبيعات بالتجزئة.
ووفقًا للتقرير فإن، الحكومة المصرية تعمل على تنفيذ مشروعات ضخمة لتحسين البنية التحتية ووسائل النقل، والتى تدعم السوق العقارية خاصة فى القطاعات التجارية والصناعية، وتشمل هذه المشروعات خطى المونوريل الجديدين بين القاهرة والعاصمة الإدارية ومدينة السادس من أكتوبر، بالإضافة إلى توسعات الموانئ ومرافق الحاويات، مثل ميناء السخنة وميناء الإسكندرية، وستسهم هذه التحسينات فى تسهيل حركة البضائع والأفراد، مما يجعل مصر مركزًا محوريًا للتجارة الإقليمية.
بينما تواجه مصر تحديات اقتصادية وجيوسياسية، تبدو التوقعات طويلة الأجل لقطاع العقارات مشجعة، فعلى الرغم من الصعوبات الحالية، بما فى ذلك التضخم وضعف العملة، يتوقع أن يستقر الاقتصاد تدريجيًا بفضل الاستثمارات المتزايدة، وخاصة من الأسواق الخليجية، والدعم الحكومى المستمر لتطوير البنية التحتية.
وتساهم المناطق الاقتصادية الخاصة، مثل منطقة قناة السويس والعاصمة الإدارية الجديدة، فى تعزيز قدرات القطاع العقارى وجذب استثمارات جديدة، مما يدفع نحو تحقيق نمو مستدام على المدى الطويل.
كما أن الاستقرار النسبى المتوقع فى معدل التضخم وانخفاض أسعار الفائدة بعد عام 2024 سيشجع المزيد من الاستثمارات الخاصة، ويدعم القدرات الشرائية للأسر المصرية، مما يؤدى إلى زيادة الطلب على العقارات السكنية وغير السكنية، ومع استمرار النمو فى المدن الجديدة وتحسن الروابط اللوجستية، من المتوقع أن يحافظ قطاع العقارات المصرى على جاذبيته كوجهة استثمارية رئيسية فى المنطقة.
أداء الاقتصاد الهيكلى
وبالنسبة للاتجاهات الهيكلية للقطاع، فإن الاقتصاد المصرى يُعانى من ضغوط تضخمية مرتفعة، ومن المتوقع أن يبلغ التضخم حوالى %26.5 بنهاية عام 2024، فى حين من المتوقع أن يرتفع سعر الفائدة الأساسى للبنك المركزى إلى %24.3 بحلول نهاية العام، كما سيستمر الجنيه فى الانخفاض ليصل إلى حوالى 45.70 جنيه مقابل الدولار بنهاية 2024، مما يزيد من تكلفة الإيجارات بالعملة المحلية.
أما على مستوى التوقعات طويلة الأجل فهناك توقعات بانخفاض حاد للتضخم فى عام 2025 ليصل إلى حوالى %7 سنويًا، مع خفض أسعار الفائدة للبنك المركزى إلى %16.25 ثم إلى %8.25 فى عام 2026. إلا أن الجنيه المصرى سيواصل ضعفه التدريجى أمام الدولار، وقد تشكل أى زيادة فى التوترات الإقليمية أو ارتفاع أسعار السلع الأساسية مخاطر تضخمية إضافية.
وبالنسبة للنمو الاقتصادى، فمن المتوقع أن يصل النمو فى الناتج المحلى الإجمالى الحقيقى إلى %3.0 فى عام 2024، مدعومًا بالاستثمارات الخليجية وبرامج الخصخصة الحكومية، على الرغم من التحديات الناجمة عن التوترات الإقليمية وتقليص واردات الغاز من إسرائيل والمخاطر التى تهدد قطاع السياحة، وعلى مدى الفترة المتوسطة حتى عام 2028، يُتوقع أن يبلغ معدل النمو حوالى %4 سنويًا.
أبرز التحديات
ورأت “فيتش” أن التوترات السياسية الإقليمية تعتبر أحد أكبر التحديات التى تهدد نمو قطاع العقارات فى مصر، حيث تتصاعد الحرب فى قطاع غزة، مما قد يؤثر على ثقة المستثمرين الأجانب ويدفعهم نحو الحذر فى اتخاذ قرارات الاستثمار.
كما تؤدى الأزمة الاقتصادية العالمية وارتفاع أسعار السلع إلى ضغوط تضخمية إضافية، مما يضع قيودًا على النمو الاقتصادى المحلى ويؤثر على استثمارات القطاع الخاص فى العقارات، بالإضافة إلى ذلك، تؤدى التحديات الداخلية مثل البيروقراطية وعدم الاستقرار فى السوق العقارية، وهو ما يعوق الاستثمار الأجنبى والمحلى ويؤثر على سرعة تطوير المشروعات.
وأدى ارتفاع تكلفة الاقتراض وأسعار الفائدة إلى تراجع قدرة المواطنين على تحمل تكاليف الإسكان، مما أثر على الطلب على العقارات السكنية الجديدة، وتستمر الحكومة فى دعم مشروعات الإسكان الميسر، لكن ضغوط التضخم وارتفاع تكاليف المعيشة تفرض قيودًا على قدرة القطاع على تلبية الطلب السكنى المتزايد، خاصة فى المدن الكبرى.
الفرص المستقبلية فى السوق
واعتبرت “فيتش” أنه برغم التحديات، يظل هناك العديد من الفرص الواعدة فى القطاع العقارى المصرى، مدعومة ببرامج الحكومة لتطوير البنية التحتية وتوسيع المدن الجديدة، مثل العاصمة الإدارية الجديدة ومدينة العلمين الجديدة، والتى تهدف إلى تخفيف الضغط عن المدن الكبرى وفتح فرص استثمارية جديدة.
كما يتزايد الطلب على العقارات التجارية والصناعية مع النمو السكانى السريع وارتفاع حجم الاستثمارات الأجنبية فى قطاعات الخدمات واللوجستيات.
وتعتبر سوق العقارات المصرية من الأسواق التى تتمتع بمرونة عالية وقدرة على التكيف مع التحديات الاقتصادية، حيث يواصل المطورون استكشاف فرص جديدة فى مناطق متعددة، مع تعزيز البنية التحتية لجذب المستثمرين المحليين والدوليين.
ورأت “فيتش” أن القطاع سيستفيد على المدى الطويل من جهود الحكومة لزيادة الشفافية وتحسين بيئة الأعمال، مما يساهم فى تعزيز ثقة المستثمرين ودعم الاستثمارات.
البيرقراطية والتوترات السياسية الإقليمية وتكلفة الاقتراض أبرز المخاوف
القطاع يستفيد من جهود الحكومة لزيادة الشفافية وتحسين بيئة الأعمال
مقترح لكبار المطورين بالمشاركة فى الإسكان الميسر والاجتماعي
السوق المحلية تتمتع بمرونة عالية للتكيف مع الأزمات الاقتصادية
الكثافة والتحضر يضمنان طلباً قوياً على الوحدات