استعرض المهندس خالد عباس، الرئيس التنفيذى لشركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية ACUD، المطور العقارى للعاصمة الإدارية الجديدة مراحل تطور الأخيرة، والموقف الحالي، والمستهدفات المستقبلية، وقيمة أصول الشركة، ومستجدات الطرح فى البورصة.
وتطرق «عباس» إلى الحديث عن الحوافز التى أقرتها الشركة للمطورين بالعاصمة الإدارية الجديدة، والفقاعة العقارية، والعوامل الناجحة لتصدير العقار.
جاء ذلك خلال الجلسة الافتتاحية لمؤتمر التطوير العقارى الثامن 2024، والذى نظمته أمس جريدة «المال» تحت عنوان «وضع مصر على خريطة العقار العالمية»، والتى كان ضيفها «عباس»، وأدارها حازم شريف، رئيس تحرير جريدة «المال».
واستهل الرئيس التنفيذى لشركة العاصمة الإدارية الجلسة بالحديث حول الفقاعة العقارية، والتى وصفها بأنها مجرد «ترند»، وليس أمرا واقعيا، بجانب تصدير العقار، لافتا إلى أنه هو عملية بيع لمستثمرين غير مصريين، لأن التصدير هو بيع منتج عبر نقله للخارج، وهو أمر لاينطبق على العقار.
ولفت إلى أن المهارة الأهم فى تصدير العقار هى جذب المستثمرين غير المصريين لاستثمار عملات أجنبية فى مصر، مشيرا إلى أن الدولة وضعت تيسيرات تدعم عملية بيع العقار للأجانب، وأنه يجب على المطورين أن يلعبوا دورا فى هذا الأمر عبر إدراج الامتيازات والتيسيرات الحكومية خلال تسويقهم للعقارات المصرية فى المؤتمرات والمعارض الخارجية، أسوة بالمطورين العقاريين بالدول الأخرى.
وأكد أن شركته نجحت خلال العامين الماضيين فى تغيير الصورة الذهنية للعاصمة الإدارية، فالدول الخارجية تتابع عن كثب ما يحدث فى مصر من استثمارات ونهضة عقارية، وذلك من خلال تواجدها فى جميع المؤتمرات الدولية، واضطلاعها بدور ترويجى قوي، وتعاملها مع أكبر شركات عالمية فى قطاع العقارات، ونجاحها فى هذا الدور بقوة خلال العامين الماضيين.
وأشار إلى انتقال الحكومة بكامل هيئاتها، ووزاراتها منذ يونيو 2023، وأن هناك 50 ألف موظف يعملون بالعاصمة حاليا، مما يعنى أن العاصمة الإدارية ستكون مقر الحكم فى مصر.
وذكر أن العاصمة الإدارية مدينة ذكية، تعتمد على البنية التحتية فى هذا الأمر، وهى من أكبر المدن الذكية بالعالم بمساحة 40 ألف فدان كمرحلة أولى، وهو ما يعد تحديا كبيرا أمام الشركة، فى ظل امتلاك وإدارة منظومة المدينة الذكية بالكامل، وتنفيذ وإدارة البنية التحتية لها بجميع عناصرها، وذلك بهدف زيادة معدلات الفرص، وتقليل الهدر.
وأوضح أن هناك تعاونا مع الشركات العالمية الأمهر والأبرزفى كل قطاع لمنظومة المدن الذكية، ومنها «بوش» فى ألمانيا، وشركة إماراتية للتعاون فى منظومة إدارة المخلفات وإعادة التدوير، كما تم جذب أبرز المدارس الأجنبية من إنجلترا، بجانب جامعات أيضا، وهناك 12 مدرسة تحت الإنشاء حاليا.
وكشف أن الشركة بدأت فى تنفيذ المنطقة الصناعية للعاصمة الإدارية بمساحة 500 فدان، وستبدأ التسليمات فيها منتصف 2025،لأنه لا توجد مدينة تقوم على الشق السكنى والتجارى فقط.
وأكد «عباس» أن «العاصمة الإدارية» ليس عليها أى التزامات للبنوك، كما أنها واحدة من أكبر 5 شركات فى مصر تسدد ضرائب، وأن حجم أصولها حاليا يصل إلى نحو 290 مليار جنيه، مع تكليف أحد المكاتب الاستشارية بإعادة تقييم أصول الشركة.
وأوضح أنه تم البدء فى المرحلة الثانية من العاصمة الإدارية بمساحة 40 ألف فدان، وأن هناك 20 متخصصا من الخبراء الأجانب يعكفون على تخطيطها حاليا، وأن محطة المياه ستنتهى كليا بحلول الربع الأول من 2026، كما تبدأ محطة الصرف العمل بطاقتها الكلية بالنصف الثانى من 2025.
وتوقع تحقيق الشركة نموا يتراوح بين 20 و25% فى أرباحها العام الحالي، مقارنة مع 27 مليار جنيه قبل الضرائب العام الماضي.
ولفت إلى أن هناك 1500 أسرة مقيمة بالعاصمة حاليا، وتوقع وصول عدد السكان إلى 30 ألف نسمة بنهاية 2024، بينها 10 آلاف طالب.
إلى هنا انتهت الكلمة الافتتاحية لعباس، وانتقل إلى الحوار مع حازم شريف، رئيس تحرير جريدة «المال» والذى استهل استفساراته بالسؤال حول متى تتحول العاصمة الإدارية لمدينة كاملة للحياة؟
وأجاب «عباس» بـأن شركة العاصمة الإدارية توفر مناطق كاملة بلا إنشاءات، ولذلك فإن عدد السكان فى تزايد نظرا لتوفر كافة المرافق (مياه، صرف، غاز)، كما أن مركز الحكم بالكامل للدولة انتقل إلى العاصمة الإدارية، لافتا إلى أنه هناك مستهدف للوصول إلى مليون نسمة بنهاية المرحلة الأولى.
وتحولت دفة الحديث مجددا إلى حازم شريف، ليطرح سؤالا حول مخططات المرحلة الثانية، وماتبقى من المرحلة الأولى، والأخطاء التى ارتكبتها شركة العاصمة بالمرحلة الأولى وتنتوى عدم تكرارها بالثانية؟
وأجاب «عباس» أن مساحة المرحلة الثانية ستكون مماثلة للأولى بواقع 40 ألف فدان، وهناك بعض الأنشطة التى سيتم إضافتها لم تشهدها المرحلة الأولى بفعل التقدم، والشريحة الأوسع من التعداد السكانى التى تحت 45 سنة، ولفت إلى أن هناك 25 فدانا من المرحلة الأولى فى أماكن متميزة لا تتعجل الشركة بيعها، وإنما تركز على تعظيم العائد منها.
ولفت إلى أن أبرز الأخطاء التى تم ارتكابها بالمرحلة الأولى هى توصيل كافة المرافق فى نفس التوقيت، وهو ما تطلب تكلفة مرتفعة، ولن تعيد الشركة ذلك فى المرحلة الثانية، وأوضح أنه جار التخطيط للمرحلة الثانية حاليا من خلال مجموعة من الخبراء الأجانب لخلق أكبر قيمة مضافة.
وتساءل مدير الجلسة حازم شريف حول وجود تقديرات حجم الاستثمارات التى تم ضخها من خلال القطاع الخاص، وحجم المبيعات، أو عدد الوحدات المباعة؟
ورد «عباس» بأن هناك مساعى لحصر البيانات الخاصة بالعاصمة الإدارية، وأن الشركة تحاول مع المطورين فى هذا الصدد، لافتا إلى أن شركة العاصمة الإدارية قامت ببيع 14 ألف وحدة، تم حصرها من خلال تركيب عدادات كهرباء لها، معربا عن أمله فى التكاتف مع المطورين لوضع قاعدة بيانات خاصة بالعاصمة الإدارية من حيث عدد الوحدات، والأسعار، وحجم المبيعات.
واستفسر مدير الجلسة حازم شريف حول مدى إمكانية تنفيذ هذا المقترح بشكل إجباري؟
وأشار «عباس» إلى أن حصر البيانات سيتم من خلال التسجيل عبر تطبيق إلكتروني، للمطورين، وملاك الوحدات، وبالتالى يمكن تسجيل البيانات بشكل غير مباشر.
وكان السؤال التالى لحازم شريف حول توقعات وصول تقييم الشركة إلى تريليون جنيه، ومدى ارتباطه بالطرح فى البورصة، أو بيع حصص من الشركة؟
وقال «عباس» إن فكرة التقييم الهدف منها تحقيق الحجم الحقيقى للشركة، وأن الأصول الحالية تصل إلى 285 مليار جنيه وفقا لآخر ميزانية فى 2023، موضحا أن بعض الأصول تمت إقامتها فى 2018، وهو ما يتطلب إعادة تقييم الأصول.
وكشف أن الشركة تعاقدت مع أحد المكاتب المتخصصة لإعادة تقييم الأصول، مع مستهدف الطرح بالبورصة مع اختيار التوقيت المناسب للطرح.
وانتقل الحديث إلى رئيس تحرير جريدة «المال» متسائلا حول حزمة حوافز المطورين التى طرحتها شركة العاصمة الإدارية، وهل هناك نية لتطبيق نموذج شراكة.
وأكد «عباس» أن هناك 4 عروض من مطورين عقاريين للشراكة مع العاصمة الإدارية، وجار دراستها حاليا لتعظيم عوائد الشركة، مشيرا إلى أن العاصمة الإدارية تهدف إلى الاستثمار وليس بيع العقارات، وبالتالى تستهدف الفرص الاستثمارية المستقبلية القوية، مع وجود التزامات ضخمة يجب الوفاء بها، ومنها الحاجة إلى أكثر من 6 مليارات جنيه سنويا للصيانة، وفقا للقوائم المالية الأخيرة.
وأوضح أن التيسيرات الموضوعة للمستثمرين تستهدف بشكل أساسى نجاح المطورين بالعاصمة الإدارية، لافتا إلى أن مجلس الإدارة أقر حزمة من التيسيرات مؤخرا ومنها أن انتهاء المشروعات التى مساحتها أقل من 5 آلاف فدان من واجهات المبانى خلال 6 أشهر، يمنحها 6 أشهر إضافية مهلة للتنفيذ، بجانب مجموعة أخرى تتعلق بالمتأخرات المالية.
واستفسر مدير الجلسة عن توجه الشركة نحو الاعتماد على المنتج المحلى لتقليل الصادرات؟
وأجاب «عباس» أن هناك تحديات تواجه القطاع وبالفعل يصاحبها فرص، وفرص المطورين حاليا هو الدخول مع المصنعين فى الصناعات القائمة لسد الفجوة فى المشروعات القائمة والانتهاء منها فى مواعيدها، وهو ما حدث مؤخرا مما يمنح المطور فرصة لزيادة الربحية وخفض التكلفة.
وتابع مدير الجلسة استفساراته بالسؤال حول إلى أى مدى تسعى العاصمة الإدارية للاستفادة من فرص شراكات التصنيع المحلية؟
وقال «عباس» إن لدينا منطقة صناعية 1800 فدان، 1000 منها تم الانتهاء منها، ووقعنا مذكرة تفاهم مع شركة إماراتية وسنشارك بالأرض، وليس لدينا أى مانع من إبرام شراكات ندخل فيها بالأرض.
وتحولت الجلسة إلى تلقى الاستفسارات من الحضور، وكان بدايتها حول وجود مخاوف من بدء التنفيذ فى المرحلة الثانية قبل الانتهاء من «الأولى”؟
ويرى «عباس» أن هذه المخاوف ليس لها أساس خاصة وأن الشركات العقارية يتم تقييمها بناء على محفظة الأراضى الموجودة عندها، والمرحلة الثانية أمامها فترة تتراوح بين عام وعامين، ولانقوم ببيع أى أراض غير مرفقة، وندرس مبيعات السوق، وليس لدينا أى مخاوف فى هذا الصدد، موضحا أن سعر المتر تضاعف نحو 5 مرات مقارنة بالعامين الماضيين.
وأشار إلى أنه يجرى حاليا وضع خطة لترفيق المرحلة الثانية العام المقبل، مع شركة من أكبر الشركات العالمية المتخصصة فى هذا المجال.
وتلقى «عباس» سؤالا حول الإجراءات التى يتم اتخاذها مع المطورين المتباطئين، ونسبتهم، لافتا إلى أن نسبتهم لا تتجاوز الـ%1 وأنه يتم منحهم أكثر من فرصة لتصحيح الخطأ.
وأضاف هناك 550 مشروعا، و380 مطورا، وهناك تقاعس بنسبة %1 فقط، وهى نسبة لاينظر لها بالطبع فى ظل تحرك باقى المشروعات والمطورين.
وطرح أحد الحضور سؤالا حول جهود شركة العاصمة الإدارية لوضع مصر على الخريطة العالمية للصادرات، وخريطة العاصمة الإدارية للمعارض الخارجية حتى 2025؟
وأجاب «عباس» أنه بالنسبة للمعارض الخارجية نحاول التواجد على خريطة المعارض الخارجية للاستثمار، ولدينا دعوات كثيرة إذا لبيناها لن نستقر فى مصر، وأضاف الأسبوع المقبل لدينا المنتدى الحضارى ولدينا زيارات من وفود عالمية قد تستغرق 4 أيام فترة المنتدى.
وتلقى رئيس شركة العاصمة الإدارية حزمة أخرى من أسئلة الحضور حولالحصة السوقية لشركة العاصمة بالسوق المصري؟ والجيل الأول من المطورين مش بيروحوا العاصمة بسبب الاشتراطات؟ ومشكلات الترفيق؟
ونفى «عباس» وجود أى مشكلات فى الترفيق بالعاصمة، مؤكدا أنه على تواصل مستمر بالمستثمرين لحل مشكلاتهم، مؤكدا أن المشكلات التى حدثت مع البعض هى حالات فردية بسبب الرسومات الهندسية أو المشروع نفسه.
وأضاف أن الوزن النسبى للعاصمة بالنسبة للسوق العقارية بالكامل لايمكن تحديده بدقة لأننا نفتقد إلى قواعد البيانات، متوقعا تجاوز مبيعات المرحلة الأولى 1.5 تريليون جنيه.
وأرى أن العاصمة الإدارية ستكون مركز الحكم فى مصر، فى ظل وجود جميع الوزارات الحكومية ونقلها إليها، منذ 15 شهرا فالحكومة موجودة بالعاصمة، ولدينا مطار بالعاصمة جار الانتهاء من المرحلة الأولى منه.
نجحنا فى تغيير الصورة الذهنية للعاصمة خلال العامين الماضيين
ليس علينا أى التزامات للبنوك
نتوقع وصول تقييم الشركة إلى تريليون جنيه
نتحرى التوقيت المناسب للطرح فى البورصة
نستهدف مليون ساكن بالمرحلة الأولى
«ACUD» أحد أكبر 5 كيانات تسدد ضرائب فى مصر
لدينا 12 مدرسة تحت الإنشاء حاليا
30 ألف نسمة عدد السكان المنتظر بنهاية 2024
«الفقاعة العقارية» مجرد «ترند» وليست واقعية
يجب على المطورين القيام بدورهم فى تسويق العقارات المحلية للأجانب
سعر المتر تضاعف 5 مرات خلال عامين