شهدت الأيام الماضية تزايد معدلات الجدل والنقاش حول احتمالات تعرض السوق المحلية لفقاعة عقارية فى ظل القفزات المتتالية للتكاليف والتسعير المرتفع، ولكن عددًا من المطورين استبعدوا تلك المخاوف فى التوقيت الراهن.
أكد المطورون أن خصوصية نظام العمل والتسعير فى القطاع العقارى تجعله بعيدًا تماما عن الفقاعة، داعين العملاء لمراجعة بنود التعاقد مع البحث عن المطور الجاد والملتزم عند شراء الوحدات.
وعلق المهندس شريف الشربينى وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، على ما يتداول بشأن وجود فقاعة عقارية فى السوق المصرية، قائلا إن الوضع الحالى لا يتوافق مع هذا التصور.
وأوضح الشربينى أن معدلات النمو السكانى فى مصر، والتى تبلغ حوالى 2 مليون نسمة سنويًا، تضع على عاتق الوزارة مسؤولية توفير نحو 200 ألف وحدة سنويًا، سواء من خلال القطاع الخاص أو مشروعات الدولة.
وأشار الشربينى إلى أن العقار يعد من أهم وسائل الاستثمار فى مصر، وأن المصريين يدركون ذلك جيدًا؛ مؤكداً أن الحديث عن وجود فقاعة عقارية يتعارض مع الواقع، مشددًا على أن هدوء الطلب فى بعض الفترات لا يعنى بالضرورة وجود فقاعة.
وأضاف أن الوزارة حققت مبيعات غير مسبوقة فى الساحل الشمالى، مشيرًا إلى أن ارتفاع الطلب فى هذه المنطقة خلال الصيف الحالى، بالمقابل مع انخفاض الطلب فى القاهرة، قد يكون قد أدى إلى بعض التصورات غير الدقيقة عن السوق.
دراسة ماونتن فيو
بينما أعدت شركة ماونتن فيو للتنمية والاستثمار العقارى دراسة كاملة تضمنت أن تكلفة العقارات تشمل الأرض والإنشاءات والإدارة والتسويق؛ وتتزايد تكلفة الارض سنوياً بسبب التضخم، وعليه، من المتوقع ازدياد أسعارها فى الفترات القادمة مما سينعكس على التكلفة الإنشائية.
وأكدت الدراسة أن فائدة التمويل تمثل نسبة ضئيلة من التكلفة العقارية ولذلك تأثيرها لا يذكر، كما رأت أن العقار يرتفع مع صعود سعر الدولار أو التضخم،بخلاف زيادة الإشغال مع مرور الوقت ومع تطور المناطق العمرانية.
وأثبتت التجربة فى 20 سنة الماضية، أن العقار هو أفضل استثمار، خاصة أن العميل يقوم بشراء وحدة سعرها ثابت وسداد ثمنها على مدار 8 سنوات أو أكثر،عكس اى استثمار آخر سواء فى الذهب أو غيره حيث يتم سداد كامل قيمة الاستثمار.
و الجدير بالذكر أن طلب العقارات فى مصر مبنى فى أغلبيته على طلب حقيقى وليس وهميا مثل ما حدث فى بعض الأسواق الأخرى، حيث كان يمثل الطلب الوهمى %80 من قيمة العقارات بتلك الأسواق.
وتناولت الدراسة آليات عملية التطوير، بدءًا من التعاقد على الأرض، ثم قيام المطور بعملية البيع والبناء على مدد تنفيذ، وكل مرحلة تتكون من 4-5 سنوات، والتحصيل على 8 سنوات.
و أشارت الدراسة إلى أنه وبالتالى يكون التمويل هو الجزء المتبقى من التكلفة فى السنة الخامسة أو الثامنة، وذلك دليل أن تأثير فايدة التمويل ضئيلة على سعر العقار؛ كما أن المطورين لا يعتمدون على تمويلات البنوك، لذلك تمثل الأخيرة نسبة قليلة من إيرادات العقارات.
وأكدت أن المطور يمول مشروعاته عادة من أرباحه، لأن معظم شركات العقارات تمول من رأس مالها أو من أرباحها المتراكمة عن السنوات السابقة، حيث أن توزيعات الأرباح نتيجة توسع الشركات العقارية تعد ضئيلةً جداً لمعدل أرباحها.
وتساءلت الدراسة عن مدى تعرض العميل للخطورة عند الشراء؟ وأثبتت السنوات السابقة عدم وجود ذلك، لأن العميل محمى بدرجة كبيرة، أولاً لثبات سعر الوحدة،وبالتالى تقع مخاطر زيادة الأسعار على المطور وليس العميل.
و أكدت أن المطور بدوره يحمى نفسه عن طريق احتفاظه بـ %20 من مساحة الأرض، والوحدات، بما يحافظ على ربحيته، رغم زيادة الأسعار فى المبيعات التى تم تنفيذها.
وانتقلت الدراسة لاستعراض تطور أسعار العقارات فى الـ 20 سنة السابقة؛ حيث تتضاعف أسعارها كل 10 سنوات 7 أضعاف بحد أدنى، وعليه إذا تم مقارنته بأى استثمار سنجد أن الاستثمار العقارى هو أفضلها.
وأوضحت أن تأثير انخفاض سعر الفائدة يتم عندما يقوم المطور بتمويل العميل فى الفترة ما بعد الانتهاء من الإنشاءات إلى مدة السداد؛ وتكون عادة فى حدود 3 سنوات، ويتم تمويلها من أرباح المطور؛ وبالتالى، فإن تأثير سعر الفائدة محدود، لأن التطوير لا يعتمد على تمويل البنوك.
وأشارت إلى أن المطور يقوم بالانتهاء من الأعمال على 5 سنوات، والـ3 سنوات المتبقية تكون ممولة جزء من البنوك وأيضا من أرباحه، وبما أن التطوير يعتمد أساسًا على التمويل الداخلى وليس فقط على قروض البنوك، لذلك لا يتعدى تأثير سعر الفائدة على سعر العقار عن %5؛ ومع ارتفاع أسعار الأراضى وندرتها، واستمرار التضخم، وزيادة الطلب، ستزيد أسعار العقارات فى السنوات القادمة.
وأكدت الدراسة أن الفقاعة العقارية تحدث عندما يكون هناك طلب وهمى وغير حقيقى على العقارات لأسباب مختلفة، ومن ثم يخلق زيادة فى الأسعار مما يؤدى إلى حدوث انهيار عند تراجع الطلب الوهمى.
وأوضحت أن مصر يوجد بها طلب وتكلفة حقيقية ولا توجد أرباح غير عادية، ومن ثم فهو قطاع ناضج وراسخ، لذلك يختلف ما يحدث فى مصر عن ما حدث فى أمريكا ودبي؛ وينعكس ذلك من خلال عدد الوحدات المباعة فى السنوات السابقة وعلاقتها بالطلب مستقبلاً.
وأشارت إلى أنه بالنظر إلى السنوات السابقة، فزيادة عدد الوحدات ليست مبالغة ولكن متماشية مع ارتفاع عدد السكان وكذلك الزيجات طبقا لتقارير التعداد.
ويبلغ عدد الوحدات المباعة سنوياً 60 ألف، وتشمل السكنية الرئيسية، مثل الشقق والمنازل؛ بالإضافة إلى وحدات السكن الثانى، مثل الوحدات المخصصة للمصايف.
ورأت الدراسة أن الطلب فى تزايد بسبب النمو السكانى والزيادة فى عدد الزيجات؛ كما أن أراضى الساحل غير المطورة قليلة، وبالتالى قد ينتهى حلم امتلاك وحدة قريبة من البحر فى خلال الـ 10 سنوات القادمة؛ وزيادة السياحة والفنادق فى الساحل الشمالى وتحويلها إلى منطقة سياحية.
وتوقعت الدراسة زيادة عدد أشهر ارتياد منطقة الساحل مما سمح بمضاعفة قيمة العقارات فى السنوات القادمة.
ويعتبر الساحل الشمالى أهم وأكبر ملاذ للمصريين فى فترة الإجازات فى الصيف وذلك بسبب الجو والطقس الجيد ووجود أفضل الشواطئ، وزيادة الطلب من الأشقاء العرب والأجانب على منطقة الساحل الشمالى، مما خلق طلبًا جديدًا على الساحل.
وعن أراضى التجمع وأكتوبر؛ فقد تضمنت الدراسة أن هناك انخفاضًا فى ألأراضى المعروضة، ومن ثم سيكون هناك طلب أكثر من العرض، لأنه لاتزال هناك هجرة من مناطق القاهرة القديمة إلى الجديدة لتحسين مستوى المعيشة، بالإضافة إلى زيادة عدد الزيجات وكذلك السكان.
وهناك زيادة فى اهتمام العرب بالمناطق الجديدة مما خلق قوة شرائية وإيجابية لهذه المناطق، مما سينعكس على ارتفاع أسعار الوحدات؛ وارتفاع أعداد الوافدين من البلاد المجاورة، مما يزيد من أسعار الإيجارات والاحتياج لشراء وحدات للأجانب؛ بحسب دراسة ماونتن فيو.
وأشارت إلى أن القوانين الجديدة الخاصة بالحصول على الجنسية المصرية من خلال شراء عقار، ستزيد من الطلب على العقارات؛ وعليه لا يزال المعروض أقل من الطلب فى السنوات القادمة، مما يضمن ارتفاع الأسعار؛ كما أن العقار سيظل الملاذ الآمن لحفظ مدخرات المصريين من التضخم، أفضل من الذهب وتخزينه أو الدولار؛ لذلك سيكون هو الملاذ الأمن سواء على المدى القصير أو الطويل.
و تظل الحاجة إلى تملك العقارات جزء من الاستقرار الاجتماعى والترابط العائلى للمصريين، حيث تحتاج كل أسرة إلى امتلاك وحدة عند الزواج أكثر من اعتمادها على الإيجار، وكذلك عند القدرة، يتطلع المصريون إلى امتلاك وحدات أخرى فى المناطق الساحلية، وهو بعد إجتماعى وثقافة مصرية.
تحليل الموقف
استبعد المهندس فتح الله فوزى الخبير العقارى والرئيس السابق لشعبة الاستثمار العقارى باتحاد الغرف التجارية احتمالية حدوث فقاعة عقارية فى مصر.
وأكد أن السوق العقارية المصرية تستند إلى أسس قوية تمنع حدوث فقاعة، موضحًا أن غياب منظومة تمويل عقارى فعالة فى مصر هو أحد الأسباب الرئيسية التى تحول دون حدوثها، حيث إن التمويل العقارى يقتصر على الإسكان المدعم من قبل الحكومة والموجه للفئات المستحقة.
وأضاف فوزى أن العرض الحالى فى السوق العقارية يتكون من وحدات أوف بلان، أى التى يتم بيعها قبل البدء فى تنفيذها، وعادة ما يبدأ المطورون فى تنفيذها بعد عام أو عامين من البيع، مع تسليمها بعد 4 إلى 5 سنوات، وإذا لم ينجح المطور فى بيع وحدات المرحلة المخططة، فإن التنفيذ لا يبدأ وتظل الوحدات مجرد رسومات على الورق حتى يتم تحقيق مبيعات.
وأوضح أن الطلب على الإسكان فى مصر كبير ومستمر، حيث تشهد البلاد حوالى مليون حالة زواج سنويًا، وهو ما يعنى الحاجة إلى 500 ألف وحدة سكنية سنويًا على أقل تقدير، والإسكان المدعوم يمثل %90 من هذا الطلب، ما يعادل 450 ألف وحدة سنويًا، لكن الدولة تواجه عجزًا فى توفير هذا الكم من الوحدات، مع وجود قوائم انتظار متزايدة.
وأوضح فوزى انه فيما يتعلق باللإسكان الفاخر وفوق المتوسط، فهو يمثل %10 فقط من الطلب السنوى، أى حوالى 50 ألف وحدة، ويقوم القطاع الخاص بتسليم ما يتراوح بين 25 و35 ألف وحدة سنويًا.
وأوضح أن الأسعار فى هذا القطاع تشهد ارتفاعًا مستمرًا خلال فترة التطوير التى تمتد على مدار 5 سنوات، حيث يمكن أن تزداد الأسعار بين مرتين إلى ثلاث.
وحذر فوزى من شراء الوحدات بهدف المضاربة من دون القدرة على سداد المقدم والأقساط فى مواعيدها، حيث قد يؤدى عدم السداد إلى فسخ العقد من قبل المطور وخصم %10 من إجمالى ثمن الوحدة.
وأوضح أن المطور سيعيد بيع الوحدة بسعر أعلى بعد مرور سنة أو سنتين من البيع للمشترى الأول، مما يجعل المطور هو المستفيد الأكبر فى هذه الحالة.
واختتم فوزى بنصح المشترين بضرورة الاطلاع على بنود العقود واستشارة محامٍ قبل التوقيع لضمان فهم المسؤوليات والالتزامات المتبادلة.
وأكد أن خروج المضاربين غير القادرين على سداد التزاماتهم قد يهدئ حركة البيع، ولكنه لن يؤدى إلى فقاعة عقارية فى السوق المصرية.
واستبعد نادر خزام الرئيس التنفيذى لشركة الكازار حدوث فقاعة عقارية فى مصر، مشيرا إلى أن المروجين أسانيدهم غير دقيقة ولا تعتمد معطيات اقتصادية واقعية، موضحًا أن قيمة العقار فى مصر لا تنخفض فى أوقات التباطؤ.
أشار خزام إلى أن الزيادة السكانية التى تشهدها مصر تجعل الطلب على العقار كبيرًا ومستمرًا ومستدامًا، مشيرا إلى أن الطلب فى أغلبيته مبنى على احتياج حقيقى وليس وهميًا مثل ما حدث فى بعض الأسواق الأخرى.
واستبعد المهندس أحمد عبدالله نائب رئيس مجلس إدارة شركة ريدكون بروبرتز، حدوث فقاعة عقارية بالسوق المصرية، مؤكدًا تكلفة التمويل ليست وحدها المؤثر الرئيسى فى تسعير العقارات، ولكنها أحد المدخلات ولا تزيد نسبتها عن 10 إلى %15 من إجمالى التكلفة.
وتابع أن الطلب على العقار بكافة أنواعه لا يزال فى ارتفاع مستمر، فالزيادة السكانية المطردة والطلب على الوحدات السكنية بكل مستوياتها ستظل لسنوات عديدة أعلى بكثير من المعروض، كما أن توافد الشركات العربية والأجنبية على مصر عزز من ذلك.
وأوضح أن نسبة المبيعات للأجانب والمصريين العاملين فى الخارج تتراوح بين 30 و%50، كما أن انخفاض العملة بسبب مرونة سعر الصرف سيعزز من قدرة مصر على تصدير العقار، والذى يعد أحد العوامل المساهمة فى زيادة الطلب.
وأكد أن جميع المؤشرات السابقة أكبر دليل على نشاط السوق العقارية بشكل حقيقى ناتج من زيادة الطلب، كما تؤكد أيضا على عدم إمكانية حدوث فقاعة عقارية فى مصر.
مبيعات قياسية
كشف المهندس سيد عليوة رئيس شركة HUD للتطوير العقارى عن رؤيته لما يتردد عن تعرض مصر لفقاعة عقارية مستبعدا حدوث ذلك، بسبب الطلب المتزايد على العقار بجميع منتجاته سواء سكنى أو تجارى أو إدارى.
وأكد عليوه أن شركات التطوير العقارى حققت مبيعات غير مسبوقة خلال عام،2024 وهو ما يفند أحاديث المروجين لتعرض مصر لفقاعة عقارية وأغلبهم غير متخصصين.
وقال إن السوق تحتاج إلى نحو مليون ونصف وحدة سنويا أى أن هناك فجوة لصالح الطلب تمثل 500 ألف سنويا، مشيرا أن السوق المصرية بها ما يزيد على 100 شركة تطوير عقارى ولا تزال تحتاج لوجود أخرى، لأن العرض أقل من الطلب.
وقال عليوه أن شركة HUD للتطوير العقارى دشنت خطة توسعية حيث طرحت مشروعها الثانى فى العاصمة الإدارية، وتستعد للإعلان عن مشروعات أخرى فى الساحل الشمالى وغرب القاهرة.
ونفى المهندس محمد طاهر رئيس مجلس إدارة مجموعة النيل والأهرام العقارية وعضو جمعية مطورى القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية إمكانية حدوث فقاعة عقارية فى مصر وفقاً لبعض الأراء المتداولة والصادرة عن غير متخصصين فى المجال.
وأشار إلى أن العقار فى مصر على مدار تاريخه لم يشهد انخفاضا فى الأسعار، بل على العكس أثبت أنه الملاذ الآمن لحفظ قيمة الأموال وتحقيق عوائد كبيرة رغم الاضطرابات الاقتصادية المختلفة، وأن الحديث عن انهيار وركود محتمل هو أكذوبة.
ولفت طاهر إلى أن أفضل وقت لشراء عقار هو خلال هذه الفترة، لافتاً إلى أن من اختاروا مشروعًا بطرق صحيحة وتعاقدوا على وحدات قبل 4 سنوات، وكان البعض حينها يثير مخاوفهم بأن الأسعار فى طريقها للانهيار، بل حققوا مكاسب كبيرة، موضحًا أن من تعاقد على وحدة فى 2020 حقق مكاسب تتخطى %500 بحلول عام 2024، وكذلك الحال الآن وسيكون كذلك بعد 4 سنوات قادمة.
وأضاف أن الأسعار سترتفع بشكل كبير خلال الفترة القادمة، بسبب إجراءات حكومية معلنة بالفعل ومنها زيادة الوقود وبالتبعية الحديد ومواد البناء كذلك، وارتفاع أسعار الأراضى وكلفة التسويق والبيع؛ لذا فالعميل الرابح عام 2028، موضحا أن الذى يتعاقد على وحدة بمشروع اختاره بعناية فى 2024،سيحقق استفادة وأرباحًا لا محالة، وأن التوقيت الحالى مثالى للاستثمار فى العقار.
وأكد طاهر أن حديث البعض عن بيع العقار بأسعار تقارب فوائد البنوك، كلام غير دقيق حيث تتعامل الشركات فى الحدود الطبيعية وتعتبرها فترة عارضة وتتحمل فرق تكلفة رأس المال.
وأكد أن تعامل الشركات العقارية بمعدل خصم %32 يعنى أن سعر بيع المتر سيرتفع من 80 ألف جنيه إلى 180 ألف، فضلا عن وجود منافسة عالية فى السوق تمنع حدوث تلك الزيادة الكبيرة.
وكشف طاهر عن حالة واحدة يخسر فيها العميل أمواله، أبرزها الاختيار الخاطئ للمشروع أو لشركة التطوير، فالشراء والتعاقد مع شركة ضعيفة هو خسارة محققة للأموال، وكذلك التعاقد مع من لم تدرس السوق أو المشروع بالشكل المطلوب يترتب عليه عدم تنفيذ المشروع من الأساس أو تنفيذه بمستوى ضعيف فلا يكون العائد منه مجزٍ.
ويظل العقار الذى يتم اختباره بعناية هو مفتاح الثروة المستدامة للمال والاستقرار، ويرتفع فى قيمته مع الزمن ويدر دخلًا شهريًا ويؤسس لمستقبل مستقر وأفضل.
تباطؤ المبيعات
فيما قال جون سعد خبير الاستثمار العقارى إن الفقاعة بعيدة عن السوق المصرية، ولكن هناك تباطؤًا فى المبيعات، وتحديدا فى ظل تركيز أغلب المطورين على نفس الشريحة السكنية الفاخرة وفوق المتوسطة.
وأكد أن القطاع عانى من ارتفاعات متتالية فى التكاليف ومستلزمات البناء أدت لبلوغ العقارات مستويات سعرية مرتفعة للغاية وتفوق القوى الشرائية للشريحة الأكبر من العملاء.
ورأى أن الفريق المتخوف من ظهور الفقاعة ينتمى لمدرسة بنوك الاستثمار والتمويل والتى من الناحية النظرية قد تدلل على قرب ظهورها ولكن فعليا السوق ليست معرضة لأى فقاعة مستقبلية.
وأكد المهندس محمد البستانى رئيس جمعية مطورى القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية أن مصر بعيدة تماما عن الفقاعة، لأنها تظهر حالة وجود ممارسات احتكارية وهو أمر غير موجود بالسوق المصرية الذى يتسم بتنافسية شديدة.
وأشار البستانى إلى أن أسعار العقارات تتكون من سعر الأرض والمبانى، والدولة تتحكم فى الأراضى بنسبة %95 كما تحدد أسعارها، مشيرا إلى أن تكلفة تنفيذها مرتبط بالدولار.
اشاعات مغرضة
وأعرب المهندس مروان فارس رئيس شركة إبداع للتطوير العقارى عن استيائه من التصريحات غير الدقيقة والمعلومات المغلوطة التى يتم تداولها حول الفقاعة العقارية فى مصر.
وأكد فارس أن هذه الشائعات لا تمت إلى الحقيقة بصلة، مشيرًا إلى أن محاولة تغيير الوقائع وتضخيم الأمور بشكل غير مبرر تلحق ضرراً بالغاً بالسوق العقارية، وتؤثر سلبًا على حركة البيع والشراء.
وأوضح فارس أن نشر الشائعات والمعلومات الخاطئة يعمل على زعزعة استقرار السوق وإحداث خلل قد يؤدى إلى اضطرابات غير مبررة، مما يثير الشكوك بين أفراد المجتمع ويساهم فى زيادة حالة القلق والتوتر.
وأكد فارس على ضرورة تحرى الدقة فى نقل المعلومات المتعلقة بالسوق العقارية، مشيرًا إلى أن الطلب على العقارات فى مصر لا يزال قوياً نتيجة عدة عوامل، أبرزها الزيادة السكانية المستمرة، حيث تتزايد الحاجة إلى وحدات جديدة لتلبية الطلب المرتفع.
كما لفت إلى أن رغبة المصريين فى تحسين مستوى معيشتهم من خلال الانتقال إلى مجتمعات سكنية جديدة وأكثر رفاهية، إلى جانب الطلب المتزايد من العاملين فى الخارج والعرب داخل وخارج مصر، كل ذلك يدفع السوق إلى النمو.
وأشار فارس إلى أن انخفاض سعر المتر فى مصر مقارنة بدول الجوار يعزز من الإقبال على العقارات المصرية.
واختتم فارس بالتأكيد على أن مبيعات العقارات فى مصر فى ازدياد مستمر، حيث تظل العقارات الخيار المفضل لدى المستثمرين كوسيلة آمنة لمواجهة التحديات الاقتصادية.
الفريق الآخر
وفى ظل الجدل المستمر حول ما يسمى بـ”الفقاعة العقارية” فى مصر، قال الخبير الاقتصادى مدحت نافع إن الفقاعة العقارية حقيقية، والأدلة على ذلك واضحة من خلال نسب الإشغال والتوظيف الفعلى للأصول العقارية.
وفى حديثه حول مستقبل هذه الفقاعة، أوضح نافع أن السؤال الأهم هو: هل ستتضخم هذه الفقاعة أم ستنفجر؟، بينما يمكن أن يختلف المحللون حول توقيت وكيفية حدوث ذلك، يشير نافع إلى أن الفقاعة مدعومة باستثمارات ضخمة من قبل الدولة وعدد من كبار المستثمرين، إلا أن القطاع العقارى نفسه يفتقر إلى دعم قوى شرائية مناسبة.
ويرى نافع أن هذه القوى الشرائية، خاصة مع الصعوبات الاقتصادية التى يواجهها المستهلك المتوسط فى تلبية احتياجاته اليومية، قد تجعل الطلب على العقارات غير مستدام على المدى البعيد.
وفى الوقت الحالى يبدو أن الاستثمارات تسعى إلى تغطية جانب من فجوة العرض والطلب، ولكن هذه الاستثمارات قد تتباطأ إذا توقفت الدولة وكبار المستثمرين من ذوى الملاءة عن ضخ الأموال بنفس المعدلات السابقة، نتيجة ضغوط اقتصادية حالية أو مستقبلية.
من ناحية أخرى، يعتقد نافع أن ما يسمى بـ”تصدير العقار” عبر جذب المشترين الأجانب، خاصة من الدول العربية، قد يساعد فى تأجيل أى انفجار عقارى وشيك، وهذا التوجه يمكن أن يلعب دوراً حيوياً فى الحفاظ على استقرار السوق على المدى القصير والمتوسط.
أما على المدى المتوسط والطويل، يتمنى نافع أن تتجه إيرادات الاستثمارات العقارية إلى أنشطة إنتاجية ذات قيمة مضافة، مشيراً إلى أن هذه الخطوة قد تساعد فى تخفيض حجم الفقاعة تدريجياً، بعيداً عن الانفجار العنيف الذى قد يتسبب فى أضرار اقتصادية واسعة.
وحذر نافع من تجاهل التحديات الاقتصادية الراهنة وتأثيرها على القطاع العقارى، مشددًا على ضرورة توجيه الاستثمارات نحو قطاعات إنتاجية أكثر استدامة لضمان استقرار السوق العقارية فى المستقبل.
وأكد هانى توفيق خبير أسواق المال والاستثمار على أن السوق العقارية معرض لفقاعة، وعندما يبتعد سعر العقار عن قيمته فإن ذلك يعنى فقاعة، موضحًا أنه لابد ان تتراجع أسعار العقارات لقيمتها الحقيقية،وأسعار الوحدات بالتقسيط حاليًا تتضمن فائدة حوالى %32.
وأضاف أنه عند تحقيق مستهدف الدولة بخفض أسعار الفائدة إلى %16، فهذا معناه عرض العقارات بعد عامين بنصف القيمة الحالية، وانهيار أسعار الوحدات المباعة خلال عام 2024 للنصف.
وتابع قائلا:«وبالنسبة لأصحاب المصالح من الخبراء العقاريين، والسماسرة، وغيرهم الذين يدعون أن مصر تحتاج 2.5 مليون وحدة جديدة سنوياً، اسألهم: كام واحد من الـ2.5 مليون شاب يقدر على 5 و10 مليون للشقة!! حضراتكم مش عايشين معانا !!!»