قال خبيران مصرفيان إن أبرز العوامل الداعمة لانتعاش القطاع العقارى رغم التحديات الاقتصادية مثل ارتفاع أسعار الفائدة هى كونه ملاذًا آمنًا يحافظ على قيمته على الأجل الطويل ، بالإضافة إلى الطلب المتزايد من اللاجئين، ودعم البنوك للقطاع نظرًا لتحقيقه أرباحًا.
وأضافا أن التحديات التى تواجه القطاع، تتمثل فى المبالغة فى أسعار العقارات مما يؤثر على قدرة المواطنين على الشراء، بالإضافة إلى فائض العرض، وتمديد فترات البيع وتقليل الدفعات الأولية، مما قد يؤدى إلى زيادة مدة سداد القروض.
وشهدت مبادرة التمويل العقارى زيادة ملحوظة، مرتفعة إلى 68.176 مليار جنيه لصالح 553.456 ألف مستفيد بنهاية يونيو الماضي.
وتصدر البنك الأهلى المصرى القائمة حيث بلغت التمويلات الممنوحة من خلاله 18.152 مليار جنيه لصالح ما يقرب من 150 ألف عميل، ثم بنك مصر فى المركز الثاني.
أوضح ماجد فهمى رئيس بنك التنمية الصناعية سابقًا العوامل التى تساهم فى استمرار انتعاش القطاع العقارى فى مصر، رغم ارتفاع أسعار الفائدة.
العقار ملاذ آمن
يرى فهمى أن العقار يمثل استثمارًا آمنًا مقارنة بالأخرى مثل الدولار أو الذهب، خاصة فى ظل التضخم وتقلبات الأسواق، مؤكدا أنه يحافظ على قيمته على المدى الطويل، مما يجعله جذابًا.
ووفقًا لتقرير فيتش توقع أن يشهد قطاع العقارات والبناء فى مصر نموًا كبيرا بنحو %7.9 خلال العامين المقبلين على أساس سنوي، موضحا أنه بتلك المعدلات سيتفوق على دول منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا حتى 2033.
وأشار إلى أن ارتفاع تكاليف الإنتاج فى قطاعات أخرى مثل الصناعة، والإجراءات البيروقراطية، يجعل الاستثمار فى العقار أكثر جاذبية.
الطلب المتزايد من اللاجئين
ولفت أن وجود عدد كبير من اللاجئين مؤخرا فى مصر يخلق طلبًا كبيرًا على العقارات، مما يدعم القطاع.
وفى وقت سابق قال مصطفى مدبولى رئيس الوزراء إن هناك ارتفاعًا لافتًا لأسعار إيجارات الشقق السكنية بسبب إقبال الوافدين الأجانب عليها، رافضًا تدخل الحكومة فى ذلك، مشيراً إلى أن السوق تخضع للعرض والطلب.
وأوضح الخبير المصرفى أن المطورين قادرون على رفع أسعار العقارات لتغطية تكاليف التمويل المرتفعة، مشيرا إلى أن الفرق بين التكلفة والبيع يستوعب الفائدة.
دور البنوك فى دعم القطاع
وأفاد أن البنوك تميل إلى القطاعات التى تحقق أرباحًا مثل العقاري، خاصة فى ظل ارتفاع أسعار الفائدة وانخفاض الطلب على القروض فى قطاعات أخرى.
التحديات التى تواجه القطاع
وأشار فهمى إلى وجود مبالغة فى أسعار العقارات من قبل المطورين، مما قد يؤثر على قدرة المواطنين على الشراء، بالإضافة إلى أن العرض يفوق الطلب، مما قد يؤدى إلى مشاكل فى المستقبل.
تمديد فترات البيع وتقليل الدفعات الأولية
أشار محمد بدرة الخبير المصرفى إلى أن المطورين العقاريين يلجأون إلى تمديد فترات البيع وتقليل الدفعات الأولية 5 أو 10% بهدف جذب المشترين.
وأضاف بدرة أن هذه الاستراتيجية تهدف إلى تسهيل عملية الشراء وتقليل العبء المالى على العميل فى البداية، ولكنها فى الوقت نفسه قد تؤدى إلى زيادة مدة سداد القروض العقارية.
توريق الدفعات
وأوضح بدرة أن المطورين يقومون بتوريق الدفعات الأولية التى يتلقونها من المشترين، مشيرا إلى أن هذه العملية تمكنهم من الحصول على سيولة سريعة لتمويل مشاريعهم.
والتوريق هو عملية تحويل الأصول المالية (مثل الدفعات العقارية) إلى أوراق مالية قابلة للتداول فى الأسواق المالية.
ارتفاع أسعار العقارات
وقال بدرة إن أسعار العقارات مبالغ فيها، ولكن هناك فئة معينة من المشترين قادرون على تحمل هذه التكاليف.
وأوضح أن الارتفاع فى الأسعار قد يعود إلى عدة عوامل منها زيادة الطلب على العقارات، وارتفاع تكاليف البناء، والتضخم.
وأشار إلى أن البنك المركزى يشترط على البنوك عدم إقراض المطورين إلا بعد دخول المرافق إلى المشروع، موضحًا أن هذا الشرط يهدف إلى ضمان الجودة وحماية حقوق المشترين، ومع ذلك قد يدفع المطورين إلى اللجوء إلى شركات التمويل العقارى التى قد تكون أقل صرامة فى شروطها.
وحققت أكبر 10 شركات عقارية مبيعات بقيمة 649 مليار جنيه خلال النصف الأول من العام الجاري، حيث استحوذ الساحل الشمالى على 331 مليارًا ، بالإضافة إلى أن مجموعة طلعت مصطفى القابضة تستحوذ على نصيب الأسد لتصبح ثانى أكبر مطور إقليمى فى المنطقة بعد إعمار مصر، وفقا لشركة ذى بورد كونسالتنج.
تشبع السوق
يرى بدرة أن سوق العقارات تشهد حالة من التشبع، مما يعنى أن العرض قد يتجاوز الطلب، والذى بدوره قد يؤدى إلى تباطؤ فى نمو الأسعار وزيادة المنافسة بين المطورين.
التحديات
وأوضح أن المشتريين يواجهون عدة تحديات، منها ارتفاع الأسعار، وصعوبة الحصول على التمويل، وزيادة مدة سداد القروض.
وأكد أن التطورات التى تشهدها الدولة قد تكون فرصًا للمستثمرين على المدى الطويل، خاصة إذا ما تمكنوا من تحديد المشاريع الواعدة مثل مشروع رأس الحكمة.