«هل انخفضت مبيعات العقارات فى ظل الارتفاع المتتالى فى الأسعار وزيادة تكاليف البناء؟»، سؤال طرحته «المال» على ثلاثة من المسوقين العقاريين بالسوق المصرية، باعتبارهم أكثر الأشخاص عرضة للتعامل مع نسب مبيعات الشركات، ولكونهم حلقة الوصل بين العميل والمطور العقارى.
وتباينت آراء المسوقين العقاريين، بين فريقين أوضحوا أن هناك زيادة فى نسب البيع بمعدلات مرتفعة، كنتيجة لوجود عامل «القلق والخوف» بشأن المستقبل، والآخر ذكر أنه بالفعل تراجعت نسب البيع بسبب الزيادات المتكررة فى الأسعار، والتى تحدث بشكل شبه يومي.
بداية قال محمد الدغيدي، رئيس مجلس إدارة شركة ريماكس للتسويق العقاري، إن المبيعات العقارية تتقسم على ثلاثة أسواق رئيسية الأول سوق إعادة البيع، وسوق الإيجار، وأخيرًا السوق الأولى، وهو يمثل جزء محدود من السوق الكلى.
وأشار الدغيدى إلى أنه عند تعطل عمليات البيع بالسوق الأولى، ويحدث تباطؤ بها، يكون الارتكاز وقتها على سوق «الريسيل» أى إعادة البيع.
«ولكن بصفة عامة، نحن كوسطاء لن نتعطل، يعنى لو فيه عميل عاوز يشترى وحدة من السوق الأولي، وتصادف إن المطور لم يفتح مراحل جديدة بالمشروع للبيع، فيستطيع المسوق العقارى وقتها إنه يتواصل مع المطور ويعمل إتفاق جيد بينه وبين العميل لبيع الوحدة العقارية المرغوبة»، وفقاً لقول محمد الدغيدي.
وأضاف الدغيدى أن نسب البيع بالسوق الأولية بالقطاع العقارى ارتفعت بشكل حاد فى الفترات الأخيرة، مرجعاً السبب لعامملين رئيسيين وهما «الهلع» و”عدم الثقة فى المستقبل»، والذين عملوا على دغع معدلات الطلب تجاه العقارات، باعتباره وعاء يحفظ قيمة النقود ويمنعها من التدهور.
وبحسب الدغيدي، القطاع العقارى خلق آفاق جديدة وفرص حديثة أمام صغار المستثمرين للدخول ضمن دائرة الاستثمار، فيستطيع أى عميل أن يتعاقد على وحدة معينة ويدفع مقدم الحجز، ثم يقوم بعدها ببيعها فوراً، وتحقيق ربح أيضًا.
وبرر الدغيدى نجاح تلك الوسيلة كنتيجة لقلة المعروض من قبل المطور العقاري، الذى لا يقوم ببيع وحداته كاملة بالمرحلة المتاحة، وفى المقابل ارتفاع الطلب من قبل العملاء والراغبين فى حفظ مدخراتهم.
وتابع: «وبالتالى اتولد شريحة جديدة من اللاعبين فى السوق، وهى لم تكن موجودة منذ سبع سنوات سابقة، وهو ما يوضح أن الطلب على العقار فى حالة ارتفاع، ونسب البيع تأخذ إتجاها التصاعدى دائماً».
ويرى رئيس مجلس إدارة شركة ريماكس للتسويق العقارى أن الوقت الحالى هو وقت التوسع والدخول فى مشروعات جديدة، شريطة أن يكون ذلك التوسع مصحوب بخبرة فى الإدارة ودراسة جيدة لكل معطيات السوق وتفاصيله، ومعرفة جهات التمويل، ومن ثم ضمان نجاحه.
واتفق شنودة أمين رئيس مجلس إدارة شركة «ذا بروبيرتى بنك» للاستشارات والتسويق العقارى مع الدغيدى فى أن نسب البيع فى حالة تزايد مستمر، وكذلك معدلات الفى حالة تزايد مستمر، وكذلك معدلات الإقبال على العقارات، بأنواعها المختلفة.
وأوضح شنودة أمين أن السبب الرئيسى وراء ارتفاع الإقبال على العقارات يكمن فى أنه الوعاء الاستثمارى الوحيد الذى لا تتعرض قيمته للتراجع، أو تتأثر سلبًا بأى انخفاضات محيطة أو ظروف اقتصادية، فالذهب والدولار، كما شهدنا، وبعد وصولهم لذروة السعر، هبطت قيمتهم، حتى لو كانت بمقدار طفيف، فهو يعد انخفاضًا أيضًا.
وتابع أمين: «ولكن فى حالة الاستثمار فى العقار، حتى لو تراجعت أسعار مواد البناء، والتى تعد العامل الدافع لزيادة أسعار العقارات، وانخفضت تكاليف التنفيذ بشكل عام، فاستحالة ان نشهد انخفاض فى قيمة الوحدة العقارية، أو طرحها بأقل من سعرها المطروح بها سابقًا، فالأسعار تواصل زيادتها بغض النظر عن أى اعتبارات أخرى».
وأضاف أمين أنه حالة نادرة جدًّا أن تثبت أسعار الوحدات العقارية، وحتى وإن حدث واستقرت، فلن يستمر هذا الهدوء غير 6 أشهر فقط، فسعر العقار لا يتأثر بثبات أو تراجع أى عنصر من مدخلات إنتاجه، إذ يتم تنفيذ المشروع على عدة سنوات، فهو ليس استثمار لحظي.
ووفقًا لشنودة أمين، أن المميز فى الاستثمار العقارى ويعمل على زيادة قابليته لدى المعظم من الأفراد، يتمثل فى التقسيط، فالعميل يتكتفى فقط بدفع مقدم الحجز وهو لا يتجاوز فى معظم الشركات نسبة الـ 10% ثم يقوم بعدها بالتقسيط وفقًا لأس نظام يفضله، على 7 سنوات أوأكثر، وبالتالى حتى إذا اشترى العميل العقار بسعر مرتفع فى وقتها، فذلك السعر سينخفض بمرور الوقت، كنتيجة طبيعية لتراجع قيمة النقود مع الوقت.