تسعى شركة أدفا للتطوير العقارى لزيادة محفطة أراضيها فى غرب القاهرة، والتى تدور حاليًا حول 31 فدانا لتصل إلى 100 خلال 5 سنوات، مع تحقيقها سجل أعمال مميزة فى تلك المنطقة، يتزامن معها اختراق السوق السعودية بجانب دراسة فرص مناسبة فى بقية المحافظات.
الدكتور أحمد الشناوي، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة أدفا للتطوير العقاري، حل ضيفًا على برنامج CEO LEVEL الذى يقدمه حازم شريف رئيس تحرير جريدة المال، للحديث عن أسباب تأسيسه “أدفا”، وكيف بدأ حياته المهنية فى المجال العقاري، بخلاف رؤيته لتنظيم هذا القطاع الحيوى والذى أصبح مهمًا جدًا للاقتصاد القومي.
وخلال الحوار المتاح على قناة الجريدة على موقع يوتيوب، أشار “الشناوى” إلى أن الشركة تملك مشروع “أدفيدا”، والذى ستصل مبيعاته الإجمالية إلى 750 مليون جنيه، كما تملك أرضا أخرى مساحتها 20 فدانا فى منطقة الحزام الأخضر تنوى إقامة مشروع عمرانى عليه باستثمارات 1.7 مليار جنيه.
وذكر “الشناوي” أن “أدفا” تدرس حاليًا فرصتين للدخول فى شراكة مع رجال أعمال أفراد لإقامة مشروعات سكنية على أراضٍ تابعة لهم، كما تسعى لمزيد من التوسعات تحت مظلة التطوير العقاري، خاصة أنها تملك شركات شقيقة فى مجال المقاولات والتصميمات الهندسية...
وإلى نص الحوار.
● حازم شريف: فى البداية، من هو أحمد الشناوي؟ وكيف بدأ حياته العملية والعملية وصولاً لتأسيس شركة أدفا للتطوير العقارى؟
أحمد الشناوى: أود بداية أن أرحب بجريدة “المال”، والتى أعتز فى كل مرة بالتواجد معها، تخرجت فى كلية الحقوق عام 2000، وبدأت العمل بشكل احترافى فى مجال العقارات منذ عام 2007 فى مجال إنشاء العمارات السكنية المنفصلة فى مناطق أكتوبر وزايد.
● حازم شريف: ماذا عن طبيعة عملك فى الفترة من 2000 إلى 2007؟
أحمد الشناوي: عملت بشكل رئيسى فى قطاع العقارات، فخلال دراستى الجامعية عملت فى العقارات، وتحديدًا فى أنشطة تقسيم الأراضى، وبعدها دخلت بنسب مساهمة صغيرة فى شراكة مع مطورين آخرين لإنشاء عمارات منفصلة، تلا ذلك فى 2011 التوسع فى النشاط وإنشاء أكثر من عمارة فى توقيت واحد.
وبحلول عام 2018، كنت قد شاركت فى تأسيس نحو 42 عمارة فى “أكتوبر” و”زايد”، لذلك فكرت فى تغيير الفكر الإستراتيجى وإضافة نشاط التطوير العقاري، بالتعاون مع فريق العمل الذى يعتبر شركاء النجاح فى الماضى والحاضر.
● حازم شريف: ما طبيعة الشركات التى أسستها؟
أحمد الشناوى: 3 شركات الأولى: “أدفا للتطوير العقاري”، والثانية “الشناوى للمقاولات”، والأخيرة “أفانس للتصميمات الهندسية”، وتلا ذلك فى 2020 الحصول على قطعة أرض مساحتها 5 أفدنة لبدء أول مشروعاتنا العقارية التابعة لـ”أدفا”، وبالفعل حصلنا على الأرض بعد تقنين وضعها، وسددنا ثمنها رغم تحديات تفشى فيروس كورونا، وبالفعل حصلنا على القرار الوزاري، ونعمل حاليا فى الإنشاءات.
● حازم شريف: ما حجم رؤوس أموال تلك الشركات؟ وهل هناك شركاء آخريون؟
أحمد الشناوى: “أدفا” شركة عائلية بالأساس، ورأس المال حاليًا يدور حول 800 مليون جنيه لقطاعى التطوير والمقاولات، أما ذراع التصميمات فرأسمال محدود بحكم طبيعته، ونركز فى شركة المقاولات على تنفيذ المشروعات التابعة، فيما لا نمانع التعاون مع مكاتب أخرى لتولى تصميم المشروعات على غرار مكتب إنتجريشن، والذى تولى تصميم مشروعنا الأول “أدفيدا”.
● حازم شريف: ماذا عن التفاصيل الكاملة لمشروع “أدفيدا”؟
أحمد الشناوي: المشروع يتكون من 30 فيلا منفصلة، بجانب مبنى تجارى على مساحة 800 متر لخدمة السكان ورواد المنطقة، وتمت مراعاة وجود باب خارجى للمبنى لضمان خصوصية الكمبوند، وسيتم تنفيذ “أدفيدا” على مرحلتين، تم بيع المرحلة الأولى منه بقيمة 350 مليون جنيه من إجمالى المبيعات، والتى ستلامس 750 مليون جنيه.
● حازم شريف: وماذا عن التكاليف الإجمالية للمشروع؟
أحمد الشناوي: تدور حول 500 مليون جنيه.
● حازم شريف: وماذا عن المشروع الثانى فى غرب القاهرة؟
أحمد الشناوي: حصلنا على أرض مساحتها 20 فدانا فى منطقة الحزام الأخضر بأكتوبر، ومرتقب طرحها فى النصف الثانى من العام المقبل، وجار اجراء التصميم اللازم وسداد أقساط الأرض.
● حازم شريف: مع استمرار تلك التوسعات، هل هناك نية للاقتراض البنكى فى المرحلة المقبلة؟
أحمد الشناوى: اعتمدنا فى السابق على التمويل الذاتى فى كل مشروعاتنا، ولكن خلال العام الحالي، قررنا الحصول على تمويلات خارجية، ولكن الخطوة لم تكتمل بسبب ارتفاع تكلفة الاقتراض، ونترقب بداية العام الحالى اتضاح رؤية أسعار الفائدة للسير فى تلك الخطوة، وأشير هنا إلى أن التمويل الذاتى مرهق للغاية.
فخلال العام الحالي، ومع طرح مشروع “أدفيدا”، قررنا أكثر من مرة وقف المبيعات لحين اتضاح الرؤية، وذلك لضمان تحقيق التوازن اللافت بين التكاليف وسعر البيع لتفادى أى خسارة مالية.
● حازم شريف: متى سيتم تسليم “أدفيدا”؟
أحمد الشناوى: من المخطط تسليم الوحدات بنهاية عام 2025، كما نسعى لتسليمها قبل الميعاد بنحو 6 أشهر رغم العقبات التمويلية، ورغم أن كل الشركات تهدف فى المقام الأول لتحقيق الربحية، وهو أمر نطبقه فى شركتنا، ولكننا نحاول بقدر الإمكان تأكيد اهتمامنا وشعفنا بالقطاع.
● حازم شريف: متى تنصح العملاء بالتوقف عن شراء العقار بغرض الاستثمار؟
أحمد الشناوى: العقارات تمرض ولا تموت، وبالتالى لا يمكن تحديد توقيت معين للتوقف عن شراء العقار، ولكننى أود التوضيح أن العقارات من نوعية الاستثمارات طويلة الأجل، فعند الشراء عليك الانتظار لنحو 3 سنوات على سبيل المثال للحصول على عائد مجزٍ يفوق المحقق فى الذهب والعملات الأجنبية.
وعلينا مراجعة رؤية مصر 2030 والتى تتضمن زيادة نسبة المعمور من 7 إلى %14 من مساحة مصر، وإنشاء مزيد من المدن الجديدة والزيادات اللافتة فى عدد السكان والزيجات السنوية، وعليه أؤكد أن التوقيت الحالى مناسب لشراء العقار، كما أن القطاع يسهم بنحو %20 من الناتج المحلى الإجمالى ويوفر ملايين فرص العمل.
● حازم شريف: هل تنوى الشركة الدخول فى مشروعات جديدة أم ستركز على نظيرتها القائمة خلال المرحلة الراهنة؟
أحمد الشناوى: سنركز بالأساس على تسريع إنشاءات “أدفيدا”، ليتم تسليم الوحدات قبل الميعاد، بجانب دراسة فرص التوسع مع انتظار القرار الوزارى للمشروع الثاني، ونصيحتى الهامة للمطورين والعملاء هى عدم البيع إلا بعد صدور التراخيص والقرار الوزاري.
● حازم شريف: ماذا عن اسم المشروع الثانى وتفاصيله؟
أحمد الشناوي: ما زال الاسم تحت الدراسة، وسيكون على مساحة 20 فدانا بمنطقة الحزام الأخضر، ويضم فيلات وتاون هاوس فى حدود 170 و200 وحدة، فى حين ستصل المبيعات المتوقعة إلى 1.7 مليار جنيه.
● حازم شريف: هل تنوى “أدفا” التوسع فى مناطق أخرى بخلاف غرب القاهرة؟
أحمد الشناوي: لا مانع لدينا، شرط توافر آلية مشاركة مرنة، خاصة أن الحصول على أرض أصبح مكلفًا للغاية فى الفترة الأخيرة، وبالتالى نبحث عن أراضٍ تتسم بفترات سداد أطول.
● حازم شريف: هل هناك نية للتوسع فى الأسواق الخارجية وتحديدًا السعودية؟
أحمد الشناوي: بالفعل اقتربنا من اختراق السوق السعودية، وندرس عدة فرص مناسبة فى مجال التطوير العقارى من المخطط الكشف عنها فى 2024.
● حازم شريف: كيف ترى مستقبل السوق العقارية فى مصر؟
أحمد الشناوي: طبيعى أن تمر الأسواق بحالة اضطراب مرتبطة بتوقيت الشراء من عدمه، وهى حالة صحية، ولكن السوق تشهد حاليًا تزايد القوى الشرائية، بعدما تأكد المستثمرون من جدوى الاستثمار فى العقار، والعائد المحقق، مقارنة بالذهب، “اللى اشترى عقار منذ سنة سعره تضاعف اليوم”.
كما أن الشركات التى تعتمد على دراسات الجدوى فى طرح وتنفيذ مشروعاتها تحرص بشدة عند البيع، ولا تبيع المشروع كله دفعة واحدة، والكل يترقب حاليًا بداية العام الجديد، والتعرف على مصير الجنيه وسعر الصرف والفائدة لتحديد الإستراتيجية الأمثل.
● حازم شريف: ما نسبة المبيعات للأجانب فى الشركة؟
أحمد الشناوي: تدور حول %20، وهى نسبة أقل من المتواجدة فى السوق، والتى تصل إلى %40 فى أغلب الشركات، سواء للأجانب أو المصريين بالخارج.
● حازم شريف: ما أكثر المناطق التى تشهد فرص نمو فى السوق المحلية؟
أحمد الشناوي: لكل منطقة طابع مختلف، فالعاصمة الإدارية من أوائل المدن الذكية فى مصر، وتعد جاذبة للاستثمار على غرار باقى مدن شرق القاهرة، وفى الغرب هناك مناطق زايد وسفنكس الجديدة، أما الساحل الشمالى فيعتبر الأميز.
● حازم شريف: ماذا عن جدول أولوياتك فى التوسع الجغرافي؟
أحمد الشناوي: بكل تأكيد الأولوية لشركة أدفا هى منطقة غرب القاهرة، وعلى رأسها زايد وأكتوبر، والأمر هنا مرتبط برغبتنا فى تثبيت أقدامنا بهذه المنطقة، بدلًا من الانتشار فى أكثر من واحدة بمشروعات صغيرة.
كما نرغب فى التواجد فى مدن الصعيد، وأجرينا جولة فى مدينة سوهاج الجديدة، ولكن الأهم لنا إثبات النجاح فى غرب القاهرة، وتجنب زحام المطورين فى العاصمة وشرق القاهرة، صحيح أن الغرب به زحام ولكننا نملك الخبرات اللازمة للتعامل مع ذلك.
● حازم شريف: لو سمح لك بتقديم عدة مطالب للحكومة لتنشيط القطاع العقاري، ما أبرز النقاط التى ستطالب بها؟
أحمد الشناوى: أولا تفعيل التمويل العقارى للوحدات تحت الإنشاء، والتى يوجد قانون منظم لها، ولكن تم تجميده فى عام 2008 من جانب البنك المركزى، وهذا التعديل سيساعد العملاء على الشراء، ويخفف الأعباء المالية عن المطور والذى بات يمول العميل لفترات تصل إلى 10 سنوات، فى حين يجب أن تصل منطقيًا إلى 4 سنوات فقط.
ثانيًا، أدعو الحكومة لطرح الأراضى بطريقة ميسرة فى السداد والفائدة، فمن الممكن أن يصل مقدم السداد إلى %10 فقط بدلًا من %25، بجانب تثبيت سعر الأرض والفائدة، ومنح المطور فترة سماح عام واحد.
ثالثًا، بالنسبة لمنطقة الحزام الأخضر يجب زيادة النسبة البنائية، لتصل إلى %25 من إجمالى مساحة الأرض بدلًا من %10 حاليًا، بخلاف السماح بالارتفاعات، والتى تبلغ حاليًا بدروم وارتفاع دور واحد.
رابعًا، السماح بتسجيل الوحدات تحت الإنشاء فى الشهر العقاري، وهو ما سيؤدى لمرونة فى ملف تصدير العقار، ويساعد فى رواج عمل الصناديق والبورصة العقارية.
● حازم شريف: فى تقديرك ومع تفعيل تمويل الوحدات تحت الإنشاء، كم ستزداد نسبة المبيعات العقارية؟
أحمد الشناوي: زيادة المبيعات لن تقل عن 40 – %50 من حجم المبيعات الحالية، فهذا التيسير سيقلل الفجوة بين المطور والعميل، كما يزيد ثقة العملاء فى وجود عقد ثلاثى بينه مع المطور والبنك، فبالتالى سيتم جذب شريحة جديدة من العملاء.
● حازم شريف: كيف ترى مستقبل عمل الشركة خلال 5 سنوات؟
أحمد الشناوى: نأمل الوصول لمكانة كبيرة من الشركات المختلفة، وتطوير 100 فدان فى السوق المصرية.
● حازم شريف: هل استفادت “أدفا” من تأسيس 3 شركات تابعة أم تضررت؟
أحمد الشناوى: فى الفترة الحالية والماضية لم نتضرر، ولكن مستقبلًا، ومع التوسعات المتوقعة من غير المجدى استمرار العمل هكذا، وقد نبدأ التعامل مع شركات مقاولات من الخارج لتنفيذ مشروعاتنا بالتعاون مع الشناوى للمقاولات، وأرغب مستقبلًا فى التوسع استراتيجيًا كمطور عقاري.
● حازم شريف: كم الحد الأدنى من المبيعات الذى ستحققه “أدفا” حال تطوير 100 فدان؟
أحمد الشناوي: لا أنظر للأمور من ناحية قيمة المبيعات، ولكن أحسبها وفقًا للحصة السوقية، وعدد الأمتار البنائية، وهى الأهم فى قناعاتى عند تحديد رأس المال.
● حازم شريف: هل تفكر فى دخول مساهمين جدد فى هيكل الشركة مستقبلًا؟
أحمد الشناوي: لا توجد مشكلة فى ذلك، وحاليًا ندرس الفكرة بشكل أولى، ولدينا استعداد لمناقشتها، بعدما بات لدينا مشروعات قائمة فى المحفظة.
● حازم شريف: هل تفضل الشراكة مع المستثمر المالى أم الإستراتيجي؟
أحمد الشناوي: من المنطقى أن يكون إستراتيجيًا يملك قيمة مضافة لأفكار “أدفا”، ويساعد فى خطط التطوير، ولديه طموح ورؤية متوافقة مع ملاك أدفا.
● حازم شريف: هل تفكر فى الدخول فى مشروعات بنظام الشراكة مع الحكومة؟
أحمد الشناوي: أتمنى ذلك، ولكن يجب تسهيل الإجراءات بالاتفاق مع هيئة المجتمعات العمرانية، باعتبارها جهة الولاية على الأرض، خاصة فى بنود سداد مقدم نقدي.
● حازم شريف: وماذا عن الدخول فى شراكات مع مطورين آخرين؟
أحمد الشناوي: مطروح علينا حاليًا مشروعان بالشراكة مع أفراد، الأولى مساحتها 11 فدانا، والثانية 20 فدانا، وجار التفاوض مع ملاكها، ونستهدف الحصول على مشروع واحد فقط منهما.
● حازم شريف: ما النصحية التى تحب أن توجهها للراغبين فى شراء عقارات فى الفترة الحالية؟
أحمد الشناوي: أولًا عليك تحديد الموقع الذى تفضله، سواء فى شرق أو غرب القاهرة، ثانيًا تحديد شركة التطوير العقاري، والتعرف على موقع الوحدة، تفصيلًا بالقرار الوزاري، والفترة الزمنية لبناء المشروع، وتجنب الشراء قبل صدور القرار الوزاري.
“بلاش نجرى على السعر المنخفض لأنه ليس ميزة، ولا تشترى بسعر مبالغ فيه ويفوق العادل، المنطقة بها مطورون آخرون عليك بسؤالهم عن أسعار بيعهم، لتحديد السعر العادل بشكل قريب”.
هناك مشكلة كبيرة فى القطاع العقاري، تتمثل فى التسعير الخاطئ بما لا يتماشى مع تكلفة المشروع، فهناك مطور على سبيل المثال يبيع متر الفيلات ما بين 60 إلى 70 ألف جنيه، وهناك آخر مجاور له يببع قرب 40 ألف جنيه، وهى قيمة أقل بكثير من تكلفة الإنشاء وشراء الأرض، وبالتالى نجد سوء إدارة واضحا وقلة خبرة قد تضر بالشركة.
● حازم شريف: فى حالة مفاضلتلك بين أكثر من مطور عقارى للحصول على وحدة لديه، ما القيمة التى يسهم بها اسم المطور فى سعر الوحدة؟
أحمد الشناوي: اسم المطور قد يضيف ما بين 15 – %20 من ثمن الوحدة، ويجب النظر لعوامل أخرى، مثل اللاند سكيب وتوافر الرفاهية وتفاصيل المنتج العقارى نفسه، فالمشروع ليس الحديد والأسمنت فقط.
نسابق الزمن لتسليم فيلات «أدفيدا» قبل الموعد المتفق عليه بـ6 أشهر
جار تصميم كومباوند على مساحة 20 فداناً بمبيعات مستهدفة 1.7 مليار جنيه
أدعو الحكومة لإجراء الطروحات بطريقة ميسرةفى السداد والفائدة
800 مليون قيمة رؤوس أموال ذراعى التطوير والمقاولات
أنصح المشترى بعدم الجرى وراء السعر المنخفض لأنه ليس ميزة
لم نحصل على قروض بنكية لتجنب الأعباء المرتقبة.. ولكن قد نجرب الأمر العام المقبل
نسعى لإتمام تعاون مع جهات حكومية وخاصة لتنفيذ مشروعات بنظام الشراكة
الأجانب والمصريون بالخارج يسيطرون على %20 من الحجوزات لدينا
منفتحون على دخول مساهمين جدد فى الملكية وعلى رأسهم الإستراتيجيون
من المهم السماح بالتمويل العقارى للوحدات تحت الإنشاء
يجب زيادة النسبة البنائية فى الحزام الأخضر لتصل إلى %25 من مساحة الأرض
التسعير الخاطئ بما لا يتماشى مع التكلفة مشكلة كبيرة فى القطاع