رسمت شركة أسطول لتداول الأوراق المالية والوساطة فى السندات الآفاق المستقبلية للقطاع العقارى فى ظل التأثير الثلاثى للخفض المتوقع للجنيه، والتضخم، وأسعار الفائدة.
وترى “أسطول” أنه على المدى القصير من المتوقع أن تكون شركات التطوير العقارى ذات السيولة المالية والمركز المالى القوى والتى تمتلك مخزوناً كبيراً من الوحدات الجاهزة غير المباعة هى الفائزة والناجية.
ولفتت إلى أنه رغم الفترة الصعبة التى يمر بها القطاع لم تفشل أى شركة تطوير عقارى مدرجة فى البورصة فى تلبية التزامات التسليم.
وقال إبراهيم عادل محلل قطاع العقارات فى أسطول ومُعد التقرير إن خفض الجنيه سوف يؤدى إلى زيادة تكلفة استيراد مواد البناء والتجهيزات العقارية، ما سيقود إلى ارتفاع التكاليف، وبالتبعية أسعار الوحدات، وفى المقابل قد يؤدى الخفض فى قيمة العملة المحلية إلى جذب المستثمرين الأجانب المستفيدين من ارتفاع قيمة العقارات محليا.
وأضاف عادل أن قفزات التضخم ستؤدى إلى تقليص القوى الشرائية للمستهلكين، ما ينعكس سلبا على معدلات الطلب، مؤكدا فى الوقت نفسه أن العقار مازال يحتفظ بوضعه كملاذ استثمارى آمن فى مواجهة التضخم.
وأوضح أيضا إلى أن ارتفاع الفائدة ينعكس سلبا على التكاليف التمويلية للمطورين العقاريين والمشترين.
وترى أسطول أنه على المدى الطويل إن العوامل الداعمة للقطاع تشمل التضخم وتراجعات سعر العملة والتى تجعل العقارات أداة للتحوط، فضلا عن نسبة التمدن المتزايدة – تحول الرقعة الزراعية إلى مباني- بواقع %2 سنويا.
كما تشمل العوامل الداعمة الحراك السكانى فى مصر والتى تعد الدولة الأعلى تعدادا فى الشرق الأوسط وشمال إفريقيا، والذى يعمل على توفير مستوى مستدام من الطلب على العقارات السكنية على المديين المتوسط، والطويل، كما تلعب عوامل ارتفاع معدلات الزواج، والهجرة من الريف إلى المدن دورا إيجابيا فى ذلك.
وأكدت أن القطاع يعد أحد اللاعبين البارزين فى الاقتصاد المصرى، حيث يساهم بـ%20 من الناتج المحلى الإجمالى سنويا، سوف يستفيد من الموجة التضخمية الحالية، رغم انخفاض القوى الشرائية، إذ يحقق المطورين العقاريين هوامش ربح كبيرة، فى ظل اعتماد الشركات على سعر الدولار فى التسعير.
ووضعت أسطول حزمة من الفرص، والعوامل الإيجابية التى يستفيد منها القطاع، والتى شملت دعم الحكومة لمشروعات البناء الجديدة، واستمرار النظر للعقار كمخزن للقيمة، وجاذبية الأسعار المحلية للمستثمرين الأجانب ما يدعم الطلب على العقارات المحلية، ووجود محافظ ضخمة من الأراضى.
وتضمنت العوامل الداعمة أيضا، تحسين البيئة التنظيمية والرقابية، بما فيها القانون 30 لعام 2023 والذى يوفر استثناءات ضريبية للصناديق العقارية.
وفى المقابل كشفت “أسطول” عن مجموعة من التهديدات والتى جاء على رأسها ضعف الجنية، وارتفاعات الفائدة حيث أن كل %1 زيادة يرفع تكلفة تمويل العميل بين 6 و%10.
كما أن الفائدة وضعف الجنيه لهما تأثيرات على القوى الشرائية للأسر، وهناك توقعات للمؤسسات الدولية بتباطؤ النشاط الاقتصادى محليا خلال الأشهر المقبلة.
كما شملت التهديدات التداعيات السلبية للزيادات الأخيرة لتكلفة المواد الخام، ومدخلات الإنتاج، وتحفظ شركات التمويل وقصر التعامل على المطورين ذوى الثقة، وتراجع التمويل العقارى بنسبة %40 فى 2023.
ووضع التقرير رؤية للقطاعات العقارية التجارية، والسكنية، والمكتبية، استند فيه إلى توقعات مؤسسة فيتش سوليوشنز فى ظل توقعاتها بتسجيل إنفاق الأسر المصرية نمواً جيداً حتى عام 2027، يتخلله تباطؤا خلال الفترة من 2023 إلى 2024، يبدأ فى الانحسار عام 2025.
وألقت أسطول الضوء على توقعات فيتش باستفادة قطاع العقارات التجارية رغم زيادة الإقبال على التجارة الإلكترونية، حيث يبلغ متوسط أسعار الإيجارات للعقارات التجارية فى القاهرة الكبرى 940 جنيه شهريا للمتر المربع، وسط معدلات إشغال مرتفعة تصل إلى %85.
بينما فى غرب القاهرة تصل القيمة الإيجارية إلى 820 جنيه للمتر المربع، وسط معدلات إشغال %79، وفى وسط القاهرة تبلغ 900 جنيه للمتر المربع شهريا، بمعدلات إشغال %90، وفى شرق القاهرة الكبرى تصل إلى 1020 جنيه للمتر المربع بإشغال %88.
وعلى صعيد العقارات المكتبية قالت أسطول إن متوسط القيمة الإيجارية فى القاهرة الكبرى تصل إلى 760 جنيه للمتر المربع شهريا، وسط معدلات إشغال %81، مع الأخذ فى الاعتبار الاختلافات السعرية بين منطقة وأخرى.
وفى غرب القاهرة قالت إن متوسط الإيجار يصل إلى 660 جنيه شهريا للمتر المربع، مع إشغال يصل إلى %80، بينما فى وسط القاهرة الكبرى يصل إلى 740 جنيها شهريا، وسط إشغال %68، وفى شرق القاهرة 840 جنيه للمتر المربع شهريا، بإشغال %90.
وعلى صعيد العقارات السكنية تقول أسطول إن العوامل المؤثرة على وجهة نظرها على المدى الطويل تشمل خطة التنوع الاقتصادى المرتبطة بالتعداد السكانى الذى يسجل نموا سنويا %2.5، وزحف البناء على الرقعة الزراعية، وعدم استغلال المطورين العقاريين الطلب الكامن بين فئة محدودى الدخل.
وألقت “أسطول” الضوء على أوضاع 5 من الشركات العقارية المدرجة بالبورصة المصرية كالتالى:
مصر الجديدة
هبطت أرباح مصر الجديدة بواقع %98.7 خلال أول 9 أشهر من العام الحالى، ليسجل صافى أرباحها 8.07 مليون جنيه، مقارنة بـ 652.99 مليون الفترة المناظرة من العام الماضى.
كما انخفضت إيرادات الشركة خلال الفترة المذكورة سابقا إلى 399.97 مليون جنيه، مقابل 1.87 مليار خلال الفترة نفسها من العام الماضى.
وتدرس مصر الجديدة للإسكان والتعمير تطوير 400 فدان بتكلفة استثمارية تصل إلى 4 مليارات جنيه.
بالم هيلز
وارتفعت أرباح بالم هيلز خلال التسعة أشهر الأولى من العام الجارى بنسبة %15.16 على أساس سنوى، لتصل إلى 1.049 مليار جنيه، مقابل 910.86 مليون بالفترة المقارنة من 2022، مع الأخذ فى الاعتبار حقوق الأقلية.
وارتفعت إيرادات الشركة خلال الفترة المذكورة إلى 11.28 مليار جنيه، مقابل إيرادات بلغت 9.55 مليار جنيه بالفترة المقارنة من العام الماضى.
استحوذت بالم هيلز للتعمير على قطعة أرض بمساحة 1.6 مليون متر من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، وتقع بالقرب من مشروع “بالم هيلز أكتوبر”، وتعتزم الشركة استغلالها فى تطوير مشروع متعدد الاستخدامات ويضم فيلات سكنية ومرافق تجارية وفندق خمس نجوم، وامتدادا لنادى بالم هيلز الرياضى، بحجم مبيعات تقديرية تصل إلى نحو 85 مليار جنيه، على مدى 5 إلى 7 سنوات.
طلعت مصطفى
حققت مجموعة طلعت مصطفى القابضة مبيعات تعاقدية بلغت 93.14 مليار جنيه، خلال أول 9 أشهر من العام الحالى، تمثلت فى مبيعات شركات المجموعة وقدرها 60.66 مليار جنيه، مقارنة بنحو 21 مليار جنيه خلال العام الماضى بنسبة نمو %189.
وقالت المجموعة إن رصيد المبيعات الفعلية وغير المسلمة بلغ 123 مليار جنيه بنهاية سبتمبر 2023 مقابل 70 مليار خلال نفس الفترة من العام الماضى بنسبة نمو %76، والناتجة عن الاستمرار فى تطوير الاستراتيجية البيعية للمجموعة، مما يوفر نظرة واضحة حول التدفقات النقدية والأرباح المستقبلية.
وبلغت الإيرادات الإجمالية المحققة للمجموعة خلال الفترة المذكورة حوالى 18.41 مليار جنيه ،مقارنة بمبلغ 13.91 مليار إيرادات محققة خلال نفس الفترة من العام السابق، وبنسبة نمو %32.
وبلغ صافى الربح المجمع بعد الضرائب حوالى 2.69 مليار جنيه خلال التسعة الأولى من عام 2023 مقارنة بمبلغ 1.96 مليار خلال نفس الفترة من العام الماضى وبنسبة نمو %37.
وأطلقت “طلعت مصطفى” مشروع “بنان” فى السعودية بتكلفة نحو 40 مليار ريال، وسيجرى تطوير المشروع بالشراكة مع الشركة الوطنية للإسكان، ويستهدف تطوير 28 ألف وحدة سكنية.
السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار «سوديك»
أظهرت القوائم المالية المجمعة لشركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار (سوديك)، ارتفاع أرباحها %27 على أساس سنوى خلال التسعة أشهر الأولى من العام الجارى، لتحقق صافيربح 557.05 مليون جنيه، مقابل 438.74 مليون خلال الفترة نفسها من العام السابق له، مع الأخذ فى الاعتبار حقوق الأقلية.
وارتفعت إيرادات الشركة خلال التسعة أشهر الأولى من العام الجارى إلى 4.48 مليار جنيه مقابل 4.23 مليار خلال الفترة نفسها من العام السابق له.
وقعت “سوديك” اتفاقية مع شركة نوبو للضيافة بعد قرار الأخيرة التوسع فى مصر، وذلك من خلال تطوير فندقين فاخرين ووحدات فندقية، ومطعم نوبو، وذلك من خلال مشروعين لسوديك فى زايد الجديدة، وآخر فى مساحته 440 فداناً بالساحل الشمالى.
مدينة نصر
أظهرت المؤشرات المالية المجمعة لشركة مدينة مصر للإسكان والتعمير، خلال التسعة أشهر الأولى من العام الجارى، ارتفاع أرباحها %153 على أساس سنوى، ليصل صافى أرباحها بعد الضريبة (للشركة الأم) 1.35 مليار جنيه، مقابل أرباح بلغت 534.2 مليون فى الفترة المقارنة من 2022، مع الأخذ فى الاعتبار حقوق الأقلية.
وارتفعت مبيعات الشركة خلال التسعة أشهر الأولى من العام الجارى إلى 4.62 مليار جنيه، مقابل مبيعات بلغت 3.08 مليار فى الفترة المقارنة من العام الماضى.
وحققت الشركة مبيعات تعاقدية للربع الثالث عام 2023 تخطت أى سنة سابقة منفردة منذ نشأة الشركة، وتتوقع الشركة أن تتخطى فى عام 2023 حاجز الـ20 مليار جنيه لأول مرة فى تاريخها.
وقالت الشركة فى بيان للبورصة المصرية إنها باعت أكثر من 2400 وحدة بمشروعاتها خلال فترات زمنية قصيرة، فقد تم بيع المرحلتين الأولى والثانية بالكامل من مشروع إيلان فى سراى، التى تتكون من أكثر من 300 وحدة بعد أن أطلقتهما شركة مدينة مصر فى شهر مايو ويونيو بقيمة 1.4 مليار جنيه.
وأضافت أنه تم بيع الوحدات بالكامل فى مشروع كلوب سايد بتاج سيتى والذى يتكون من أكثر من 1200 وحدة بقيمة 6 مليار جنيه.
كما قامت ببيع جميع وحدات مشروع كيندا خلال الأشهر التسعة لعام 2023 بقيمة 1.9 مليار جنيه، أما المرحلة الأولى من مشروع راى بسراى فقد سجلت مبيعات بقيمة 2.9 مليار جنيه، والتى تم بيع وحداتها بإجمالى 350 وحدة خلال ستة أشهر.
وأشارت إلى أنه تم بيع %80 من مشروع أوريجامى خلال شهر واحد فقط بعد طرحه من قبل شركة مدينة مصر فى شهر أغسطس، وهو أول مشروع يطرح من قبل شركة منك بعد استحواذ الشركة عليها، فقد تم بيع 320 وحدة بقيمة 3.5 مليار جنيه.
كما أطلقت مدينة نصر منصة “طوبة” كحل لتسهيل عملية اقتناء واستثمار العقار بأنظمة تسهيلات مختلفة، حيث تعتمد على مرونة فى آجال السداد تصل إلى 10 سنوات، بدون شيكات بنكية، وسوف يتم تطبيقها لأول مرة فى مشروع إيلان فى سراى بالقاهرة الجديدة.
شركات التطوير صاحبة المركز المالى القوى ناجية رغم الظروف الصعبة
تراجع العملة يرفع جاذبية النشاط للمستثمرين الأجانب
حركة أسعار أسهم الشركات العقارية الواردة بالتقرير
| السهم | السعر بداية العام (بالجنيه) | السعر 21 ديسمبر (بالجنيه) | نسبة التغير |
| مصر الجديدة | 8.70 | 10.87 | %24 |
| مدينة نصر | 3.43 | 4.02 | 17% |
| بالم هيلز | 2.01 | 2.81 | 39% |
| طلعت مصطفى | 10.10 | 24.30 | 140% |
| سوديك | 15.38 | 23.15 | 50.5% |
المصدر: البورصة المصرية
إعداد: المال