حل قطار برنامجCEO Levelفى محطة جديدة برحلة الموسم الثالث، وهى عالم “التطوير الصناعي”، ملف كشفت الحلقة عن مدى أهمية التضافر لتطويره وتعزيز قدراته، حتى تنهض الصناعة المصرية وتحقق آمال ومستهدفات الحكومة بالوصول لـ 100 مليار دولار من الصادرات.
واستضاف حازم شريف، رئيس تحرير جريدة المال، ومقدم برنامجCEO Level، المهندس المعتز بهاء الدين، الرئيس التنفيذى لشركة سى بى سى مصر للتطوير الصناعى، فى حوار شهد إثارة خلال الكثير من أوقاته، وتحديدًا فى ملفات المرافق ودخول الكهرباء والمياه والغاز والطرق للأراضى التى يتم تأهيلها لاستقبال المصانع المختلفة.
وتطرق الرئيس التنفيذى لشركة سى بى سى مصر للتطوير الصناعى، لملفات تسعير الأراضى الصناعية وحجز الطاقة فى محطات الكهرباء لمشروعات مستقبلية والآثار السلبية المترتبة على ذلك، بالإضافة إلى غياب التنسيق والرؤية فيما يتعلق طرح الأراضى وخطط إدخال المرافق.
وكشف بهاء الدين، لـCEO Levelالذى يذاع فى السابعة مساء الأحد من كل أسبوع على قناةALMAL TVبموقع يوتيوب، عن إستراتيجية “سى بى سى مصر” للتطوير الصناعى فى الحصول على أراض جديدة، وسط تطلعات الوصول إلى محفظة 10 ملايين متر مربع، إذ دخلت فى مفاوضات جادة مع محافظة المنوفية وجهات أخرى.
وفجّر بهاء الدين، مفاجأة كبيرة بشأن وجود قطعة أرض بمساحة 7800 فدان بمدينة كوم أوشيم بمحافظة الفيوم، تصلح لأن تكون عاصمة صناعية جديدة لمصر، كاشفًا عن مفاوضات ومباحثات مع هيئة التنمية الصناعية وجهات سيادية لسبل تحقيق ذلك الحلم، وإلى نص الحلقة الجديدة من برنامج CEO Levelالمتاحة للجمهور الآن:
● حازم شريف: أهلا بكم فى حلقة جديدة منCEO Level، ضيفى اليوم مميز كونه يمثل قطاعا هاما يتداخل مع جميع المجالات الأخرى، أرحب بالمهندس المعتز بهاء الدين، الرئيس التنفيذى لشركة سى بى سى - CPCمصر للتطوير الصناعى.
المعتز بهاء الدين: أهلا بك وبمشاهدى CEO Level.
● حازم شريف: البداية دائمًا تكون كلاسيكية وفقًا للنهج المعتاد فى CEO Levelعلى مدار مواسمه الثلاثة، فمن هو المعتز بهاء الدين؟ ومن أين تخرج؟ وكيف تدرج فى رحلته المهنية وصولًا للمنصب الحالى؟
المعتز بهاء الدين:تخرجت فى قسم الهندسة المعمارية - جامعة القاهرة عام 1985، وعملت فى عدة مجالات استشارية وتنفيذية، إذ توليت فى 2010 مهمة استشارية لشركات دولية، ثم انتقلت فى العام نفسه لشركة “بالم هيلز” كمدير أول للأعمال الهندسية.
وفى 2011، انتقلت للعمل فى شركة جبل عمر بالمملكة العربية السعودية، كمستشار رئيس مجلس الإدارة، حتى عام 2016، إذ تشرفت بتولى منصب العضو المنتدب لشركة “أيادى للتطوير” ثم أصبحت الرئيس التنفيذى لشركة دمياط للأثاث وهى من كبرى الشركات العاملة فى مجال التطوير الصناعى.
وفى عام 2019، توليت منصب الرئيس التنفيذى لشركة سى بى سى - CPCمصر للتطوير الصناعى.
● حازم شريف: كيف كان حال شركة سى بى سى - CPCمصر قبل وصولك لمنصب القيادة؟ وماذا عن خطة العمل بعد تواجدك فى منصب الرئيس التنفيذى؟
المعتز بهاء الدين:سى بى سى - CPCمصر واحدة من أولى الشركات العاملة بمجال التطوير الصناعى إن لم تكن الأولى، بدأت عملها فى 2008 مع ظهور القانون المنظم لعمل المطور الصناعى فى حقبة الوزير رشيد محمد رشيد.
ودشنت الشركة أول مجمع صناعى فى مدينة 6 أكتوبر على مساحة 1.5 مليون متر مربع، وهو مكتمل حاليًا ويعمل بكامل طاقته ويضم نحو 60 مصنعًا و83 وحدة صناعية صغيرة ومتوسطة، بخلاف الخدمات المكملة والمرافق.
وفى عام 2019، تم تخصيص نحو 1.1 مليون متر مربع فى مدينة السادات، وذلك بالتزامن مع تعيينى رئيسًا تنفيذيًا للشركة، لأصبح مسئولًا عن تطوير المجمع الصناعى من أولى الخطوات بجانب استكمال أعمال مشروع 6 أكتوبر.
● حازم شريف: ما نسبة إنجاز مشروع مجمع السادات؟
المعتز بهاء الدين: مجمع السادات يقع على مساحة 1.1 مليون متر مربع، والمساحة البيعية تبلغ 714 ألف متر، وتم بيع نحو %95 منها لصالح مستثمرين صناعيين ومناطق لوجيستية ومخازن.
ويضم مجمع السادات حاليًا، نحو 50 مصنعًا، منها أكثر من 32 تحت الإنشاء، بينما بلغ عدد من بدأ الإنتاج الفعلى نحو 6 ويتوجه بعضها للتصدير.
وتقام المنطقة اللوجيستية على مساحة 15 فدان بما يعادل 63 ألف متر، فيما تبلغ نظيرتها الخاصة بالمخازن نحو 40 ألف متر.
● حازم شريف: هل تخطط “سى بى سي- مصر” للحصول على أراضٍ جديدة؟
المعتز بهاء الدين:بالفعل، تم الحصول على موافقة من قبل هيئة التنمية الصناعية على قطعة أرض بمدينة 6 أكتوبر، ولكن بعد المفاوضات ومعرفة الشروط قمنا بالاعتذار عن استلامها.
وتكمن أسباب الاعتذار عن استكمال الحصول على 1.17 مليون متر مربع فى ارتفاع سعر الأرض، بالإضافة إلى غموض موقف المرافق حتى وقتنا هذا، بجانب عدم شمول العقد على إدخال الكهرباء مع عدم وجود طريق يصل لها.
هذا إلى جانب اشتراط الهيئة التنفيذ خلال عامين، وفى حالة عدم الالتزام ستوقع بعض الجزاءات، ومع طرح 9 ملايين متر مربع دفعة واحدة ومن ثم وجود عرض كبير من الأراضى الصناعية يجب تطويره فى سنتين فقط فلن يكون هناك طلب كافٍ لتغطية تلك المساحة الشاسعة.
وكخطة بديلة، دخلنا فى مفاوضات مع عدد من المحافظات مثل “بنى سويف” و”الفيوم”، بجانب مخاطبات كثيرة مع هيئة التنمية الصناعية حول أرض بمدينة كوم أوشيم بمساحة تصل لـ 7800 فدان يمكن أن تكون عاصمة مصر الصناعية.
ونركز جهودنا خلال الفترة الراهنة فى مناقشات مع هيئة التنمية الصناعية حول سبل استغلال أرض كوم أوشيم الـ 7800 فدان، التى يمكن أن تكون منطقة صناعية إدارية تجارية ضخمة.
● حازم شريف: هل أرض كوم أوشيم مخصصة من الأساس للتطوير الصناعى؟
المعتز بهاء الدين:بالفعل، مخصصة للتطوير الصناعى، ولكن يمكن إقامة المنطقة الصناعية على 2000 فدان فقط منها وستكون بمثابة العاصمة الصناعية لمصر.
وناقشنا الأمر مع عدة جهات سيادية، لبحث ملف المرافق وكيفية إدخالها والمساعدة فى هذه العملية، فى ظل قرب الأرض من مدينة 6 أكتوبر، مع وجودها فى محافظة الفيوم ذات الأيدى العاملة الكثيفة، والمقام بها مصانع غذائية كثيرة.
وتتميز أرض كوم أوشيم أيضًا بقربها من الطريق الدائرى الإقليمى الذى يسهل من عملية الوصول لأكثر من 7 موانئ مختلفة.
وبالفعل اجتمع عدد من المطورين الصناعيين مع هيئة التنمية الصناعية لبحث ملف أرض كوم أوشيم.
● حازم شريف: ما مصادر إيرادات الشركة فى الوقت الراهن؟ وهل سياسة التعاقد مع المصنعين تقوم على حق الانتفاع ام بيع الأرض بشكل نهائى؟
المعتز بهاء الدين:مبدأ الشركة هو البيع فى ظل تفضيل المصريين له مقارنة بآلية حق الانتفاع، بالإضافة إلى وجود مساحة تبلغ 700 لـ 1000 متر، نقوم بتأجيرها للمصانع الصغيرة.
وتتضمن قنوات إيرادات الشركة كلا من الحصيلة النقدية لبيع الأراضى، وعوائد إيجار المبانى الإدارية والتجارية، بالإضافة إلى مصروفات الصيانة الدورية التى يتم توجيهها لتغطية عملية التشغيل.
● حازم شريف: ماذا عن تطورات ملف أرض بنى سويف؟
المعتز بهاء الدين:وصلنا لمفاوضات متقدمة فى ظل حماس كبير من محافظ بنى سويف، إلا أن المرافق باتت المعضلة الرئيسية، إذ عقب دراسة نفقات إدخالها وجدنا أن التكاليف هتكون مرتفعة للغاية.
● حازم شريف: هل تركز المجموعة بالوقت الراهن على الدخول فى مشروع جديد؟
المعتز بهاء الدين: نُجرى حاليًا مفاوضات جادة على أراضٍ فى المنطقة الصناعية بمدينة قويسنا فى محافظة المنوفية، ومن المفترض أن يتم البدء فعليًا فى مشروع جديد الفترة المقبلة.
ونبحث أيضًا عن أراضى (Resale) بمناطق صناعية تكون مملوكة لشركات أو جمعيات، أو من خلال الإدارات المحلية والمحافظات مثل محافظة الفيوم التى تمتلك حزمة جيدة، وبنى سويف كذلك.
● حازم شريف: كان لديكم مساعٍ لتأسيس مراكز لوجستية فى مجمع السادات أو السادس من أكتوبر، فما آخر تطوراتها؟
المعتز بهاء الدين: توجد منطقة لوجستية واحدة بالفعل فى مجمع السادس من أكتوبر وهى مكتملة الإنشاء من المفترض أن يتم تشغيلها قريبًا، وتُقام على مساحة 50 ألف متر، وتتبع شركة “الوارد السعودية”.
وهناك منطقة أخرى فى مجمع السادات على مساحة 15 فدانا و63 ألف متر، حصلت عليها إحدى الشركات المحلية، وهى فى مرحلة التصميمات حاليًا.
ولدينا أيضًا مجموعة من المخازن المتفرقة تحت الإنشاء فى مجمع السادات على مساحة 40 ألف متر، تم بيعها بشكل منفصل لأنشطة متعددة وفقًا لتصنيفاتها المختلفة.
● حازم شريف: حدثنى عن طبيعة المراكز التجارية المقامة فى المنطقة الصناعية فى “السادات” و”أكتوبر”؟
المعتز بهاء الدين: المراكز التجارية تعتبر منافذ بيع تقوم المصانع بتأجيرها لعرض منتجاتها بشكل مباشر، فنحن نمتلك رخصة لإنشاء مبنى تجارى إدارى فى “السادس من أكتوبر”، وعادة ما تضم فروعا للبنوك وورش إصلاح السيارات بغرض تقديم خدمة متكاملة للمستثمرين فى المنطقة ككل.
المجمعات الصناعية عادة ما تضم كافة الخدمات بحيث تصبح منطقة خدمية شاملة، ففى السادس من أكتوبر تم إنشاء حضانة ومستشفى وعيادة، ومطاعم للعمال والموظفين، ومسجد، إلى جانب ورش صيانة السيارات المملوكة لنا.
ويضم مجمع السادس من أكتوبر حوالى 60 مصنعا ويستقبل يوميًا نحو 3 - 4 آلاف مركبة، لابد من خدمتها، ويضم أيضًا محطة لتحلية المياه وأخرى للصرف الصحى.
● حازم شريف: ما قيمة الاستثمارات التى تم ضخها فى كلا المجمعين حتى الوقت الحالى؟
المعتز بهاء الدين: تفوق 3مليارات جنيه، من بينها 1.2 مليار فى مجمع السادس من أكتوبر وفقًا للأسعار الحالية، و1.9 مليار لمجمع السادات.
● حازم شريف: لماذا يتم تقييم استثمارات المجموعة وفقًا للأسعار الحالية؟
المعتز بهاء الدين: نظرًا لاختلاف الأسعار فى الوقت الراهن وفقًا لوضع الدولار أمام الجنيه.
● حازم شريف: ما سبل التمويل المتاحة لديكم لتنفيذ مشروع جديد، وهل سيتم اللجوء لإجراء عملية زيادة رأسمال؟
المعتز بهاء الدين: نعتمد بشكل عام على الكاش المتاح لدى الشركة الناتج عن عمليات البيع التى تتم على المخطط والأرباح المحققة.
وبالتالى فرأس المال الحالى كافٍ لتمويل أى مشروع فى حدود 1.5إلى2 مليون متر وفقًا للتصورات الحالية.
● حازم شريف: هل لدى الشركة نيه للتوسع الخارجى فى قارة أفريقيا على سبيل المثال؟
المعتز بهاء الدين: لايوجد لدينا أى تطلع بالوقت الراهن للتوسع فى السوق الأفريقية، نظرًا لطبيعية الأوضاع هناك، كما أن مصر بها العديد من الفرص الواعدة للاستثمار بدعم من جهود الدولة المبذولة لتنشيط القطاع الصناعى، والطلب المرتفع للغاية من جانب المستثمرين للحصول على أراضٍ صناعية مطورة.
و”سى بى سى مصر” مملوكة لشركة مواد الإعمار القابضة وهى تمتلك مجمعات صناعية فى المغرب ودمشق والسعودية، وبالتالى فإننا نمثل جزءا من الكل.
وبشكل عام فالاتجاه للتوسع الخارجى عادة ما ينتج عن فكرة وجود تشبع فى السوق المحلية، وهو أمر لم يحدث بالنسبة للنشاط الخاص بنا.
● حازم شريف: هل ترى أن محفظة الشركة حاليًا مناسبة لفترات عملها؟ وما التطلعات خلال الـ 5 سنوات المقبلة؟
المعتز بهاء الدين: حجم محفظتنا حاليًا فى السوق المصرية يُقدر بنحو 2.6 مليون متر مربع، وكانت تطلعاتنا تصل إلى 4 ملايين بنهاية العام الجارى، ولكن لم نتمكن من الحصول على أراضٍ جديدة.
وأنا آمل فى الوصول لحجم محفظة تُقدر بنحو 10 ملايين متر من الأراضى المطورة خلال الـ5 سنوات المقبلة، ونشاط التطوير الصناعى، بشكل عام ليس صعبًا ولكن يحتاج لسيولة كبيرة تُضخ على فترات زمنية قصيرة.
● حازم شريف: ما المطلوب من الدولة لحل أزمات وتحديات مجال التطوير الصناعى محليًا؟
المعتز بهاء الدين: يحتاج لوضع خطة واضحة فقط من جانب الجهات المختصة، تدفعه للتطور، وهو أمر تحدثنا به كثيرًا فى وقت سابق.
وأنا أعتقد أن مساعى حل تحديات مجال التطوير الصناعى تعتبر أمنا قوميا، فى ظل حاجة الحكومة للوصول بالصادرات لـ100 مليار دولار، إلى جانب الرغبة فى توطين الصناعة المحلية والتى تعتبر الأراضى والتمويل أساس بها.
● حازم شريف: أود سؤالك عن أرض أكتوبر الجديدة، ما السعر الذى تراه مناسب لها وتستطيع الشركة تقبله؟
المعتز بهاء الدين: لم يكن السعر هو العامل الرئيسى لرفض العرض وإنما غياب المرافق عن المنطقة، وكان المتر حينها مقدرا بنحو 750 جنيها ثم قامت الهيئة بتخفيضه لـ500.
وكان من الصعب علينا تقبل الوضع بالشروط المقررة من جانب الحكومة، وضخ استثمارات من جانبنا دون وجود التزام محدد المدة بتوصيل المرافق والخدمات الأساسية فى المنطقة.
● حازم شريف: ما الأسباب التى تدفع البعض لطرح مناقصة على أرض لا يوجد بها مرافق، فى ظل توقعات بعدم الإقبال عليها؟
المعتز بهاء الدين:لا يوجد لدى إجابة واضحة، ولكن هذا الأمر فى يد الجهات المختصة.
● حازم شريف: هل هناك تحديات أخرى تواجه الشركة بخلاف ما يخص الحصول على أراضى؟
المعتز بهاء الدين: نحن لدينا تنسيق قوى مع هيئة التنمية الصناعية وهى المنوطة بحكم القانون عن أعمال التطوير الصناعى، وإصدار التراخيص واعتماد المخصصات.
حاليًا الوضع فى تحسن مقارنة بالأعوام الـ 5 الماضية، بدعم الخدمات الرقمية التى تقدمها هيئة التنمية الصناعية، ودليل التعامل المباشر بينها وبين المستثمرين، كما أن قانون التراخيص حل العديد من الأزمات، إذ باتت %80 منها تصدر دون إخطار، والـ%20 الأخرى تخص الصناعات ذات الطبيعة الملوثة أو عالية المخاطر وتحتاج لفحص.
وعلى صعيد تراخيص المبانى فهى شهدت العديد من التطوير خلال الفترة الأخيرة بدعم من جهود الهيئة أيضًا، ولكن يزال هناك معاناة من الحصول على الكهرباء فى ظل لجوء بعض المستثمرين لعمليات ربط الشبكات دون استخدامها، إلى جانب تضارب الولايات.
واقترح أن تكون عمليات الربط للمستثمرين محددة بمدة زمنية وفى حالة عدم استخدامها للوحدات المشتراه، يتم إسقاطها.
● حازم شريف: لماذا يلجأ المستثمرون لربط الكهرباء دون استخدامها؟
المعتز بهاء الدين: قد تكون بسبب ضعف قيمة الربط مقارنة بتكلفة المشروعات وهو جهد محمود من الدولة، مما يضطر المستثمرين لحجز كهرباء تكفى الخطط المستقبلية دون الشروع فيها وهو أمر يحتاج لتعديل لوائح، تنص بضرورة استخدام ما تم الربط عليه خلال مدة زمنية محددة وإلا يتم إسقاطها.
بيع 95% من مجمع «السادات» ويضم 50 مصنعاً منها 6 بدأت الإنتاج الفعلي
اعتذرنا عن «أكتوبر» بسبب ارتفاع السعر وعدم وضوح خطة إدخال المرافق
هيئة التنمية الصناعية طرحت 9ملايين متر مربع دفعة واحدة للمطورين
مباحثات مع جهات سيادية حول استغلال منطقة «كوم أوشيم» بمحافظة الفيوم
مفاوضات جادة للحصول على مساحة فى المنطقة الصناعية بمدينة «قويسنا»
استثمارات «السادات» و«السادس من أكتوبر» فاقت 3 مليارات جنيه
رأس المال الحالى كافٍ لتمويل تنمية 1.5 إلى 2 مليون متر
نستهدف محفظة تُقدر بنحو 10 ملايين متر خلال 5 سنوات
الحصول على الكهرباء والأراضى أبرز الأزمات الراهنة التى تواجه القطاع