شهدت فعاليات الجلسة الثانية من مؤتمر «المال» العقارى السابع، مناقشة ظاهرة توجـه كيانات التطويـر العقـارى المحليـة لإنشـاء شـركات فـى أسـواق مجـاورة، ويعتبـر علـى رأسـها السـوق السـعودية والتى تشهد تنمية عمرانية ضخمة.
كما ناقشت الجلسة توجه شركات الاستشـارات الهندسيـة والتصميمـات المعماريـة، وكذلـك المقـاولات، للسوق الخليجي، مدفوعا بالرغبة فى الاستفادة من توافر فــرص الاسـتثمار بقطـاع العقــارات مــن خلال برنامــج الإسكان مــن رؤيــة المملكــة، والــذى يهـدف إلــى تقديــم الحلـول السـكنية والخيارات التمويلية لتمكين الأسر مــن تملــك المســاكن المناسبة.
أدار الجلسة حازم شريف رئيس تحرير جريدة المال، وشارك فيها الدكتور أحمد شلبى الرئيس التنفيذى لشركة تطوير مصر، المهندس عبد الله سالم الرئيس التنفيذى لشركة مدينة مصر، والأستاذ أحمد عبد الله نائب رئيس مجلس إدارة شركة ريدكون بروبرتيز، بدير رزق الرئيس التنفيذى لشركة باراجون للتطوير العقارى
للاستشارات العقارية، وأحمد زكى الرئيس التنفيذى لشركة ذا بورد كونسالتنج.
وبدأت الجلسة برد المهندس أحمد شلبى على مفهوم الطيور المهاجرة على شركات التطوير العقاري، والذى أطلقه حازم شريف رئيس تحرير جريدة المال كنتيجة للتدفق الواضح للشركات العقارية للتوسع خارجيا واختراق أسواق جديدة.
وقال أحمد شلبى الرئيس التنفيذى لشركة تطوير مصر إن ظاهرة خروج الشركات للخارج لا يمكن وصفها بـ الطيور المهاجرة، جميع تلك الشركات جذورها مصرية وأصل مشروعاتها بالسوق المحلية.
وأشار إلى أن مصر تمتلك تجربة عمرانية فردية عمرها يقدر بنحو 45 عاماً وهى تعتبر من أهم التجارب الجديدة على مستوى العالم، والتى نتج عنها إنشاء 24 مدينة جديدة وباتت محط أنظار العالم، مشيراً إلى أن القطاع الخاص فى مصر أصبح أكثر تفهماً ونضجاً لطبيعة القطاع، ومن ثم زادت قدرته على التطوير والتنمية.
ويرى شلبى أن المملكة العربية السعودية فى إطار خطتها الاستراتيجية وجدت أن التجربة المصرية من أهم التجارب عالمياً، مما دعم تشجيع المستثمرين والشركات المصرية لتطوير وتدشين مشروعات جديدة بها.
وأشار إلى أن السوق الخارجية لم تطلب من الشركات المصرية ضخ استثمارات، ولكن كل ما هو مطلوب نقل التجربة المصرية، أى نقل “النو هاو” التى تعمل بها الشركات المصرية، وبالتالى هى تجربة تكامل وتعاون، والتى تصب فى النهاية فى صالح نتائج إيجابية للسوق المصرية.
وتطرق شلبى للحديث عن مبيعات تطوير مصر بالخارج، إذ أوضح أن متوسط البيع خارج مصر خلال السبع سنين الأولى بلغت نحو %36 ووصلت فى 2023 إلى نحو %50 منها %11 أجانب، وهو ما يؤدى إلى تضاعف حجم السوق وكذلك نسبة الشراء بالداخل، لافتاً إلى أن الشركة تعتزم التوسع فى سلطنة عمان خلال المرحلة المقبلة.
وتمنى شلبى تكرار تجربة توسع الشركات بالخارج مرة أخرى لنرى ذلك النهم مرة أخرى، فهى فى الأساس عملية تكامل وينجم عنها فوائد كثيرة للسوق المحلية.
وهنا تناول حازم شريف رئيس تحرير جريدة «المال» أطراف الحديث موجها سؤاله لـ أحمد عبدالله نائب رئيس مجلس إدارة شركة ريدكون للمقاولات، للتحدث عن الجانب المالى للتوسع الخارجي، وهل هامش الأرباح الحالية بالسوق الخارجية يعتبر أعلى من نظيرتها فى المحلية، وهل الشركات تذهب للخارج للاستثمار أم لنقل «النو هاو»، وفى حالة نقل الكيفية، هل سيسبب ذلك إهدار لموارد الشركة أم لا؟
فى البداية أشكركم على الاستضافة فى مؤتمر «المال العقارى»، وفى البداية لابد وأن نؤكد على أن السوق العقارية المصرية تمثل %20 من الناتج المحلي، وفى الفترة من 2013 وحتى اليوم نرى مشروعات كثيرة وكبيرة تم طرحها وهو ما جعل هناك خبرات يمكن الإشارة إليها من خلال ما تشهده العاصمة الإدارية الجديدة ومدينة العلمين.
وأضاف عندما نصل لتنفيذ مشروعات على مساحات كبيرة بارتفاعات شاهقة، يؤكد أيضا على ما وصلنا له من تطور حتى فى شكل الخدمات التى يتم تقديمها فى كل مشروع جديد، مشيرا إلى أن طرق إدارة الخدمات المقدمة تشهد يوميا تطورا ملحوظا.
وأشار إلى أنه مع ظهور السوق السعودية وبقوة خلال الفترة الأخيرة، كان هناك طلب للاستفادة من الخبرات التى اكتسبتها الشركات المصرية فى السنوات الأخيرة، وهو ما فتح الباب أيضا لتصدير المقاولات للسوق السعودي.
ولفت إلى أن ريدكون عملت على تنفيذ شراكة مع واحدة من الشركات السعودية، لنتمكن من الاستفادة بالشق الضريبي، كما أن المشروعات هناك كبيرة جدا ويمكنها أن تستوعب الكثير من الشركات المصرية بما تمتلكه من خبرات.
وأوضح، أن الفائدة التى يتم الحصول عليها من عمليات الاقتراض مختلفة عن وضع السوق المصري، كما أن عملية فتح الاعتمادات المستندية سهلة للغاية بالإضافة لوجود صناديق عقارية استثمارية لديها المزيد من الخبرات.
واعتبر أن الإجراءات السهلة التى يتم العمل بها تساهم بشكل كبير فى جذب المستثمرين خاصة الجادين، علاوة على أن فترات السداد تختلف كثيرا عن ما تشهده السوق والذى تصل عدد سنوات السداد فيه لأكثر من 6 سنوات.
واستكمل أن السوق السعودية فيها منافسة قوية بين الشركات المصرية والتركية علاوة على جنسيات أخرى، مؤكدا أن ريدكون ذهبت للسوق السعودية كمقاول فقط، لكن فى الوقت الحالى نسعى للعمل كمطور عقارى وهناك مشروع مستشفى نسعى للحصول عليه مع شريك سعودى باستثمار يقدر بـ 600 مليون ريال سعودي.
وجه حازم شريف، رئيس تحرير جريدة المال، سؤاله للمهندس عبد الله سلام، الرئيس التنفيذى لشركة مدينة مصر، قائًلا”: الشركة قامت بعمل استراتيجية انتقال، والفترة الحالية التى تمر بها السوق المصرية مشابهة لأخرى فى وقت سابق حينما بدأت الشركات العقارية بالخروج من السوق المصرية والانتقال إلى أخرى دولية، فهل ستسير التابعة لكم نفس الاتجاه أم ستغيرها وتكتفى بالسوق المحلية؟
رد سلام على ما وجه إليه موضحًا أنه حينما أعلن مجلس إدارة الشركة عن تغيير اسمها من مدينة نصر إلى مدينة مصر فإن الهدف منها كان اتباع استراتيجية جديدة ليس فقط التعمير فى الداخل وإنما تمثيل مصر فى الأسواق الخارجية؛ مشيرًا إلى أن الظروف الاقتصادية التى تمر بها القاهرة على مدار السنوات السابقة عجلت من رؤية كيانه للخروج.
وتابع أن الشركات فى مختلف الصناعات كانت تتجه خلال الأعوام الماضية للأسواق الخارجية التى ترى فيها نموًا غير مسبوق لاقتناص فرص مناسبة بها فى حين توجد فرص غير طبيعية فى السوق العقارية خاصة فى مصر والتى تستحق أن يدرس نجاحها.
وعلى صعيد السوق السعودية، قال الرئيس التنفيذى لشركة مدينة مصر إنها مناسبة لدخول الكيانات العقارية المحلية بها فى ظل وجود أعداد كبيرة من العاملين المصريين.
ولفت سلام إلى أن خروج الشركات إلى الأسواق الخارجية لا يؤثر على نظيرتها الأم، بل تعد عنصرًا هامًا للغاية لاقتصاد البلدان وربما تمثل نسبة مئوية كبيرة من الناتج القومى الإجمالى لها، موضحًا أن كيانه يريد السير للعالمية كوازع وطنى على الشركات المحلية فى ظل الأحداث الراهنة التى تمر بها منطقة الشرق الأوسط بهدف التأثير فى الأسواق الإقليمية والدولية.
وانتقل رئيس الجلسة للمهندس أحمد زكي، متسائلا لو هناك نصيحة يمكن أن تقدمها لشركة عقارية لديها رغبة فى التوسع بالسوق السعودية ما هي؟
أحمد زكي:« علينا أن نفتخر بالقول أن الشركات المصرية العاملة فى قطاع العقارات باتت مؤثرة جدا سواء فى الداخل أو الخارج، وعلينا أن نعترف بأن العديد من الشركات المحلية لديها رغبة فى التوسع والخروج للأسواق الخليجية والعربية».
وأضاف أن السوق المصرية كبيرة جدا حتى أنها تشهد طلبا يقدر بمليون وحدة سكنية فى العام، خاصة وأن الاستثمار فى العقارات أثبت أنه على مدار العقود الماضية أنه الآمن والأكثر ربحا، مما يعكس اهتمام المستثمرين به.
حازم شريف: أريد إجابة محددة حول نصيحتك التى يمكن أن تقدمها للمستثمر؟
أحمد زكى أوضح أن السوق المصرية كبيرة جدا وهناك كما قلت طلبا متزايد على العقارات، ولا يمكن بحال من الأحوال أن تذهب لسوق خارجية دون أن تكون قد حققت نجاحات فى السوق المحلية، علاوة على ضرورة دراسة أى سوق جديد سواء السعودى أو غيره من أسواق الخليج.
وأضاف أنه دائما ما أرى أن عمليات التوسع خارجيا فى صالح السوق المحلية لأن الشركات يمكنها ان تحقق عوائد مالية كبرى وبالتالى ستأتى هذه الأموال لمصر ليتم استثمارها فى مشروعات جديدة.
ولفت إلى أن المملكة العربية السعودية تشهد زيادة تقترب من 600 ألف نسمة سنويا، وهو ما يجعل السوق جاذبة لأى مستثمر عقاري، لكن نؤكد على ضرورة قيام المستثمر باستكشاف السوق والتعرف عليها جيدا.
وأكد أن أغلب المطورين الكبار فى المملكة العربية السعودية لا يحتاجون الأموال لتنفيذ عمليات التطوير، لكن يبحثون عن الخبرات حتى أنه بدأ يشهد تطور كبير فى الشركات المحلية العاملة هناك.
وأشار إلى أن مبيعات السوق السعودية سجلت العام الماضى ما يقرب من 264 مليار ريال سعودي، أغلبها أراضى لم يتم تطويرها، وهو ما يؤكد أن السوق جاذب وواعد جدا.
تدخل رئيس تحرير جريدة المال ومدير الجلسة حازم شريف، متسائلًا حول نوايا فريق العمل الخاص بشركة مدينة مصر فى أمر الخروج إلى السوق السعودية؟ فرد سلام أن الكيان بالفعل ينوى الدخول إليها مشيرًا إلى أنه سيسافر خلال الأسبوع الجارى للمملكة لبحث سبل تنفيذ ذلك بالتعاون مع أكثر من جهة.
وأوضح سلام أن الجهات المعنية السعودية تدعو «مدينة مصر» ليس من أجل ضخ استثمارات بالسوق وإنما للاستفادة من الخبرات المصرية فى القطاع العقاري؛ مشيرًا إلى أن الكيانات المحلية ذات سمعة جيدة هناك.
وتابع أن مجلس الإدارة لا يزال يعتزم الدخول إلى السوق السعودية وبمجرد الانتهاء من الدراسة سيتم الإعلان عنها بشكل رسمي.
وانتقل حازم شريف مدير الجلسة للمهندس بدير رزق رئيس مجلس إدارة شركة باراجون للتطوير العقارى قائلا:« إن شركة باراجون تمثل حالة فريدة وسط شركات التطوير، فهى تقوم على فكرة بيع البراند، أى العلامة التجارية، وتم التركيز على المبانى الإدارية الذكية، فما رأيك فى الانفتاح على السوق السعودية والتوسع الخارجى بشكل عام؟.
وأوضح بدير رزق رداً على سؤال حازم شريف مدير الجلسة أنه خلال عام 2022 بلغت مبيعات الشركة بالخارج نحو %82 ، وفجأة وجدت الشركة نفسها تعمل خارج مصر، مضيفا أن التوسع الخارجى ليس شيئا سلبيا ، إنما يعم بالفوائد على كلا من الشركات والسوق المحلية.
وتطرق رزق إلى الوصف الدقيق لكلمة براند قوي، وهى تعنى التركيز على 4 محاور قوية، الأول الدولة محل الاهتمام، فيجب تسويقها وتسويق معالمها بشكل جيد، ثانياً المدينة المعنية، وإيضاح كل ما فيها من مميزات سواء درجة حرارة جيدة أو موقع متميز وغيره، ثالثاً نوعية المنتج الذى تقدمه، والذى يتم تحديده وفقاً للعميل ومتطلباته، وأخيراً يأتى المطور فى المرتبة الرابعة والأخيرة.
واختلف رزق مع فكرة أن شركات التطوير بالخارج لا تقم بضخ أى استثمارات ، فهى على كل حال تضع استثمارات حتى ولو كانت غير كبيرة.
وأفاد رزق أن شركة باراجون للتطوير العقارى قامت بتوقيع اتفاقية مع شريك استراتيجى فى دولة قطر لتطوير 3 ملايين متر مربع مبانى إدارية.
وعاد مرة أخرى حازم شريف للدكتور أحمد شلبى ليستفسر عن كيف تستفيد السوق المصرية من الانتقال للسوق السعودية، وكيف سيحقق التوسع الخارجى نتائج إيجابية فيما يتعلق بإيرادات الشركات؟
وأوضح شلبى أن التوسع الخارجى سينعكس بفوائد كبيرة على الشركات، فوفقاً لما قاله أحمد زكي، إن السوق المصرية تسبق السعودية فى المبانى السكنية بنحو 10 سنوات، والسعودية تسبق المصرية فى المبانى التجارية بنفس المدة، فهناك استفادة متبادلة، غير أن المملكة العربية السعودية نجحت فى إنشاء منظومة كاملة لدفع العمل بمجال التطوير العقاري، ونجحت فى فكرة الصناديق العقارية والتمويل البنكى والتمويل العقارى ، ليؤدى المطور فى النهاية دوره فقط وهو المتمثل فى تطوير مجتمعات جديدة، وليس تمويل العميل وإتاحة فرص سداد متنوعة له ودعمه من خلال نظم التقسيط المختلفة، مثلما يحدث بالسوق المحلية.
وأكمل شلبي: النقطة الثانية التى أفضل الحديث عنها هى أن يكون هناك رأى عام يشجع الانتقال للخارج، وألا يكون منبوذ ذلك الاتجاه مثلما لاحظنا من البعض، فكل ما نحتاجه أن يكون الرأى العام فخور بتوجه تلك الشركات ومشاركتها بمشروعاتها بالخارج، مع الأخذ فى الاعتبار أن هذه الشركات ستظل مصرية وعوائدها كلها لمصر.
وأكد شلبى على أن التوجه للسوق السعودية وتحقيق مبيعات مرتفعة سينجم عنه ارتفاع فى نظيرتها المحلية، فالغرض هو نقل خبراتنا فى السوق السعودية وإنشاء شركات تنافس العالم، وتكوين اقتصادات قوية فى المنطقة تقودنا إلى التحكم والسيطرة السياسية.
عاود حازم شريف ليسأل المهندس عبد الله سلام، قائلًا “ما الذى تبحث عنه فى السوق السعودية؟ وهل لديك أى تعليق على حوار جلسة اليوم؟
استهل سلام حديثه بالرد على السؤال الأول موضحًا أن الشركة تستهدف قيمة مضافة للسوق السعودية بخبرتها الممثلة فى نظيرتها المصرية بقطاع التطوير العقارى عن طريق فهمها بعد تجميع البيانات المطلوبة عن طريق الاستعانة بخبرات من جهات معنية فى السوق.
وتابع حديثه أنه ينوى الدخول إلى السوق العالمية عبر اختراق السعودية خلال الفترة المقبلة بشرط النجاح هناك على غرار ما خاضته شركته من تجربة محلية فى محافظة أسيوط بالولوج إليها بهدف الانتشار فى بقية أنحاء الجمهورية وخاصة فى صعيد مصر.
وعقب سلام على حوار الجلسة أن الدخول إلى السوق السعودية ثم المرور إلى العالمية مهمة صعبة تحتاج إلى دعم من مؤسسات الدولة بهدف الاستفادة من أكبر عائد للبلد عن طريق استقطاب العملة الصعبة بالإضافة إلى استفادة قطاع السياحة و العمالة المصرية بالخارج.
ووجه مدير الجلسة سؤالا للمهندس أحمد عبد الله، حول مواصفات النموذج الذى يجب أن يبحث عنه المطور للدخول معه فى شراكة ؟
أكد أحمد عبد الله أن المملكة العربية السعودية بها ميزة لا تتوفر فى أغلب الدول، قائلا:« إنها دائما ما تفكر فى طرق تساعد بها المطورين من خلال صكوك وصناديق استثمار ويمكن أن نقول أنهم يقدمون شىء عظيم».
وردا على تساؤل مدير الجلسة حول العمالة التى يتم الاستعانة بها فى المشروعات التى يتم العمل عليها فى المملكة العربية السعودية؟، قال عبد الله إن الشركة لم تواجه أية أزمة فى العمالة خلال الفترة الماضية، كما أن هناك أشخاص مهمتهم الأساسية هى توفير العمالة.
وختم حازم شريف الجلسة من خلال أخذ كلمات أخيرة دقيقة الوصف للوضع الراهن فيما يتعلق التوسعات الخارجية.
فبدأ أحمد زكى رئيس مجلس إدارة شركة ذا بورد كونسلتينج للاستشارات العقارية قائلاّ إن هناك أسواق أخرى غير السعودية يرغب المستثمرون ضخ استثماراتهم بها على غرار سلطنة عمان والسوق الإماراتية.
وأشار إلى أن السوق السعودية منقسمة إلى شقين الأول منتجات عقارية فاخرة مثلما يحدث فى مشروع نيوم ، أما الشق الثانى فهو مشروعات عقارية تابعة لوزارة الإسكان السعودية.
وأضاف أن التواجد المصرى فى السوق السعودية مهما للغاية فى المرحلة المقبلة خاصة مع الدراسات الدقيقة، بما يعود بالنفع على مصر.
وأشار إلى الدور الهام الذى تلعبه الدولة فيما يخص تسهيل التوسع الخارجى وتطوير القطاع العقارى سواء كان محليا أو خارجيا، قائلاً « إذا لم تساعد الدولة وتقوم بإعادة هيكلة للقطاع ووضع أهداف جادة سينتج عن ذلك مشكلة كبيرة من حيث التأخر فى الترتيب وسط الدول».
ووجه حازم شريف نفس السؤال السابق إلى رئيس مجلس إدارة باراجون للتطوير العقاري، والذى رد قائلا:« أن الغرض الأساسى من الذهاب إلى الخارج وخاصة السوق السعودية هو التعلم والتطوير ونقل “نو هاو” أى تقديم ما يتم عمله بالسوق المحلية بالسوق الخارجية».
وفى ختام الجلسة، تطرق أحمد شلبى إلى أنه بالفعل التوسع الخارجى يحتاج إلى ضخ استثمارات ولكن ليست كبيرة فهى تتمثل فقط فى مصاريف بدائية وتكلفة إنشاء المبنى أو المقر.
وذكر أن الشركات التى تتوسع فى الخارج يكون لديها فريقين الأول الأساسى فى مصر و آخر فى الخارج والذى يواجه التجربة بتلك الأسواق.
وأشار إلى أنه تم مؤخرا عقد اجتماع مع مجلس العقار المصرى وشهد الاتفاق على دراسة آلية تقوم من خلالها شركات التطوير العقارى بعمل «براند» قوى لمصر والوجهة المعنية، لجذب المزيد من الاستثمارات وزيادة المبيعات بالخارج.
أحمد شلبي: أتمنى تكرار تجربة توجه الشركات للخارج مرة أخرى لنرى ذلك النهم من جديد
عبد الله سلام: نتبع استراتيجية جديدة ليس فقط التعمير فى الداخل وإنما تمثيل مصر فى الأسواق الاقليمية والدولية
أحمد عبد الله: لم نواجه أى أزمة فى العمالة خلال الفترة الماضية والحصول على تمويل سهل للغاية
بدير رزق: نسبة مبيعاتنا من الخارج بلغت %82 فى عام 2022
أحمد زكى: نفتخر بأن الكيانات المصرية العاملة فى القطاع مؤثرة جدا فى المنطقة
كتب ـ فريق المال: