تشهد سوق العقارات المصرية اهتماما لافتا من المراكز البحثية وشركات الاستشارات العالمية فى ظل الطفرة العمرانية التى تشهدها مصر فى السنوات الأخيرة وظهور أجيال من المدن والمطورين الجدد، بما نتج عنه تنوع فى الوحدات المقدمة للعملاء.
كل تلك الأسباب بجانب الارتفاع المستمر فى الكثافة السكانية وجهود الحكومة لجعل مصر مركزا للأعمال فى منطقة الشرق الأوسط بخلاف استراتيجيات تصدير العقار، دفعت الشركات العالمية للتسابق والتواجد لتقديم خدماتها الاستشارية والمعمارية لصالح العملاء والمطورين فى مصر.
وأظهرت تقارير استشارات دولية متخصصة فى قطاع العقارات ارتفاع الطلب على الوحدات الإدارية والتجارية فى السوق المصرى خلال النصف الأول من العام 2023، مع تراجع فى عملية الطلب على الوحدات السكنية.
فيما تطرقت التقارير إلى تأثير ارتفاع نسب التضخم على السوق العقاري، خاصة مع ما شهدته سلاسل التوريد من أزمات متلاحقة، علاوة على تأثيرات قرار التعويم ومع تبعه من ارتفاع هائل فى أسعار الخامات ومواد البناء.
«جيه إل إل»: ارتفاع مخزون الوحدات السكنية إلى 262 ألفا
أصدرت شركة جيه إل إل للاستشارات العقارية تقريراً عن أداء سوق العقارات خلال الربع الثالث من العام الجاري، تضمن أن قطاع الضيافة فى القاهرة واصل تحقيق معدلات إشغال قوية إذ ارتفعت فى أغسطس الماضى إلى %68، مقارنة بنسبة %61 خلال نفس الفترة من العام الماضي، علما بأنه من المتوقع أن تصل أعداد السائحين الذين استقبلتهم مصر فى عام 2023 إلى 15 مليون زائر بحلول نهاية العام.
وخلال الربع الثالث من العام، ارتفعت إيرادات الغرفة المتاحة ارتفاعا كبيرا بنحو %8، لتصل إلى حوالى 95 دولارا أمريكيا رغم انخفاض متوسط أسعار الغرف اليومية فى القاهرة انخفاضا طفيفا بواقع %3 (مقارنة بالعام الماضي) ليصل إلى 144 دولارا أمريكيا خلال الفترة من بداية عام 2023 حتى شهر أغسطس.
ومن المتوقع أن تنجح القاهرة فى عام 2023 فى استقبال أعداد من السياح تفوق مستويات عام 2022 والبالغة 11.7 مليون زائر ومستويات عام ما قبل الجائحة والبالغة 13.1 مليون زائر.
وشهد عام 2023 أيضاً قيام كبار المطورين والمشغلين بترجمة اهتمامهم بالعاصمة إلى مشاريع جديدة على أرض الواقع، مما يعزز مرونة قطاع الضيافة، ومن الأمثلة البارزة على ذلك الشراكة بين شركة سوديك للتطوير العقارى وشركة نوبو للضيافة، والتى تهدف إلى افتتاح فندق ووحدات نوبو الفندقية فى غرب القاهرة.
وقد أعلنت مجموعة هيلتون عن تعاونها مع شركة سيتى إيدج للتطوير العقارى لإنشاء فندقين جديدين فى القاهرة، وهما فندق دوبل ترى باى هيلتون فى منطقة أبراج مثلث ماسبيرو وفندق هيلتون بمنطقة سور مجرى العيون، واللذان من المتوقع تشغيلهما فى عامى 2026 و2028 على الترتيب.
ومن المتوقع أن يتم تشغيل نحو 600 غرفة إضافية خلال الربع الأخير من عام 2023.
وقال أيمن سامي، رئيس مكتب جيه إل إل مصر، “أدى استقبال مصر لما يقرب من 7 ملايين زائر خلال الأشهر الخمسة الأولى من عام 2023 إلى تجديد نشاط سوق العقارات بالقاهرة.
ورغم ارتفاع الأسعار، اكتسب قطاع الوحدات السكنية زخما بسبب المخاوف المستمرة من استمرار الانخفاض فى قيمة العملة، وبهدف تعزيز تدفقات العملة الأجنبية وتسهيل الاستثمارات، وافقت الحكومة المصرية فى شهر يوليو على قانون جديد يجيز للأجانب تملك العقارات السكنية فى البلاد، كما وافقت الحكومة على منح الجنسية المشروطة وغيرها من الحوافز للمشترين.
ومن المتوقع أن يؤدى هذا إلى جذب عدد أكبر من المستثمرين الأجانب، خاصة من دول الخليج، الذين يحرصون على استكشاف الفرص الاستثمارية الجديدة أو الاستحواذ على عقارات سكنية فى مصر لاستخدامها كمحلات إقامة ثانوية أو أماكن لقضاء العطلات.
كما شهد الربع الثالث ارتفاع إجمالى مخزون السوق من الوحدات السكنية إلى ما يقرب من 262 ألف وحدة عقب تسليم 7 آلاف وحدة فى مجمعات سكنية كبرى، ومن المتوقع تسليم ما يقرب من 9 آلاف وحدة خلال الربع الأخير من العام.
وبسبب ارتفاع الطلب والضغوط التضخمية فى البلاد، ارتفع متوسط أسعار البيع خلال الربع الثالث بنحو %40 فى 6 أكتوبر و%45 القاهرة الجديدة مقارنةً بالعام الماضي، بينما واصلت الإيجارات نموها بوتيرة سريعة، مسجلةً زيادات سنوية قدرها %22 فى 6 أكتوبر و%18 فى القاهرة الجديدة.
وعلى صعيد آخر، لا يزال النشاط العام فى سوق المساحات المكتبية ضعيفا، إذ لم يشهد السوق إنجاز أى صفقات كبيرة على الرغم من الزيادة فى عدد الاستفسارات، ولم يشهد قطاع المساحات المكتبية فى القاهرة إنجاز أى مشاريع كبرى ليبقى إجمالى مخزون السوق مستقراً عند حوالى 1.94 مليون متر مربع.
ونظراً لحالات التأخير فى إنجاز المشاريع، من المتوقع أن يشهد الربع الأخير من عام 2023 تسليم حوالى 29 ألف متر مربع من المساحات المكتبية.
وبالنظر إلى المرحلة القادمة وفى ظل تزايد تركيز الشركات متعددة الجنسيات على معايير الاستدامة عند اختيار مكاتبها المستقبلية، من المتوقع أن يتمتع الملاك الذين يلتزمون بمعايير الاستدامة بميزة تنافسية فى جذب الطلب من الشركات متعددة الجنسيات بأسعار إيجار متميزة.
وتماشياً مع هذا الاتجاه، أعلنت شركتا ماجنوم العقارية وفوربس فى وقت سابق من العام الجارى عن شراكتهما لبناء برج “فوربس إنترناشونال تاور”، وهو أول برج تجارى يستهدف الوصول إلى الحياد الكربونى فى منطقة الأعمال المركزية بالعاصمة الإدارية الجديدة بالقاهرة.
وفيما يتعلق بأسعار الإيجارات، ورغم قيام العديد من أصحاب العقارات برفع الأسعار خلال النصف الأول من العام تحسباً لاستمرار انخفاض قيمة الجنيه المصري، استقرت الأسعار خلال الربع الثالث، بل قام بعض الملاك بتخفيض الإيجارات بشكل طفيف على خلفية عدم حدوث أى تخفيض إضافى فى قيمة العملة.
كما انخفض متوسط الإيجارات على مستوى القاهرة بحوالى %3 على أساس سنوي، ليصل إلى 361 دولاراً أمريكياً للمتر المربع فى السنة، وارتفع متوسط معدل الشواغر على مستوى المدينة إلى %12، مقارنةً بنسبة %10 المسجلة خلال نفس الفترة من العام الماضي.
فى ظل معاناة قطاع منافذ التجزئة من بطء معدل التنفيذ وحالات تأخير الإنجاز بسبب تباطؤ تقدم أعمال البناء، لم يتم تسليم أى مساحات جديدة فى القاهرة خلال الربع الثالث من عام 2023، وظل إجمالى مخزون السوق ثابتاً عند حوالى 2.9 مليون متر مربع، ولكن من المتوقع تسليم حوالى 88 ألف متر مربع فقط خلال الربع الأخير من العام.
ومع وصول التضخم فى شهر سبتمبر إلى مستوى قياسى للشهر الرابع على التوالى بواقع %38، لجأ المستهلكون إلى تقليل الإنفاق الاستهلاكي، مما أثر بشكل كبير على مبيعات منافذ التجزئة، لا سيما ماركات الأزياء العالمية.
وعلاوة على ذلك، سجلت مفاهيم الترفيه العائلى والمأكولات والمشروبات الجديدة أداءً قوياً، متفوقة على غيرها من منافذ التجزئة، ونتيجة لذلك، انخفض معدل الشواغر انخفاضاً طفيفاً من %11 خلال الربع الثالث من عام 2022 إلى %10 خلال الربع نفسه من عام 2023.
ولوحظ أيضا أن مساهمات الملاك فى النفقات الرأسمالية أصبحت محدودة وتقدم فى الأساس على حسب كل حالة، وعلى النقيض من الملاك الدوليين، قام الملاك المحليون لمراكز التسوق الإقليمية والإقليمية الكبرى برفع الإيجارات بشكل طفيف وأصبحوا أقل مرونة أثناء التفاوض على الإيجار.
وقد أدى هذا، إلى جانب ارتفاع معدلات التضخم وضعف قيمة الجنيه المصري، إلى زيادة متوسط أسعار الإيجارات على أساس سنوى بنحو %11 فى مراكز التسوق الرئيسية و%9 الثانوية.
«نايت فرانك»: الخليج يدعم «المتنوعة» وسط مرونة للتحوط من الأزمات
أصدرت شركة نايت فرانك مينا للاستشارية العقارية تقرير “إفريقيا هورايزونز” لعامى 2024/2023، وسلط الضوء على سوق العقارات فى مصر، وعلى وجه الخصوص مدينة القاهرة، كفرصة متميزة للاستثمار.
وقد تمت إضافة سوق مصر حديثا إلى شبكة “نايت فرانك” فى أفريقيا، حيث تبرز سوق مصر فى شمال أفريقيا، وقد عبّرت صناديق الثروة السيادية فى منطقة الشرق الأوسط عن خططها لضخ ما يصل إلى 120 مليار دولار فى البلاد، مما يشير إلى ثقتها الكبيرة فى نمو سوق مصر.
وقالت زينب عادل، الشريكة، ومديرة مكتب نايت فرانك فى مصر، “مع تعداد سكانى يتجاوز 109.3 مليون نسمة، تعتبر مصر فرصة مغرية وفى قلب هذه الأرض التاريخية، تلقى هذه الفرصة الاستثنائية أصداء مع سوق دول مجلس التعاون الخليجى ومشترى منطقة الشرق الأوسط على حدّ سواء.
فيما قال فيصل دورانى، الشريك ورئيس أبحاث الشرق الأوسط فى نايت فرانك: “لطالما احتلت مصر مكانة خاصة لدى مستثمرى دول مجلس التعاون الخليجى، ونلاحظ الآن فى زيادة فى الطلب بشكل ملحوظ، حيث يتطلع مشترى دول مجلس التعاون الخليجى بشكل متزايد إلى سوق العقارات الثانوية فى مصر، وبخاصة على الساحل الشمالى للبلاد”.
من الواضح أن ضعف الجنيه المصرى، وقيم العقارات المعقولة بالمقارنة مع المدن الكبرى فى الخليج، والمناخ الصيفى المُمتع على سواحل البحر الأبيض المتوسط، جميعها عوامل تزيد من جاذبية البلاد.
كما يتجدد الطلب على خلفية الاستثمارات بقيمة 78 مليار دولار التى التزمت بها الكيانات العامة والخاصة من دول مجلس التعاون الخليجى خلال الـ 18 شهراً الماضية تقريبا.
وأضاف أن مصر تمتلك ما يقرب من 185 مليون متر مربع من العقارات النشطة ما يوفر إمكانات هائلة، بخلاف ارتفاع الطلب على الوحدات السكنية، مؤكدا أن القطاع السكنى لا يزال محور الاستثمار، بعدما سجل عام 2022 وحده 20 مليار دولار من الاستثمارات العقارية فى القاهرة، تم تخصيص 16 مليارا منها للقطاع السكنى.
وأوضح أن متوسط أسعار العقارات السكنية فى القاهرة ارتفع بنسبة %10 فى نفس العام، ما يسلط الضوء على المستويات القوية لطلب المستثمرين، متأثرًا بانخفاض قيمة العملة المحلية، وأصبح الاستثمار العقارى فى مصر أحد الخيارات القليلة القابلة للتطبيق للحفاظ على المدخرات وقيمتها.
واعتبر أن التعديلات التشريعية الأخيرة التى تسمح للأجانب بتملك العقارات فى مصر أدت إلى زيادة الطلب من المشترين الدوليين والمغتربين المصريين الذين يبحثون عن عقارات بأسعار تنافسية.
وحول حجم ارتفاع أسعار الوحدات، أشار التقرير إلى أن مدينة القاهرة الجديدة، شهدت ارتفاعا فى أسعار بيع الشقق بنسبة %24 على أساس سنوى، لتصل إلى حوالى 450 دولارًا للمتر المربع، بينما سجلت الفيلات نسبة %8.5 إلى 690 دولارًا للمتر المربع.
وتطرق التقرير إلى قيود القدرة على تحمل التكاليف، معتبرا القدرة على تحمل التكاليف أحد الاعتبارات المهمة بالنسبة لمعظم المشترين بسبب بيئة التضخم المفرط فى البلاد، إذ بلغ معدل التضخم الرئيسى %36.8 فى نهاية يونيو 2023 بحسب (الجهاز المركزى للتعبئة والإحصاء).
واعتبر التقرير أنه من غير المستغرب أن يتركز حوالى %60 من الطلب السكنى الحالى على الشقق صغيرة الحجم، إذ يواجه المشترون ارتفاع تكاليف المعيشة، إضافة إلى ارتفاع أسعار الفائدة، التى لم تتغير عند %19.25 فى يونيو.
ولفت إلى استجابة المطورين لمطالب العملاء الخاصة بالوحدات الصغيرة، والتى تتراوح أسعارها بين 81 و112 ألف دولار، ولتقليل المخاطر التى يواجهها المطورون بسبب زيادة تكاليف البناء والتشطيب، غالبًا ما تكون المشاريع الجديدة نصف منتهية أو غير مكتملة، خاصة بالنسبة للمنازل المستقلة والمنازل المزدوجة، فى محاولة لاحتواء التكاليف وتمرير المدخرات إلى المشترين والمستثمرين.
ويتخذ المطورون أيضًا نهجًا حذرًا، مع الأخذ فى الاعتبار اتجاهات السوق وانخفاض قيمة الجنيه، ما أدى إلى تراجع خطط سداد التمويل، التى كانت تمتد فى السابق إلى 14 عاما، إلى 7 إلى 8 سنوات فى المتوسط.
ولفت التقرير إلى أنه بالنظر إلى المستقبل، فمن المتوقع أن تشهد سوق المبيعات السكنية فى مصر معدلات نموا أبطأ، مدعومة بضعف الجنيه، وارتفاع تكاليف الاقتراض وأزمة الديون.
وأكد التقرير أنه بالتوازى مع ذلك، تشهد العديد من المشروعات العقارية الجارية تأخر البناء والتشطيب بسبب التكاليف التضخمية، ونتيجة ذلك، كانت هناك زيادة كبيرة فى الطلب على إعادة البيع (على أساس نقدي) والعقارات المكتملة بفائدة %30 سنويًا.
وتوقع التقرير أن يشهد الساحل الشمالى استمرارًا قويًا فى الطلب على المدى القصير إلى المتوسط، وهو ما يرجع إلى الإمكانات التى تتمتع بها المنطقة وحجم وجودة المنتج المقدم، علاوة على أن عوائد الإيجار جذابة، خاصة للمشترين من دول مجلس التعاون الخليجى.
واعتبر التقرير أن اهتمام المشترين من دول مجلس التعاون الخليجى لم يكن جديدا، ففى السنوات القليلة الماضية، كان هناك اهتمام متزايد خاصة فى منطقة الساحل الشمالى.
وأوضح يمكن أن يعزى هذا الطلب المتزايد إلى مزيج من انخفاض قيمة العملة والمناخ الصيفى اللطيف، وهو ما يتميز به الساحل الشمالى بتباينه مع الطقس الحار فى دول مجلس التعاون الخليجى بين يونيو وسبتمبر، فضلًا عن العديد من الخيارات الترفيهية والطعام الجيد.
كما كشف تقرير بحثى صادر عن مؤسسة نايت فرانك للاستشارات عن تصدر المستثمرين القطريين صدارة اهتمامات رؤوس أموال منطقة الخليج لاقتناء العقار فى السوق المحلية، مع تفضيلهم التواجد فى منطقة الساحل الشمالى والتركيز على الوحدات ذات العائد الإيجارى.
«سفلز مصر»: قفزة فى الطلب على المساحات الإدارية والتجارية تزامناً مع زيادة الأسعار
ذكر تقرير لشركة “سفلز مصر” العاملة فى مجال الاستشارات العقارية أن السوق المصرى يشهد نموا فى الطلب على المساحات الإدارية والتجارية خلال 2023 رغم تأثرها بتراجع قيمة الجنيه المصرى وغيرها من العوامل.
وكشف عن ارتفاع متوسط أسعار إيجار الوحدات العقارية التجارية (غير السكنية) فى مصر خلال عام 2022 وحتى العام الحالى بنسبة %55 مقارنة بعام 2021، بحسب ما أعلنته شركة “سفلز مصر” العاملة فى مجال الاستشارات العقارية فى تقريرها “سوق العقارات المصري”.
وجاء فى التقرير أن السوق المصرى يشهد نمو فى الطلب على المساحات الإدارية والتجارية خلال 2023، رغم تأثرها بتراجع قيمة الجنيه المصري، وغيرها من العوامل.
وتراجعت قيمة العملة المحلية فى مصر التى تواجه نقص فى السيولة الدولارية وتحاول توفير التمويل لسد احتياجاتها- بعدما خفضت الحكومة الجنيه ثلاث مرات فى نحو عام، لتُتداول العملة حاليا عند ما يقارب الـ 31 جنيها للدولار فى المتوسط مقابل أقل من 16 جنيها للدولار فى مارس 2022.
وقال كاتسبى لانجر باجيت رئيس شركة سفلز مصر، فى بيان للشركة تعقيبا على التقرير يوم الإثنين: “أصبحت أسعار سوق العقارات فى مصر يوما بعد يوم أكثر جذبا للمستثمرين الأجانب بسبب تراجع سعر صرف الجنيه أمام الدولار، ما يجعل منها فرصة مغرية”.
لكنه أضاف: “مع ذلك، يجب إجراء بعض التعديلات لجعلها أكثر جاذبية، الاستقرار فى سعر صرف العملة مهم جدا لزيادة ثقة المستثمرين فى أن قيمة استثماراتهم ستزيد مع مرور الوقت”.
وسجل متوسط سعر الإيجار للوحدات التجارية فى القاهرة الكبرى خلال عام 2022 وحتى العام الحالى 940 جنيها (30.4 دولار) للمتر المربع شهريا، وترتفع قيمة الإيجار فى شرق القاهرة (القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية) إلى 1020 جنيها، بينما تصل فى منطقة وسط القاهرة إلى 900 جنيه، وتقل إلى 820 جنيها فى منطقة غرب القاهرة، والتى تضم مناطق 6 أكتوبر والشيخ زايد.
وبلغت معدلات الإشغال فى منطقة وسط القاهرة -وهى الأعلى من بين مناطق القاهرة - %90، وتصل فى شرق القاهرة إلى %88، وفى غرب القاهرة إلى %79.
ووفق التقرير، فقد كان هناك تأثير مباشر على القطاع التجارى فى مصر من اختناقات سلاسل التوريد العالمية والقيود التى فُرضت على عمليات الاستيراد، وكذلك تراجع قيمة الجنيه والارتفاع الكبير فى نسب التضخم، إضافة إلى التأثيرات غير المباشرة للحرب الروسية-الأوكرانية.
لكن رغم ذلك، فقد شهد قطاع المطاعم والمقاهى ارتفاع فى عدد العلامات التجارية المحلية المؤسسة.
وقالت شيرين بدر الدين مديرة العمليات بسَفِلز مصر، فى بيان الشركة، إن “القطاع التجارى المصرى يتمتع بإمكانيات وفرص كبيرة للنمو والتطوير لأن السوق فى مرحلة مبكرة وهو غير مشبع بشكل كبير”.
وجاء فى تقرير “سفلز مصر” وفق بيان الشركة- إلى أن متوسط أسعار إيجارات الوحدات الإدارية -مثل المكاتب الإدارية- سجل فى عام 2022 وحتى العام الحالى فى القاهرة الكبرى 760 جنيها للمتر المربع شهريا، وفى غرب القاهرة الكبرى 660 جنيها، وفى وسط القاهرة 740 جنيها، فيما يبلغ متوسط أسعار شرق القاهرة الكبرى 840 جنيها.
وكانت المساحات الأكثر طلبا تتراوح بين 200 و500 متر مربع من المستأجرين الدوليين الذين تبنوا نظام عمل يجمع بين العمل من المكاتب وعن بعد، وبالتالى تم تقليص المساحات الإدارية الحالية.
وجاء فى التقرير أن التعويم التدريجى للجنيه وما تبعه من موجات تضخم أدى إلى إسراع المستأجرين لاستكمال أعمال التجهيزات فى المساحات الإدارية المستأجرة تحسبا للزيادات المتوقعة فى الأسعار، ومحدودية توافر المواد الخام بسبب قيود الاستيراد.
ونتيجة هذه الظروف، قرر العديد من الملاك تسعير الإيجار للمساحات الإدارية بالدولار الأمريكى بدلا من الجنيه المصري، فى محاولات لمواجهة تأثير الانخفاض فى قيمة الجنيه المصري، وفق بيان “سفلز مصر”.