قدم خبراء بالقطاع العقارى عدة مقترحات للحكومة بهدف دعم الصناديق العقارية وزيادة عددها لدورها المهم فى توفير التمويل العقارى والسيولة المالية للمطورين بخلاف جذب اهتمام مستثمرين أجانب للسوق المحلية.
تعد الصناديق العقارية أحد أبرز الأدوات الاستثمارية المستخدمة فى دول العالم، وتهدف إلى تجميع الأموال من المستثمرين واستثمارها فى مشروعات عقارية مختلفة، وفى الفترة الأخيرة، ظهرت عدة مطالبات تنادى بإرساء ثقافة صناديق الاستثمار العقارى فى مصر، إذ إنه لعدة سنوات ظل هناك صندوق استثمار عقارى واحد فقط متداول فى البورصة، وهو «صندوق المصريين للاستثمار العقارى»، وفى ديسمبر 2022 أطلق بنك مصر بالشراكة مع بنك القاهرة، وشركتى «مصر القابضة للتأمين»، و«أليانز للتأمين»، صندوق استثمار عقارى تحت مسمى «صندوق استثمار مصر العقارى 1”.
ونظمت مؤسسة انفستجيت ندوة تناولت آليات تنشيط تلك النوعية من الصناديق فى مصر، وقال فتح الله فوزى، نائب رئيس مجلس إدارة «جمعية رجال الأعمال المصريين»، ورئيس لجنة التطوير العقارى والمقاولات، إن مصر تشهد تنمية عمرانية غير مسبوقة، لذلك فإن الصناديق العقارية مهمة للغاية للاستفادة من هذا النمو العمرانى، كما أنها ستدعم القطاع العقارى فى مواجهة التحديات الاقتصادية الراهنة، مؤكدًا أنها إحدى أهم الآليات التى ستسهم فى جذب المزيد من الاستثمارات المحلية والأجنبية.
فيما أكد علاء والى، مستشار رئيس البورصة المصرية للترويج وتطوير الأعمال، إن البورصة على أتم استعداد لدعم أى صندوق عقارى، ومساعدة المستثمرين، مضيفًا أن هناك نوعين من الصناديق وهى مفتوحة ومغلقة.
وأوضح أنه من أهم مميزات الصندوق العقارى هى توزيع المخاطر على أدوات مختلفة، علاوة على أنها توفر السيولة الكافية للشركات العقارية، متابعًا أنه من أبرز التحديات التى تواجه إنشاء الصناديق العقارية هى تقييم الأصول، بالإضافة إلى أن هناك ضرائب كثيرة تفرض على الصندوق، وهو ما يؤثر على عوائد تلك الصناديق.
وفى سياق متصل، قالت سالى جورج، مدير عام صناديق الاستثمار بهيئة الرقابة المالية، إن صناديق الاستثمار العقارى تدعم الشمول المالى، كما أنها جاذبة جدًّا للمستثمرين، بل إنها تتيح للمواطن البسيط التملك عن طريق السهم، لافتة إلى أنه فى الفترة من 2007 حتى 2020 تم معالجة التشريعيات الخاصة بتأسيس صناديق الاستثمار العقارى فى مصر.
وأضافت أنه تم تسهيل بعض الإجراءات مثل: خفض الحد الأقصى للتأسيس إلى 5 ملايين جنيه بعد أن كان الحد الأدنى، كما تضمنت التيسيرات أن تكون العقارات قابلة للتسجيل فيما بعد، ولا يشترط أن تكون مسجلة بالفعل.
وأوضحت أنه كان هناك نسب تركز تشترطها اللائحة التنفيذية، وتم حذف هذه النسبة، وكان هذا أحد أهم الأمور لتيسير اللائحة التنفيذية.
وبين أحمد شلبى، الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة «تطوير مصر»، ورئيس مجلس العقار المصرى، أن العميل الأجنبى يفضل الشراء عن طريق الصناديق العقارية، وهذا سيلعب دورًا مهمًّا فى تصدير العقار، وسيفيد فى الشراء فى ظل تغير أسعار العقارات، ما يؤكد أن مصر تحتاج لتعديل بعض التشريعات لتسهيل تنفيذ تلك الصناديق.
وأضاف أن العوائد الخاصة بصناديق الاستثمار العقارى تتراوح من %5 إلى %10 فى العالم، مطالبًا بخفض الضرائب على الصناديق العقارية فى مصر، لافتًا إلى أنها ستسهم فى زيادة الاستثمارات غير السكنية مثل التعليمية والتجارية والطبية وغيرها، علاوةً على أنها ستفيد مصر فى ملف تصدير العقار.
وفى سياق آخر، أشار أحمد عبد الله، نائب رئيس مجلس إدارة شركة «ريدكون جروب»، إلى أن حجم الثروة العقارية فى مصر يقدر بقيمة 10 تريليونات جنيه، والهدف الأساسى من الصناديق العقارية هو التمويل والاستثمار.
وصرح بأن لجنة الخطة والموازنة وافقت على إعفاء توزيعات صناديق الاستثمار فى الأوراق المالية المنشأة وفقًا لقانون سوق رأس المال التى لا يقل استثمارها عن %80 فى عقارات قائمة، مشددًا على ضرورة الاهتمام بالصناديق العقارية الخاصة بالأبنية الخضراء والمستدامة، وكذلك صناديق المعاشات، لأنها مهمة جدًّا للمستثمرين.
وبدوره، قال المهندس عبد الله سلام، العضو المنتدب والرئيس التنفيذى لشركة «مدينة مصر»، إن صناديق الاستثمار العقارى أداة مهمة للتطوير العقارى، مشددًا على أهمية الاستعانة بالنماذج الأجنبية فى هذا الأمر من صناديق الاستثمارى العقارى المختلفة.
وأشار إلى أن هناك صناديق استثمارية فى مصر ولكن ليست بشكل رسمى ومندرج تحت ما يعرف بالصندوق الموازى، متابعًا أن تسهيل تنفيذ الصناديق العقارية فى مصر سيحقق التوزان فى سوق العقارات.
وأوضح أن صناديق الاستثمار العقارى تستهدف الأشخاص غير القادرين على شراء عقارات فى الوقت الحالى فى ظل التحديات الاقتصادية الراهنة، لافتًا إلى أن القطاع الخاص فى مصر يحتاج لتعديل بعض القوانين فى العقارات من أجل تسريع عجلة تصدير العقارات، مؤكدًا أن العاصمة الإدارية نموذجًا يجب أن يكون محركًا لقطاع العقارات فى مصر من خلال الحوكمة.
ومن جانبه، أكد نادر خزام، رئيس مجلس إدارة شركة إل كزار للتطوير العقارى، أن الصناديق العقارية فى مصر تحتاج إلى المعلومات من أجل تحقيق النتائج المنتظرة منها، لافتًا إلى وجود 50 صندوقًا فى تسعينيات القرن الماضى، متابعًا أن إجراءات التأسيس تستغرق وقتًا طويلًا، وهذا أمر يجب حله.
وأكد أن مصر لديها مقومات كبيرة لجذب المزيد من صناديق الاستثمار العقارى، التى توفر سيولة كبيرة للمطورين العقاريين، مشددًا على أهمية دور القطاع المصرفى فى دعم انتشار الصناديق العقارية فى مصر، مطالبًا بقانون خاص بالضرائب على تلك الصناديق.
وفى ذات السياق، أفاد أحمد البطراوى، مؤسس منصة «مصر العقارية»، بأن الصناديق العقارية ضرورية جدًّا لدعم الاستثمار، مؤكدًا على ضرورة تطبيق التكنولوجيا فى القطاع العقارى، لتشجيع المستثمرين، ووجود مصدر واحد للمعلومات لجذب كبار وصغار المستثمرين.
وأضاف أن تقنيات «MLS» هى المحرك الرئيسى لكل التعاملات العقارية فى أسواق أمريكا وكندا والمكسيك، وبالتالى فإن إطلاقها فى مصر سيعطى دفعة كبيرة لتصدير العقار.
وأوضح أنه تم ضخ مليار جنيه فى منصة «مصر العقارية»، وذلك لبناء المنصة التى سيكون لها دور فى توفير المعلومات الواضحة عن الصناديق العقارية والمحفظة التى تمتلكها، وعوائدها.
وقال الدكتور هاشم السيد، رئيس مجلس الإدارة التنفيذى والشريك المؤسس لشركة «أودن للاستثمارات المالية» ورئيس صندوق المصريين للاستثمار العقارى، إن حجم الصناديق العقارية فى العالم يقدر بقيمة 1.9 تريليون دولار، وكل المؤشرات تؤكد أن الصناديق العقارية أصبحت ضرورة ملحة، مشددًا على أنه لا توجد معوقات لتأسيسها فى مصر، مطالبًا بضرورة أن يكون هناك إعفاءات فى قانون الضرائب، كما أنه يجب أن يكون هناك شركات إدارة العقارات.
وذكر المهندس باسل الصيرفى، الرئيس التنفيذى لشركة «أدير العالمية»، والعضو المنتدب لشركة «بالادين للعقارات» فى بريطانيا، أن الصناديق العقارية مهمة جدًّا، فهى تعد أحد الحلول الجذرية لمشكلات المطورين العقاريين الحالية، وكذلك هى طريق مصر لتصدير العقارات للخارج، وجذب المستثمرين والعملة الصعبة، مشيرًا إلى أن السعودية تشهد نشاطًا كبيرًا فى إنشاء الصناديق العقارية فى الوقت الراهن.
وبين الدكتور نور الدين رضا السروجى، الرئيس التنفيذى والشريك المؤسس لـ «HRE Properties» مصر، إن الحوكمة فى صناديق الاستثمار العقارى أمر مهم، لأنه يسهل التصرف فى العقارات، مؤكدًا أن هناك رغبة كبيرة من المستثمرين لدخول السوق المصرية، ولكنهم يحتاجون إلى المعلومات، مبينًا أن السوق العقارية فى دبى سجل مبيعات 9 مليارات درهم فى الفترة الأخيرة وسط منافسة كبيرة لسوق العقارات فى مصر الذى يواجه أيضًا منافسة من الأسواق الأوروبية والخليجية ومؤخرًا الإفريقية، موضحًا أن بعض المواطنين ليس لديهم ثقافة التملك عبر الأسهم، وهذا الدور واقع على الحكومة التى يجب عليها تثقيف الأفراد.
واتفق معه حسن نصر، الرئيس التنفيذى لشركة «جيتس» للتطوير العقارى، قائلًا: إن مصر بها ثروة عقارية كبيرة، مشيرًا إلى أنه يجب التوعية بثقافة صناديق الاستثمار العقارى فى مصر، متابعًا أن هناك تحديات تواجه تأسيس الصناديق العقارية فى مصر، ومن الضرورى النظر فيها، ومنها نسبة الضرائب، والمعلومات المتوفرة حول الصناديق، والعائد من هذه الصناديق مقارنة بالعائد على السندات.
وأوضحت مها عبد الرازق، القائم بأعمال الرئيس التنفيذى لشركة «مصر لإدارة الأصول العقارية»، أن الصناديق العقارية هى أداة قوية للاستثمار، وأن تأخر مصر فى إنشائها ليس مشكلة؛ بل أحيانًا يكون أفضل للاستفادة من أخطاء ومشكلات الآخرين، مؤكدة أن الاستثمار فى العقار أحد وسائل الادخار فى مصر.
وأشارت إلى أنه يتم حاليًّا دراسة بعض الآليات الخاصة بتحقيق العوائد، لافتة إلى أن شركة «مصر لإدارة الأصول العقارية»، لديها فرصة كبيرة جدًا للدخول فى الصناديق العقارية، إذ إن عقاراتها جاذبة جدًّا، ونسبة الإشغال بها عالية.
وصرح محمد جلال، رئيس مجلس إدارة «TSM»، إنه منذ عام 2009 حاولت الشركة تنفيذ فكرة الصناديق العقارية بشكل غير رسمى، ثم الاتجاه للشكل الرسمى فى عام 2013 لتصبح شركة مساهمة مصرية، مضيفًا أن هناك تحديات اقتصادية كبيرة فى مصر حاليًّا، وهو ما أثر على سوق العقارات، ومؤخرًا أصبح هناك وجود للاستثمار الخليجى فى مصر، ولكن حتى الآن لا يعد ذلك كافيًا.
وقالت آن جازارا، الرئيس التنفيذى لمجموعة «جازارا» العالمية، إن صناديق الاستثمار العقارى مهمة للغاية بالنسبة للاقتصاد العالمى، لا أريد أن أتحدث كثيرًا عن المشكلات ومعوقات تأسيس الصناديق العقارية، لكن يجب توحيد الجهود لإيجاد الحلول.
ورأت أن مصر لديها فرصة كبيرة فى جذب الاستثمارات، ففى عام 2018 رأيت فى مصر المزيد من التطورات من خلال الاستثمار فى تقنيات التكنولوجيا الحديثة، يمكن لمصر جذب المزيد من الاستثمارات الخارجية فى صناديق الاستثمار العقارى الخاصة بها.
وطالب هيثم سليمان، الرئيس التنفيذى لـ «HRE Properties» المملكة المتحدة، الحكومة المصرية بالتصدى لكافة العوائق التى تحول دون إنشاء صناديق الاستثمار العقارى، مؤكدًا أنه لابد أن يشارك القطاع المصرفى بشكل أكبر، ويتعاون مع الحكومة والمطورين لتذليل جميع العقبات، مشددًا على أن توافر بيانات سوقية شاملة يعد أمرًا مهمًّا للغاية للمستثمر المحلى والأجنبى.
وفى سياق آخر، أفاد المهندس طارق بهاء، الرئيس التنفيذى لشركة «مينا» لاستشارات التطوير العقارى، أن مصر تشهد طفرة عمرانية ضخمة أدت لوجود فرص استثمارية قوية تحظى باهتمام المستثمر الأجنبى، كل هذا سيسهم فى دعم صناديق الاستثمار العقارى على الوجود فى مصر، مضيفًا نحن نحتاج إلى صناديق خاصة بالتطوير العقارى، فهى بالفعل موجودة فى السعودية، ووسيلة ناجحة للتمويل.
عبدالله: من الضرورى الاهتمام بالأدوات المرتبطة بالأبنية الخضراء والمستدامة وكذلك المعاشات
والى: البورصة على أتم استعداد لدعم أى صندوق لدورها فى توزيع المخاطر
جورج: الرقابة المالية أجرت بعض التسهيلات فى رأس المال والتسجيل