قال خبراء مصرفيون إن ارتفاع أسعار الفائدة ومعدلات التضخم قد يؤثران سلبًا على معدلات نمو محافظ التمويل العقارى لدى البنوك.
وأضافوا لـ «المال» أن البنوك تتعاون مع هيئة المجتمعات العمرانية وصندوق الإسكان الاجتماعي، رغبة فى الدفع بنشاط التمويل العقارى قُدمًا والتغلب على بعض التحديات التى يواجهها هذا النشاط.
وأوضحوا أن القطاع المصرفى مازال يعمل على مبادرات البنك المركزي، خاصة مبادرة التمويل العقارى بفائدة 3%، والتى تدعم العملاء من متوسطى ومحدودى الدخل للحصول على مسكن بسعر فائدة منخفض، خاصة فى ظل الظروف الاقتصادية الراهنة، والتى تشهد حالة من الركود فى حركة بيع وشراء العقارات.
ناجي: نعمل على زيادة عمليات قطع الشيكات مع المطورين
من جانبه قال وليد ناجي، نائب رئيس البنك العقارى المصرى العربي، إن الاقبال على العقارات لا يزال موجودًا، وإنما انخفضت القدرة على شراء العقارات بالتقسيط؛ نظرًا لمعدلات التضخم المرتفعة، وتأثيرها على حركة شراء العقارات بشكل عام.
ويختلف التمويل العقارى عن شراء العقار بالتقسيط فى كون الأول قرض بنكي، يمكّن المستفيد من شراء وحدة سكنية، على أن يتم تأمين التمويل من قبل البنك، وتسدد مستحقات البنك على هيئة أقساط شهرية، ويتضمن عادة معدل فائدة متفق عليه مسبقًا بين البنك والمستفيد.
وأضاف «ناجى» أن الظروف الاقتصادية الصعبة التى تشهدها معظم الدول، وكذلك ارتفاع الاسعارعلى المستوى المحلي، ألقت بظلالها على معدلات نمو محافظ التمويل العقارى بالبنوك، والتى قد تشهد انخفاضًا فى الفترات المقبلة.
وأوضح قائلًا: «لا شك أن زيادة معدلات الفائدة وانخفاض حركة بيع وشراء العقارات خلال الفترة الماضية، ستؤثر على معدلات نمو محافظ التمويل العقاري، والتى ستنمو بمعدلات أقل من سابقتها».
وأفاد أن مبادرات التمويل العقارى مازال العمل بها مستمرًا، ومازال العملاء يستفيدون من مزايا الفائدة المنخفضة عليها.
أيمن محمد: المبادرات مازالت تعمل بشكل جيد
وقال أيمن محمد، رئيس قطاع التمويل العقارى بالمصرف المتحد، إن هيئة المجتمعات العمرانية ما زالت تعلن عن طروحات عقارية، مشيرًا إلى أنها قد استكملت من فترة وجيزة بالفعل الدفعة المقدمة بطروحات مدن دار مصر، وجنة، ومدينة العلمين.
وأضاف أن أداء طروحات هيئة المجتمعات العمرانية ما زال جيدًا؛ إذ تشهد إقبالًا على الإعلانات خاصة لفئة محدودى ومتوسطى الدخل.
وأشار إلى أن نقل مبادرة التمويل العقارى بفائدة %3 من البنك المركزى إلى وزارة الإسكان، لم يؤثر مطلقًا على نشاطها، حيث أن الدعم يصل من الوزارة إلى البنوك فى ميعاده، موضحًا أن نقل المبادرات تم بناء على رغبة صندوق النقد الدولي، ولكن مازالت تسير الأمور كما كانت فى السابق.
وأعلنت الحكومة فى نوفمبر الماضي، وقف تحمل البنك المركزى تكلفة فرق سعر الفائدة لـ5 مبادرات، ومنها التمويل العقارى بفائدة سنوية على أساس متناقص %8 لمتوسطى الدخل، و%3 لشريحة متوسطى ومحدودى الدخل، لتنتقل تبعية جميع المبادرات إلى وزارتا المالية، والإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، ووزارة السياحة والآثار.
وأطلق البنك المركزي، خلال يوليو 2021، مبادرة التمويل العقارى بفائدة متناقصة %3 سنويًا، وهو أٌقل سعر فائدة مطبق فى البنوك، وخصص لها شريحة بنحو 100 مليار جنيه لتمويل متوسطى ومحدودى الدخل.
ويشارك فى مبادرة التمويل العقارى حوالى 20 بنكًا لدعم متوسطى ومحدودى الدخل منها البنك الأهلي، التعمير والإسكان، مصر، المصرف المتحد، القاهرة، وبنك فيصل الإسلامي.
وفى إشارة إلى كيفية عمل البنوك على نمو محافظ التمويل العقارى بها، قال أيمن محمد إن المصارف تعمل مع هيئة المجتمعات العمرانية، وكذلك صندوق الإسكان الاجتماعي، بالإضافة إلى عمل بعض البنوك على الوحدات الجاهزة للتسليم.
وأفاد أيمن محمد أن هناك حاجة مُلحة لتعديل بعض القوانين من أجل العمل على زيادة التصدير العقاري، كقوانين إقامة الأجانب فى مصر، مشيرًا إلى عدم وجود عقارات مسجلة تسمح بتصدير العقار.
وذكر أن الفترة الأخيرة شهدت تغييرات إيجابية فى قانون التسجيل العقاري، حيث أصبحت إجراءات التسجيل أقصر زمنيًا، تتم خلال 6 أشهر أو عام على أقصى حد، بدلًا من عامين و 3 أعوام فى السابق، بالإضافة إلى إتاحة التسجيل إلكترونيًا.
وفيما يخص حجم محفظة التمويل العقارى بالمصرف المتحد، قال أيمن محمد إنها بلغت نحو 2.370 مليار جنيه، بنهاية شهر مايو 2023، مضيفًا أن المصرف يتعاون مع معظم المطورين العقاريين وصندوق الإسكان الاجتماعى فيما يخص المبادرات ذات الصلَّة.
وأضاف أن المصرف المتحد حقق معدل نمو فى محفظة التمويل العقارى بلغ %6.8 خلال 5 أشهر، بزيادة 150 مليون جنيه، حيث كانت تبلغ نحو 2.220 مليار جنيه بنهاية ديسمبر 2022.
وأوضح أن حجم المحفظة قد بلغ 200 مليون جنيه فى عام 2018، لافتًا أنه خلال 5 سنوات تخطى معدل النمو فى المحفظة حوالى %1000 فالبنك يعمل دائمًا على مساعدة جميع العملاء للحصول على مسكن، وذلك فى كل المحافظات ومن ضمنها الصعيد، عن طريق شبكة بنية تحتية إلكترونية قوية.
وتابع أن المصرف يقوم بالتعاقد مع العملاء فى محافظة أسوان دون الحاجة للجوء إلى فرع بنكي، إذ يستطيع العميل دفع الأقساط للبنك من خلال وسائل التحول الرقمي.
وفى نفس السياق قال محمد سمير، الخبير العقاري، إن نشاط التمويل العقاري، والاستثمار بشكل عام، يشهد حالة من الركود فى الفترة الراهنة.
وأضاف «سمير» لـ«المال» أن هذا الركود لم يؤثر على محافظ التمويل العقارى بالبنوك، معللًا أن البنوك تعمل على برامج المبادرات العقارية لمتوسطى ومحدودى الدخل، بالتعاون مع صندوق الإسكان الاجتماعى ودعم التمويل العقارى ووزارة الإسكان.
وتابع أن مبادرات التمويل العقارى مازالت مستمرة، كما كانت تعمل قبل نقل تبعيتها من البنك المركزى لوزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية.
وأوضح أن الظروف الاقتصادية الراهنة أثًّرت على منظومة التمويل العقارى ككل نتيجة ارتفاع سعر الفائدة وأسعار العقارت، مما أثر على نشاط التمويل العقاري.
وأوصى «سمير» بضرورة إنشاء صندوق من الشركات العقارية لدعم سعر فائدة للبرامج خارج إطار المبادرات، بالإضافة إلى تفعيل نظام «Home equity loan» أو التمويل بضمان العقار، موضحًا أن هذا النظام يُمَّكن ممتلكى العقار من تسييل الأصل والحصول على تمويل حتى %80 على أن يتم السداد على مدار 15 عامًا، وبالتالى هذه السيولة سيتم ضخها فى النشاط الصناعى أو الاستثمارى مما ينشط السوق العقارى أو مايسمى (إعادة البيع).
وشَّدد على ضرورة وجود محفزات من الجهات الحكومية المختصة لمنظومة التمويل العقارى ككل، لافتًا أن الدول فى الخارج تمنح قدرًا من الإعفاءات الضريبية للعملاء بائعى ومشترى العقار، مما يُحفز نشاط الاستثمار العقارى.