حلَّ محمد سالم، رئيس مجلس إدارة شركة عنوان للتطوير العقاري، ضيفًا على برنامج «CEO Level» متحدثًا عن إستراتيجية عملها فى السوق المحلية، بعدما أسسها عام 2012 فى أعقاب خبرات سابقة فى مجال الفاشون وتجارة التجزئة.
كما تناول مراحل تطور عملها من التركيز على القطاع السكني فى التجمع الخامس، والتحول للمشروعات التجارية الإدارية فى العاصمة الجديدة، لتلامس استثماراتها فى الفترة الأخيرة حاجز المليار جنيه.
نشارك مع تحالف لإنشاء مدرسة دولية فى العاصمة الإدارية
محمد سالم، رئيس شركة عنوان للتطوير العقاري
وأكد «سالم» خلال برنامج CEO Level الذى يقدمه حازم شريف، رئيس تحرير جريدة المال، ويُذاع مساء اليوم على قناة ALMAL TV بموقع يوتيوب، أن الشركة تركز فى المرحلة الراهنة على زيادة وتيرة التنفيذ والإنشاءات فى مشروعاتها المختلفة فى العاصمة، باعتبارها أكثر آلية ملائمة للتحوط من ارتفاعات مواد البناء والتضخم، كما تنوى الدخول فى تحالف مع شركتى تطوير عقاري لإنشاء مدرسة دولية فى العاصمة الإدارية باستثمارات 500 مليون جنيه.
وأكد «سالم» أن الشركة لديها خطة توسعية خلال السنوات الخمس القادمة تتمثل فى تنفيذ مشروع عمرانى متكامل فى شرق القاهرة، بجانب إضافة مشروع ساحلى للمحفظة.
300 مليون جنيه إيرادات متوقعة العام الحالي
كما تنوى افتتاح فرع تسويق لها فى منطقة الخليج قد يكون فى دبي بالإمارات، ودارت توقعات حول تحيق الشركة إيرادات تلامس 300 مليون جنيه فى العام الحالى،
وإلى نص الحوار...
● حازم شريف: من هو محمد سالم وكيف بدأت حياته المهنية والعلمية حتى تأسيس شركة عنوان العقارية؟
محمد سالم: دراستى كانت فى مجال علوم الكمبيوتر حتى 2005، وخلال الدراسة كنت منشغلًا بالبحث عن نموذج أعمال مميز لبداية المسيرة المهنية، وبدأت العمل فى مجال الفاشون، وكان لدى عدة محلات للتجزئة، واستمر ذلك لمدة 10 سنوات، بعدها اتجهت للتفكير فى اختراق قطاعات أخرى ناجحة فى السوق المحلية، وكان على رأسها التطوير العقاري.
«أحببت العمل في مجال العقار، باعتباره ملاذاً آمنًا للاستثمار ليس فى مصر فقط ولكن على مستوي العالم كما أنه دائماً على الساحة» ما دفعني للتفكير فى إنشاء شركة عام 2011 بعد ثورة يناير، وبدأنا البناء.
● حازم شريف: من شركاؤك الأساسيون فى بداية رحلة العمل كمطور عقاري؟
محمد سالم: مجلس الإدارة ولدينا فصل تام للملكية عن الإدارة، وأشير إلى أن أعضاء المجلس لديهم خبرات كبيرة فى عدة مجالات متنوعة، منها القطاع المالي والعقاري والهندسى.
● حازم شريف: ماذا عن هيكل الملكية ورأس المال؟
محمد سالم: أنا مؤسس الشركة ورأس المال فى البداية بلغ 30 مليون جنيه عام 2012 وكانت بغرض الاستثمار والتطوير العقاري فى المدن الجديدة، بدأنا المسيرة من منطقة التجمع الخامس عبر بناء فيلات وعمارات سكنية منفصلة فى مختلف أنحاء التجمع، وركزنا على إتاحة منتج عقارى مختلف يضمن قيمة للعميل بأي ثمن يسدده، وبالفعل سلمنا أكثر من مشروع فى القاهرة الجديدة.
● حازم شريف: كان هناك عدد من كبار المطورين طبقوا نفس طريقتك فى دخول القطاع العقاري، ولنا فى تجربة هشام شكرى وشركة رؤية العقارية أنسب مثال، فهل كشركة حصلتم على أراضٍ بمساحات صغيرة وتم تسويقها وتنفيذها لاحقًا؟
محمد سالم: بالفعل حصلنا على أراض ما بين 400 إلى 900 متر مخصصة لبناء عمارات وفيلات.
● حازم شريف: كيف تطور حجم العمل فى الشركة؟
محمد سالم: تطورت الأعمال فى الشركة بشكل تدريجي، ففى مرحلة لاحقة بدأنا إنشاء مينى كمباوند فى القاهرة الجديدة، من خلال الحصول على 6 قطع أراضٍ صغيرة ولكنها متجاورة، وتم الحصول على موافقة هيئة المجتمعات العمرانية على إمكانية إنشاء دور أرضى وجراج واحد للوحدات المرتقب بناؤها على تلك الأراضى، بخلاف إقامة سور مكتمل عليها، ثم إنشاء منطقة ترفيه للأطفال ومسجد ومحلات تجارية وأمن حراسة، وبالتالى نفذنا فكر الكمباوند فيها.
وبعد نجاح تلك التجربة وتقديم نموذج عقارى مختلف، قررنا الاتجاه إلى العاصمة الإدارية الجديدة خلال عام 2020.
● حازم شريف: قبل الحديث عن العاصمة، كيف اختلف حجم عمل ورأسمال الشركة فى تلك المرحلة؟
محمد سالم: بالطبع حدث اختلاف كبير فى تلك النقطة، فرأس المال المستثمر وصل إلى 100 مليون جنيه فى 2019، وهو ما دفعنا للتفكير عام 2020 للتوسع فى أكثر من مشروع أكبر بمناطق جغرافية جديدة، وكانت الخيارات حينها ما بين التوسع السكنى أو التجارى الإدارى، وتم الاستقرار على الأخير.
وفى آخر 8 سنوات حدث تغير تام فى مفهوم التعامل مع الوحدات الإدارية والتجارية، فراغبو تملك تلك الوحدات كانوا يفضلون المدن التقليدية والأحياء وبداخل عمارة سكنية، ولكن بعد ظهور ثورة المبانى الإدارية والتجارية فى المدن الجديدة تغيرت الفكرة واختلف الوضع تماماً وبدأ الطلب يتزايد عليها.
وبالتالى خلال 2019 باعتبارها مفترق طرق للشركة، قررنا التوسع فى المبانى متعددة الاستخدامات، وبدأنا البحث عن أفضل المشروعات المتاحة فى القاهرة الجديدة او مناطق أخرى، وكان الاختيار الأفضل العاصمة الإدارية الجديدة لعدة عوامل، منها قربها من القاهرة الجديدة كامتداد عمراني، بجانب استغلال السمعة الجيدة لأعمال «عنوان» فى القاهرة.
ومن ضمن العوامل أيضًا دور الدولة فى دعم المطورين وتوفير أراضٍ وبأسعار مناسبة للمستثمرين، بخلاف تيسيرات هامة فى شكل المشروعات وتصميماتها، وبناءً عليه فى عام 2020 بدأ رأسمال الشركة فى الزيادة، ليصل إلى 300 مليون جنيه استثمارات فى 2020، وتلاها بلوغ 600 مليون فى 2022، واليوم حجم الاستثمار بالشركة يلامس مليار جنيه، وأقصد بالاستثمارات هنا كل عناصر التكلفة.
● حازم شريف: وكيف انعكس ذلك على رأس المال؟
محمد سالم: رأس المال فى السجل التجارى حالياً يبلغ 100 مليون جنيه، كما تحولت الشركة من مسئولة محدودة إلى مساهمة مصرية، وبدأنا ضح أموال فى السوق فى مشروعاتنا المتنوعة.
● حازم شريف: ما أول مشروع حصلت عليه الشركة فى العاصمة الإدارية الجديدة؟
محمد سالم: مشروع بيكسل تكنولوجي، فحين بدأنا العمل فى مجال التجاري والإداري فكرنا فى إنشاء مبانٍ بشكل مختلف، بعيدًا عن الفكر المطبق حينها بتأسيس مبانٍ بها محلات ومكاتب متنوعة، كما هو الحال فى المدن الجديدة، وبعدها قررنا إنشاء مول متخصص فى بيزنس معين، وبعد الدراسات والاستشارات، توصلنا لإنشاء مبنى متخصص فى التكنولوجيا مع إتاحة وحدات مناسبة لكل العملاء تتماشى مع الوضع الاقتصادي، كما تضمن حصول العميل على عائد باعتبار العقار ملاذًا آمنًا.
وتم تنفيذ مشروع بيكسل بيزنس ليكون مبنى تكنولوجيا، يضم محلات خاصة بكل أدوات التكنولوجيا ما بين الموبايل والكمبيوتر وخلافه، وهو أمر لا يوجد فى المدن الجديدة، بنفس طريقة التشطيب والتصميم، كما سيضم المبنى فى الأدوار المرتفعة مكاتب تخدم نفس المجال.
بيع %50 من وحدات «بيكسل تكنولوجى» البالغ تكلفته 300 مليون جنيه
● حازم شريف: ما قيمة استثمارات بيكسل بيزنس وما آخر تطوراته؟
محمد سالم: تبلغ 300 مليون جنيه، وجار حالياً تنفيذ أعمال الإنشاءات والخرسانة، كما تم بيع %50 من الوحدات.
● حازم شريف: أول مشروع بحجم استثمار أكبر يمثل نقلة نوعية للشركة، هل هناك أى مشروعات أخرى؟
محمد سالم: هناك مشروع أوكجسين تاور مبنى فى منطقة الداون تاون بالعاصمة الإدارية، عبارة عن 3 أدوار بيزمنت، ودور أرضى بارتفاع 16 دورا، وهو ما تماشى مع ظهور الأبراج شاهقة الارتفاع فى العاصمة الإدارية، وتم الاتفاق على تخصيص وحدات طبية وإدارية فى المشروع، عبر إضافة مزايا فى التشطيب والتعقيم تمثل قيمة مضافة للأطباء، وحققنا نجاحات فى السوق بعد طرح هذا المشروع.
● حازم شريف: ما قيمة الاستثمارات فى هذا المشروع؟
محمد سالم: حوالى 400 مليون جنيه، وتم تنفيذ نحو %20 من الإنشاءات.
طرح قريب لـ «لايف تاور» باستثمارات تلامس 500 مليون
● حازم شريف: هل يتم تنفيذ أية مشروعات أخرى حالياً؟
محمد سالم: هناك مشروع يطرح حاليًا فى العاصمة الإدارية تحت اسم لايف تاور، وهو مبنى تجاري إداري، يضم عيادات على المحور الشرقي بمنطقة الداون تاون يتكون من 18 دور، بدأنا طرحه منذ شهرين فى الشركة، والأمر لدينا لا يرتبط فقط بتسويق المشروعات، ولكن نركز على جودة التنفيذ والإدارة الصحيحة للمبيعات فى كل مشروع وضمان التدفقات النقدية.
وفى كل مشروع يتم طرحه فى شكل مراحل، ويتم بيع الوحدات وفقًا للاحتياجات المالية، وبالتالى لا بد من النظر للأوضاع التى تمر بها السوق المحلية، ومن المخطط البدء فى تنفيذ لايف تاور خلال العام المقبل، وتدور حجم استثماراته فى المرحلة الراهنة حول 500 مليون جنيه.
● حازم شريف: دعنا نتحدث بشكل أكبر عن الهيكل التمويلى، هل هناك أي نوايا للحصول على تمويلات خارجية؟
محمد سالم: حتى الآن لم نحصل على أى تمويلات بنكية أو غير مصرفية ونعتمد على الموارد الذاتية للمساهمين بجانب متحصلات العملاء.
● حازم شريف: هل ترى أن هناك أى مخاطر على الشركة بعد تركيزها فى نوع واحد من المنتجات العقارية بالتزامن مع تواجدها فى منطقة واحدة؟
محمد سالم: فكرنا فى التعامل بشكل مختلف عن الاستثمار العقاري، وبالفعل جارى إتمام الاتفاق لإنشاء مشروع تعلميى يتمثل فى مدرسة دولية فى العاصمة الإدارية الجديدة، وهو مشروع منفصل تمامًا عن «عنوان» وقائم بذاته، وبالتالى يضمن تنوع الإيرادات.
وتتضمن رؤيتنا استمرار التركيز على المشروعات المتنوعة، وتحديدًا الطبي والإداري، فالفترة الأخيرة شهدت تزايد إقبال المطورين على تنفيذ مشروعات سكنية فى المدن الجديدة بعد وقف البناء على المدن التقليدية والمحليات، وبالتالى ظهرت مزاحمة.
ونافسنا فى السابق على إحدى الفرص الاستثمارية فى مدينة الشيخ زايد، ولكن لم نوفق، كما فكرنا فى التواجد فى مناطق على غرار الساحل الشمالى والجلالة، ولكن التوقيت الحالى غير مناسب.
● حازم شريف: هل هناك تفاصيل أخرى عن المشروع التعليمي المرتقب فى العاصمة؟
محمد سالم: حصلنا مع مجموعة من المستثمرين على قطعة أرض فى منطقة R7 مساحتها 16500 متر منذ سنة تقريباً، ونعمل حالياً على إصدار التراخيص اللازمة من هيئة الأبنية التعليمية، وأود التوضيح هنا أن اختراق القطاع التعليمي جاء لسببين، الأول طبعا الربحية، والثانى كإحدى آليات المسئولية المجتمعية لنا كشركة، فالمطور العقاري لا يهتم فقط ببيع وبناء وحدات والحصول على فلوس، وإنما يهدف للتنوع.
● حازم شريف: ماذا عن تفاصيل باقى الشركاء فى المشروع التعليمي؟
محمد سالم: التحالف يضم شركات عقارية، وكانت هناك رغبة مشتركة من مسئولى التحالف فى اختراق هذا المجال، بجانب مشروعاتنا السكنية والمتنوعة فى العاصمة، وحجم استثمارات المدرسة تقارب 500 مليون جنيه.
● حازم شريف: هل هناك أى فرص أخرى تتم دراستها من جانب الشركة؟
محمد سالم: الفترة الحالية وحتى نهاية العام، تركيزنا الأساسى ينصب على استكمال تنفيذ المشروعات القائمة، والتى نملك فيها مخزونا عقاريا لم يتم بيعه، وكان بالإمكان بيعها فى السابق، والفترة الراهنة التوجه الأهم للشركات هى تنفيذ المشروعات، فى ظل الارتفاعات المستمرة فى التكاليف والتضخم والمواد الخام.
● حازم شريف: ما نوعية عملاء الشركة مع الأخذ فى الاعتبار التحول النوعي فى مشروعاتها؟
محمد سالم: لو تحدثنا عن منطقة التجمع الخامس، فـ ـ%70 من العملاء كانوا يبحثون عن وحدة للعيش والباقى اشترى بنية الاستثمار، أما فى العاصمة حالياً فالنسبة تحولت لتصبح %70 يرغب فى الاستثمار بالوحدة التى اشتراها مع الحصول على عائد والباقى سوف يستخدمها لاحقاً كمحل أو مكتب.
وأكثر العملاء الراغبين فى استخدام وحداتهم فى العاصمة الجديدة هم الأطباء لرغبتهم فى افتتاح فرع جديد فى المنطقة، أما العميل المستثمر فيستهدف الحصول على عائد من التواجد مبكرًا فى منطقة بكر سوف تشهد لاحقاً ارتفاعات كبيرة فى الأسعار والإقبال بعد الافتتاح الرسمي، وهو ما حدث فى تجربة التجمع منذ سنوات.
التوسعات المستقبلية تشمل شرق القاهرة والتواجد بالساحل
● حازم شريف: ماذا عن إستراتيجية الشركة خلال السنوات القادمة؟
محمد سالم: نرى أن الفترة القادمة ستشهد توسعا محسوبا، فالفترة الراهنة شهدت تضرر عدة شركات لجأت لبيع مشروعاتها منذ فترة، فالتوسع يتم مع إنجاز المشروعات القائمة، أما شكل التوسع المرتقب فيدور حول الحصول على مشروع سكني عمراني متكامل فى منطقة شرق القاهرة، ولكن ليس فى الوقت الحالى، وقد يكون خلال 5 سنوات لاحقة مناقشة الحصول على مشروع ساحلى.
ولكن هناك تفاصيل يجب أخذها فى الاعتبار منها كيفية تفكير العميل والمشاكل التى تواجه القطاع، فالقطاع منذ 20 سنة كان يطلق على شركاته الاستثمار العقاري، ولكن حالياً باتت تسمى للتطوير العقاري.
كما تغيرت المشروعات لتصبح مغلقة ويتم سداد ودائع صيانة، فالبتالى نركز حالياً على آليات رضا العميل وجودة التسليم، وأرى أن كل تجربة لنا كانت مصل مناعة لتجربة أكبر لتجاوز أى مشكلات متوقعة، كل تلك العوامل هامة للغاية خاصة أن المنتج العقاري لم يعد رخيصاً.
● حازم شريف: هل تنوى الشركة إجراء زيادة فى رأس المال لتغطية التوسعات القادمة؟
محمد سالم: لا فى الوقت الحالي.
اهتمام بالقيد فى البورصة لاحقًا.. ولا نية لزيادة رأس المال
● حازم شريف: هل هناك دراسة لقيد الشركة فى البورصة؟
محمد سالم: مجلس الإدارة وتحديدًا نائب رئيس مجلس الإدارة تحدث أكثر من مرة عن تلك الفكرة التى يحبذها، ولكنه اشترط الوصول لحجم معين من الأعمال قبل الشروع فيها.
● حازم شريف: ما قيمة إيرادات الشركة فى العام الماضى؟ وما المتوقع فى العام الحالى؟
محمد سالم: الإيرادات بلغت 200 مليون جنيه فى العام الماضى، ونتوقع أن تدور حول 200 إلى 300 مليون جينه فى العام المقبل.
«طلعت مصطفى» تتربع على عرش المجال.. و«إعمار» أحدثت حالة بالسوق
● حازم شريف: أثناء تجربة العمل بمجال «الفاشون»، هل كان لديك نموذج عقاري معين سواء شركة مصرية أو أجنبية نال إعجابك؟
محمد سالم: بالطبع هناك أكثر من مثال فى السوق المحلية حقق نجاحات كبيرة، منها شركات مصرية على رأسها مجموعة طلعت مصطفى القابضة والتى تتربع على عرش العقار فى مصر، أما «إعمار مصر» فمثلت نموذجاً مختلفاً فى السوق تمثلت فى تواجد عميل مختلف يشترى وحدات بأى ثمن وسعر، طالما حصل على منتج متفرد.
● حازم شريف: هل هناك عملاء أجانب بالشركة؟
محمد سالم: ما بين 10 إلى %15 من العملاء من بلدان عربية.
● حازم شريف: هل تفكرون فى الخروج للعمل كمطور عقاري خارج مصر؟
محمد سالم: فى الوقت الحالى لا، وكنا فى السابق نفكر فى إنشاء فرع للشركة فى أسواق مجاورة، وتحديداً الوطن العربي والخليج ودرسنا أكثر من دولة، فالهدف من الفرع سيكون نافذة الترويج لمشروعاتنا بجانب تعريف العملاء بالتطور العمراني فى السوق المحلية، بما يعزز ملف تصدير العقار.
نسعى لافتتاح مكتب فى دبي للترويج وتنشيط ملف التصدير وجذب الأجانب
كما قلت درسنا أكثر من موقع، ونرجح إنشاء الفرع فى دبي بالإمارات وقد يكون فى بداية العام القادم، وأضرب مثالًا هنا بأنه تم بيع وحدات لدينا لعملاء عرب رغم عدم وجود فرع، فما الذى قد يحدث حال إنشاء الفرع والترويج، وهو ما يتزامن مع جهود الحكومة فى تنشيط ملف تصدير العقار وتملك الأجانب وتيسير القوانين المنظمة، سواء فى منح الجنسية والتصرف فى العقار.
● حازم شريف: هل يمكنك توصيف الأزمة الحالية فى القطاع العقاري، وفى ضوء خبراتكم متى ستنتهي؟
محمد سالم: «ممكن أجاوب لحضرتك على أى سؤال تانى، أما السؤال دا فصعب فى ظل الحالة الضبابية»، فطريقة العمل تتطلب التعرف على العلاج وتسعير بعض الوحدات وبيعها والتحوط، وكلها مسكنات فى ظل صعوبة التوسع بالمستقبل.
ثبات العملة لمدة عام كامل قد يخلق حلًا لمشكلات القطاع
وجهة نظرى حال انقضاء عام كامل من ثبات العملة، فقد نرى حل مشكلة القطاع، فهذه الطريقة تسمح للمطور بإجراء دراسة جدوى بتكاليف ثابتة وسعر صرف وحديد ومواد خام وبناء بأسعار معينة.
- بدأنا من التجمع الخامس عبر بناء فيلات وعمارات منفصلة وصولًا لـ«المينى كومباوند»
- التيسيرات والدعم الحكومى وراء توجهنا للعاصمة الجديدة وتحديدًا بالمباني متنوعة الاستخدام
محمد سالم رئيس الشركة يستعرض فى حوار لـ«CEO Level»: