“تصدير العقارات”.. مصطلح بدأ يتردد فى مصر منذ العام 2013، من قبل عدد من خبراء القطاع وبعض أصحاب شركات التطوير، مطالبين الحكومة بضرورة اتخاذ خطوات إيجابية كباقى الدول، لجذب المستثمرين الأجانب لشراء وحدات، سواء تم تنفيذها بمعرفة الحكومة أو من خلال شركات خاصة، بغرض تعظيم الدخل من العملات الأجنبية.
وتعد دول شرق أوروبا وعدد من دول البحر المتوسط والشرق الأوسط من الأكثر نشاطًا فى مجال التصدير العقاري، ليبلغ إجمالى قيمة العقارات المصدرة ما يفوق 300 مليار دولار سنويًا، يذهب النصيب الأكبر منها لدول “ تركيا وإسبانيا والإمارات واليونان وقبرص” بمتوسط يتجاوز 30 مليار دولار سنويا لكل منها.
ولم يكن بالأمر العادى أن تفتح الحكومة المجال أمام خطوة تصدير العقارات، فى ظل وجود تشريعات وقوانين تقف حائلًا أمام هذا الأمر، فالقوانين المنظمة لتملك العقار وتسجيله، دائمًا ما كانت تتعامل بريبة مع عملية تملك الأجانب وحدات عقارية فى مصر، تعلل واضعيها بأمور تتعلق بالأمن القومى والأبعاد الاجتماعية والاقتصادية.
تعديل قانون الإقامة للأجانب
فى مايو عام 2017 وافقت لجنة الدفاع والأمن القومى فى البرلمان المصري، على مشروع قانون منح الأجانب الإقامة مقابل وديعة بالعملة الأجنبية، وذلك خلال مناقشة تعديل بعض أحكام القرار بقانون رقم 89 لعام 1960 بشأن دخول وإقامة الأجانب فى مصر والخروج منها والقانون 26 لعام 1975 بشأن الجنسية المصرية.
وقال رئيس لجنة الدفاع والأمن القومى فى مجلس النواب، حينها، اللواء كمال عامر، إن “مشروع القانون يتماشى مع المصالح المصرية، وليس به أى عوار يؤثر على الأمن القومي، بل داعم له فى الشق الاقتصادي”، مشيرًا إلى أن الهدف من مشروع القانون هو استحداث نظام جديد لإقامة الأجانب فى مصر، وهو نظام “الإقامة بوديعة”.
وأضاف “عامر” أن إيداع وديعة نقدية بالعملة الأجنبية ليس غاية فى حد ذاته، بل مجرد تنظيم لإجراءات النظام المستحدث للإقامة بوديعة، مشيرًا إلى أن إيداع وديعة نقدية بالعملة الأجنبية فى البنوك المصرية استثمار غير مباشر، ويشجع العربى والأجنبى على الدخول فى المشروعات الاقتصادية بمصر.
وشرح “عامر” أن هناك فرقًا بين الإقامة بوديعة والجنسية مقابل الاستثمار، حيث بموجب التعديل الحالى سيتم الأخذ بنظام الإقامة بوديعة لأن الحصول على الجنسية مقابل الاستثمار ترتبط بشراء أصول معينة أو دفع مبالغ محددة فى بعض المجالات التى تحددها الدولة، وهو النظام المعمول به فى بعض الدول الآسيوية، بينما الإقامة بوديعة تعنى أن يطلب أحد الأجانب الإقامة فى مصر بهدف الاستثمار، ومن حقه بعد 5 سنوات من الإقامة طلب الحصول على الجنسية.
وأكد أن منح الجنسية فى حالة الإقامة بوديعة ليست حتمية وإنما جوازية، بمعنى أن منح الجنسية يرتبط بانطباق الشروط ذات الصلة وموافقة الأجهزة المختصة.
ونصت المادة الأولى من القانون على أن تضاف مادة جديدة رقم 2 مكرر للقرار الوزارى رقم 8180 لسنة 1996 نصها كالتالى “يجوز الترخيص للأجانب فى الإقامة المؤقتة لغير السياحة لمدة 5 سنوات قابلة للتجديد لمن يمتلك عقارًا أو أكثر بجمهورية مصر العربية بمبلغ لا يقل عن 400 ألف دولار.
كما يجوز الترخيص للأجانب فى الإقامة المؤقتة لغير السياحة لمدة 3 سنوات قابلة للتجديد لمن يمتلك عقارًا أو أكثر بجمهورية مصر العربية بمبلغ لا يقل عن 200 ألف دولار، على أن يحدد مدير مصلحة الجوازات والهجرة والجنسية الضوابط والمستندات اللازمة للترخيص بالإقامة طبقًا لأحكام هذه المادة.
فيما نصت المادة الثانية باستبدال نص المادة 3 من القرار الوزارى رقم 8180 لسنة 1996 النص الآتى يحصل على الترخيص فى الإقامة وتجديدها فى الحالات المنصوص عليها بالمواد السابقة الرسم المقرر بموجب قرار وزير الداخلية رقم 344 لسنة 2017.
تعديل ثانٍ على قانون الإقامة والجنسية فى 2019
يبدو أن التعديلات التى أجريت على قانون الإقامة للأجانب فى العام 2017 لم تؤتِ ثمارها، وتحقيق المراد منها، ما دفع البرلمان لإجراء تعديل ثان فى 11 يوليو 2019، صدق عليه الرئيس عبد الفتاح السيسى فى 30 يوليو 2019.
وتضمن التعديل الثانى 5 مواد على بعض أحكام القانون رقم 89 لسنة 1960 فى شأن دخول وإقامة الأجانب بأراضى جمهورية مصر العربية والخروج منها والقانون رقم 26 لسنة 1975 بشأن الجنسية المصرية.
وشملت التعديلات المادة الأولى الإلغاء من فئات الأجانب المنصوص عليها بالمادة (17) من القانون رقم (89) لسنة 1960 بشأن دخول وإقامة الأجانب بأراضى جمهورية مصر العربية والخروج منها، الفئة الرابعة وهى (فئة الأجانب ذوى الإقامة بوديعة)، لتنص المادة على: يُقسم الأجانب من حيث الإقامة إلى الفئات الآتية: أجانب ذوى إقامة خاصة، أجانب ذوى إقامة عادية، أجانب ذوى إقامة مؤقتة”.
فيما نصت المادة الثانية من القانون على تعديل المادة 4 من قانون الجنسية، وحددت شروط منح الجنسية؛ بعدما نصت على سلطة رئيس مجلس الوزراء منح الجنسية لكل أجنبى قام بشراء عقار مملوك للدولة أو لغيرها من الأشخاص الاعتبارية العامة أو بإنشاء مشروع استثمارى وفقًا لأحكام قانون الاستثمار أو بإيداع مبلغ مالى بالعملة الأجنبية كإيرادات مباشرة تؤول إلى الخزانة العامة للدولة أو كوديعة فى حساب خاص بالبنك المركزى، وذلك على النحو الذى يصدر بتنظيمه قرار من رئيس مجلس الوزراء، يسرى على منح الجنسية وفقًا لحكم هذه المادة ذات الأحكام الواردة فى المادة 9.
وبموجب المادة الثالثة، تنشأ وحدة بمجلس الوزراء تقوم بفحص طلبات التجنس المُقدمة، ويصدر بتشكيلها قرار من رئيس مجلس الوزراء، على أن تضم فى عضويتها ممثلون عن وزارات الخارجية والداخلية والاستثمار والتعاون الدولى والجهات الأمنية المعنية.
كما تنص على تقديم طلب التجنس فى مقر الوحدة أو على موقعها الإلكترونى بعد سداد رسم قيمته 10 آلاف دولار أو ما يعادلها بالجنيه، وتقوم الوحدة بفحص الطلب فى موعد أقصاه 3 أشهر من تاريخ تقديمه، مع مراعاة اعتبارات الأمن القومى وفى حالة الموافقة المبدئية على طلب رئيس مجلس الوزراء يُمنح طالب التجنس الإقامة المؤقتة فى مصر لمدة 6 أشهر لاستكمال الإجراءات والبيانات المطلوبة.
وتنص المادة المستحدثة: (4 مكرر 2)، على أن يقدم طلب التجنس وفقًا للمادة (4 مكرر) فى مقر الوحدة أو على موقعها الإلكترونى مستوفيا البيانات والمستندات المطلوبة، وذلك بعد أداء رسم قيمته 10 آلاف دولار أو ما يعادله بالجنيه يسدد بموجب تحويل بنكى من الخارج.
ولمقدم الطلب إبداء رغبته فى الحفاظ على سرية طلبه وما يتصل به من قرارات، وتقوم الوحدة بفحص الطلب والبت فيه بصفة مبدئية فى موعد أقصاه 3 أشهر من تاريخ تقديمه، مع مراعاة اعتبارات الأمن القومي، وفى حالة الموافقة المبدئية على الطلب من رئيس مجلس الوزراء، يمنح طالب التجنس حق الإقامة المؤقتة فى مصر لمدة ستة أشهر، وذلك لاستكمال الإجراءات والبيانات والمستندات اللازمة لاستصدار القرار النهائى بشأن الطلب.
ويتعين على الوحدة الانتهاء من فحص الطلب وعرض توصيتها النهائية بشأنه فى ضوء اعتبارات الأمن القومى على رئيس مجلس الوزراء لإصدار قراره النهائى، وذلك كله فى موعد أقصاه 3 أشهر من تاريخ استيفاء البيانات والمستندات المشار إليها.
أما المادة الرابعة فتقضى بإلغاء المادة 20 المتعلقة بتعريف الأجانب ذات الإقامة بوديعة.
الحكومة تخفض شروط منح الجنسية
وقررت، مطلع الشهر الحالى، الحكومة برئاسة الدكتور مصطفى مدبولى تخفيف شروط منح الجنسية المصرية للأجانب، عبر تخفيض الشروط المالية للاستثمار وإيداع الأموال بهدف جذب العملة الأجنبية.
وأكد بيان صادر من مجلس الوزراء أنه صدر قرار بتعديل الشروط والإجراءات المالية لمنح الجنسية للمستثمرين الأجانب، مقابل شراء المنشآت أو الاستثمار فى الشركات أو إيداع مبالغ مالية بالدولار.
كما نشرت الجريدة الرسمية القرار المتعلق بتنظيم حالات الجنسية المصرية للأجانب، وقسمتها إلى 4 حالات رئيسية، تضمنت تعديلات القانون إمكانية منح الجنسية المصرية، مقابل شراء عقار مملوك للدولة أو لغيرها من الأشخاص الاعتبارية العامة، بمبلغ لا يقل عن 300 ألف دولار، يحول من الخارج وفقًا للقواعد المعمول بها فى البنك المركزى، أو أن يكون المبلغ قد دخل مصر من خلال أحد المنافذ الجمركية وتم إثباته جمركيًا.
ويصدر رئيس مجلس الوزراء بناءً على عرض وزير الإسكان بالتنسيق مع الجهات صاحبة الولاية قرارًا بتحديد المبانى والأراضى المتاحة للبيع، وفيما يتعلق بشراء عقار مملوك للدولة أو لغيرها من الأشخاص الاعتبارية العامة، ينص القرار على تخفيض المبلغ المطلوب من 500 ألف دولار إلى 300 ألف.
وشمل القرار إلغاء بند تحويل المبلغ من الخارج، فأصبح من الجائز أيضًا أن يسدد المبلغ من داخل مصر، بشرط سابقة دخوله من منفذ جمركي، وأن يكون قد تم إثباته، كما يتيح القرار تقسيط هذا المبلغ خلال سنة، مع منح المشترى وثيقة إقامة للسياحة خلال تلك الفترة، ومن ثم منحه الجنسية بعد سداد المبلغ بالكامل.
وبالنسبة للحالة الثانية، التى تتمثل فى إنشاء مشروع استثمارى أو المشاركة فيه، فينص القرار على أن يكون ذلك بمبلغ 350 ألف دولار، مع إيداع مبلغ 100 ألف إيرادات مباشرة لا ترد، بعدما كان مطلوبًا ألا يقل حجم الشراكة أو الاستثمار عن 400 ألف دولار تحول من الخارج، وبنسبة مشاركة لا تقل عن %40 من رأس مال المشروع.
أما الحالة الثالثة الخاصة بمنح الجنسية مقابل الوديعة المباشرة، فينص بشأنها القرار على إيداع مبلغ 500 ألف دولار، سواء بتحويل بنكى أو من الداخل مع إثبات دخول المبلغ من منفذ جمركي، على أن تكون الوديعة لمدة 3 سنوات فقط، تسترد بعدها بسعر الصرف المعلن وقتها دون فوائد، بعدما كانت فى السابق تشترط إيداع مبلغ 750 ألف دولار من الخارج كوديعة لمدة 5 سنوات، أو إيداع مليون دولار لمدة 3 سنوات.
وبخصوص الحالة الرابعة الخاصة بمنح الجنسية مقابل إيداع إيرادات مباشرة لصالح الخزانة العامة ولا ترد، فبقى المبلغ كما هو 250 ألف دولار، مع إمكانية سداده من الخارج أو من الداخل مع إثبات دخوله من منفذ جمركي.
أزمة تسجيل الوحدات العقارية
والتعديلات التى أجراها مجلس النواب على قانون الإقامة والجنسية، كانت هى الخطوة الأولى لتحريك المياه الراكدة، وفتح المجال أمام عملية التصدير العقاري، لكن أزمة أخرى ربما تعرقل كل هذه المساعي، وهى تسجيل الوحدات المباعة للأجانب فى الشهر العقاري.
وأجاز قانون التسجيل فى الشهر العقارى لغير المصرى تملك العقارات، مبنية كانت أو أرض فضاء، بعد حدد عددا من الشروط منها، أن يكون التملك لعقارين على الأكثر فى جميع أنحاء الجمهورية بقصد السكنى الخاصة له ولأسرته، وذلك دون إخلال بحق تملك العقارات اللازمة لمزاولة النشاط الخاص المرخص به من السلطات المصرية المختصة.
وأكد المشرع أن المقصود بالأسرة هما الأزواج والأبناء القصر، أن لا تزيد مساحة كل عقار على 4 آلاف متر مربع، وألا يكون العقار من العقارات المعتبرة أثرًا فى تطبيق أحكام قانون حماية الآثار، ولرئيس مجلس الوزراء الاستثناء من الشرطين الواردين فى البندين (1، 2) من هذه المادة فى الحالات التى يقدرها.
كما منح القانون لمجلس الوزراء أن يضع شروطًا وقواعد خاصة بالتملك فى المناطق السياحية والمجتمعات العمرانية التى يحددها، ولا يخضع تملك العقارات المبنية والأراضى الفضاء للشروط الواردة فى هذا القانون فى حالة ما إذا كانت ملكية العقار لحكومة أجنبية لاتخاذه مقرا لبعثتها الدبلوماسية أو القنصلية أو ملحقاتها أو لسكنى رئيس وأعضاء البعثة، وذلك بشرط المعاملة بالمثل، أو كانت الملكية لإحدى الهيئات أو المنظمات الدولية أو الإقليمية.
أهمية التصدير العقاري
وبات تصدير العقار ضمن أهم المشروعات الرائجة فى العالم بعد أن وصل حجم الأعمال لما يقرب من 2 تريليون دولار، بحسب عدد من الإحصائيات والدراسات، وتأتى إنجلترا على رأس الدول الأكثر استثمارًا فى قطاع العقارات بعدد من الدول الأخرى، فى حين أن نصيب مصر من عملية التصدير لم يرتقِ إلى 2 % من العقارات التى تصدرها الدول سنويًا، بفعل التشريعات السابقة علاوة على ضعف التسويق للمشروعات ومواقعها.
عقبات أمام التصدير
العقبات التى تواجه ملف التصدير العقاري، وعلى الرغم من اتخاذ الحكومة عددًا من الإجراءات والتعديلات التشريعية، لم يتم التغلب عليها، ولعل أبرز النقاط التى ما زالت تقف عائقًا أمام التصدير ما أشارت إليه دراسة أعدها الدكتور ياسر عوض أستاذ الاقتصاد والمالية العامة المساعد بالمعهد العالى للإدارة والحاسب الآلي، حدد فيها عددًا أبرز العقبات منها، صعوبة البيع على “الماكيت” أو من خلال الخريطة للأجانب، وعدم وجود ضمانات لسداد الأجانب الأقساط المطلوبة، وعدم توافر دعاية مناسبة للعقارات المعروضة.
كما لفتت الدراسة لصعوبة الإجراءات وبطء إنهاء التصاريح لتفادى هروب المستثمر الأجنبي، وغياب الرقابة الصارمة على شركات التطوير العقارى وتقديم منتجات غير مطابقة لما تم تسويقه، إضافة لأزمة تسجيل العقارات بالشهر العقارى والسجل العيني، والمنازعات القضائية البطيئة ونزع الملكية، علاوة على غياب أنظمة إدارة العقارات.
السوق المصرية يفتقر للوحدات كاملة التشطيب
وقال المهندس أحمد حسين، عضو مجلس إدارة شركة البروج للتطوير العقاري، فى تصريحات سابقة لـ”المال” إن ملف التصدير العقارى فى مصر يحتاج لعدد من النقاط الواجب توافرها لإمكانية تحقيق نجاح به، مشيرًا إلى أن السوق تفتقر للوحدات كاملة التشطيب، وهو أمر بالغ الأهمية للباحثين عن عقار فى أى دولة بالعالم.
تجارب الدول
ولعل أبرز الأسواق التى تلفت انتباه المستثمرين هى السوق الإماراتية والتى تربعت منذ سنوات على رأس الدول العربية الأكثر تصديراً للعقار، وتقدم دبى مئات العقارات السكنية لغرض الاستثمار فى المستقبل، جميعها تتمتع بالتنوع حيث إن العديد من الوحدات السكنية المتاحة يمكن أن تلبى متطلبات كل شخص، وهذا يعنى أيضًا أن الأفراد غير مجبرين على الاستقرار فى العقارات التى لا تتناسب مع ميزانيتهم أو تفضيلاتهم الشخصية.
وتربع الإمارات العربية على قائمة الدول العربية الأكثر تصديرًا للعقار لم يأت من فراغ، فمع التطور السريع لعقارات التملك الحر باتت عملية شراء الأجانب للعقار أسرع وأسهل من أى وقت مضى، ما يمكن المستثمر من سكنها أو تأجيرها أو بيعها وقتما شاء.
كما أن عملية التملك الحر شملت الأراضى غير المطورة، وهو ما يسمح للمستثمر من اختيار الموقع والمساحة والتصميم وتنفيذ منتج عقارى حسب رغبته، وكذلك يسمح له باستثمار العقار لأى غرض، دون الحاجة إلى موافقات حكومية.
ولم تكن عملية التملك الحر هى الحافز الوحيد أمام المستثمرين الأجانب، فهناك نظام آخر وهو الملكية المشتركة، وتتكون هذه العقارات من الوحدات السكنية الأساسية والشقق والوحدات غير السكنية بالمبنى، ومن مميزات شراء عقار مشترك أنه يمنحك حقًا فرديًا فى شراء أو بيع أو تأجير عقار بغرض الميراث، وهذا مشابه لعقارات التملك الحر، وعادة ما تكون هذه المبانى مملوكة لمطورين عقاريين.
واعتمدت الإمارات أيضًا نظام حق الانتفاع، وهو نوع من ترتيبات الملكية، ويعتبر عقد إيجار استثمار طويل الأجل، ولا يحق لصاحب العقار تعديل أو تغيير ملكية حق الانتفاع بأى شكل من الأشكال، ويمكن أن تتصل عقود إيجار حق الانتفاع إلى أكثر من 100 عام.
دبى تسجل أكبر عملية مبيعات خلال العام الماضي
جدير بالذكر أن هناك رصدا أجرته شركة “دبليو كابيتال” للوساطة العقارية، استندت فيه لبيانات صادرة عن دائرة الأراضى والأملاك فى إمارة دبي، أظهر تسجيل قطاع العقارات فى دبى فقط مبيعات خلال الأشهر التسعة من العام الماضى بقيمة 180 مليار درهم، من خلال أكثر من 67 ألف معاملة، لتكون بذلك أكبر قيمة مبيعات على الإطلاق.
تركيا تمنح الجنسية مقابل العقار
وتعد تركيا من أكثر الدول فى العالم جذبًا للمستثمرين العقاريين، نظرًا لموقعها المميز بين قارتى آسيا وأوروبا وتمتلك تركيا سوقًا عقارية جذابة يمكن أن تقدم عائدا استثماريا كبيرا.
وناقش مجلس الوزراء الرئاسى فى تركيا زيادة العقارات التى يجب بيعها للأجانب، وتقرر زيادة قيمة التى سيتم بيعها من أجل طلب الحصول على الجنسية التركية الاستثنائية من 250 ألفا إلى 400 ألف دولار، حيث يمكن للأجانب الذين يشترون عقارات فى تركيا مقابل 400 ألف دولار وعائلاتهم أن يصبحوا مواطنين أتراك على الفور.
وتبرز إسطنبول لتكون الوجهة الأكثر تفضيلًا وشعبية للاستثمار العقاري، فهى بمثابة المركز الثقافى والاقتصادى للبلاد، وتعد أكبر مدينة فى تركيا من حيث عدد السكان والكثافة، ومنذ عام 2013 حتى الآن تم بيع أكثر من 40 ألف عقار فى إسطنبول للأجانب.
وتتميز إسطنبول بتنوع هائل فى مستوى الأحياء؛ حيث الأحياء الشعبية والأحياء المتوسطة والراقية، فهذا يوفر الكثير من الخيارات للمستثمرين الأجانب اللذين يرغبون فى الاستقرار أو الاستثمار العقارى فى تركيا.
ووفقاً للبيانات الإحصائية الصادرة عن هيئة الإحصاء التركية، فقد بلغت مبيعات الشقق السكنية للأجانب خلال الشهر الأخير من العام 2022، أكثر من 6 آلاف شقة سكنية، محققة تقدمًا بنسبة 4.98 % عن مبيعات الشهر الذى سبقه، وقد بلغت نسبة مبيعات الأجانب خلال الشهر المذكور 3.1 % من المبيعات العامة للشقق السكنية.
أما المبيعات السنوية للشقق السكنية للأجانب فقد بلغت 67 ألفا و490 شقة سكنية، مسجلة تقدما بنسبة 15.2 % مقارنة بمبيعات عام 2021، وقد بلغت نسبة الشقق المبيعة للأجانب خلال العام الماضى 4.5 % من الشقق السكنية المبيعة فى عموم تركيا، كان النصيب الأكبر منها للروس بواقع 16312 وحدة سكنية.
وتشارك كيانات مصرية فى معرض ميبيم فرنسا، وهو أشهر معرض عقارى فى العالم، وذلك لبحث فرص استثمارية بالدول وللترويج لمحفظة مشروعاتها العقارية المتنوعة، والتى تتميز بأحدث الابتكارات المميزة غير المسبوقة فى السوق العقارية بما فى ذلك مفهوم علم السعادة، وذلك بالاستعانة بكبرى الشركات العالمية.
كما تستهدف أيضاً عرض خطط ماونتن فيو العقارية للتوسع الإقليمى بدخول السوق الخليجية، لتكرار نجاحها فى إقامة مجتمعات قائمة على علم السعادة تكون ذات معنى فى العديد من الدول الأخرى.
وتُعد المشاركة التى تأتى للعام الثانى على التوالى تأكيدًا على حرص شركة ماونتن فيو على التواجد بكبرى المعارض العالمية، بهدف تقديم نموذج متميز لما شهده القطاع العقارى المصرى من تطور خلال السنوات الماضية، بفضل جهود الدولة فى إقامة مدن الجيل الرابع، وربطها بشبكة من الطرق والمحاور ووسائل النقل الحديثة، فضلًا عن إجراءات تحسين مناخ الاستثمار فى مص، إضافة إلى دعم الجهود الحكومية للترويج لتطور الاقتصاد الوطنى بشكل عام والقطاع العقارى على وجه الأخص، بما يسهم فى تحقيق قيمة مضافة للسوق العقارى وجذب صناديق الاستثمار وكبرى الشركات المتخصصة فى الاستثمار العقارى لضخ استثمارات أجنبية مباشرة وزيادة الحصيلة من التصدير العقارى بما يسهم فى توفير الدولار.
ونجحت الشركة خلال مشاركتها العام الماضى فى معرض MIPM فى عرض الفرص الاستثمارية الواعدة بالقطاع العقارى المصري، لجذب كبرى الشركات وصناديق الاستثمار الراغبة فى الاستثمار بمصر.