شهدت السوق المصرية فى آخر 20 سنة اهتمامًا لافتًا من شركات التطوير العقارى الأجنبية ترغب فى التواجد وإقامة مشروعات عمرانية بمختلف أحجامها فى مصر، فى ظاهرة يمكن تبريرها بالرغبة فى الاستفادة من الكثافة السكانية المستمرة، بخلاف تنافسية السوق فى ظل تراجع قيمة الجنيه.
وجاءت مشروعات الشركات الأجنبية سواء عن طريق تأسيس أذرع لتلك داخل السوق المحلية، أو عبر الدخول فى شراكة مع القطاعين الحكومى أو الخاص فى مصر.
وبمرور سنة وراء الأخرى، يزداد عدد الشركات الخارجية المشاركة فى النهضة العمرانية المصرية، ففى الأعوام الأخيرة الماضية، شاهدنا طفرة فى أعداد المستثمرين الخارجيين.
وكنتيجة لمساهمة الشركات الخارجية فى مشروعات عمرانية ضخمة، وتواجدهم المحلوظ، حاولت «المال» رصد عينة من تلك الشركات بداية من عام 2003 وحتى 2023، لمعرفة تطور تدفق المستثمرين الأجانب بالداخل، ونوعية المشروعات التى يركزون عليها، بجانب المدن والمناطق المفضلة لديهم.
واتضح أن الاستثمارات من جانب الدول الخارجية فى مصر لا تقتصر على فئة معينة من العقار، بل تتنوع لتضم المشروعات السكنية والمولات التجارية والقرى والمنتجعات السياحية.
ويتركز اهتمام الدول الخارجية على تنويع استثماراتها العقارية بالسوق المصرية فى المناطق الثلاث الرئيسية، وهى غرب القاهرة، وشرق القاهرة، والساحل الشمالي، سواء كانت مشروعات تجارية أو سكنية أو فندقية.
سارة لطفى
ومن الملاحظ أن هناك إقبالًا واضحًا من الدول الخليجية للتوسع والاستثمار فى السوق العقارية المصرية، وتحديدًا منذ تسعينيات القرن الماضي، إذ بدأ توافد العديد من الدول العربية على غرار السعودية والإمارات وقطر للسوق المحلية، وتدشين أول مشروعاتها.
والمتابع للقطاع العقارى المصرى وتطوراته على مدار عشرين عامًا، يلحظ مدى تغلغل وانتشار الشركات العقارية الإماراتية دون غيرها منذ سنوات كثيرة، إذ يكثر عدد الكيانات الإماراتية، وتستحوذ تلك الشركات على محفظة أراض كبيرة، وفى مناطق ومواقع استراتيجية، إلى جانب أنها استطاعت أن تثبت جدارتها بالسوق المحلية.
وضمت قائمة الشركات التى رصدتها «المال» (إعمار مصر، القمزى للتطوير، سكاى أبوظبي، الفطيم العقارية، الدار الإماراتية، صندوق شيميرا الإماراتي، إمكان مصر، السعودية المصرية للتعمير، مراكز للتطوير، مراسم للتطوير، أكام للتطوير، أكام الراجحى للتطوير، الديار القطرية، أبيات الكويتية، مافن للتطوير).
وتعد شركة السعودية المصرية للتعمير من أقدم الشركات تواجدًا بالسوق المحلية، إذ تأسست عام 1975 بمصر، من خلال تولى أعمال المقاولات لبعض المشروعات الضخمة، فيما كانت شركة أبيات الكويتية هى أحدث الكيانات الخليجية التى اخترقت السوق المصرية بالعام الحالى.
العوامل المحفزة
ولعل هناك عدة عوامل ساعدت على جذب تلك الشركات الأجنبية، سواء الخليجية أو الأوروبية للسوق المصرية، منها وجود بنية تحتية قوية، سوق كبيرة وعدد سكان ضخم يتخطى الـ100 مليون نسمة، ما يخلق فجوة بين العرض والطلب، بجانب توافر الأيدى العاملة، بجانب المدن الجديدة على غرار العاصمة الإدارية التى باتت تمثل مركزا قويا للاقتصاد المصري، وأخيرًا موقع مصر الإستراتيجى الذى يجعلها قريبة من الأسواق العالمية والقارات الثلاث.
كما أن قوة العلاقات التاريخية بين البلدان محل الدراسة ومصر حفزت إقامة استثمارات مشتركة فى مختلف المجالات.
«إعمار مصر»
تم تأسيسها عام 1995 على يد رجل الأعمال محمد العبار، وتم إدراجها فى البورصة المصرية عام 2005، وتعد أكبر شركة خارجية تعمل بالسوق المحلية.
وتعود بدايات ظهور شركة إعمار العقارية فى السوق المصرية من خلال ذراعها إعمار مصر للتنمية إلى عام 2002 عندما أكملت الشركة إعادة تطوير مكتبة الإسكندرية.
وفى عام 2005، قامت الشركة بتطوير أول مشروع لها أطلق عليها فى البداية كايرو هايتس، وسمى لاحقًا “أب تاون كايرو”، بقيمة 4 مليارات دولار، ويقام على مساحة 1500 فدان بالمقطم.
وفى عام 2008، دشنت الشركة مشروعها الساحلى الضخم منتجع مراسى فى سيدى عبدالرحمن على طول ساحل البحر المتوسط على مساحة 1455 فدانا.
كما تمتلك الشركة عدة مشروعات أخرى، وهى كمبوند ميفيدا بالتجمع الخامس، وكمبوند بيل فى الشيخ زايد على مساحة 500 فدان، ومول بيزنس بارك ميفيدا بالتجمع الخامس وتبلغ مساحته 890 فدانا، وكمبوند كايرو جيت الشيخ زايد على مساحة 150 فدانا.
وفى عام 2022، طرحت الشركة منتجع سول الساحل الشمالى ويقع على مساحة 580 فدانا.
«القمزى للتطوير»
و«القمزي» شركة إماراتية مصرية تمتلك خبرة فى مجال المقاولات، سواء داخل دولة الإمارات أو مصر، وتعود نشأتها لعام 1997 فى دولة الإمارات على يد عبدالله القمزي، واتجهت للسوق المصرية فى عام 2012 من خلال عدة مشروعات فى مصر الجديدة والقاهرة الجديدة، ثم الساحل الشمالى فى عام 2022.
وتمتلك شركة القمزى عدة مشروعات وهى أبراج القمزى 1 الكوربة، وأبراج القمزى 2 فى الكوربة، وعدة مشروعات أخرى فى المهندسين والدقي، بجانب مشروع إيست شاير التجمع الخامس على مساحة 26 فدانا.
وفى عام 2022، طرحت الشركة أحدث مشروعاتها بالسوق المصرية، وهو قرية سيزن بالساحل الشمالى وعلى مساحة 204 أفدنة.
«سكاى أبوظبى»
وكانت بداياتها فى مصر منذ مارس 2020، عندما قامت مجموعة دايموند العقارية الإماراتية بشراء مساحة مخصصة لمشاريعها فى العاصمة الإدارية الجديدة، لتبدأ أعمالها فى نوفمبر من نفس العام عبر فرع شركة سكاى أبوظبى فى مصر، وبدأت أعمالها من خلال تدشين مشروع ريزيدنس إيت بالحى الثامن بالعاصمة الإدارية الجديدة فى مارس 2021.
وفى سبتمبر من نفس العام، بدأت الشركة تنفيذ مشروعها التجارى “كابيتال أفينو” على مساحة تزيد على 21 ألف متر.
وطرحت الشركة أحدث مشروعاتها خلال 2023، وهو مشروع بلو ترى بالقاهرة الجديدة وعلى مساحة 8 أفدنة، وباستثمارات 8 مليارات جنيه، بحسب بيان الشركة.
وأكد عبدالرحمن عجمي، الرئيس التنفيذى لشركة سكاى أبوظبي، أن توجه الشركة للاستثمار بالسوق العقارية المصرية يمثل إضافة هامة لمحفظة مشروعات المجموعة وخطوة رئيسية لتحقيق أهدافها الاستراتيجية نحو تعزيز وجودها فى مجال العقارات إقليميًا.
«الفطيم»
وتأسست شركة الفطيم فى ثلاثينيات القرن الماضي، وكانت بداياتها بالسوق المصرية عام 2008، عبر تدشين مشروع متكامل فى القاهرة الجديدة.
وبحسب تصريحات العضو المنتدب للشركة أشرف عز الدين، ما زال هناك المزيد من التوسعات والفرص التى تتم دراستها فى السوق المصرية، كما تطمح لزيادة حجم استثماراتها بالقطاع العقارى المحلي.
صندوق شيميرا الإمارات
وظهر نوع آخر من الاستثمار غير المباشر خلال العام الماضي، بعدما استحوذ صندوق شيميرا الإمارات على %25 من رأسمال شركة جيميناى القابضة المملوكة لرجل الأعمال نجيب ساويرس فى صفقة بلغت قيمتها 100 مليون دولار.
وتمتلك شركة جيميناى القابضة %100 من أسهم شركة أورا للتطوير العقارى التى بدأت نشاطها فى السوق المصرية عام 2019 وهى الشركة المطورة والمالكة لمشروع «زد» بمدينة الشيخ زايد، فى حين يعد صندوق شيميرا كابيتال من الكيانات المتخصصة فى إدارة وهيكلة الأصول والتى تمتلكها إحدى الشخصيات المعروفة جدًا فى الإمارات.
«الدار الإماراتية»
وفى عام 2021، استحوذت شركة الدار الإماراتية على حصة %85 من شركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار «سوديك» مقابل 6 مليارات جنيه.
ومن مشروعات شركة سوديك «ويست تاون» وهو حى سكنى متكامل بمدينة الشيخ زايد فى السادس من أكتوبر على مشارف القاهرة، و«ألجريا»، و«فورتى ويست»، و«بوليجون»، و«قطامية بلازا»، و«أوتوفيل».
وتواصل الدار خططها التوسعية فى مرحلة لاحقة تقدمت للاستحواذ على شركة مدينة نصر للاسكان والتعمير، ولكن العرض قوبل بالرفض من مساهمى الأخيرة والمطالبة بزيادة السعر، وحاليًا تجرى «سوديك» فحصًا نافيًا للشركة المالكة لمشروع “أو ويست” غرب القاهرة والتابعة لمجموعة أوراسكوم للتنمية.
«إمكان مصر»
وشركة إمكان مصر الاسم الجديد لشركة كابيتال جروب بروبيرتيز، كما أنها إحدى الشركات التابعة لمجموعة أبوظبى كابيتال والعين بروبيرتيز الإماراتية، وتمتلك محفظة واسعة من المشروعات فى مصر والإمارات.
وتأسست شركة إمكان مصر فى عام 2015 وأطلقت أولى مشروعاتها فى عام 2016 تحت اسم البروج بالقاهرة الجديدة.
ويقع كمبوند البروج على مساحة 5 ملايين متر مربع، وتبلغ حجم استثماراته نحو 47 مليار جنيه، وفى عام 2021 أعلنت الشركة عن مشروعها الجديد بالتجمع الخامس على مساحة 167 فدانا بمنطقة المربع الذهبي.
«داماك العقارية»
تأسست عام 2002، ودخلت السوق المصرية فى 2006 من خلال مشروع سياحى ضخم تبلغ مساحته 30 مليون متر مربع فى خليج غامشا، كما طورت مشروع بارك أفينو على مساحة 40 فدانا بمدينة الشيخ زايد قبل أن تختفى على الساحة من السوق المصرية.
وتعد واحدة من كبرى الشركات العقارية فى دولة الإمارات، ودخلت السوق المصرية فى 2006، أثناء حكومة نظيف عبر 3 مشروعات، بعدما حصلت وقتها على 30 مليون متر مربع قبل الجونة بنحو 20 كيلو، وأرض مشروع بارك أفينو بالشيخ زايد.
مراكز للتطوير العقارى
وتأسست مراكز شركة سعودية منذ عام 1990 وهى الذراع الرئيسية للاستثمار لشركات فواز الحكير فى مصر، وأطلقت باكورة أعمالها فى مصر فى 2010 عند تشييد مول العرب.
وتمتلك عدة أعمال أخرى فى مصر وهى مول المنصورة، وطنطا، والقطامية وتاون سنتر وديستركتيف فايف بالقاهرة الجديدة على مساحة 200 فدان، وأبراج إيوان فى أكتوبر على مساحة 21 فدانا، وتبحث التواجد فى منطقة الساحل الشمالى.
مراسم للتطوير العقاري
تأسست «مراسم» فى 1997 ، وهى إحدى شركات مجموعة بن لادن السعودية التى تم تأسيسها عام 1931، وبدأت أعمالها فى مصر بالمساهمة كمقاول فى أحد المشروعات بالقاهرة الجديدة فى الفترة من 1997 حتى 2002.
وخلال عام 2017، أطلقت الشركة أول مشروعاتها بالسوق المصرية فى التجمع الخامس، كمبوند فيفث سكوير على مساحة 158 فدانا، ولها عدة مشروعات أخرى بالسوق المصرية منها كومباوند كابيتال جيت القاهرة الجديدة، وليك ريذيدنس، ومون ريذيدنس التجمع الخامس، ومول فيفث سكوير التجمع الخامس.
كما شاركت فى مشروعات أخرى مثل تنفيذ التوسعات فى بعض المطارات مثل مطار شرم الشيخ والغردقة والإسكندرية، وإنشاء فندق فيرمنت بالقاهرة، ومستشفى مراسم التجمع الخامس.
«أكام الراجحي»
ونشأت شركة أكام الراجحى للتطوير العقارى نتيجة اندماج شركتى أكام الراجحى العقارية وشركة الراجحى السعوديتين.
وخلال 2022، طرحت الشركة أول مشروعاتها بالسوق المصرية، وهى قرية دوس بالساحل الشمالى وعلى مساحة 125 فدانا بخليج الضبعة، وعلى مقربة من منطقة رأس الحكمة وسيدى عبدالرحمن.
«أكام للتطوير العقاري»
ونشأت الشركة باستثمارات سعودية مصرية، ودشنت أول مشروعاتها بالسوق المصرية خلال 2017، وتمتلك 3 مشروعات بالعاصمة الإدارية الجديدة كمبوند سيناريو، وسى سيفن، والمول التجارى إينافا، ولها سابقة أعمال تتمثل فى فندق تيفولى بالغردقة ومجموعة من المبانى الإدارية والطبية بمدينة الشروق والتجمع الخامس، ومينى كمبوند الشروق، وفندق تيوليب ريزورت زارما السخنة.
«أونتاريو للتطوير»
وفى نوفمبر 2022، أعلنت شركة أونتاريو للتطوير العقاري، عن شراكة إستراتيجية مع الشركة العربية المتحدة للمقاولات والتطوير العقارى السعودية، لاستثمار نحو 5.6 مليار جنيه فى السوق المصرية خلال الخمس سنوات القادمة.
ووفقاً للبيان الصادر عن الشركة، تستهدف تلك الشراكة تنفذ مشروع تجارى إدارى فى منطقة الداون تاون بالعاصمة الإدارية الجديدة على مساحة 2680 مترًا مربعًا باستثمارات 550 مليون جنيه، على أن يتم الانتهاء منه خلال 2026.
«السعودية المصرية للتعمير»
وتأسست السعودية المصرية للتعمير منذ عام 1975 فى مصر، وهى شراكة بين الحكومة المصرية والسعودية برأس مال قدره 1.9 مليار جنيه.
وتطور الشركة 7 مشروعات فى السوق المحلية، وتم الانتهاء من تنفيذ 4، والباقى تحت قيد الإنشاء.
ومن أهم مشروعاتها: بلوفيرت العاصمة الإدارية على مساحة 70 فدانا، وأولحى اللاتينى بمدينة العلمين، وصوارى بالإسكندرية على مساحة 417 فدانا، على مساحة 70 فدانا جايا التجمع الخامس.
وكشف محمد الطاهر، الرئيس التنفيذى للشركة السعودية المصرية للتعمير، أنها حققت مبيعات بقيمة 12 مليار جنيه خلال 2022، رغم كل التحديات التى واجهت القطاع العقارى خلال العام المنقضي، نتيجة أزمة التضخم العالمى وتغير سعر الصرف وتوقف سلاسل الإمداد.
وأكد أن هذه الأرقام تعكس ثقة العملاء فى الشركة التى قدمت أكثر من 50 مشروعًا عقاريًا ضم 23 ألفا و764 وحدة سكنية وتجارية وإدارية فى مختلف المحافظات، ما يجعلها ضمن أفضل 10 شركات على مستوى المبيعات فى عام 2022.
وأضاف فى بيان أن الشركة تثق تمامًا فى السوق المصرية ولديها خطط توسعية خلال الفترة المقبلة، تسعى من خلالها إلى توفير وحدات سكنية تلبى متطلبات مختلف العملاء، ودعم الاقتصاد المصري، لافتًا إلى أن الشركة ضخت استثمارات جديدة فى 2022 بلغت نحو 1.3 مليار جنيه، كما تعمل حاليًا على إنشاء وتطوير 7 مشروعات تضم أكثر من 5 آلاف وحدة سكنية وإدارية وتجارية، فى الوقت الذى تستعد فيه حاليًا لافتتاح فندق هيلتون بمشروع “نايل بيرل” قريباً.
الديار القطرية
وتأسست 2005 كإحدى شركات جهاز قطر للاستثمار، بهدف إقامة مشروعات عقارية، وفى عام 2007، كانت بداياتها فى مصر من خلال التوقيع وقعت مع الحكومة المصرية لتخصيص 35 مليون متر مربع لإقامة مشروع سياحي، وهو سيتى جيت.
وكانت هناك محاولة منذ عام 2010 من شركة بروة العقارية التابعة لشركة الديار القطرية، للبدء فى تدشين أول مشروعاتها بالسوق المصرية، ولكن لم تكتمل.
وعادت «الديار» من جديد لمواصلة الانشاءات فى مشروعاتها المختلفة.
وفى مارس 2023، أعلنت شركة «أبيات الكويتية» عن انطلاق عملها بالسوق العقارية المصرية، وبخطة استثمارية طموحة.
وأكدت الشركة أنها تثق فى المزايا الاستثمارية التى يتمتع بها السوق العقارية المصري، والتى تجعله فى مقدمة الأسواق المنافسة، إذ إنه يتمتع بحجم طلب حقيقى لكل الشرائح السكنية، كما يضم فرصًا استثمارية بمزايا وتيسيرات تقدمها الحكومة لكل المطورين، إضافة إلى وجود تجارب استثمارية عربية وأجنبية ناجحة بالسوق المصرية.
وأشارت الشركة إلى خطتها لتنفيذ استثمارات متنوعة بالتعاون مع خبرات مصرية، بعدما بدأت بالفعل بتنفيذ خطتها التى ستصل إلى 10 مشروعات خلال العام الحالى، وتم البدء بالفعل فى أعمال البناء بأكثر من مشروع، وذلك بعد استيفاء كل شروط التميز فى هذه المشروعات، والتى تتضمن اختيار موقع استراتيجى يضمن تحقيق عائد استثمارى مرتفع للعميل، وجودة عالية ومساحات عملية بمشروعاتها.
وكشفت الشركة عن نجاحها فى اقتناص أراضٍ تعتبر فرصًا استثمارية لا تتكرر، والتى تتميز بسهولة الوصول إليها وقربها من المحاور الإستراتيجية المحيطة، وهو ما يضمن سهولة انتقال العميل من وإلى وحدته داخل المشروع، خاصة فى ضوء شبكة الطرق القومية التى تنفذها مصر حاليًا والتى تعد شرايين الحياة لكل المدن الجديدة.
وفيما يخص الاستثمارات الأمريكية، هناك تواجد لشركة “مافن للتطوير العقاري” التى تم تأسيسها من قبل عدة مجموعات عالمية تسمى “ريفير ووردز جروب”.
وفى عام 2009 بدأت “مافن للتطوير العقاري” فى الولايات المتحدة الأمريكية ودشنت ما يعادل حوالى 11 مشروعا.
وفى عام 2020، اقتحمت الشركة السوق المصرية من تدشين عدة مشروعات وهى كالى كوست الساحل الشمالى وباى مونت العين السخنة
آلية هامة من الهيئة
وفى نهاية العام الماضى، كشفت الهيئة تفاصيل آلية تخصيص فرص استثمارية وأراضٍ بالمدن الجديدة، على أن يتم سداد سعرها بالدولار، مع السماح للكيانات التى يضم ملكيتها شريك أجنبى بالتقدم للشراء، وقصر التعامل مع الطلبات المقدمة من المؤسسات التى لا يقل فيها نسبة الشريك أو الشركاء الأجانب عن %60 من رأس المال.
كما اقتصر التقديم لنظام التخصيص بالطلب على المستثمرين من الشركات فقط لاقتناص قطعة أرض أو أكثر بالمدن والمجتمعات العمرانية، على أن يكون محددًا بالطلب موقع القطعة، والمساحة المطلوبة، والنشاط والمدينة.
وتستهدف الحكومة – ممثلة فى هيئة المجتمعات العمرانية – من تلك الخطوة الإسهام فى جذب تدفقات دولارية للداخل، تزامنًا مع تزايد اهتمام المستثمرين الأجانب بشراء أراضٍ.
وكان الدكتور وليد عباس، معاون وزير الإسكان لهيئة المجتمعات العمرانية، قال مؤخرًا إن الهيئة طرحت بيع 203 قطع أراضٍ للتخصيص الفورى بالمدن الجديدة خلال أول شهرين من العام الحالى، تقدم 264 مطورًا لشرائها، موضحًا أن 40% من الطلبات جاءت من مستثمرين وشركات أجنبية.
وأكد أن الهيئة تلقت طلبات لأول مرة من مستثمرين أجانب لشراء أراض فى المدن الجديدة بنشاط صناعى مقابل سداد قيمتها بالدولار، مشيرًا إلى سيطرة النشاط العمرانى المتكامل على النسبة الأكبر من الطروحات الدولارية.
وعلمت «المال» أن مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وافق على إتاحة 3 بدائل أمام المستثمرين الراغبين فى شراء أراضٍ مطروحة من الهيئة مع سداد قيمتها بالدولار.
وتضمن قرار الهيئة أن البديل الأول يشمل أنه فى حال رغبة المستثمرين فى السداد الفورى لكامل القيمة البيعية بالدولار تحويلًا من الخارج يتم خصم نسبة %15 من الإجمالى لقطعة الأرض.
أما البديل الثانى فسمحت الهيئة باحتساب الأقساط بالجنيه، مُحملة بالفوائد البنكية (الفائدة المُعلنة من البنك المركزى يوم استحقاق القسط على الرصيد المدين) على أن يتم السداد بالمُعادل للدولار لكل من القسط وفائدته بسعر يوم استحقاقه.
وأوضحت الهيئة أنه سيتم حساب غرامة التأخير على سداد القسط والفائدة من تاريخ استحقاقهما حتى تاريخ السداد بسعر الفائدة، وعلى ألا تزيد مدة سداد الأقساط على 3 سنوات (كحد أقصى).
وعن البديل الأخير، أقرت الهيئة إمكانية احتساب الأقساط على دفعات متساوية بالعملة الخضراء، مُحملة بالفوائد البنكية بسعر متوسط فائدة الشهادات الدولارية بالبنوك الحكومية يوم استحقاق القسط على الرصيد المدين.
وأضافت الهيئة أنه سيتم حساب غرامة التأخير على سداد القسط والفائدة من تاريخ استحقاقهما حتى تاريخ السداد بسعر الفائدة السابق ذكرها.
وأكدت أن هذه البدائل متاحة فقط فى شراء كل الأراضى المطروحة بمختلف تخصصاتها، ما عدا الأنشطة الصناعية، الورش والمخازن
وقد وجه مجلس إدارة الهيئة بتطبيق الأولوية فى تخصيص أراضى المدن الجديدة المطروحة لأى مستثمر مصرى أو أجنبى يبدى الرغبة فى التخصيص بالدولار فى صورة تحويلات من الخارج.