يترقب قطاع التطوير العقارى حلول الحكومة لمجموعة من التحديات والأزمات التى تضرب شركات التطوير والمقاولات، بهدف مساندتها على استمرار التنمية للحفاظ على مساهمة هذا القطاع الحيوى بنسبة كبيرة من الناتج المحلى الأجمالى.
وشهدت الندوة العقارية التى نظمتها جريدة «المال» بمناسبة الاحتفال بمرور 20 عاماً على تأسيسها، نقاشات جادة ودقيقة حول سبل دعم المطورين، وحضرها كل من الدكتور أحمد شلبى الرئيس التنفيذى لشركة تطوير مصر، رئيس مجلس العقار المصرى، والمهندس محمد الطاهر الرئيس التنفيذى للشركة السعودية المصرية للتعمير، والمهندس طارق يوسف الرئيس التنفيذى لشركة كونكريت بلس للهندسة والإنشاءات، وأيمن عبدالحميد نائب رئيس مجلس الإدارة العضو المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقارى «الأولى».
وتمثلت مطالب الحضور فى إيجاد حلول مالية من جانب الحكومة لخفض الالتزامات المالية على المطورين بجانب مد فترات تنفيذ المشروعات، بالإضافة إلى إتاحة موارد تمويلية جديدة ومبتكرة فى السوق، ودعم مواد البناء والسماح باستيراد بعضها من الخارج طالما كانت قيمتها أقل من المحلية.
بدأت الندوة بسؤال طرحه حازم شريف رئيس تحرير جريدة «المال» للمشاركين فى الندوة حول توصيف المشهد الحالى لقطاع العقارات.
السوق العقارية تشهد أزمات طاحنة منذ 2016 ومع أول عملية تعويم للجنيه
وفى مستهل إجابته، قدم الدكتور أحمد شلبى الرئيس التنفيذى لشركة تطوير مصر، التهانى لجريدة «المال» لمرور 20 عاما على تأسيسها، مشيدا بحجم الأعمال التى تقدمها لقطاع المال والأعمال، بما تحمله من مصداقية ودقة يشهد بها الجميع.
وأضاف شلبى: إذا ما أردنا تقديم توصيف حول المشهد الحالى لقطاع من أهم القطاعات الاقتصادية فى مصر فعلينا أن نعود بالخلف لسنوات ماضية وبالتحديد للعام 2016، مع أول عملية تعويم للجنيه، وعلى الرغم من تأثير هذه الخطوة على جميع القطاعات إلا أن السوق شهدت حالة من التكاتف.
واستكمل: تبع هذه الخطوة تحرير أسعار الطاقة، وهو ما أضاف ضغوطا جديدة وكبيرة على قطاع العقارات، ثم فى العامين 2019 و2020 عملت الشركات العقارية على زيادة أسعار منتجاتها لتعويض الخسائر، لكن هذه الخطوة تزامنت مع ظهور فيروس كورونا.
وأكد أن الأزمات لم تتوقف عند هذا الحد، بل مع نهاية 2020 طفت على السطح أزمة جديدة وهى أزمة سلاسل الإمدادات، وتبعها فى 2021 الحرب الروسية الأوكرانية، مؤكدا أن هذه الحرب أضافت أزمة جديدة نعانى من آثارها حتى الآن، ثم تبعها أزمة جديدة وهى ارتفاع سعر الفائدة علاوة على ارتفاع أسعار الأراضى وأيضا ارتفاع تكلفة التمويل.
القطاع حقق مبيعات خلال 2021 تتجاوز التريليون جنيه وتنفيذها الآن يمثل خسائر على الشركات
وأشار شلبى إلى أن الشركات العقارية الكبرى حققت فى العامين 2021 و2022 مبيعات قدرت بـ 350 مليار جنيه، بالإضافة إلى مبيعات العشرات من الشركات، وهو ما يعنى أن حجم المبيعات فى هذه الفترة تجاوز التريليون جنيه، مؤكدا أن هذه المبيعات ستسجل خسائر على الشركات فى الوقت الحالى، نظرا لارتفاع التكاليف.
ولفت إلى أن الشركات العقارية ومنذ مارس 2022، عملت على إعادة احتساب أسعار التكلفة نتيجة للتطورات التى شهدتها السوق، وارتفاع تكلفة الإنشاء من %45 وحتى %50، علاوة على أن ارتفاع الفائدة لا يشجع أحدا على التقدم للحصول على تمويلات بنكية، فى ظل ما يمر به القطاع العقارى من أزمة كبيرة.
وأضاف: فى شهر أكتوبر من العام ذاته تمت إعادة احتساب أسعار التكلفة، فتبين ارتفاعها بما يقارب من %50، وهو ما يعنى أن المطور سيبدأ فى تنفيذ مشروعات ستكبده خسائر، والمقاول أيضا يعانى، وأكرر؛ الفائدة لا تشجع على تمويلات بنيكة والفجوات أصبحت كبيرة والقطاع يمر بأزمة كبيرة ولابد من تكاتف الجميع سواء القطاع الخاص أو الحكومة.
يجب أن تتدخل الدولة للحفاظ على مدخرات المصريين فى هذا النشاط الحيوي
وطالب شلبى بضرورة تدخل الدولة للحفاظ على مدخرات المصريين فى هذا القطاع الحيوى، مؤكدا أن النشاط العقارى وعاء ادخارى آمن للمصريين ولابد أن نسعى لحلول بما يضمن أيضا استمرار هذه الدورة للوصول إلى مراحل التسليم، خاصة أن كل المطورين دائما ما يرغبون فى البيع والتسريع بعملية التسليم حتى يمكنه تحديد أرباح المشروع.
محمد الطاهر: التقلبات كثيرة وسريعة وهو ما دفع المطورين لزيادة الأسعار
ووجه مدير الجلسة سؤاله للمهندس محمد الطاهرالرئيس التنفيذى للشركة السعودية المصرية للتعمير، قائلا:الدكتور أحمد شلبى طالب بضرورة التكاتف ما النقاط الرئيسية التى ترى أنها تمثل التكاتف للخروج من الموقف الحرج الذى يمر به القطاع؟
وقال محمد الطاهر: فى البداية أقدم لكم التحية على هذه الجلسة الجميلة والتى تمتع بالهدوء وهو ما يجعلنا نتحدث بفكر للخروج بتوصيات جيدة يمكنها أن تسهم فى علاج بعض من مشكلات القطاع العقارى.
وأضاف: تعليقا على حديث الدكتور أحمد شلبى، فإن التطوير العقارى معروف أنه طويل الأمد وبعض المشروعات من الممكن أن تمتد لـ20 عاما، ودائما ما نرى حدوث تقلبات فى المنتصف، لكن الأزمات والتقلبات كثيرة وسريعة، وهو ما دفع المطورين لزيادة الأسعار حتى يتمكنوا من الاستمرار.
وأشار إلى أنه فى عام 2021 زادت المبيعات بشكل كبير، لكن قابلها مشكلات كبيرة، فسعر الفائدة وصل الآن لـ %19.5، وهى زيادة كبيرة جدا، مطالبا بالنظر إلى قطاع السياحة والذى دائما ما تسارع الدولة لحل أزماته للحفاظ عليه، وهى المعاملة التى لم نرَ مثلها فى القطاع العقارى.
واستكمل: حديثى لا يعنى أن الدولة لا تقدم تسهيلات، لكن الأزمة ظهرت الآن بالنسبة للمطورين، والأزمة الكبرى ستظهر خلال عامين مقبلين، فمن المؤكد أن العديد من المشكلات ستظهر مع المقاولين والعملاء لتأخر عمليات التسليم.
وأكد أن الشركات تسعى دائما لوجود حلول تمويلية بأى شكل، لكن هذا لا يعنى أن المشكلات لن تظهر، فمن المؤكد أن الأزمات ستظهر لكن على المدى الطويل، لكنهاستكون مرعبة، وستشمل الجميع.
وحول عملية التكاتف، قال الطاهر: دائما وقت العاصفة والتى لم تنتهِ، لن يكون دورى سوى إنقاذ المركب، وبعد انتهاء العاصفة يمكننا أن نعرف هل كنا نسير بشكل صحيح أم أن هناك بعض الأخطاء، لضمان الاستمرارية لحين انتهاء الأزمة، وحينها يمكن تعديل الاتجاهات.
وأضاف: أسعار الحديد وسعر صرف الدولار وارتفاع التكلفة، كلها مشكلات كبيرة، وفى حقيقة الأمر فى الوقت الحالى فالمقاولون يعانون أيضا وعلينا أن نعترف بذلك، والأزمة الآن فى سرعة اتخاذ القرار لما يمثله من أهمية تقديم حلول حقيقية ولا تزيد منها.
وطالب الرئيسللشركة السعودية المصرية للتعمير بضرورة وجود حزمة من القرارات السريعة، قائلا إنها متأخرة وليست قيد التنفيذ، مضيفا: «نتمنى أن تخرج قرارات يمكننا الاستفادة منها بشكل حقيقى، وأتمنى أن تتوقف الأمور عند هذا الحد».
«المال» من الصحف المكتسحة بدقتها وأخبارها المنطقية
وانتقل مدير الجلسة للمهندس طارق يوسفالرئيس التنفيذى لشركة كونكريت بلس للهندسة والإنشاءاتمتسائلا حول تصوره لوضع قطاع المقاولات فى الوقت الحالي؟
وقال يوسف: بداية أوجه التحية لحضراتكم على هذه الندوة، وجريدة «المال» من الصحف المكتسحة بدقتها وأخبارها المنطقية، مضيفا: نحن شركة مقاولات ولسنا مطورين عقاريين، لكن لدينا ارتباط وثيقبالمطورين وهى أكبر صناعة فى مصر بالوقت الحالى.
طارق يوسف: لا يوجد مطورون عقاريون فى المنطقة باستثناء مصر والإمارات
وأضاف: حتى الآن لا يمكن أن نتحدث عن وجود مطورين عقاريين إلا فى مصر والإمارات والتى خرجت بصناعتها لأسواق خارجية، ونحن فى مصر لدينا مطورون يمكنهم الخروج أيضا لأسواق خارجية بما يمتلكونه من خبرات وقدرات هائلة.
واستكمل: لدينا فرصة كمطور للخروج لأسواق خارجية، فمنذ بداية الاستقرار السياسى فى مصر عام 2014، حدث تطور هائل فى السوق العقارية وهو ما مكننا من الخروج لأسواق أخرى، معتبرا أن هذه الخطوة طبيعية نظرا لتعاظم حجم المشروعات التى تم تنفيذها فى السوق المحلية.
وتابع يوسف: نرى وجود فرص كبيرة فى الأسواق الخارجية، وهو ما سنعمل عليه كباقى الشركات خلال المرحلة المقبلة، مشيرا إلى أن السوق المحلية تشهد تغيرات متسارعة فى أسعار الخامات ويمكننا القول إنها تتغير بشكل تصاعدى كل يوم، وهذا الأمر يحتاج لساحر وليس لمقاول- بحسب تعبيره.
ولفت الرئيس التنفيذى لشركة كونكريت بلس إلى أن التسهيلات التى كانت تحصل عليها شركات المقاولات فى عمليات سداد قيمة الخامات توقفت تماما ولا يمكن الحصول عليها إلا «كاش»، إذا ما توفرت.
يجب أن تقدم البنوك التسهيلات لصالح شركات التطوير وليس المقاولين
واستنكر قيام البنوك فى مصر بتقديم تمويلات لصالح شركات المقاولات ولا تقدم مثلها لصالح شركات التطوير العقارى، معتبرا أنه من باب أولى تقديم هذا الدعم لصالح المطورين، خاصة أن هذه الخطوة تسرع بعمليات البيع وتمكنهم من استكمال مشروعاتهم، ما سيقلل من الأضرار التى تتعرض لها السوق فى الوقت الحالى.
واستكمل: سعر الفائدة ارتفع بشكل كبير، كما أن أسعار الخامات زادت هى الأخرى بشكل هائل، حتى الآن الأمر وصل لعدم القدرة للحصول على هذه الخامات لعدم توفرها، ما يؤخر من عمليات التسليم والحصول على باقى مستحقات شركات المقاولات.
وأضاف: دائما ما يتحدث الموردون عن وجود مشكلات فى عملية الشحن وتأخر خروج المواد الخام من الموانئ، مطالبا بضرورة وجود حلول خارج الصندوق، وهذا لا يعنى الحديث فقط عن أسعار الفائدة، فصناعة العقارات كبيرة جدا وهى الأولى بالدعم، وإذا ما تعاملت الحكومة مع قطاع السياحة على أنه يقدم عملة صعبة فتسارع لدعمه، فإن قطاع العقارات بإمكانه هو الآخر تقديم أموال بالعملة الصعبة بشكل كبير.
أيمن عبد الحميد: القطاع يمثل %14 من الناتج القومى والوضع بات خطيرا
ووجه مدير الجلسة السؤال لأيمن عبد الحميدرئيس شركة التعمير للتمويل العقارى «الأولى»، قائلا: هل يمكنك أن تطلعنا على الوضع الحالى لقطاع التمويل؟
وقال عبد الحميد: بداية أشكر جريدة «المال» على هذه الدعوة وهذا الحوار الراقى، والحقيقة لدينا أزمة كبيرة جدا، وعندما نتحدث عن قطاع يمثل 13 أو 14 % من الناتج القومى فى صناعة واحدة ويعتمد عليه حجم عمالة خرافى، فيمكننى التأكيد على أن الوضع بات فى خطر.
تكلفة القروض ارتفعت بنسبة %80 وحتى الآن لا يمكن تمويل مشروعات تحت الإنشاء
وأضاف: ما حدث من ارتفاع فى أسعار الفائدة جعل قيمة القرض تزيد بنسبة %80، وهو ما تسبب فى مشاكل للمطور العقارى لعدم قدرتى على تمويله، لأننى لا يمكننى تمويل مشروعات تحت الإنشاء، خاصة أن هناك قرارات بعدم تمويل مثل هذا النوع من الوحدات، واقتصرت عملية الدعم على الوحدات المشطبة فقط.
واعتبر عبد الحميد أن ما يتعرض له قطاع التطوير العقارى أمر خطير للغاية، قائلا: أنا كممول لا يمكننى تقديم دعم لمشروعات تحت الإنشاء، والمطور مضطر لبيع وحدات تحت الإنشاء وبالتقسيط وزاد عليه %10 فائدة، ولا يمتلك تمويلات، والمواد ارتفعت بشكل كبير.
وأكد أن قطاعات العقارات تأثر وبعنف مما يحدث من تقلبات فى الاقتصاد المصرى، لأن %60 من الخامات التى تعتمد عليها هذه الصناعة قادمة من الخارج، وأسعارها تضاعفت كما أن أغلبها غير متوفر، مطالبا بضرورة وجود تدخل عاجل من الحكومة لضمان استقرار هذه الصناعة.
وأشار عبد الحميد إلى أن الحكومة دائما ما تسارع للتدخل فى المشكلات التى يتعرض لها قطاع السياحة، وتعمل على تقديم دعم فورى وسريع، لكن مع قطاع العقارات فلا حلول قدمت حتى الآن، مؤكدا أنه إذ لم تتدخل الحكومة ستحدث أزمة كبيرة جدا والتى ستظهر خلال العامين المقبلين.
واستكمل: دائما ما كنا نتحدث مع العملاء حول ضرورة شراء عقار بما يستطيع توفيره من دخله الشهرى، والآن ومع ارتفاع سعر الفائدة، فالعميل الذى كان يطلب منه دفع 30 ألف شهريا لتمويل بوحدة بسعر مليون جنيه، أصبحت قيمتها الآن مليونا ونصف ما يعنى أنه مطالب بسداد 70 ألف جنيه شهريا، مع تراجع الحصة التى كان بإمكانه توفيرها.
ولفت الرئيس التنفيذى لشركة «الأولى» للتمويل العقارى، إلى أن الشركة تحاول أن تساهم بالسيولة لصالح المطورين العقاريين مقابل مديونية على وحدات تم بيعها وهى مساهمة بسيطة لا تمثل 1 فى الألف ولا يمكن أن تكون حلا لهذه الأزمة.
ووجه مدير الجلسة سؤاله للدكتور أحمد شلبى قائلا: هل هناك خلل هيكلى بالقطاع وما المطلوب على المديين القصير والطويل لتفادى الأزمات؟
وقال شلبى: حقيقة الأمر أن النموذج الحالى للتجربة المصرية يدفعنى للقول إن القطاع المصرفى بعيد جدا عن فكرة دعم نظيره العقارى بالإضافة لباقى البيزنس، بل إنه يكاد غير متواجد معنا بالمرة.
وأضاف: فى جميع دول العالم، يحصل المطور على الأرض ويتوجه للبنك ويقدم له المشروع ويطالبه بالتمويل، وعند الوصول بنسب التنفيذ فى المشروع لـ%60 تبدأ عملية البيع، ويأتى العميل ويدفع %20 عند حجز الوحدة و%10 بعد عام، ويأتى معه بالتمويل العقارى ليدفع المتبقى وهو %70، ولو طبقنا هذا النموذج المعمول به سيظل هذا القطاع صامدا أمام أى تغيرات.
واستكمل: للآسف لم يفعل القطاع المصرفى هذا الأمر على الرغم من وجود موافقات فى هذه المسألة، مضيفا أن عيوب هذه الخطوة هى ارتفاع الأسعار بشكل سنوى لأن المشروعات تُدعم وتُبنى بفائدة بنكية.
وأكد الرئيس التنفيذى لشركة تطوير مصر، أن البنوك لا تقبل أى نوع من المخاطر، وهو ما يجعلنا نطالب بتغيير ثقافة البنوك لأن هذا الأمر يساعد الاقتصاد بشكل كامل.
ولفت إلى أن البنوك قبل عام 2008 كانت تقدم تمويلا عقاريا للوحدات تحت الإنشاء وكان العقد ثلاثيا «العميل - المطور - شركة التمويل»، ويقوم العميل بدفع %10 تدخل فى حساب وسيط والمطور يحصل على أمواله ويسدد لشركة التمويل على 10 سنوات، وهنا حدث ازدواج تمويل لتصدر البنوك قرارات بوقف الخطوة بالكامل، وللأسف لا توجد استجابة من البنك المركزى لمطالب المطورين ولأسباب لا نفهمها.
وأكد أن البنوك تتعامل مع القطاع العقارى على أنه شديد الخطورة رغم أنه بالبحث خلال السنوات الـ 20 الماضية لن تجد شركة واحدة تسببت فى أى مشكلة، يمكنها أن تدفع القطاع المصرفى للتعامل مع نظيره العقارى بهذا الشكل.
وطالب شلبى بضرورة أن يكون هناك نظامان للبنوك: الأول يكون «أوف بلان» والثانى كما يتم فى باقى دول العالم كأحد الحلول لدعم القطاع فى الوقت الراهن.
وانتقل مدير الجلسة للمهندس محمد الطاهر الرئيس التنفيذى للشركة السعودية المصرية للتعمير للتعرف على خطط الشركة فى عملية التوسع خارجيا، وكيف يذهب إلى هذه الأسواق؟
وقال الطاهر: نفكر جديا فى عملية التواجد فى أسواق خارجيا وهناك اهتمام بالمملكة العربية السعودية، وعقدنا أكثر من لقاء مع مستثمرين سعوديين، كما أن تركيبة الشركة تسمح بهذه الخطوة، ونفكر فى هذا الأمر كأحد الحلول خارج الصندوق، مشيرا فى الوقت ذاته إلى أن الخطوة تعنى أنك ستفتح صفحة جديدة وتواجدك فى السوق المصرية لا علاقة له بنشاطك فى الأسواق الأخرى لكن عملية التطبيق على أرض الواقع لن تكون سهلة، ويجب الدراسة الجيدة.
واعتبر الطاهر أن الأمور فى السوق السعودية واضحة بشكل كبير، لكن لا يمكن المناورة هناك كما يحدث فى السوق المصرية، وهناك من سارعوا بهذه الخطوة والنتائج الآن غير جيدة بالمرة، مشيرا إلى أن التواجد فى سوق خارجية لا يعتبر أحد الحلول للشركات فى مصر لكن ربما يكون حلا للعملاء والمستثمرين الذين يعملون معنا، خاصة أننا لا نريد أن نتعطل فى وقت من الأوقات، مع ما تشهده السوق المحلية من تقلبات غير عادية.
وأثنى الطاهر على المميزات التى تتواجد فى السوق السعودية، ومنها وجود صندوق للاستثمار وهو أمر عظيم، لا يجعل أى تواجد للبنوك فى عملية تمويلات المشروعات، ويساعد المطور فى إنجاز مشروعه وتعيين المقاول بعيدا عن تعقيدات البنوك.
واستنكر وجود إجراءات معقدة فى السوق المحلية، خاصة أن المخاطر موجودة طول الوقت، ومن المؤكد أن الأشقاء فى السعودية يتفهمون أيضا وجود مخاطر، لكن هناك تسهيلات بشكل جيد جدا لصالح عملية التطوير.
وطالب بضرورة وجود صناديق للاستثمار، لأن هذه الخطوة مهمة جدا لتوفير سيولة للمطورين، وهناك العديد من المستثمرين وحتى البنوك يمكنهم المساهمة فى هذه الصناديق خاصة إن كانت ستمنح فائدة %12 لمدة 20 عاما.
واعتبر الطاهر أن فكرة إنشاء صناديق للاستثمار فى مصر مرهقة للغاية، متهما القائمين على الأمر بالعمل على إفشالها، بفرض العديد من الضرائب عليها وإلزامها بتقديم ميزانية كل 3 أشهر وضرورة تحديد مقدمى الخدمة وهذا جهل بالشيء لأن مقدم الخدمة فى كل عملية مختلف تماما باختلاف النشاط.
وأكد ضرورة إعفاء صناديق الاستثمار العقارى من ضريبة الدخل ولو لفترة محدودة ربما تصل إلى 10 سنوات، لإنقاذ هذه الصناعة من التحديات الكبرى التى تواجهها فى الوقت الراهن.
ولفت إلى أن التحدى الذى يراه كمطور عقارى يكمن فى كيفية تحقيق عائد وتسليم المشروعات المبيعة، للسير على مسار معين يسمح بتأسيس سجل جيد للشركة بخصوص التسليمات، حتى لو كانت فى مواعيد متأخرة، وهو عادة ما يحدث، ولكن التحديات العصيبة التى مر بها الاقتصاد فى الفترة الأخيرة والتقلبات غير المتوقعة وضعت ضغطا إضافيا على شركات التطوير.
وأشار طاهر إلى نقطة تحدث فيها الدكتور أحمد شلبى فيما يتعلق بصناديق الاستثمار العقارى فى السعودية، إذ أوضح أن المطور فيها يكون بمثابة مدير الصندوق ويقوم بتعيين المقاول وتوزيع العوائد، ويقوم مجموعة من المستثمرين بتمويل المشروع.
وتابع أن صناديق الاستثمار تكون بمثابة وثيقة يتم تداولها ويستطيع فيها المساهمون الخروج منها فى أى وقت وبشكل مرن وسريع، وهى مناسبة تماماً لنموذج عمل القطاع العقارى، خاصة أن القطاع المصرفى يرى فى تمويل المشروعات العقارية مخاطرة كبيرة.
وأفاد بأنه قد يكون من ضمن أحد المستثمرين فى الصندوق بنوك تجارية، لافتاً إلى أن صناديق الاستثمار توفر سيولة كبيرة للمطور العقارى، وبشكل سهل.
وقال: وفقاً لخبرتى فى سوق المال، فهناك العديد من الضوابط وضرائب الأرباح وضريبة القيمة المضافة وضريبة الدخل والضريبة العقارية، فضلاً عن الحاجة إلى اثنين من مراقبى الحسابات، وإعداد ميزانية كل 3 شهور، ما يعرقل ويصعب من إنشاء صندوق استثمار عقارى.
وأضاف: عند البدء فى شيء جديد يجب تسهيله وتيسيره فى البداية، لتشجيع الأفراد على تبنيه، وفى حالة إخلال الأفراد بالمنظومة الجديدة يتم البدء فى وضع الضوابط والقيود لتقنين الأوضاع.
وتابع: وفى حالة إذا تحدثنا عن أول الحلول لإنقاذ القطاع من أزماته يكون الأسهل إعفاء صناديق الاستثمار العقارى من ضريبة الدخل ولو لفترة محدودة.
وأفاد بأنه من ضمن العقبات التى تواجه عملية إنشاء الصناديق العقارية عدم اعتراف الهيئة بأن الصندوق كيان اعتبارى منفصل يمكن تملكه، بل وضعه فى خانة الشركات وبالتالى عند القيام بتصفيته يخضع لقوانين تصفية الشركات، وبالتالى يصعب من عملية إنهائه والخروج منه عند الانتهاء من المشروع، مطالباً هيئة سوق المال بحل تلك الإشكالية مع وزارة العدل.
وانتقل حازم شريف للمهندس طارق يوسف الرئيس التنفيذى لشركة كونكريت بلس للمقاولات قائلاً: ما خطة الشركة فيما يتعلق بالتوسع الخارجى، وهل تتفق مع الآراء السابقة فيما يتعلق بالحلول والتوصيات فيما قيل حتى الآن، وهل لديك أى حلول أخرى لطرحها.
وقال طارق يوسف إنه يتفق مع الحلول التى طرحها الدكتور أحمد شلبى والمهندس محمد طاهر فيما يتعلق بتسهيل التمويل من البنوك وتيسير فكرة إنشاء صناديق الاستثمار العقارى وإعفائها من الضرائب، وهو ما يعطى للمطور العقارى مجموعة من الخيارات التمويلية ويتيح له مرونة أكثر، مشيراً إلى أنه كلما تمت إتاحة حلول تمويلية كثيرة ساهم ذلك فى تقليل المخاطر لدى المطور العقارى.
وأضاف طارق يوسف أن من ضمن الحلول التى يمكن مناقشتها على الطاولة، هى التفرقة بين نوعين من العقارات فى السوق المصرية، وهما العقار الأساسى والثانوى، الأول يوجد فى القاهرة والمحافظات المجاورة، والثانى فى الساحل الشمالى أو العين السخنة والجونة والغردقة.
وتابع أن هذه التفرقة ستسهم فى إعطاء مرونة بشكل أكبر للمطورين العقاريين فى العقار الثانوى، من خلال بيع الوحدات مقومة بالدولار، وهو ما يعوض خسائر المطور فى العقارات السكنية الأساسية، فمعدل التضخم فى الجنيه المصرى أكبر بكثير من التضخم على الدولار، وبالتالى يستطيع المطور الاحتفاظ بجزء من الربح وتدعيم عوائده المالية.
وهنا قاطعه حازم شريف رئيس تحرير جريدة «المال»، قائلا إنه فى حال تلك التفرقة سيتوجه معظم الأفراد نحو الاستثمار فى العقار الثانوى، لافتاً إلى أن الجونة تقوم بتطبيق تلك العملية فهى تعرف ثقافة زبونها وعقليته ومتطلباته، وهو ما يساعدها على التطبيق، ولكن يوسف أوضح أن تطبيق تلك الحالة من السهل تماماً أن يتم فى الساحل الشمالى.
وتدخل أحمد شلبى قائلاً: طالما ستقوم الشركات بتحصيل المدفوعات بالعملة المحلية فلا يوجد مشكلة أن يتم بيع الوحدات مقومة بالدولار، ولكن التوجه العام للدولة كان يرفض ذلك الاتجاه باعتباره دولرة للاقتصاد المصرى.
وعلق محمد الطاهر بأن شركته تبيع مشروعاتها فى المعادى بالدولار سواء فى التسعير أو الدفع، لافتاً إلى أن %99 من المبيعات لصالح العرب، و%90 منها تذهب للسعوديين.
وعلق أحمد شلبى مرة أخرى قائلاً: يمنع القانون المصرى البيع بالدولار، ونحن كمجموعة من المطورين ناقشنا فكرة ربط بيع الوحدات بسلة خامات، وهى موجودة بالفعل فى الجهاز المركزى للتعبئة العامة والإحصاء، حيث أنه فى أوقات كثيرة يكون سعر الدولار ثابتا وأسعار مواد الخام ترتفع، وبالتالى نكون بعيدين إلى حد ما عن فكرة الدولرة.
وأيده محمد طاهر بقوله إن البيع بالدولار يعمل على بعث رسالة سلبية للعالم بأننا لا نثق فى اقتصادنا المصرى ولا فى مدى كبر حجم وتطور القطاع العقارى.
وعاد شلبى للحديث مرة أخرى بقوله إن ذلك السبب ما دفعنا كمطورين عقاريين لأن نتبنى اتجاها آخر للتحوط ضد الأزمات من خلال استخدام سلة خامات يتم استخراجها من الجهاز المركزى للتعبئة العامة والإحصاء، وذلك من أجل الحصول على فرق التكلفة مثلما يحدث مع المقاول تماماً.
ولفت شلبى إلى أن ذلك المقترح سيكون بالاتفاق مع المطورين وتحت رعاية وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، وذلك لمنع العشوائية فى السوق، مؤكداً أنه لا يوجد ما يمنع أن يتم بيع الوحدات مقومة بالدولار.
وعاد حازم شريف مرة أخرى للرئيس التنفيذى لشركة كونكريت بلس قائلاً: هل يوجد نقاط أخرى تحب أن تشير إليها؟
وقال طارق يوسف: نحن كشركة كونكريت بلس بالفعل قمنا بفتح فرع مقاولات فى السعودية ونقوم بتسعير عدد من المشروعات هناك، وبصفة عامة فنحن مهتمون بالسوق السعودية، والليبية فى حالة استقرارها، باعتبارهما أسواق واعدة فى المرحلة الجارية.
ووجه حازم شريف سؤالاً لأيمن عبد الحميد العضو المنتدب لشركة الأولى للتمويل العقارى فيما يتعلق بالحلول أو المطالب التى يطرحها المساهمون لتسهيل عجلة السوق.
وأجاب عبد الحميد قائلاً: نحن نواجه المشكلات نفسها التى يتعرض لها المطورون من البنوك، فعندما وصل سعر الفائدة لنحو %24، زاد العبء على العميل بنسبة %80.
وأشار عبدالحميد إلى أن قطاع التمويل العقارى منذ بدايته فى مصر فى عام 2004 لا يواجه إلا صدمات، بدأت بالأزمة المالية العالمية فى 2008، والتى أثرت على القطاع بشكل مبالغ فيه ولا داعى له، على حد وصفه، ثم ثورة يناير فى 2011 وثورة 30 يونيو فى 2013، مروراً بتعويم الجنيه فى نوفمبر 2016 وزيادة نسبة الفائدة بنحو %10، ومن ثم جائحة كورونا فى آخر 2019، وأخيراً التعويم ثلاثة مرات فى 2022، أى أنه كلما حاول القطاع النهوض لم يلبث أن يلتقط أنفاسه ثم يصطدم بأزمات.
وتابع: لا أنكر أن هناك بالفعل محاولات كثيرة لإنقاذ هذا القطاع، منها فى عام 2014، إذ تم تعديل قانون التمويل العقارى وزيادة بعض منتجاته لمساعدته على الانتشار.
ونوه أيمن عبدالحميد بضرورة تضافر كل الجهود لإنقاذ القطاع العقارى بصفة عامة بالسوق المصرية، فهو القطاع الوحيد الذى ينمو بنحو تريليون جنيه سنويا، وبالتالى فيلزم وجود مساهمة لنمو هذا القطاع.
وفى سياق متصل، انتقل حازم شريف للدكتور أحمد شلبى للحديث عن موضوعين طال النقاش عليهما وهما صناديق الاستثمار العقارى والتمويل العقارى، إذ لا يوجد أى جديد بشأنهما، وطرح سؤالاً يتعلق فيما وصل إلى المطورون من وضع حوافر للقطاع وتفعيل ملف تصدير العقار.
وقال أحمد شلبى : بداية أحب أن أشير إلى ما طرحه محمد الطاهر فيما يتعلق بمنظومة صناديق الاستثمار فى السعودية، فالدول المحيطة بنا تسبقنا بالفعل فى موضوعات عدة قد لا تحتاج أى مجهود لتطبيقها، فهى إجراءات لم يتم اختراعها، ولكنها موجودة فى جميع دول العالم، وكل ما تقوم فعله هذه الدول نقل التجربة وتطبيقها ليس أكثر، وذلك أيضاً كل ما نحتاجه هنا بالسوق المحلية.
وتابع: فى جميع دول العالم تكون الصناديق منظومة معينة، وكذلك فى ملف التمويل العقارى، ففى كل دول العالم يتخطى حجم التمويل العقارى نحو %90، فيما لا يتعدى فى مصر نسبة 2 و%3، فهناك خطأ واضح فى القوانين والصياغات والهيكلية ما يحتم علينا البدء من البداية لقيادة تجربة ناجحة وتطبيقها بشكل فعال.
وتطرق أحمد شلبى لخطة شركته فيما يتعلق التوسع الخارجى موضحاً أن «تطوير مصر» ذهبت للسوق السعودية منذ عام 2019، فهى فكرة ليست وليدة الشهور الماضية فقط، مشيراً إلى أنه فى خلال الثلاثة أشهر القادمة سيكون هناك إعلان بشكل واضح عن الخطة تفصيلياً هناك.
وأشار إلى أن وزير الإسكان السعودى التقى مع 4 مطورين عقاريين فى مصر، من بينهم شركة تطوير مصر، لنقل تجربة تلك الشركات هناك التى عملت بها شركات التطوير فى السوق المحلية، خاصة بعد التجربة العمرانية الرائدة التى شهدتها السوق المصرية فى السنوات الثمانى الأخيرة.
وفيما يتعلق بالحوافز والتسهيلات، ذكر «شلبى» أنه تم التوصل إلى بعض الحلول منها مد مدة تنفيذ المشروع بنسبة %20 من البرنامج الزمنى، ومد فترة السداد بنفس النسبة أيضا والسماح بتطبيق قانون الحجوم فى كل المشروعات.
وهنا تطرق العضو المنتدب لشركة تطوير مصر إلى شرح قانون الحجوم، والذى يراه مفتاحا مهما لحل جزء من أزمة الخسائر، وضرب مثالا بأنه لو كان لديك قطعة أرض مساحتها 100 ألف متر، فيكون من حقك أن تبنى على مساحتها كلها، ولكن فى حالة الالتزام بالاشتراطات البنائية، فمن الممكن أن تكون المساحة البنائية 70 ألف متر فقط، نتيجة لقيد الارتفاع وما يسمى «بالفوت برينت»، وبالتالى تمت خسارة 30 ألف متر مربع وهو ما يضع عبئا على سعر الأرض وتكلفة المرافق.
واستكمل، أما تطبيق قانون الحجوم فسيسهم فى تعويض جزء من خسائر المطور، وهو ما تمت الموافقة عليه فى جولة المطالب الأولى من الوزارة.
وأضاف أنه فى الجولة الثانية، ركزت مطالب المطورين على أشياء تم رفضها فى المرة الأولى مثل سعر الفائدة على الأراضى والذى أصبح مبالغا فيه، وتمت المطالبة بتثبيته عند %10 وإعطاء مدة سماح تصل لنحو عامين.
كما تمت المطالبة بإلغاء علاوات ومصاريف إدارية فى هيئة المجتمعات، لتقليل التكاليف على المطور، فعلى سبيل المثال كانت هناك مصاريف إدارية على قانون الحجوم تم تخفيضها للنصف، كما تمت المطالبة بإلغاء العلاوة على قانون الحجوم، وإعادة النظر فى علاوات أخرى، بحسب ما قال أحمد شلبى.
وأفاد« شلبى» بأنه تمت المطالبة بفتح استيراد مواد البناء ورفع قيود ورسوم الإغراق والاستيراد، نظرا لوجود أزمة، فالخامات غير كافية والأسعار مرتفعة للغاية.
وذكر أنه تم التقدم باقتراح آخر وهو زيادة الـ «FAR» بنسبة %25 بمعنى أنه لو كانت الأرض تسمح لى بنحو 100 ألف متر مساحة بنائية، فيتم زيادتها لنحو 120 ألف متر، وذلك من أجل تعويض خسائر المطور، لافتا إلى أن الوزارة تقود بدراسة ذلك المقترح حاليا.
وتابع «شلبى» إنه فى حالة رفض ذلك المطلب فسوف نكون أمام اختيارين الأول هو منح الأراضى للمطورين بأسعار رمزية، وهو ما يمثل شيئا مستحيلا، والآخر حساب خسائر المطور فى السنوات الثلاث الأخيرة ويتم خصمها من مدفوعات الأراضى، مشيرا إلى أن تلك الحلول من الصعب للغاية تطبيقها.
وأشار إلى أنه سيتم دراسة زيادة الـ «FAR» باستخدام «الفوت برينت» والارتفاع فى حدود ارتفاعات القوات المسلحة.
وتابع إن الذى يدرس حاليا أن تكون هناك مرونة لزيادة المساحة البنائية وزيادة «الفوت برينت» لنحو %30 بدلا من %25.
وفيما يخص آخر مطلب، وهو ما يتعلق بالتمويل العقارى والبنوك، أوضح «شلبى» أنه عرض على وزير الإسكان الاجتماع مع رئيس الوزراء ووزيرى المالية والصناعة ومحافظ البنك المركزى ورئيس هيئة الاستثمار، لأن مجموعة المطالب السابقة تحتاج إلى تضافر جهود جميع تلك الوزارات، فوزارة المالية ستتم مناقشتها فى موضوع سعر الفائدة والضرائب، ورئيس هيئة الاستثمار سيقوم بمتابعة كل تلك الإجراءات.
وأشار إلى أن الجانب الإيجابى فى الفترة الحالية أنه يوجد تفهم واستجابة من جانب الوزارة لجميع أبعاد المشكلة، وسعيهم لحلها وحرصهم على إنقاذ قطاع التطوير.
«ولكن توجد مشكلة أخرى، وهى أن جميع المطالب السابقة لا تتماشى مع صغار المطورين والذين يمثلون حوالى %70 من السوق، إذ يوجد حوالى 300 شركة تعمل على مدى ليس واسعا، وتواجه تحديات كبيرة أيضا، ولكن تلك الحلول لا تتناسب مع حجم أعمالها»، وفقا لما قاله «شلبى».
ويرى أن الحل العملى لإنقاذ تلك الشريحة من المطورين هى احتساب خسائرهم وخصمها من ثمن الأراضى، خاصة تلك التى تم تقويمها بالدولار.
ولفت إلى أن هناك مطلبا تم رفضه من هيئة التنمية السياحية، وهو ما يخص الأراضى المقوم سعرها بالدولار، ففى ظل هذه الظروف ومع ارتفاع سعر الدولار بشكل مستمر، هناك ارتفاع رهيب فى سعر تلك الأراضى، وكلما أوشك المطور على الانتهاء من سداد الأرض، يجد نفسه مع ارتفاع سعر الدولار أمام تكلفة إضافية لسعر الأرض.
والتقط حازم شريف أطراف الحديث مرة أخرى ومرر سؤالا للمهندس طارق يوسف عما إذا كان ملف إغراق مواد البناء هام فى المرحلة الحالية بحسب ما قاله «شلبى»؟ أم هو مطلب غير ملح حاليا لعدم وجود دولار من الأساس؟.
وأوضح «يوسف» أنه أمر مهم ولكن ليس فى المرحلة الحالية، فحتى إذا تم إلغاء الرسوم على الإغراق، فشركات المقاولات وشركات التطوير لا تملك القدرة على تدبير الدولار فى الوقت الراهن.
وتطرق إلى الحديث عن أسعار الحديد فى الوقت الحالى، باعتباره أهم عنصر فى التكلفة الإنشائية، واستعجب من أن شركة حديد عز تقوم ببيع طن الحديد عند مستوى الـ 32 ألف جنيه، وهو قريب من السعر العالمى، فيما تبيع باقى المصانع عند مستويات تفوق الـ 40 ألفا.
ولفت إلى أن «حديد عز» تعتمد بصفة أكبر على التصدير بالخارج وبالتالى تقل حصص شركات المقاولات، وتضطر تلك الشركات لشراء الحديد عند سعر 40 ألف جنيه للطن.
وسأل حازم شريف، طارق يوسف عن تفسيره لتلك الظاهرة، ألا وهى الاختلاف فى سعر طن الحديد داخل السوق الواحدة، وبمستويات مرتفعة؟
ورأى «يوسف» أن ذلك يرجع إلى أن «حديد عز» تصدر كميات كبيرة ، مما خلق فجوة بين العرض والطلب فى سوق مواد البناء، فأصبح الطلب كبيرا والمعروض قليلا، وبالتالى بدأ التجار فى رفع السعر، حتى وصل لنسبة %20 مقارنة مع السعر العالمى.
وبالحديث عن تحديات القطاع والصناعة، قال طارق يوسف الرئيس التنفيذى لشركة «كونكريت بلس» إن حماية الصناعة يجب أن تكون بمستويات محددة ومرنة للتعامل مع تقلبات السوق خاصة رسوم إغراق على الحديد، مطالبا بإلغائها على منتج الحديد لضبط السعر كونه من أهم عناصر التشييد، لافتا إلى أن التحدى ما زال قائما بسبب ندرة الدولار لاستيراده من الخارج.
وأضاف أن شركة حديد عز الدخيلة هى الكيان الوحيد الذى يقوم بالبيع بالسعر العالمى مقارنة مع الشركات المحلية الأخرى التى تبيع بفرق سعر أعلى عن «عز» يصل إلى 8 آلاف جنيه فى الطن كفرق سعر، لافتا إلى أن «حديد عز» تبيع بحصص منخفضة لا تلبى طلبات الشركات، إذ توجهت نحو التصدير لتوفير عملة صعبة لاستيراد «البليت».
وأكد أن انخفاض الحصص الموزعة من «حديد عز» للشركات يؤثر فى تكلفة الإنشاءات، مشيرا إلى أنه يحصل على ثلث الاحتياج من الحديد من شركة حديد عز وشراء باقى الاحتياجات من المصانع الأخرى بأسعار مرتفعة جدا.
وتساءل عن أسباب وجود أكثر من سعر لبيع طن الحديد فى السوق المحلية بفروق سعر تصل لنحو %20 وأين جهات الرقابة على تلك الأسواق، لافتا إلى أن الحديد يعد من أهم عناصر مواد البناء والتشييد.
وتدخل فى الحديث الدكتور أحمد شلبى، الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر، للتعقيب حول تباين السعر لمواد البناء ودور رسوم الإغراق فى ضبط السوق، مؤكدا أن إنهاء ذلك التحدى يرجع إلى آليات تشجيع صناعة مواد البناء، مؤكدا أن هيئة المجتمعات العمرانية مستعدة لتوفير الأراضى بنظام المشاركة لأى مستثمر يخطط لإنشاء مصنع لإنتاج مواد البناء وتيسير جميع الإجراءات بناء على مقترح من وزير الإسكان الدكتور عاصم الجزار.
وأشار «شلبى» إلى أن وزير الإسكان تقدم بمبادرة لتشجيع صناعة مواد البناء تعد فرصة جيدة، خاصة أن المجتمعات العمرانية تضمن للمستثمر شراء جميع الخامات المنتجة واستخدامها فى المدن الجديدة، كحل سريع لتوفير الضغط على ارتفاع أسعار مواد البناء مقارنة مع العالمية.
وعاد طارق يوسف ليشيد بالمقترح، مشيرا إلى أن «كونكريت بلس» تملك مصنعين طوب أحدهما فى العاصمة الإدارية والآخر فى مدينة العلمين، مؤكدا على توفير بعض صناعات مواد البناء فى السوق المحلية، خاصة «الطوب والرخام والسيراميك والأسمنت، وغيرها، والإنترلوك».
وأكد طارق يوسف أن التحدى الحقيقى فى صناعة مواد البناء هى «الإلكترونيك الميكانيكل» من مصاعد وتكييفات وأنظمة إطفاء وغيرها وعلينا التوسع فى تلك الصناعات والتى تعتمد على التصدير بنسب مرتفعة.
فيما علق المهندس محمد الطاهر، الرئيس التنفيذى للشركة السعودية المصرية للتعمير، قائلا إن صناعة مواد البناء فى مصر تحتاج أيضا إلى تنوع أكواد البناء، إذ تبقى المشكلة فى أكواد البناء وعدم تقبل مواد بناء مختلفة والسماح بتطور مواد البناء بشكل مختلف لمواكبة التطورات العالمية وعدم التوقف عند كود موحد.
وطالب بتدخل هيئة المجتمعات العمرانية فى تحقيق هدف تنويع أكواد البناء من خلال الاتفاق مع مركز بحوث البناء على تنفيذ مشروع لتحقيق الهدف وهو تقبل مواد بناء مختلفة ومتطورة وإنشاء مصانع لتلك المواد الجديدة والحديثة والتى تتمتع بسهولة وقوة.
وأكد «شلبى»على الحديث حول أهمية تنوع أكواد البناء وتطورها، إذ أننا ما زلنا بعيدين جدا فى تكنولوجيا البناء والتى تطورت فى العالم كله وعلينا الاستفادة من تجارب السوق السعودية والذى يستخدم تكنولوجيا متطورة فى التنفيذ لا تحتاج إلى عمالة ضخمة وتنفذ بشكل أسرع زمنيا وقوة تحمل أكبر.
وطالب بأهمية اللحاق بالتطورات العالمية فى تكنولوجيا البناء الحديثة، كاشفا عن أهمية العمل على تطوير تلك الصناعة والتى سوف تسهم فى الخروج من الأزمة التى يعانى منها القطاع العقارى حاليا.
ووجه مدير الندوة حازم شريف، رئيس تحرير جريدة «المال» السؤال إلى المهندس محمد الطاهر حول إمكانية اللجوء إلى صناديق الاستثمار العقارى فى الخارج، أكد «الطاهر» أن صناديق الاستثمار العقارى يتميز بتداولها داخل مصر وليس الخارج، بل ويخضع لهيئة سوق المال لاستقطاب تمويلات جديدة للقطاع محليا وأجنبيا.
وتابع إن الاعتماد على إنشاء صناديق الاستثمار العقارى من الخارج كأداة تمويلية وحل لتدبير التمويلات للقطاع ليس مقترحا جيدا وإنما علينا العمل على تعديل بعض التشريعات لسهولة إطلاق صناديق محلية للاستثمار العقارى مقارنة مع التسهيلات أمام الصناديق المالية بسوق المال.
ولفت إلى أن القطاع يعانى من صعوبة إطلاق صناديق للاستثمار العقارى، مطالبا باعتماد النموذج الخارجى لآليات الصناديق سواء فى أمريكا والسعودية والتى تعمل بتلك الصناديق منذ عشر سنوات على الأقل، أو نموذج دبى وإنجلترا، مؤكدا أنه يعد من أسرع الفرص فى توفير تمويلات.
وشدد على أهمية اعتماد آليات إطلاق صناديق الاستثمار العقارى فى الفترة المقبلة للمساهمة فى تشجيع آليات تصدير العقار، ومن أسرع الطرق القصيرة لتصدير العقار هى صناديق الاستثمار.
وطالب بتدخل صندوق مصر السيادى للعمل على إطلاق صناديق الاستثمار كنوع من عوامل تصدير العقار خاصة أسواق الخليج.
وأوضح أن الشركة لديها مشروعات تعتمد على تصدير العقار للخليج، منها إنشاء عدد من الأبراج منها البرج السكنى المرتبط بفندق هيلتون أمام النيل بالمعادى مكون من 190 شقة بمساحات مختلفة من 120 إلى 420 مترا، وأن أغلب المشترين من السعوديين، وتصل سعر الوحدة إلى 57 مليون جنيه على خمس سنوات.
وتابع إن العميل الخليجى خاصة السعودى يفضل شراء الوحدات التى تطل على النيل، مؤكدًا أننا ننافس على الدخول فى مشروع أرض الحزب الوطنى للاستفادة من معدلات الإقبال الخليجى على تلك الوحدات المطلة على النيل كاملة التشطيبات.
ولفت إلى أن هناك إقبالا من العميل العربى أيضا على شراء وحدات محلية منهم المواطن الليبى والسودانى تشترى بكميات كبيرة فى العاصمة والقاهرة الجديدة وذلك من قبل أزمة الحرب السودانية.
وتابع إن الأزمة الكبيرة اللى موجودة فى تصدير العقار فى مصر أن السوق المحلية لا توجد لها أى «براند» متميز عن الأسواق المجاورة، من دبى واليونان وغيرها من تسهيلات ومميزات لتصدير العقار، مؤكدا أن الأجانب يواجهون تحديات مختلفة فى مصر منها صعوبة فتح حسابات بنكية لهم.
وتدخل هنا أيمن عبد الحميد، بالقول إن تمويل العقار داخل مصر صعب وعلينا تسهيل إجراءات فتح الحساب وعدم ربطها بالإقامة مطلقا لتحقيق أقصى استفادة من إقبال الأجانب على العقار فى مصر.
فيما وجه مدير الندوة دفة الحوار إلى أحمد شلبى، متسائلا عن آخر تطورات تصدير العقار فى مصر، وأهميته فى جذب العملات الأجنبية ودوره فى المساهمة بجزء من حل أزمة القطاع حاليا.
وقال «شلبى» إن هناك 3 محاور، هى البيع للعملاء وتحديد آليات التسويق وتوفير مميزات تنافسية مقارنة مع الأسواق المجاورة، لافتا إلى أن هناك فرصة جدية تكمن فى ظهور إقبال من العرب سواء فى الخليج أو ليبيا واليمن على شراء عقار مقابل الإقامة كمثال وحافز لتنشيط تصدير العقار وإلغاء الإجراءات الإدارية وتوفير التسويق الجيد كما أنه على المطورين تسليم الوحدات كاملة التشطيب بدلا من النصف تشطيب، إضافة إلى توحيد طرق القياس والتحميل.
ولفت إلى أن المحور الثانى لتصدير العقار هو جذب استثمارات أجنبية فى القطاع العقارى وأهمها إنشاء الجامعات والمدارس، والمحور هو خروج المطورين للأسواق المجاورة وتنفيذ مشروعات هناك كنماذج لتصدير العقار.
وأكد «شلبى» أنه تم اتخاذ قرارات من خلال مجلس العقار وهى العمل بطريقة علمية من خلال تحديد الموضوعات التى تحتاجها السوق العقارية ويتم دراستها بشكل علمى وبدقة ومنها محور تصدير العقار وتكليف جهة متخصصة بعمل دراسة عن ملف تصدير العقار.
وتابع إن تلك الدراسة سوف تخرج بنقطة تميز للسوق المصرية ونخرج منها بنموذج للعمل مستقبلا سواء على مستوى الحكومة والمطورين، لافتا إلى أنه جار التعاقد مع الاستشارى والتعرف على تكلفة تلك الدراسة وكيفية تدبير آليات تمويلها، للخروج بملف شامل لتقديمه لمتخذ القرار والمطورين.
وأكد أنه من ضمن العوائق أمام تصدير العقار وجود قيود لعدد وحدات شراء العقار فى مصر للأجانب، أنه لا يستطيع شراء أكثر من وحدتين فقط، ولفت إلى أن تلك القوانين والتشريعات تحتاج إلى تعديل، إضافة إلى نظام التسجيل والتملك من أكبر العوائق.
ونوه «شلبى» بأهمية الاطلاع على نموذج تركيا واليونان والسعودية فى تصدير العقار وعلينا الاستفادة من تلك النماذج والتحرك بشكل سريع لتطور الآليات والتعامل بشكل سريع لمواكبة التطور العالمى.
فى السياق نفسه، علق أيمن عبد الحميد على أهمية تنشيط عوامل تصدير العقار، بأنه يجب أن نتساءل على مدى صلاحية العقار للتصدير أم لا خاصة أن 99 % من الوحدات المباعة فى مصر نصف تشطيب أو على الطوب الأحمر، الأمر الذى يجعلها وحدات غير صالحة للتصدير.
وأكد أن أكثر الشركات الناجحة فى تصدير العقار هى التى تلتزم بالتعاقد وتعرض الوحدات كاملة التشطيب وفق متطلبات العملاء، والأمر الآخر هو إنشاء سجل لتملك الأجانب كجهة رسمية لمتابعة إجراءات التملك بدلا من البيروقراطية الحالية.
وتابع إن منح الجنسية مقابل الحصول على عقار حافز غير مناسب للعملاء الخليجيين والأوروبيين، بينما يناسب نظرائهم الليبيين والسودانيين، ونحتاج إلى حوافز مرنة ومختلفة لتلبية متطلبات المستهلكين فى مختلف الاهتمامات.
وأكد أن تصدير العقار يحتاج إلى توفير نوعين من الخدمات،منها خدمة التنظيم السكنية وإنشاء مكاتب لتأجير الوحدات المغلقة مقارنة مع ما يتم فى الوحدات الفندقية، ولفت إلى أن المشترى يحتاج إلى ضمان الحفاظ على قيمة العقار وإمكانية بيعه وخروج أمواله للخارج حسب رغبته بشكل بسيط ومرن.
والتقط شريف عمر رئيس قسم العقارات فى جريدة «المال» والمشارك فى إدارة الندوة، ليشير إلى أن الضيوف استفاضوا فى شرح التحديات والعراقيل التى تواجه القطاع العقارى، معتبرًا أن الكرة الآن فى ملعب الحكومة، لتنهض بما يتوجب عليها إزاء هذه الأزمات، لا سيما فى ظل الجهود الوافرة التى يبذلها مجلس العقار المصرى.
وتوجه بالحديث إلى المهندس طارق يوسف؛ الرئيس التنفيذى لشركة «كونكريت بلس» للهندسة، باعتباره مالك لشركة مقاولات، كما أنه عقلانى دائمًا فى اختيار العملاء والتوسعات المختلفة، سائلًا إياه عن خطط شركته للعام الجارى، لا سيما فى ظل الضبابية الراهنة وحالات عدم اليقين الشديدة فى السوق المصرية فى الفترة الراهنة؟ وماهية خططه ومستهدفات شركته، مشيرًا إلى أنه بالرغم من الاهتمام بالسوق السعودية فلم نر حتى الآن إبرام عقد تم تنفيذه بالفعل، متسائلًا: هل هناك بعض العوامل الداخلية فى السوق السعودية التى تدعوه إلى التريث وإجراء بعض الدراسات فى هذا الصدد قبل اتخاذ قرار الاستثمار؟
وأجاب المهندس طارق يوسف؛ الرئيس التنفيذى لشركة كونكريت بلس للهندسة، على التساؤلات الموجهة إليه، قائلًا إن السوق السعودية ابتدأت فى التحرك والنمو الفعلى خاصة بعد جائحة كورونا، وبالتحديد خلال السنة أو التسعة أشهر الأخيرة.
وأكد أنه ليس مهمًا دخول السوق وإنما الأهم دخولها بشكل حكيم ومدروس، لافتًا إلى أن المقاولات صناعة ثقيلة، وبالتالى من المحتم قبل الدخول فى سوق من الأسواق أن تكون السوق حافلة بالفرص من جهة، وأن يكون المشروع ملائمًا له من الجهة الأخرى.
وأشار إلى أن شركته تنتظر توافر الفرصة المناسبة حتى تتمكن من الدخول والعمل فى السوق السعودية، لافتًا إلى أنهم لا يمانعون أيضًا فى وجود شريك سعودى يعمل معهم حال الدخول إلى هذه السوق.
وأوضح طارق يوسف؛ الرئيس التنفيذى لشركة كونكريت بلس للهندسة، أن البنوك المصرية قد تعمد إلى فتح خطابات ضمان لشركات المقاولات فى السوق السعودية، لكن من الصعب الآن أن تتيح هذه البنوك إمكانية السحب على المكشوف، لا سيما وأن قطاع المقاولات يعانى من التدفق النقدى السلبى.
وأكد أن هناك اهتماما من الجانب السعودى بالمطورين والمقاولين المصريين، وقد أتت وفود من المستثمرين السعوديين لزيارة العاصمة الإدارية الجديدة وغيرها من المشروعات العقارية المختلفة فى مصر، موضحًا أن هؤلاء المستثمرين يثمنون التجربة العقارية المصرية، ويقيمونها بأفضل مما يقيمها به المطورون المصريون.
ولفت إلى أن مشروعات التطوير العقارى المطلوبة فى السعودية ستكون شبيهة جدًا بالمشروعات القائمة فى مصر، وهو الأمر الذى يحفز اللاعبين السعوديين للتعامل مع المطورين العقاريين المصريين.
وتابع إن السوق السعودية تسعى إلى تعزيز الإسكان الأفقى، وهو مجال نجح فيها المطورون المصريون على نحو لافت خلال الفترة الماضية، مؤكدًا أن شركته ستقتنص، قبل نهاية العام الجارى، مشروعا أو مشروعين فى المملكة العربية السعودية.
وعلى صعيد السوق المصرية، أكد أن شركته تركز على القطاع الخاص، وعملوا كذلك على تعزيز نسبة هذه المشروعات ضمن محفظة الشركة، مشيرًا إلى أن نسبة مشروعات القطاع الخاص، منذ 2014 وحتى الآن، كانت حوالى %90 للمشروعات الحكومية مقارنة مع %10 لمشروعات القطاع الخاص، مشيرًا إلى أن هذه النسبة ستكون على نحو التالى: %65 للقطاع الحكومى و%35 للقطاع الخاص.
واعتبر هذه النسب تطورًا كبيرًا، فالشركة تعمل على تحفيز مساهماتها فى مشروعات القطاع الخاص.
وقال إن شركته أحد الكيانات التى تأهلت للمرحلة «A» لتحلية المياه مع «بنجوا» والتحالف الإسبانى «كوسال»، مؤكدًا أنهم يولون قطاع المياه أهمية كبرى، كما أنهم يتولون تطوير محطة الرفع الرئيسية فى العاصمة الإدارية الجديدة.
ولفت إلى أن شركته تساهم فى العديد من مشروعات البنية التحتية فى توشكى والضبعة وغيرهما، موضحًا أن هناك تنوعا كبيرا حصل على صعيد محفظة الشركة، وقد اقتحمت قطاعات عديدة مثل القطاع الصحى وغيره.
وتابع إن هذا بالإضافة إلى المشروعات السكنية والتجارية التى تتولاها الشركة، كاشفًا أنها أبرمت مؤخرًا عقدًا مع «UBL » لتطوير المجمع الإدارى الخاص بها، والمكون من 8 مبان إدارية.
وأفاد بأن مستهدفات الشركة مرتهنة بالمدفوعات الحكومية؛ حتى يتمكن كمطور عقارى من المضى فى عمله قدمًا، خاصة وأنه يتعرض لضغوط شرائية عنيفة؛ إذ يطلب منه دفع ثمن المعدات والخامات المختلفة قبل الحصول عليها.
وأوضح أن ارتفاع أسعار مواد البناء مثل الحديد وغيره أحد العوامل الرئيسية التى تحد من تطور القطاع وتحقيقه معدلات النمو المنشودة.
وأشار إلى أن شركته تستهدف تحقيق حجم أعمال بنحو 9 مليار جنيه، وهو معدل نمو بزيادة %50 عن العام الماضى، لكنه عاد وأكد أن هذه المستهدفات مرتبطة بتطورات السوق.
وقاطعه شريف عمر، ليسأله عن مدى التطور الحادث فى مشروعى التجمع ومشروع الساحل وبعض التوسعات الأخرى، فهل ستكتفى الشركة بذلك أم ستمضى قدمًا فى بعض المشروعات الإنشائية الأخرى؟
والتقط المهندس طارق طرف الحديث ثانيةً ليوضح أن هناك مشروعا يعملون عليه بالتعاون مع «شهاب مظهر» بنسبة %25 أما المشروع الثانى فهو مشروع «أربينيوم» القائم فى شارع التسعين، وهو ينفذ بالتعاون مع مجموعة مستثمرين آخرين منهم خالد سعيد، مؤكدًا أنهم يركزون أكثر على المشروعات التجارية.
ونقل شريف عمر الحديث إلى المهندس محمد الطاهر ليسأله عن الخطة التوسعية المنشودة، لاسيما وأنه غيّر الشركة بالكامل خلال فترة إدارته، وصارت هناك توسعات مختلفة، وثمة أيضًا افتتاح مرتقب لفندق هيلتون، ناهيك عن تلك الأرض الجديدة فى الساحل، وسأله كذلك عن إستراتيجية التوسع وهيكل المستثمرين؟ وملامح الخطط التوسعية للشركة خلال العام الجارى.
والتقط «الطاهر» طرف الحديث، فأجاب قائلًا: إن هناك مشروع سنترال فى شارع التسعين، وهو أحد أهم المشروعات لدى الشركة فى الوقت الراهن، ويعملون الآن على توفير التمويل الكافى لهذا المشروع فى الوقت الراهن.
وأضاف أن لديهم مشروعا آخر فى الساحل، يتم بالتعاون مع هيئة المجتمعات العمرانية، موضحًا أن مساحته تبلغ نحو 100 فدان، وتم العمل مع هيئة الآثار لتحديد منطقة الآثار التى يحتاجون إلى حمايتها والمحافظة عليها، كما تم إبرام عقد لتأسيس متحف مفتوح للآثار فى هذه المنطقة، على مساحة تبلغ نحو 150 فدانا.
وقال أوشكنا على الانتهاء من مشروع «صوارى» بنسبة %98، وهو ينفذ بالتعاون مع هيئة المجتمعات العمرانية والشركة السعودية، لتقديمه لأهالى محافظة الإسكندرية، مضيفا: «ندرس فرصًا فى القاهرة الجديدة ومدينة الشيخ زايد»، ويحتمل أن يتمكنوا من تحديد الفرص واتجاهاتهم المستقبلية قبل نهاية العام الجارى.
وأفاد بأنهم انتهوا من بعض المشروعات فى دمياط، وهناك أخرى فى أسيوط أوشكوا على الانتهاء منها، مؤكدًا أن تجربة عملهم فى دمياط الجديدة كانت ناجحة جدا، ويمكن الحصول على قطعة أرض جديدة هناك خاصة وأن هناك الكثير من الفرص الكامنة.
وتساءل شريف عمر عن أرض الحزب الوطنى، وآخر المستجدات فيها؟ فأجابه محمد الطاهر بأنهم لا زالوا منتظرين رأى الصندوق السيادى فى هذه المسألة، فهو المنوط بأخذ القرار، كاشفًا أنهم يعملون الآن مع الدفاع المدنى، وقد حصلوا بالفعل على موافقته، ويعملون على المطابقات الخاصة بمشروع «هيلتون» ويتطلعون إلى افتتاح الفندق بنهاية يونيو الجارى، وأكد أن هناك الكثير من المستثمرين المهتمين بالحصول على فرص استثمارية فى هذا الفندق.
ووجّه شريف عمر الحديث إلى أيمن عبدالحميد، ليسأله عن ملامح إستراتيجية شركته فى التمويل العقارى خلال العام الجاري؟
وأجاب «أيمن» موضحا أنهم يعملون على ثلاثة منتجات فى التمويل العقارى هى الأكثر انتشارًا، وهى: منتج الإجارة، وهو موجه لشخص يشترى عقارًا جديدًا، والمنتج الثانى هو تمويل عقارى تقليدى حيث يعملون على توفير السيولة لشخص يريد شراء عقارًا جديدًا، والمنتج الثالث هو شراء محافظ عقارية من مطورين.
وأكد أن ارتفاع الفائدة يتزامن معه انخفاض المنتج الأول بشكل واضح؛ نظرًا لارتفاع تكلفة التمويل على العميل خلال 10 سنوات بنحو %80 بسبب الزيادة %10 فى تكلفة التمويل، بالإضافة إلى تراجع القدرة الشرائية.
وكشف أن لديهم فى منتج الإجارة الموجه لأشخاص يشترون عقارًا جديدًا 5 عملاء فقط منذ بداية العام، موضحًا أن المنتج الأكثر انتشارًا هو الخاص برجل أعمال غير قادر على الحصول على تسهيل ائتمانى من البنك فيلجأ للحصول على تسهيل بضمان وحدته العقارية، وهو المنتج المسمى بـ «الإجارة المنتهية بالتملك».
وفيما يتعلق بشراء المحافظ العقارية، أوضح أن المطور بات لديه استعداد الآن لخسارة جزء من أرباحه مقابل الحصول على سيولة بشكل سريع ليتمكن من شراء معدات ومواد خام تعينه على الاستمرار فى مشروعاته القائمة بالفعل.
وقاطعه حازم شريف مدير الجلسة ورئيس تحرير جريدة «المال» ليسأله: هل تشترون محافظ عقارية قائمة؟
ليجيبه الدكتور «أيمن» مؤكدًا أنهم بالفعل يشترون محافظ عقارية قائمة تلبية لمتطلبات البنك المركزى فى هذا الصدد، موضحًا أن قرار«المركزى» بعدم شراء وحدات غير مرفّقة يجبره على شراء محافظ عقارية ذات وحدات مرفّقة.
وأكد أن البنوك، نظرًا لقرار البنك المركزى المصرى سالف الذكر، لا تمول الوحدات العقارية المنتهية التشطيب بنسبة %90 لأن «المركزى» يشترط تشطيب الوحدات بنسبة %100.
وعلى صعيد مستهدفات شركته لعام 2023 أكد الدكتور أيمن أن الشركة حققت 2.25 مليار جنيه تمويلات، مشيرًا إلى أنه يستهدف 1.6 مليار جنيه بنهاية العام الجارى، معربًا عن أمله فى تحقيق هذا المستهدف لا سيما فى ظل الظروف الراهنة.
وأكد أن %92 من التمويلات التى قدموها خلال الأشهر الخمسة الأولى من العام الجارى قادمة من شراء المحافظ العقارية فى المقام الأول.
وتدخل «الطاهر» فى الحديث ليؤكد أن ذلك هو التحدى الأساسى لشركات التطوير العقارى خلال الفترة الراهنة، مشيرًا إلى أن الكيانات التى ستتمكن من عبور هذه الأزمة هى التى لديها تنوع فى محافظها الاستثمارية ومنتجاتها.
ولفت إلى أن لديه مشروعات تعمل على نحو جيد مثل «هيلتون» لكن هناك أخرى متوقفة، وثالثة لا تعمل بنفس قوة «هيلتون»، وبالتالى التنوع مهم جدًا خلال هذه المرحلة.
وأكد أن المطور ذو المشروع الواحد هو المطور الذى سيعانى الكثير من العقبات خلال هذه المرحلة فى السوق، مشددًا على أن الطلب على الوحدات العقارية سيتسمر، خاصة وأن مصر سوق واسعة، ذات كثافة سكانية مرتفعة.
ونقل شريف عمر الحديث إلى أحمد شلبي؛ الرئيس التنفيذى لشركة تطوير مصر، مستفسرا عن مستهدفات شركته خلال العام 2023؟ وسائلًا إياه عن المشكلات غير التقليدية التى كان شاهدًا عليها باعتباره رئيس المجلس العقارى المصرى ونوعية الشكاوى التى ترد إليه من المطورين العقاريين؟
واستهل «شلبى» الإجابة عن الأسئلة الموجهة إليه قائلًا: «نحن فى فترة غير تقليدية فى المقام الأول، ومن ثم كل المطالب وما إلى ذلك والحلول كذلك كلها غير تقليدية».
وتابع إن الحلول التقليدية مثل تأجيل الأقساط مثلًا غير ذات جدوى، مؤكدًا أن كثيرًا من المشكلات الراهنة سببها الأساسى المعطيات الخاطئة الناجمة عن الدراسة غير المستفيضة للمشروعات قبل الخوض فيها.
وأوضح أن هذه المشكلة ظاهرة فى العاصمة الإدارية الجديدة؛ إذ أن بعض الشركات لم تكن تملك الخبرة الكافية فى مجال التطوير العقارى، وبالتالى واجهت العديد من التحديات، مشيرًا إلى أن الشركة الحالية فى إدارة العاصمة الجديدة لديها القدرة للتعامل مع هذا الموضوع ووضعه فى إطاره الصحيح.
واتفق مع المهندس محمد الطاهر فى أهمية التوسع وتنويع المشروعات والمحفظة الاستثمارية للشركة، بيد أنه شدد على حتمية الفصل بين المشروعات، على أن تتولى كل شركة مشروعًا بعينه، فشركة «تطوير مصر» على سبيل المثال لديها الآن ما يقرب من 10 شركات مختلفة.
وأكد أن الساحل الشمالى هو «الحصان الأسود» فى مجال التطوير العقارى فهو سوق واعدة جدًا بالنسبة لهم، لافتًا إلى أن شركته تولى موضوع تسليم الوحدات العقارية أهمية كبرى، ومن المتوقع أن ترتفع معدلات أرباح الشركة.
فيما قال أحمد شلبى إن شركته سلّمت خلال العام الماضى 1100 وحدة عقارية، ويستهدفون تسليم وحدات عقارية من 1500 إلى 2000 وحدة.
وتابع إن شركة «تطوير مصر» تتطلع كذلك إلى مضاعفة حجم مبيعاتها خلال العام الجارى، موضحًا أنهم يستهدفون مبيعات من 12 إلى 15 مليار جنيه خلال 2023.
وذكر أن الشركة قيّدت من مبيعاتها خلال العامين الماضيين، ولم تكن تبيع وحدات عقارية إلا بمقدار احتياجها من السيولة النقدية، غير أنها مجبرة على رفع معدلات مبيعاتها نظرًا لاحتياجها لسيولة نقدية فى الوقت الراهن.
وأكد أن التشغيل بالنسبة لهم لا يقل أهمية عن تسليم الوحدات العقارية، لافتًا إلى أن الشركة تقتحم مجالات جديدة.
وأضاف أن الشركة تدرس بعض الفرص فى «سفنكس»، وعلى صعيد خارجى، قال إنهم سيعلنون عن أول شراكة فى السعودية قريبًا جدًا.
وفى نهاية اللقاء، اختتم حازم شريف الجلسة بتوجيه الشكر إلى جميع الحاضرين، وإلى كل ما أتوا به من رؤى وأطروحات
إشراف : شريف عمر
تصوير: محمد عبده - تصوير فيديو : مصطفى الجنيدي