حلَّ المهندس أحمد العدوى الرئيس التنفيذى لشركة «إنرشيا للتنمية العقارية»، ضيفًا على برنامج «CEO Level» متحدثًا عن كيفية تأسيس الشركة منذ عام 2007 ومراحل تطور عملها بنظام ريادة الأعمال، حتى باتت تملك مشروعات عمرانية متنوعة تفوق استثماراتها 70 مليار جنيه، وما زالت تدرس مزيد من التوسعات فى منطقة غرب القاهرة.
وأكد العدوى خلال برنامج CEO Level الذى يقدمه «حازم شريف»، رئيس تحرير «جريدة المال»، ويُذاع مساء اليوم على قناة ALMAL TV بموقع يوتيوب، أن إنرشيا تتفاوض مع هيئة المجتمعات العمرانية لتنفيذ مشروع عمرانى متكامل بنظام الشراكة على مساحة أرض ما بين 150 إلى 300 فدان، كما تسعى لزيادة معدلات التنفيذ تزامناً مع بدء تسليم أول مراحل مشروع جيفيرا الساحل الشمالى الذى تبلغ مساحته 1400 فدان، وهو المشروع الذى شهد تأخراً شديدًاً بعد نقل ولاية أراضى الساحل لأكثر من جهة.
%30 من المبيعات إجمالى الربح المنطقى للمطورين ولكن هذه النسبة لم تعد موجودة حالياً
وأوضح العدوى أن الشركة تعتمد فى الأساس على سياسة استثمارية تسمح للمطور بتحقيق ربح إجمالى يقارب %30 من المبيعات ومع خصم تكلفة التمويل والبيع تصل إلى %14 إلى %15 ، ولكن هذه النسبة لم تعد موجودة فى السنوات الأخيرة، وهو ما يظهر فى ميزانيات الشركات العقارية المقيدة فى البورصة والتى تكبد بعضها خسائر لأول مرة،
وإلى نص الحوار .
● حازم شريف: من هو أحمد العدوى وما تطورات حياته العلمية والعملية حتى رئاسة شركة «إنرشيا» العقارية؟
أحمد العدوى: تخرجت من كلية الهندسة جامعة القاهرة قسم العمارة فى عام 2001، وحصلت لاحقاً فى عام 2006 على درجة الماجستير فى هندسة الإنشاءات من الجامعة الأمريكية، بآخر سنة قبل الحصول على الماجستير بدأت العمل فعلياً فى مجال التصميم من خلال شركة المجموعة الهندسية الاستشارية «سيجمان»، وأشير هنا إلى أن والدى كان أستاذاً بكلية الهندسة.
وعملت فى «سيجمان» لمدة 6 سنوات استفدت منها فى قطاع إعادة الهيكلة والهندسة وتنمية الموارد فى فترة تزامنت مع الإشراف على أعمال لكبار المطورين فى السوق المصرية، كما أسسنا فروع فى أسواق خارجية منها ليبيا والسعودية وبلدان أخرى، منذ عام 2007 بدأنا التفكير الجاد والتحرك الفعلى لتأسيس شركة «إنرشيا» للتنمية العقارية.
● حازم شريف: تقصد من بقولك بدأنا التفكير فى تأسيس «إنرشيا»؟
أحمد العدوى: أقصد شركائى فى «إنرشيا» والتى بدأت بفكرة «ريادة الأعمال»، فخلال فترة 2007 بدأنا الشركة من غير موارد مالية أو محفظة أراضى أو علاقات، وبدأنا التفكير فى العمل بنموذج مختلف عن المعتاد، فالسوق يتركز على نوعيات من الشركات مثل تحول المقاولين للتطوير العقارى أو توفير ملاءة مالية من أحد رجال الأعمال، أو شركة حكومية وصولاً للكيانات الخليجية قادمة باستثمارات كبيرة.
أما فكرة ريادة الأعمال فلم تكن موجودة فى القطاع وهو ما عزز تجربة «إنرشيا» فى البداية، فركزنا فى البداية على حل مشكلات عدم وجود أراضى والرغبة فى الحصول على تمويلات، وللعلم «البيزنس موديل» الخاص بالفكرة فى البداية تميز بانخفاض حاجة الحصول على تمويلات ومبالغ مالية ضخمة لاقتناص أراضى.
الأراضى فى فترة تأسيس «إنرشيا» كانت تباع من الدولة عبر مزادات وهو ما أدى لارتفاع أسعارها بشكل كبير، أدى لصعوبة إتاحتها لمختلف شرائح الشركات، وبالتالى فكرنا فى طريقة مختلفة للحصول على أراضى، منها التفاوض مع أحد الشركات التى تملك فعلياً مشروع للحصول على قطعة أرض صغيرة من ذلك المشروع لتتولى «إنرشيا» تطويرها بالكامل بنظام «المطور من الباطن».
الفكرة كانت غريبة فى البداية لعدم تقبلها فى السوق خاصة وأن المطور هنا لا يملك الأرض ولكن يطورها بالشراكة مع المطور المالك الأساسى، وبدأنا تنفيذها فى باكورة مشروعاتنا فى الجونة بالبحر الأحمر وسهل حشيش وكذلك مع شركة سوديك، كنا من أوائل الشركات التى تنفذ هذه الفكرة بالسوق المصرية.
● حازم شريف: هل بالإمكان توضيح مزيد من النقاط حول هذا النموذج الاستثمارى الذى اتبعته «إنرشيا» منذ البداية؟
أحمد العدوى: كما قولت فى هذه الفترة كانت الأراضى تباع بالمزادات فقد ترتفع أسعارها، فكان من الصعب المنافسة بهذه الطريقة لحاجتها لاستثمارات كبيرة، فبدأنا مخاطبة بعض شركات التطوير والتى كانت تطرح وحدات للبيع مقابل سداد سعرها على 4 سنوات، وتم التفاوض معها لشراء قطعة أرض صغيرة من المساحة الإجمالية للمشروع يتم تطويرها من جانب «إنرشيا» على أن يتم سداد قيمتها على سنوات طويلة.
هذه الطريقة كانت هامة للغاية للطرفين، فالمطور الأساسى يستفاد من سرعة تنمية المشروع بعد حصول «إنرشيا »على أرضها فى آخر مساحة للمشروع بما يخلق مجتمع عمرانى قريب يزيد من القيمة الاستثمارية، بخلاف التركيز على إنشاء وحدات مناسبة لفئات عمرية يصعب على المطور الوصول لها مع إتاحة خدمات تجارية وإدارية وفندقية تزيد الطلب على المشروع الرئيسى لاحقاً.
طبقنا الفكرة فعلياً فى الجونة وأجرينا تطوير مشترك مع شركة أوراسكوم للتنمية فى عام 2009 ، كنا أول مطور يدخل بهذه الآلية فى الجونة وبعد ذلك تكرر هذا النموذج مع مطورين آخرين.
موقع اختيار قطعة الأرض فى نهاية المشروع أو منطقة يستغرق تطويرها سنوات لاحقة، كل تلك العوامل ساهمت فى وصولنا لاتفاقات مرضية مع ملاك الأراضى سواء فى التسعير الملائم أو طرق السداد المرنة والمريحة «لإنرشيا».
● حازم شريف: وماذا عن توفير الأموال التى سيتم استخدامها فى الإنشاءات بعد وصولكم لاتفاق جيد مع ملاك الأراضي؟
أحمد العدوى: تم تدبير التمويل من المساهمين والشركاء الرئيسيين، فهناك من آمن بالفكرة عند طرحها.
● حازم شريف: ما هى تفاصيل هيكل شركات «إنرشيا العقارية» منذ تأسيسها سواء فى رأس المال وهيكل المساهمين؟
أحمد العدوى: فى شهر ديسمبر 2007 كان عدد المساهمين يبلغ 3 حتى وصلنا فى عام 2010 إلى 7 مساهمين قائمين ولم يتغير منذ هذا التاريخ، وكان لدينا حينها 3 شركات قابضة وأخرى للتنمية العقارية والأخيرة للإنشاءات، أما رأس المال فقد بلغ مليون جنيه لأحد الشركات و2 مليون للثانية، و3 مليون للثالثة عند التأسيس مدفوع منهم %25.
● حازم شريف: وماذا عن الوضع الحالى لرأسمال الشركة؟
أحمد العدوى : حدثت تغيرات بسيطة وحالياً تم ضم شركة رابعة هى شركة «إيه كيه» والتى نملك %90 من رأسمالها، وتعتبر الشركة المالكة لأرض مشروع «جيفيرا» الساحل الشمالى.
بدأنا الشركة بـ 3 مساهمين وحالياً يبلغون 7 بقيمة حقوق 850 مليون جنيه
● حازم شريف: ما قيمة رأسمال الشركة القابضة وأذرعها التابعة فى الفترة الراهنة؟
أحمد العدوى: فى الحقيقة نهتم بقيمة حقوق المساهمين والتى قاربت على 850 مليون جنيه فى الفترة الحالية.
● حازم شريف: كم عدد المشروعات التى تنفذها بنظام المطور من الباطن، وما عدد نظيرتها كمطور رئيسي؟
أحمد العدوى: نفذنا مشروعين بنظام المطور من الباطن، وبعدها انتقلنا للعمل بنظام الشراكة بعدما وجدنا أفراد وشركات وأيضاً جهات فى الدولة تملك أراضى ضخمة بقيمة مالية كبيرة لا يوجد من يقدر على شرائها فى ظل تبعات أحداث 2011، هنا بدأنا التفاوض معهم فى إتمام تطوير وتنمية تلك الأراضى بنظام الشراكة.
فى البداية كانت الشراكة فى الإيرادات وفى مرحلة لاحقة فى الأرباح حتى وصلنا لبنود استرشادية يتم العمل بها دون وجود أى خلافات أو صراعات مع ملاك الأرض، ففى بعض الأوقات لا نلتقى على الإطلاق مع الملاك ويتم استمرار العمل.
طبقنا هذا النموذج فى نحو 6 مشروعات تابعة «لإنرشيا» بمساحات مختلفة ما بين 10 إلى 20 وصولاً إلى 1400 فدان فى الساحل الشمالى، وأوضح هنا أن هذا النموذج ساعدنا فى الحصول على أراضى دون الحاجة لسداد قيمة مالية، كما أن مالك الأرض بإمكانه خلال 10 سنوات لاحقة الحصول على عائد وأرباح أكبر من القيمة التى كان سيبيع بها الأرض عند التفاوض.
وبمرور السنوات بات هذا النموذج معروفاً فى السوق العقارى، كما اتجهت الدولة ممثلة فى هيئة المجتمعات العمرانية أو جهات سيادية لإتمام شراكات مع المطورين باعتبارها آلية مفيدة وذات جدوى أكبر من بيع الأراضى مهما كان سعر البيع.
● حازم شريف: ماذا عن شركة المقاولات التابعة للشركة؟
أحمد العدوى: تم تأسيسها فى عام 2007 وكنا نستهدف تنفيذ مشروعات متوسطة الحجم تدور قيمتها فى 2008 حول 20 إلى 70 مليون جنيه للمشروع، نظراً لعدم قدرة مالكى هذه المشروعات حينها على التعاقد مع كبار المقاولين أو الكيانات المتخصصة لصعوبة التسعير ، فبالتالى فكرنا فى إنشاء شركة لتقديم خدمة المقاول المتكامل لتلك النوعية من المشروعات.
وتم استقطاب خبراء من انجلترا لمساعدتنا فى إدارة ذراع المقاولات والتأكد من جودة نظام العمل بها، وبالفعل نفذنا بعض الفنادق التابعة للمعونة الأمريكية بجانب تنفيذ مشروعات صناعية، ولكن بعد أحداث 2011 وتزايد صعوبات قطاع المقاولات فى التحصيل ونوعية العمليات المتاحة ولرغبتنا فى الإسراع بالإنشاءات فى مشروعاتنا العقارية قررنا التركيز على مشروعات «إنرشيا».
وأرى أن هذه الاستراتيجية وفرت لنا قدر كبير من المرونة فى تنفيذ مشروعاتنا العقارية عبر سهولة تنفيذ قرارات زيادة وتيرة الأعمال فى بعض المناطق أو تقليصها فى فترة معينة، وهى أمور ينتج عنها تكاليف إضافية حال تنفيذها مع مقاول خارجى، كما أنها تيسر من قدرتنا على اتخاذ قرارات بفتح مراحل بيعية جديدة فى المشروعات.
● حازم شريف: هل هذا هو الوضع الحالى لشركة المقاولات؟
أحمد العدوى: الوضع كما هو ولكن حجم الأعمال فى «إنرشيا العقارية» ارتفع بشكل كبير وبالتالى لجأنا للتعامل مع شركات مقاولات خارجية تعمل فى السوق المحلية، ونستخدم تعاملنا مع «إنرشيا للإنشاءات» فى بنود معينة تحمل أهداف استراتيجية أكثر منها أعمال إنشاء طبيعية.
● حازم شريف: هل مازالت «إنرشيا للمقاولات» تسيطر على النسبة الأكبر من الأعمال؟
أحمد العدوى: حالياً نقلل النسبة لتصل إلى %30 لدى «إنرشيا» والباقى لمقاولين آخرين، وعلى الجانب الآخر يمكن القول بأن كامل أعمال «إنرشيا للمقاولات» تتبع شقيقتها العاملة بالتطوير العقارى.
● حازم شريف: هل قد يؤدى هذا الأمر إلى مزيد من المخاطر لشركة المقاولات؟
أحمد العدوى: يمكن القول بأن هذه الاستراتيجية تقلل من تعرضهم لبعض التحديات الحالية بسوق المقاولات ومنها تجنب الحصول على التمويل وخطابات الضمان البنكى لتعامله المباشر مع شركة شقيقة، كما أن التحصيل مرتبط بتدفقات المشروعات العقارية، كما أنه يحصل على الأعمال بشكل مباشر وبالتالى يتجنب تكاليف المناقصات وأقسام تطوير الأعمال.
● حازم شريف: هل الإدارة التنفيذية للشركات التابعة منفصلة ومستقلة؟
أحمد العدوى: منفصلة تماماً، ويمكن الإشارة إلى أن مستهدفات إدارة شركة المقاولات مرتبطة بدعم ذراع التطوير العقارى وملتزمة بجداول التسليمات للعملاء.
● حازم شريف: ماذا عن الوضع الحالى لشركة «إنرشيا للتنمية العقارية» من حيث عدد العاملين ومحفظة الأراضى والاستثمارات؟
أحمد العدوى: عدد العاملين حالياً 250 لتغطية كافة القطاعات المختلفة، نملك عدة مشروعات ما بين جارى تنفيذها وأخرى تم تسليمها، ولدينا 4500 عميل ما بين شريحة تقطن فى المشروعات وأخرى تسلمت الوحدات فى البحر الأحمر وسهل حشيش وفريق آخر يترقب التسليم.
لدينا 3 مشروعات فى البحر الأحمر هى «فيراندا سهل حشيش» ومرحلتى «سى جريبس» فى الجونة ، أما القاهرة فهناك مشروع «ميدى بوينت» بمدينة زايد تم تسليمه منذ 10 سنوات، بخلاف مشروعات سكنية هى «ويست هيلز» و«جولز» و«سولية» و«بريكس» تختلف مراحلها ما بين تم تسليمه وجارى تسليمه.
أما المشروع الأكبر فهو «جيفيرا» الساحل الشمالى على مساحة 140 فدان، تم البدء فيه عام 2017، ومن المخطط تسليم مرحلته الأولى خلال العام الجارى، ويسيطر المشروع على 2500 عميل من القاعدة الإجمالية لعملاء «إنرشيا».
محفظة أراضى الشركة تبلغ 7 مليون متر مربع موزعة على تلك المشروعات، والنسبة الأكبر منها فى مشروع الساحل الشمالى، كما نسعى فى الفترة القادمة لزيادة محفظة الأراضى فى غرب القاهرة والتى يتبقى فيها بعض المراحل البيعية فى مشروعات مثل «جولز» و«بريكس» قد نراها فى العام الجارى.
مفاوضات مع المجتمعات العمرانية للشراكة فى غرب القاهرة
● حازم شريف: هل هناك تفاصيل أو مفاوضات جدية للحصول على أراض فى غرب القاهرة؟
أحمد العدوى: نركز على طريقة الاستحواذ أو الشراكة فى التوسع بغرب القاهرة، وبالفعل لدينا مفاوضات جادة الأولى مع أحد شركات القطاع الخاص أو الافراد لتنفيذ مشروع متكامل على مساحة 150 فدان، وهناك مفاوضات أخرى مع هيئة المجتمعات العمرانية لتنفيذ شراكة على مساحة أرض ما بين 150 إلى 300 فدان.
● حازم شريف: هل تنوى الحصول على الفرصتين أو تكتفى بواحدة فقط؟
أحمد العدوى: لا تعارض جغرافياً أو من ناحية المنتج من الحصول على الفرصتين مستقبلاً .
● حازم شريف: كيف تبيع «إنرشيا» مشروعاتها فى السوق المحلية؟
أحمد العدوى: لدينا فريق مبيعات متخصص يتولى تسويق مشروعاتنا، وهو الذى يعزز قدرتهم فى الترويج لوحداتنا المتواجدة فى مناطق عمرانية مختلفة، حتى وإن كان العميل يبحث عن سكن أولى أو ساحلى أو حتى متنوع ما بين الخدمى والطبى والتجارى.
كما أن تلك الخبرات لفريق التسويق تساعد الشركة على زيادة خبراتها ودراسة السوق والإجابة على تساؤلات العملاء، وتقديم رؤية ودراسة كاملة للسوق.
● حازم شريف: ما أكثر المناطق التى تشهد الشركة منافسة قوية بها؟
أحمد العدوى: لا يوجد تخوف من المنافسة طالما اعتمد المطور المنافس لنا على الدراية الكاملة من أبناء المهنة فى تسعير المنتجات وإطلاق عروض منطقية وتسليم منتجاته للعملاء، فمع تلك الصورة يمكن للعميل الاختيار الجيد، وبالفعل هناك طلب مرتفع فى المناطق التى نتواجد بها.
يمكن القول أن طوال عملنا فى البحر الأحمر والجونة وغرب القاهرة والساحل الشمالى واجهنا منافسة جيدة ومنظمة مع باقى المطورين، ولم توجد أى أزمات.
نقل جهات الولاية أدى لتعطل شديد فى إنشاءات «جيفيرا» الساحل الشمالى
● حازم شريف: ننتقل للحديث عن المشروع الأكبر «جيفيرا»، لماذا تم إنشاء شركة خاصة بالمشروع؟
أحمد العدوى: عندما بدأنا المشروع فى نهاية عام 2017 كان بنظام الشراكة مع شركة «أيه كيه» المالكة للأرض، وفى عام 2018 اتجهنا لتعديل الفكر الاستثمارى لنظام الشراكة خاصة وأن المساحة كبيرة وتعادل مشروعات مميزة بالساحل على غرار مراسى وهناك مكونات طبية ورياضية وفندقية وسيتم التنفيذ على مدة زمنية طويلة، وبالتالى قد تكون الشراكة التقليدية مصدر قلق وتوتر لنا فى جزئيات التزام مالك الأرض بسداد التزامات الدولة وغيرها ، وعليه توصلنا لاتفاق مع ملاك «أيه كيه» على شراء الشركة وإجراء إعادة هيكلة للتعاملات البنكية وحساب تقاسم الإيرادات « اسكرو أكونت » وما زال العمل مستمر بها منذ عام 2018 .
اعتبرنا أنه من المفيد أن ننظم ملكيتنا وأدواتنا فى «جيفيرا الساحل»، وهو ما ساعدنا فى إدارة المواقف التالية لملف نقل الولاية فى الساحل والحصول على تمويلات بنكية
● حازم شريف: متى بدأت فعليا الإنشاءات فى المشروع؟
أحمد العدوى: مع نهاية عام 2017 وحينها كانت محافظة مطروح هى جهة الولاية على الأرض، وحصلنا على مخطط عام معتمد منها بجانب هيئة التنمية السياحية، وبناء عليه أطلقنا المشروع وتم بيع وحدات، وتواصلنا مع المحافظة لإصدار التراخيص، ولكن فى شهر يونيو من عام 2018 تم وقف التراخيص فى الساحل الشمالى بأكمله، لإعادة تخطيط المنطقة من جديد، وبالتالى تم وقف المشروع باستثناء أعمال التسويات والمصاطب وحرم الشاطئ.
وفى شهر أبريل من عام 2019 تم إعادة فتح التراخيص من جديد وحينها حصلنا على ترخيص لإنشاء 1600 وحدة تمثل 4 مراحل بيعية فى المشروع، وبدأنا الإنشاءات ولكن فى منتصف عام 2020 تم نقل جهة الولاية فى الساحل إلى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، وبدأنا مفاوضات مع الهيئة أسفرت فى شهر يونيو 2021 عن توقيع محضر الاتفاق على شكل الأرض النهائى والمساحة والسعر الجديد.
خلال تلك الفترة المذكورة واصلنا الإنشاءات فى الوحدات التى حصلت على تراخيص فى السابق، ولكن نشير هنا إلى صعوبة إجراء أى تعديل على تلك الوحدات لعدم وجود جهة ولاية، رغم حاجتى لتنفيذ عدة بنود هامة بخلاف المبانى على غرار الآبار ، ولكنها عوامل أدت لوجود تأخر شديد فى المشروع.
حالياً تم إنهاء كافة العقود مع المجتمعات العمرانية وسداد كافة المستحقات بالوضع الجديد، ويتم التواصل للحصول على الاعتمادات والتراخيص اللازمة لأى توسعات ومراحل بيعية فى «جيفيرا».
ارتفاعات الفائدة نجم عنها زيادة تكاليف أرض الساحل بنحو %52
● حازم شريف: هل أثرت تلك المشاكل على جدوى المشروع على الأقل المرحلة الأولى منه، فى ظل التقلبات الأخيرة فى الدولار، هل مرت المرحلة الأولى بسلام؟
أحمد العدوى: «الحقيقة مش معدية بسلام أوى» أرى أن الدولار أحد العوامل المؤثرة فى تكلفة العقارات ولكنى اعتقد أن تأثيره أقل من عناصر أخرى منها على سبيل المثال ارتفاعات سعر الفائدة والتى أثرت علينا فى زيادة تكلفة التمويل وسعر الأرض خاصة وأن الهيئة تضع فائدة على أقساط الأراضى، وخلال العام الماضى زادت الفائدة بنحو ألف نقطة خلال 10 شهور، تلك الزيادة رفعت سعر الأرض بنحو %52 «ودا فرق كبير جداً جداً ».
كما أن الشركة حصلت فى السابق على قرض من بنكى «مصر» و«القاهرة»، ومازلنا نتواصل مع «مصر» على تمويل آخر، وبالتالى هناك زيادة لافتة فى تكلفة التمويل.
مؤثر آخر هو زيادة سعر السولار ورفع الدعم عن المحروقات، فالسولار بالنسبة «لإنرشيا» تأثيره مرعب لدخوله فى عدة أعمال بالمقاولات، وعليه لا يمكن قصر مشكلة القطاع العقارى بالدولار فقط.
الإشكالية الرئيسية فى القطاع العقارى مرتبطة بالنموذج الاستثمارى القائم، والذى يعتمد على بيع وحدات وتسليمها بعد 4 سنوات على سبيل المثال، بما يعنى تثبيت سعر الوحدة فى فترة متقلبة، فعلى سبيل المثال آخر 4 سنوات شهدت عدة تحديات منها تحرير سعر الصرف فى مصر، وارتفاعات الفائدة بخلاف أزمة فيروس كورونا، وأخيراً الحرب الروسية الأوكرانية، كل تلك العوامل أدت لمشكلة كبيرة يصعب على المطورين باختلاف حجمهم ومناطق تواجدهم تجاوزها.
الحقيقة أن تلك السنوات تتطلب معالجة خاصة من الدولة لمساندة المطورين فى تجاوز الأزمة، وأرى أن الحل قد يكون فى تدخل البنك المركزى لتغيير فلسفة تمويل المشروعات العقارية، والسماح بمساندة تمويلية أكبر للمطورين، فعلى سبيل المثال المطور يطلب الحصول على تمويل من بنك ويستغرق مدة طويلة فى الدراسة والتقييم والتعرف على الملاءة المالية، وعند توقيع العقود وطلب الحصول على تسهيلات يشترط البنك تغطية تلك التسهيلات بشيكات من العملاء، وهى اشتراطات لا تطبق مع الراغبين فى تمويل إنشاء فنادق أو مستشفيات.
الشروط البنكية لابد أن تخفف ولا بديل عن التنسيق مع البنوك فى تحديد نسب للصرف مرتبطة بالإنجاز الفعلى للوحدات.
● حازم شريف: ما قيمة حجم الاستثمارات المبدئية لمشروع «جيفيرا»؟
أحمد العدوى: الاستثمارات فى «جيفيرا» وفقاً لأخر تحديث خاصة وأنه يتم إعادة تسعير لجميع المراحل قد تصل إلى 70 مليار جنيه.
● حازم شريف: متى يتم تسليم المشروع بالكامل؟
أحمد العدوى: فى حدود 10 سنوات من الآن، ولكن عقودنا مع الهيئة تتطلب مدة زمنية أقل، وبالتالى نفكر حالياً فى تطبيق نموذجنا «المطور من الباطن» من باقى الشركات العاملة فى السوق، وندرس حالياً عروض مقدمة تطلب الحصول على مساحات بجيفيرا، وأشير إلى أن المشروع يتسم بالمساحة الكبيرة وكانت مدة التنفيذ 5 سنوات تم مدها بقرار من رئيس الوزراء لتصل إلى 6 سنوات.
● حازم شريف: ما قيمة معدل العائد المتوقع على الاستثمار عند إطلاق مشروع «جيفيرا» وكم يبلغ حالياً وفقاً لآخر تحديث؟
أحمد العدوى: لا نركز فى أفكار العائد على الاستثمار، لدينا مستهدف أنه فى السنوات الجيدة المطور يحصل على ربح إجمالى %30 ومع خصم تكلفة التمويل والبيع تصل إلى %14 و%15 من المبيعات، ولكن هذه النسبة لم تعد موجودة فى السنوات الأخيرة، وهو ما يظهر فى ميزانيات الشركات العقارية المقيدة فى البورصة والتى تكبد بعضها خسائر لأول مرة .
● حازم شريف: «إنرشيا» بدأت بمجموعة شباب وحالياً أصبحت من شركات التطوير المعتبرة، كيف ترى مستقبل عملها خلال الفترة القادمة؟
أحمد العدوى: لدينا فى الشركة استراتيجية يتم وضعها كل 3 سنوات لرسم السياسات الاستثمارية، ومصادفة أجرينا تلك الدراسة خلال العام الماضى لرسم مستقبل العمل خلال السنوات الثلاث القادمة، ولدينا أكثر من مسار للعمل مع المساهمين، والموظفين والعملاء والجهات التمويلية والدولة والموردين، وكيف يمكن زيادة المبيعات ومحفظة الأراضى، وقياس درجة رضا العملاء كل 6 شهور.
بالتأكيد الدراسة انتهت إلى مستهدف زيادة الأرباح والأراضى والعملاء، وتحسين الصورة الائتمانية.
● حازم شريف: هل يمكنك الكشف تفصيلا عن أية مستهدفات منها؟
أحمد العدوى: نستهدف زيادة محفظة الأراضى بنحو 600 فدان، كما ننوى زيادة عدد العملاء بنحو 5000 عميل بخلاف 4500 قائمين.
«السعودية» تشهد تغير لافتاً فى الأفكار الاقتصادية والاستثمارية والاجتماعية
● حازم شريف: فى ظل المتغيرات الحالية، هل تنوى الشركة اختراق أسواق إقليمية وخليجية بهدف تنويع المحفظة؟
أحمد العدوى: «إنرشيا» منذ سنوات كانت لديها فروع فى ليبيا وقطر بهدف تنفيذ مشروعات هناك، ولكن الوضع فى ليبيا كان صعباً، كما أن السوق القطرية ليست شبيهة بتجربة دبى، وبالتالى كان لدينا مرونة للتواجد فى أسواق خارجية، وحقيقة الأمر أن السعودية تشهد تغير لافتاً فى الأفكار الاقتصادية والاستثمارية والاجتماعية وغيرها، ولكنى أرى أن الفرصة جيدة لشركات المقاولات فقط والتى تذهب لتنفيذ مشروعات محددة وواضحة، ولا زلنا فى التطوير العقارى لا أرى فرصة واعدة للتواجد فى أسواق خارجية، ولكن لا نمانع فى الذهاب للخارج فى وجود فرصة مناسبة.
أوقفنا البيع خلال الربع الأول من العام ورغم ذلك تجاوزنا المستهدف بـ %120
● حازم شريف: هل «إنرشيا» من الشركات التى أوقفت البيع حالياً، وفى حالة استمرار البيع كيف يتم التسعير؟
أحمد العدوى: كان هناك بيع منذ بداية العام، ولكن فى منتصف شهر يناير حدثت متغيرات فقررنا وقف المبيعات، وبعدها قررنا إعادة البيع من جديد بعد إجراء زيادة سعرية، ويمكن القول أنه تم وقف البيع لمدة تبلغ شهر ونصف من الربع الأول العام الجارى، ورغم ذلك حققت الشركة مبيعات تفوق المستهدف بنحو %120.
● حازم شريف: هل ترى تحقيق تلك المبيعات أمراً إيجابياً فى هذا التوقيت؟
أحمد العدوى: يعتبر مؤشر على جودة السوق وتوافر الطلب، ولكن الأمر مخيف لأننا نراجع الأسعار كل أسبوعين، ولكن الأهم أننا لا نستطيع وقف البيع نهائياً ولا نملك تلك الرفاهية خاصة وأن هناك مشروعات جارى إنشائها بجانب الخطط التمويلية مع البنوك والتى تعتمد على المبيعات الجيدة.
● حازم شريف: هل هناك نية لقيد «إنرشيا» فى البورصة خلال الفترة القادمة باعتبارها آلية هامة للتخارج؟
أحمد العدوى: لدينا انفتاح على تلك الفكرة خاصة وأن تعاملنا مع البنوك دفعنا لتبنى مفاهيم الحوكمة فى العمل سواء فى إعداد الميزانيات، بما يؤكد أننا جاهزين للبورصة فى أى وقت، ولكن لا توجد خطوات فعلية لذلك على المدى المتوسط.
أرى أن الفترة الراهنة تشير إلى أن التخارج لصالح مستثمر استراتيجى هى الآلية المناسبة بدلا من الطرح فى البورصة.