حلَّ المهندس علاء خضر الرئيس التنفيذى لشركة سكوب مصر العقارية، ضيفًا على برنامج “CEO Level” متحدثًا عن الخطط المستقبلية للشركة، وخططها على المديين المتوسط والبعيد، والتى من ضمنها مشروع تطوير هضبة المقطم، بإجمالى إيرادات متوقعة تفوق 80 مليار جنيه.
وأكد “خضر” فى حواره مع برنامج «ALMAL CEO Level» الذى يقدمه رئيس تحرير جريدة المال حازم شريف، ويذاع مساء كل خميس على قناة ALMAL TV عبر موقع “يوتيوب” أن الشركة تترقب الحصول على التراخيص النهائية لبدء إنشاءات مشروع هضبة المقطم.
«سكوب» العقارية هى إحدى شركات مجموعة سويلم القابضة، والتى تملك %100 من أسهمها، والتى تتبعها أيضاً شركتى محمد على سويلم للمقاولات، ومجموعة محمد على القابضة، كما تملك السويلم نحو 9 شركات بالسعودية تتوزع على عدة مجالات مختلفة، منها التطوير والتعدين والبتروكيماويات، والاستثمار التجارى وسلاسل الإمداد، والكهرباء.
وخلال الحوار تطرق “خضر” إلى المشروعات الأخرى للشركة فى مصر، ومنها تشغيل شارع 306 بمنطقة الدقى فى محافظة الجيزة، والذى وصلت حجم استثماراته إلى 30 مليون جنيه، وتنوى الشركة تكرار التجربة فى محافظات وأحياء أخرى.
كما تعمل سكوب حاليًا على تنفيذ مشروع أبراج المعادى بتكلفة تلامس 300 مليون جنيه، تنوى تمويل النسبة الأكبر منها من المجموعة الأم فى السعودية، كما تخطط لبدء مبيعاته بعد الانتهاء من تنفيذ الهيكل الخرسانى للعمارات السكنية، وإلى نص الحوار...
● حازم شريف: بداية من هو المهندس علاء خضر؟ وكيف كان مساره المهنى؟
علاء خضر: أنا خريج هندسة جامعة عين شمس عام 2003، وبعد التخرج بدأت العمل فى مصر لمدة 3 سنوات، ثم انطلقت للعمل فى دبى ومنها للمملكة العربية السعودية، وعدت مره أخرى لمصر، بعد تكليفى بمنصب الرئيس التنفيذى لشركة سكوب مصر التى تم تأسيسها عام 2020.
● حازم شريف: ما آخر وظيفة لك فى السعودية قبل العودة لمصر؟
علاء خضر: تدرجت فى العمل بالعديد من الشركات، ثم عملت فى مجموعة السويلم القابضة السعودية، ودخلت مجالات عدة، وفى هذه الأثناء كُلفت ببعض الأعمال فى عدد من الدول التى تمتلك فيها المجموعة مشروعات، وبعد أن تم تأسيس فرع فى مصر حصلت على ترقية لمنصب المدير التنفيذى لشركة سكوب مصر العقارية.
● حازم شريف: من المؤكد أن المجموعة وقبل تأسيس شركة فى مصر كانت لديها دراسات عن السوق المصرية.. ما ملامح هذه الدراسة؟ وكيف تم اتخاذ قرار الدخول؟
علاء خضر: بدأنا تنفيذ زيارات لمصر خلال سنوات 2017، و2018، و2019، وهى الفترة التى كانت تشهد فيها مصر حجم أعمال كبير جدًا، خاصة فى مجال المقاولات، وحينها كان الهدف هو الدخول فى مشروعات كمقاول فقط، لكن هذه الرؤية تغيرت بعد أن عملت المجموعة على تنفيذ مشروعات فى عدد من الدول كمطور عقاري، وفى النهاية دخلنا السوق المصرية وأسسنا شركة للتطوير العقارى لتكرار التجارب الناجحة التى خاضتها المجموعة فى عدد من الدول، خاصة السعودية.
● حازم شريف: كم يبلغ رأسمال شركة سكوب مصر العقارية عند التأسيس وكيف أصبح الآن؟
علاء خضر: سكوب مصر شركة ناشئة، ورأسمال مجموعة السويلم فى السعودية يبلغ 550 مليون ريال، ولدينا ملاءة مالية ممتازة فى أكثر من قطاع، كما أن المجموعة تمتلك شركات تابعة متعددة الأغراض، منها فى مجالات “التعدين والطاقة والمقاولات” بخلاف المقاولات والاستثمار العقاري.
400 مليون جنيه قيمة الأموال التى ضختها الشركة حتى الآن
● حازم شريف: أنا أتحدث عن رأس مال شركة سكوب مصر هنا فى مصر.. كم يبلغ؟
علاء خضر: رأس مال شركة سكوب مصر هنا فى مصر يبلغ حوالى 20 مليون جنيه، فيما وصل إجمالى الاستثمارات التى ضخت هنا حتى الآن ما يقارب الـ 400 مليون جنيه، فى عدد من المشروعات، وما زلنا نضخ استثمارات كبيرة فى مصر قبل الانتاج الفعلى لمشروعاتنا.
● حازم شريف: ما أول مشروع حصلت عليه الشركة قبل البدء فى عملية التأسيس ومعلوماتى أن الشركة تمتلك فى الوقت الحالى 3 مشروعات؟
علاء خضر: الشركة تم تأسيسها قبل الحصول على أى مشروعات بحوالى عام تقريبا، وعملية التأسيس كانت لغرضين، الأول هو مساندة المشروعات التى تمتلكها المجموعة فى السعودية، والثانى هو الدخول فى مشروعات فى سوق جديدة، إلى أن حصلنا على مشروع صغير وكان عبارة عن “10 أبراج”، ومشروع تجزئة صغير، لا يتعدى حجمه 30 مليونا، بغرض التعرف على هذه السوق، والثالث وقعنا عقوده من عام تقريبا لتطوير كورنيش هضبة المقطم، وهو مشروع ستبلغ استثماراته خاصة بعد التغيرات التى طرأت فى خريطة الاستثمار العقارى نتيجة تغيرات أسعار العملة ما يفوق الـ80 مليار جنيه.
300 مليون تكلفة أبراج المعادى بمبيعات تفوق 600 مليون
● حازم شريف: دعنا نتحدث فى البداية عن المشروعات الصغيرة قبل الحديث عن المشروع الأكبر وهو هضبة المقطم.. لديكم مشروع أبراج المعادى ما طبيعته؟
علاء خضر: مشروع أبراج المعادى كما قلت سكنى بالكامل، وانتهينا من عمليات التصميم الخاصه به، وسنبدأ التنفيذ بعد الانتهاء من باقى التراخيص الأخيرة، ونتوقع أن تبلغ قيمة التكلفة الإنشائية حوالى 300 مليون جنيه، وإجمالى عوائد متوقعة فوق الـ600 مليون، وكان من المقرر الانتهاء منه خلال 3 سنوات، لكننا سنعمل على الانتهاء منه خلال عامين فقط.
مخاطبة المجموعة الأم فى السعودية لتدبير 110 ملايين جنيه لتمويل الأبراج
● حازم شريف: كيف ستتم عملية تمويل مشروع أبراج المعادي؟
علاء خضر: مشروع الأبراج سيتم تمويله بالكامل من الشركة بعيدًا عن البنوك، وبالفعل طالبنا المجموعة السعودية بمبلغ 110 ملايين جنيه، ونتيجة التغير المستمر فى أسعار التكلفة لن يتم البيع لحين تثبيت أسعار التكلفة، على أن تبدأ عملية البيع فور الانتهاء من الهياكل الخرسانية بشكل كامل.
● حازم شريف: أى على سبيل التحوط طلبت من الشركة الأم قيمة التكلفة الإنشائية وبعدها تبدأ عملية البيع أم أن هناك سببًا آخر؟
علاء خضر: بالفعل طالبنا بتقديم تمويل على الأقل لحين الانتهاء من الهياكل الخرسانية بشكل كامل على الأقل، ومن ثم تبدأ عمليات البيع، لأن مشكلة أغلب المطورين الآن هى تثبيت سعر البيع، وهو الأمر الذى يفرض علينا تأجيل خطوة البيع لتقليل حجم المخاطر.
● حازم شريف: وماذا عن شركات المقاولات التى تتولى التنفيذ؟
علاء خضر: سنعمل مع مقاولين محليين فقط، ولا نيه للشركة للعمل كمقاول للمشروع.
مفاوضات لتكرار تجربة شارع 306 فى محافظات وأحياء أخرى
● حازم شريف: ندخل على المشروع الثانى وهو تطوير شارع 306، نريد أن نعرف تفاصيله؟ وكيف دخلتموه ولماذا؟
علاء خضر: هو مشروع نستطيع أن نقول عليه مشروع متناهى الصغر وكان بداية للتعاون مع محافظة الجيزة، فالمشروع عانى من انخفاض النجاح فى السابق نتيجة عدم المتابعة الجيدة، وبالتالى فكرنا فى الحصول على الأرض من المحافظة وإطلاق منتج خدمى للأحياء ونفكر فى تكرار التجربة فى كل أحياء القاهرة.
والتجربة كانت بداية، بلغت قيمة عملية التطوير لهذا المشروع ما يقرب من 25 مليون جنيه، وأعتقد أنه الآن فى مرحلة النجاح، بعد أن عملنا على إدارته فى الوقت الحالي.
● حازم شريف: العقد الموقع مع محافظة الجيزة هل هو عقد إيجار؟
علاء خضر: العقد الموقع مع المحافظة هو عقد إيجار لمدة 5 سنوات، وتجدد.
● حازم شريف: هل هناك حديث عن تكرار التجربة فى أماكن ثانية؟
علاء خضر: نعم هناك أكثر من موقع فى محافظتى الجيزة والقاهرة، تتم المناقشة حولها فى الوقت الحالي.
● حازم شريف: ما أبرز هذه المواقع؟
علاء خضر: فى الحقيقة لا أستطيع الحديث عنها، لأنها مناقصات ومزايدات قائمة، فلا يمكن الحديث عنها فى الوقت الحالي.
طرح وحدات هضبة المقطم خلال الربع الثانى من العام المقبل
● حازم شريف: دعنا نتحدث عن المشروع الأكبر وهو هضبة المقطم.. من أين جاءت الفكرة؟ وما الهدف منها؟
علاء خضر: منذ سنوات تعرفنا على شركة النصر للإسكان، وكانت بصدد الإعلان عن مناقصة حول المشروع والمناقصة كانت لمدة 4 شهور، وقدمنا أسعارنا وكانت الأفضل، كما أننا وضعنا التصميم المبدئى للمشروع ولاقى القبول من مسئولى شركة النصر، تلاها موافقة الشركة القابضة للتشييد ثم عرض مؤسسة الرئاسة وتمت الموافقة عليه.
ووقعنا عقد المشروع فى أبريل من العام الماضى 2022، ودخلنا عملية تطوير العرض، وكان الإطار تحسين نسبة شركة النصر كمالك للأرض، ودورنا سيشمل عملية التصميم والتطوير والتسويق والمبيعات، بجانب الصيانة والخدمات الخاصة بالمشروع، والتمويل هو الأساس فى أى مشروعات عقارى وهذا مشروع كبير وتكلفته تفوق الـ 40 مليار جنيه ومن المؤكد أن العبء سيكون عاليًا جدًا.
%22 متوسط نسبة حصة «النصر للإسكان» فى «هضبة المقطم»
● حازم شريف: هل تم الاستقرار على نسبة %22 إيراد لصالح شركة النصر أم نسبة أخرى؟
علاء خضر: الحقيقة هى مقسمة حسب تكلفة الانشاء، بمعنى أن هناك قطعة الأرض شبه منبسطة، نسبة شركة النصر فيها %30 وهذا رقم عالٍ جدًا فى القطاع نتيجة إلى أن المنتج المتاح سيكون متشطب ونصف تشطيب، فالنسبة بتعلى مع الوحدات المشطبة، وبتقل مع نصف التشطيف والمتوسط %22 وقد تزيد.
● حازم شريف: هل النسبة المتفق عليها من صافى الأرباح أم من الإيرادات؟
علاء خضر: النسبة المتفق عليه ستكون من الإيرادات.
● حازم شريف: إذا كانت النصر ستحصل على متوسط %22 من الإيرادات، فما حسبتكم لزيادة الربحية؟
علاء خضر: بكل الحسابات لا يمكن دخول شركة النصر فى عملية التكلفة، ولا توجد شركة حكومية تضخ سيولة فى الإنشاءات، ما دفعهم للدخول بنسبة من المبيعات، وبالموازنة يقسم الربح %50 لصالح النصر، باعتبارها مالك الأرض، و%50 لصالح سكوب باعتبارها الممول.
مكاتب عالمية متخصصة تولت تصميم «مصاطب»
● حازم شريف: قطة الأرض 1.7 مليون متر.. ما فكرة المشروع؟ وكيف سيتم استثمارها؟
علاء خضر: المشروع مقسم إلى 3 أقسام، الأول سيكون عبارة عن شريط يضيق، ويتسع يبدأ من 20 مترا، ونطلق عليه الممشى، ومنه يمكنك أن تطل على أهرامات الجيزة وسقارة ونهر النيل وبحيرة عين الصيرة، والثانى سيكون أسفل هذا الشريط أو الممشى سيكون فيه المصاطب، ويتراوح فرق الارتفاع حوالى 70 مترا بين أعلى نقطة فى الميول لأقل نقطة، والعروض تتراوح من 150 إلى 350 مترا.
ونود الإشارة إلى أن هذه المصاطب عمل على تصميمها أكبر المكاتب الاستشارية منها مكتب آى بى سى جي، وبالفعل قدم النموذج الخاص بها وكيفية تنفيذها وحجم التكلفة، حتى يمكن أن ننفذ عليها مباني، وبالمناسبة تكلفة التنفيذ عالية جدًا، لكنها تمنحنا مساحة حوالى 900 ألف متر مربع، يمكن أن نستغل منها 300 ألف متر مربع، و%23 منها كأرض مبانٍ.
● حازم شريف: هل يمكننا أن نقول إن المشروع عبارة عن ممشى يطل على القاهرة وفى الأسفل منه جزء سكنى إداري؟
علاء خضر: بالفعل كما أن المشروع سيتضمن مسارات للمشى والدراجات وشوارع للخدمات، علاوة على وحدات سكنية وفندقية وإدارية وتجارية ومبانٍ متعددة الأغرض.
ويمكننا القول إن المشروع به 5 أماكن جذب، ونخلق فيها بيئة جبلية فريدة، وكل نقطة ستكون متكاملة، وكل المناطق ستعمل على مدار اليوم، كما سيشهد تنفيذ حديقة كبيرة جدًا تخدم المشروع بالكامل.
حتى إننا بحثنا عن مصمم أجنبى ليكون عينا جديدة على مصر، لأن أغلب المصممين لا يمتلكون الخبرة الكبيرة فى أعمال البيئة الجبلية، وأعود مرة أخرى للحديث عن القسم الثالث فى المشروع، وهى الأرض المنبسطة فى الهضبة الوسطى، والتى تبلغ مساحتها 750 ألف متر مسطح، سنعمل على استغلالها كمشروع سكنى “كمبوند” مع أنشطة إدارية وتجارية.
● حازم شريف: هل هذه المنطقة خضعت للتطوير من قبل؟
علاء خضر: بالفعل، تم تطوير المنطقة من قبل القوات المسلحة وتم ترفيقها، وفيما بعد تم تقسيم هذه المساحة بعد عمل محور الحضارات، والذى يبدأ من أمام متحف الحضارات حتى محور ياسر رزق، ونحن الآن فى مرحلة الانتهاء من التصميم واعتماد المخطط العام من المشروع.
● حازم شريف: المشروع كبير وبحجم استثمار كبير، ونحن نتحدث عن 80 مليار جنيه، ومن المؤكد أن المرحلة الأولى تحتاج لأرقام كبيرة.. ما تصوركم؟ وكيف ستكون الأوضاع؟
علاء خضر: الشركة مرت بمرحلة التصميم وهى مرحلة استهلكت كمًا هائلًا من الأموال وصلت لما يقرب من 400 مليون جنيه، خاصة بالدراسات التى تم تنفيذها لصالح المشروع، وعند عملية التنفيذ سنلجأ للمحافظ التمويلية المتعددة سيكون الأساس فيها الشركة، إضافة إلى البرامج الأخرى من عدة بنوك، من أهمها صندوق دعم الصادرات السعودى والذى سيدعم المواد الخام التى يتم استيرادها من المملكة، كما أننا لدينا تواصل مع بنك التمويل الآسيوي، وكل ما يهمنى أن جميع الخامات سيتم تمويلها عن طريق الشركة الأم بالمملكة.
● حازم شريف: الـ 400 مليون رأس مال الشركة هل سيتم تحميلها على رأسمال سكوب مصر لاحقًا؟
علاء خضر: الأمور الإدارية نسير فيها بالتوازي، وحجم الإنفاق بالنسبة لرأس مال الشركة أضعاف مضاعفة، لكنها تدخل فى مصاريف التشغيل ومن حساب المشروع، وبالفعل رأس المال يعتبر دينًا على سكوب مصر.
● حازم شريف: الدعم المقدم من الصندوق السعودى للتنمية إلى أن سيذهب؟
علاء خضر: الحقيقة هو صندوق تم إنشاؤه لدعم الشركات السعودية، ويمنح فوائد للبضائع السعودية، من خلال دفع قيمة المواد المصدرة ويقوم بعملية تقسيطها لصالح شركات المملكة، وهو ما يعد نوعا من أنواع التسهيل لتشجيع عملية التصدير لخارجها.
● حازم شريف: كم تبلغ فترة التسهيلات التى يقدمها الصندوق؟
علاء خضر: التسهيلات تكون حسب مدة تنفيذ المشروع، ونحن نطالب بعامين إضافيين.
● حازم شريف: ما قيمة مواد البناء التى سيدعمها الصندوق السعودي؟
علاء خضر: حوالى 750 مليون ريال، منها الأدوات الصحية والحديد والسيراميك والمواسير، لكن الأسمنت سيتم شراؤه من السوق المحلية هنا فى مصر لارتفاع تكلفة النقل.
● حازم شريف: ما تفاصيل المفاوضات مع بنك التمويل الآسيوي؟
علاء خضر: المفاوضات تدور حول دعم عملية التشغيل وكذلك المواد، كما أنه يمكن أن يقدم تسهيلات للمقاولين.
● حازم شريف: وفقًا لنماذج الأعمال كيف ستكون خريطة التمويلات؟
علاء خضر: ما بين %60 من البنوك والباقى من الموارد الذاتية، وسيكون بنفس الهيكل التمويلى للمشروع السكنى الذى تنفذه الشركة فى سلطنة عمان وبدء التفاوض للحصول على قرض من بنك صحار.
%18 معدل العائد على الاستثمار فى القطاع
● حازم شريف: ما معدل العائد على الاستثمار فى القطاع العقارى بمصر؟
علاء خضر: الحقيقة الوضع اختلف خلال الفترة الأخيرة، وآخر تقرير من شركة سفلز للاستشارات والتى نعتمد عليها فى بعض الدراسات كانت الجدوى تقدره بـ18 %، وهى دراسة قدمتها سفلز منذ 3 أسابيع، وارجعت هذه القيمة للتغيرات التى تشهدها العملة.
● حازم شريف: هل هناك مشروعات أخرى تتم دراستها داخل مصر خلال الفترة الحالية؟
علاء خضر: ليست لدينا أية مشروعات نعمل على دراستها فى الوقت الحالي، وكل التركيز حاليًا فى مشروعنا الكبير “هضبة المقطم”، إضافة لمشروعاتنا الأخرى خارج مصر.
نطمح فى بدء الحصول على إيرادات خلال 2024
● حازم شريف: متى سيتم ضخ الأموال لبدء عمليات الإنشاءات؟
علاء خضر: من المتوقع أن تبدأ عملية الضخ فى الربع الأخير من العام الحالى، وبدأنا فى خطة التسويق، ونتوقع أن تكون عملية الطرح فى الربع الثانى من العام 2024.
● حازم شريف: الشركة ليست لديها أية عوائد فى الوقت الحالى سوى من مشروع 306 وبالطبع عائد ضعيف مقارنة بحجم استثمار الشركة.. متى ستتمكن الشركة من تحقيق أرباح؟
علاء خضر: نتوقع فى العام المقبل سنتمكن من تحقيق إيرادات، ولدينا خطة لمدة 5 سنوات وضعتها الشركة ويتم مناقشتها حتى مع البنوك ونطلعهم على تفاصيلها
نستهدف تصدير %50 من وحداتنا عبر بيعها للأجانب
● حازم شريف: ما رؤيتك للسوق المصرية فى الوقت الحالى فيما يتعلق بملف العقارات؟
علاء خضر: السوق المصرية من كبرى الأسواق فى الاستثمار العقارى فى منطقة الشرق الأوسط بالكامل وليس على مستوى الدول العربية فقط، والمنافسون هما دولتا تركيا والامارات حتى السعودية لا يوجد بها مطورون كبار كما الحال فى مصر.
والسوق الاماراتية والتركية لديهما ميزة عن السوق المصرية فى ارتفاع نسبة المبيعات الخارجية وهو ما يطلق عليه تصدير العقار، وكثير من مشروعات تركيا تبيع %50 منها للأجانب والامارات نفس الشىء، حتى إن التقارير الأخيرة تتحدث عن نجاح الإمارات فى تحقيق 200 مليار درهم من عمليات تصدير العقار، وفى مصر لدينا مشكلة فى تثبيت العملة، وعلينا أن نعمل على رفع حجم التصدير، وأن يستهدف المطورون نسبا أكثر من %10 للتصدير.
وأؤكد أن “سكوب مصر” العقارية تستهدف الوصول بحجم التصدير لمنتجاتها لنسبة %50.
لدينا استثمارات عقارية فى سلطنة عمان وكوت دويفوار بجانب القاهرة والرياض
● حازم شريف: كم عدد الدول التى تعمل فيها الشركة كمطور عقاري؟
علاء خضر: نتواجد فى السعودية وسلطنة عمان وكوت ديفوار ومصر.
● حازم شريف: مصطلح تصدير العقار يردد محلياً بدون نتائج ملموسة.. هل لديك القدرة على إنتاج وحدات مناسبة للفئة المستهدفة للوصول بها إلى %50؟
علاء خضر: نحن بالفعل بدأنا إجراءات تنفيذ هذه الخطوة حتى نتمكن من الوصول إلى هذا الطموح، حتى إننا فى السعودية حصلنا على أول رخصة بيع للغير، وهو ما يعنى تنفيذ عمليات بيع دون الرجوع للشركة فى مصر، ويمكننا القول إننا نبيع فى الخارج باسم الشركة، ونسعى للحصول على هذا الترخيص فى دول أخرى.
● حازم شريف: تحقيق الـ %50 مبيعات خارجية هل ترى أنه تحدٍّ كبير؟
علاء خضر: بالطبع تحد كبير، لكننا نعمل على تنفيذ هذا الطموح منذ فترة.
● حازم شريف: ما النصائح التى يمكنك أن تقدمها للمطورين فى الوقت الحالي؟
علاء خضر: نصيحة وحيدة وهى التحوط قدر الإمكان، لأن أغلب المطورين لديهم مشاكل كبيرة بسبب الفرق بين المبيعات والتكلفة، وهذه أزمة كبيرة جدا.
● حازم شريف: ما نصيحتك لمن يرغب فى شراء عقار؟
علاء خضر: المستثمر بات لديه معروض كبير، ومنافسات كثيرة، ومنها شركات رائدة ومتوسطة وصغيرة، وأنصحه بالاطلاع على سابقة أعمال المشروعات السابقة لأى شركة يرغب فى التعامل معها والتأكد من مصداقيتها.