رؤية ضبابية رسمها محللو العقارات للقطاع العام الحالى، رغم إعلان غالبية الشركات نتائج قوية العام الماضى على صعيد المبيعات، والإيرادات، وذلك بسبب حزمة من الضغوط يتصدرها ارتفاع التكاليف وتراجع القوى الشرائية للعملاء نتيجة الموجة التضخمية الحالية مما قد يقلص معدلات الطلب وينعكس فى النهاية على ربحية الشركات.
ورغم استمرار النظرة للقطاع العقارى على أنه ملاذ استثمارى آمن ومخزون للقيمة وتوقعات المحللون بمعدلات مبيعات مستقرة على الأمد القصير، إلا أن ذلك لم يحم من توقعات تعرض الشركات لأزمات سيولة بسبب قفزات التكاليف والتى ظهرت بالفعل فى المؤشرات المالية لبعض الشركات العام الماضي.
وحقق المؤشر القطاعى للعقارات بالبورصة المصرية خلال العام الأخير نموا نسبته %13 صعودا من 809.85 نقطة، إلى 916 نقطة، كما جاء فى صدارة قطاعات البورصة المصرية من حيث قيم التداول (بدون الصفقات) فى الإحصائيات الربع سنوية للبورصة المصرية العام الماضي.
وجاء القطاع العقارى فى المركز الثانى بالربع الأول من العام 2022 بتعاملات 9.4 مليارا جنيه، بحصة %16.5 وفى الربع الثانى جاء ثالثا بتعاملات 6.6 مليار جنيه، بحصة سوقية %16.5 وفى الربع الثالث جاء ثالثا بتعاملات 15.22 مليار جنيه، بحصة %21.8 من التداولات، والربع الرابع بقيمة تعاملات 19 مليار جنيه، مقتنصا %17.5 من التعاملات خلال هذه الفترة.
ووفقا للبيانات الرسمية الصادرة عن البورصة المصرية، جاء قطاع العقارات فى المركز الرابع فى البورصة المصرية من حيث قيم التداول (بدون الصفقات)، بحصة %14.9 من التعاملات بقيمة 986.075 مليون جنيه، من خلال 52.504 عملية منفذة، وسجلت مشتريات المستثمرين العرب فى القطاع 80.3 مليون جنيه خلال تعاملات الأسبوع الماضي.
وعلى صعيد تداولات القطاعات شاملة الصفقات جاء العقارات فى المركز الرابع أيضا بقيمة 989.881 مليون جنيه، بكمية تداولات 598.644 مليون ورقة مالية عبر 53.151 عملية منفذة.
العربى الإفريقي: القطاع لن يواصل التسهيلات طويلة الأمد
وقال محمود جاد محلل قطاع العقارات فى بحوث العربى الإفريقى لتداول الأوراق المالية إنه رغم احتفاظ العقارات بمركزها كملاذ استثمارى آمن، ومخزن للقيمة، إلا أن القطاع بشكل عام سيواجه مجموعة من التحديات العام الحالى أبرزها تعرض هوامش ربحية الشركات لضغوط قوية واحتمالات التعرض لأزمات سيولة نتيجة ارتفاعات التكاليف، إضافة إلى تحديات الالتزام بتسليم الوحدات فى المواعيد المحددة، فضلا عن زيادة الفائدة، وتأثر القوى الشرائية للعملاء نتيجة القفزات التضخمية وعدم استقرار سعر الصرف.
ورغم ذلك توقع «جاد» الحفاظ على مستوى مبيعات جيد ومستقر على المدى القصير فى ظل اتخاذ العملاء قرارات شراء سريعة بضغط مخاوف حدوث مزيد من الزيادات السعرية وعدم وضوح الرؤية المستقبلية.
ويرى أنه على المدى المتوسط والطويل سيرتبط استقرار القطاع بتحسن القوى الشرائية وانخفاض أسعار الفائدة، متوقعا أن تتراجع الشركات عن التسهيلات طويلة المدى التى اعتمدتها على مدار العامين الماضيين لزيادة المبيعات وأن تمد فترة التسليمات وتقلص مدة التحصيل فى طروحات المشروعات الجديدة وترفع أسعار الوحدات لمواجهة أى ارتفاعات جديدة فى التكاليف.
وأشار إلى أن الشركات الأكثر استفادة الفترة المقبلة هى تلك التى لديها مشروعات سياحية Second home كمجموعة طلعت مصطفى، وأوراسكوم للتنمية، والتى يقبل عليها العملاء الأجانب، وتوفر إيرادات جيدة، ويرى أن إعمار مصر تمتلك فرصا جيدة للتصدير بدعم الشركة الأم فى الإمارات.
النعيم تتوقع تراجع المبيعات بين 3 إلى %5 لبعض اللاعبين
ومن جانبه توقع يوسف البنا محلل قطاع العقارات فى بنك استثمار النعيم تباطوء المبيعات العام الحالى نتيجة تأثر القوى الشرائية للعملاء بضغط القفزات التضخمية وارتفاعات الأسعار وتراجع الطلب والذى من شأنه الضغط على هوامش الربحية والإيرادات.
وقال إن ارتفاعات أسعار مواد البناء والفائدة دفعت بغالبية المطورين إلى التوقف عن بيع الوحدات المخزنة لديهم لحين استيضاح الرؤية وتقدير أسعار جديدة تتوافق مع القفزات التضخمية، وتوقع ألا تتجه الشركات لمنح العملاء تسهيلات سداد طويلة الأمد كتلك التى شهدها القطاع العامين الماضيين جراء القفزات التى تشهدها التكاليف.
وتوقع البنا زيادة فى أسعار الوحدات تتراوح بين 35 و%40 وانخفاض متوسط ربحية الشركات بما يتراوح بين 3 و %5 فقط،مستبعدا من هذه التوقعات شركات أوراسكوم للتنمية، وطلعت مصطفى، وبالم هيلز نظرا لاعتمادها على فئة من العملاء لا تتأثر بالموجة التضخمية، بجانب رصيد مرتفع من المبيعات التى لم يتم تسليمها، والتى تؤمن لهم مستويات جيدة من الربحية ورصيد عملاء يؤمن لهم تنفيذ عمليات توريق لتوفير تمويلات جيدة.
ووضع البنا توقعات مبدئية لنمو أرباح مجموعة من الشركات العام الحالي، بواقع %7 لطلعت مصطفىلتصل 2.5 مليار جنيه، و%10 لبالم هيلز لتسجل 1.4 مليار جنيه، و%10 لمدينة نصر للإسكان والتعمير لتصل إلى 810 مليون جنيه، و%10 لأوراسكوم للتنمية إلى 1.9 مليار جنيه، مشددا على أن هذه التوقعات ليست نهائية، فى ظل عدم وضوح الرؤية المستقبلية.
وأوصى بشراء أسهم بالم هيلز عند 3.24 جنيه، وطلعت مصطفى عند 15 جنيه، ومدينة نصر عند 5.23 جنيه.
وحققت إعمار مصر العام الماضى نموا فى إيراداتها نسبته %33 لتصل قيمتها إلى 14.736 مليار جنيه، وإجمالى ربح 6.617 مليار جنيه، وصافى ربح 6.5 مليار جنيه بنمو %59.3 مقارنة بالعام السابق.
وأرجعت الأهلى فاروس نمو إيرادات «إعمار» إلى إيرادات مشروعميڤيدا والتى شكلت %53.9 من إجمالى الإيرادات، يليها مباشرة مشروع مراسى بنسبة %29 وأب تاون كايرو بـنسبة %13.9 وقطاع الضيافة بـنسبة %3.2.
وقالت «إعمار مصر» فى قوائمها المالية للعام الماضى إن إجمالى مبيعاتها العام الماضى بلغ 18.06 مليار جنيه، حيث قامت بتسليم 2.119 وحدة سكنية.
وسجل هامش صافى الربح زيادة قوية مسجلا %44.5 فى 2022، مقارنة بـنسبة %37.2 فى 2021، وفقا لتقرير صادر عن الأهلى – فاروس، بينما شهد هامش إجمالى الربح تراجعا طفيفا إلى %44.9 مقارنة بـنسبة %45.4 العام السابق، كما تراجعت مبيعات الشركة بواقع %22.2 على أساس سنوي.
وأبقت بحوث الأهلى فاروس على توصيتها بزيادة الوزن النسبى لشركة إعمار مصر فى المحفظة الاستثمارية بناء على قيمة عادلة للسهم 5.01 جنيه، بدعم النتائج القوية والمركز النقدى القوى بصافى يعادل %85.4 من القيمة السوقية للشركة.
وارتفع صافى النقدية لدى «إعمار» وفقا للقوائم المالية الأخيرة إلى 12.1 مليار جنيه، بنهاية الربع الرابع من 2022، من 9.8 مليار فى الربع الثالث من نفس العام.
مدينة نصر للإسكان والتعمير
حققت مدينة نصر قفزة فى مبيعاتها العام الماضى 2022 بواقع %224.4 لتصل إلى 11.2 مليار جنيه، وإيرادات5.3 مليار جنيه بارتفاع %139.2 سنويًا.
وأرجعت بحوث الأهلي- فاروس الزيادة القياسية فى المبيعات إلى إطلاق مشروعى تاج سيتى وسراي،حيث مثل الأول %56.3 من إجمالى المبيعات، بينما ساهم الثانى بنسبة 43.7 %.
حققت الشركة %25 من مبيعات العام من مخزون الوحدات الجاهزة، بينما حققت قيمة مبيعات الوحدات المخطط لها %75، وأرجعت نمو الإيرادات إلىارتفاع معدل تسليم الوحدات والمبيعات.
حققت «مدينة نصر» صافى ربح 736.7 مليون جنيه العام الماضى بنمو %160.5 على أساس سنوي، وسجل إجمالى الربحمليارى جنيه، بنمو %165 سنويا.
ووصفت وحدة البحوث نتائج مدينة نصر العام الماضى بالإيجابية، وأبقت على توصية «محايدة الأوزان» للسهم، مع قيمة عادلة 3.16 جنيه،بدعم الأراضى المتبقية فى مشروعى تاج سيتى وسراي.
وتراجعت نسبة تعثر العملاء عن السداد العام الماضى إلى %2.9 مقارنة بـنسبة %6 فى 2021، كما انخفض معدل إلغاء المبيعات بقوة إلى %18.7 مقارنة بـ %50.3 فى 2021.
وبلغ إجمالى ما أنفقته الشركة على عمليات التشييد والبناء العام الماضى 1.8 مليار جنيه، مقارنة مع 2.4 مليار جنيه فى 2021.
وتتضمن إستراتيجية الشركة فى عام 2023 – كما أوضحت الإدارة فى اجتماعها الأخير مع الأهلى – فاروس- التوسع الجغرافى والعروض التجارية والقطاعات الأخرى مثل إدارة العقارات والضيافة والبناء والتشييد وأسواق رأس المال.
بالم هيلز
ووصفت بحوث الأهلى فاروس أداء بالم هيلز فى 2022 بالقوي، حيثحققت الشركة مبيعات 26 مليار جنيه بارتفاع %50.4 سنويًا، وإيرادات قيمتها13.6 مليار بنمو %76.2.
وقالت بحوث الأهلى فاروس إن زيادة المبيعات دعمهاارتفاع عدد الوحدات المباعة وزيادة أسعار البيع، وخاصة مبيعات مشروع بادية التى زادت %54.0 سنويًا إلى 6.1 مليار جنيه، ومشروع بالم هيلز نيو كايرو بنمو %107.0 سنويًا إلى 4.7 مليار جنيه فى ذات الفترة، كما ساهمت المبيعات التجارية بقيمة 2.9 مليار جنيه فى مبيعات العام.
وارتفع مجمل أرباح «بالم هيلز» إلى 4.5 مليار جنيه بنمو %70.5 سنويا العام الماضي، ووصل صافى ربح العام إلى 1.3 مليار بنمو %52.3.
وأظهرت المؤشرات المالية لـ«بالم هيلز» العام الماضى زيادة فى مصروفات الإنشاء لتسجل3.7 مليار جنيه فى 2022، مقارنة مع 2.5 مليار في2021.
وأبقت بحوث الأهلى – فاروس على توصيتها بزيادة الوزن النسبى للسهم فى محفظة الاستثمارات، بناء على قيمة عادلة 3.91 جنيه للسهم، فى ضوء مؤشرات أداء الشركة القوية ومستويات المبيعات القوية،وقالت إن ما يدعم تقييمها العادل فى المقام الأول مشروعى بادية وبالم هيلز نيو كايرو.
مجموعة طلعت مصطفى
ووصفت بحوث الأهلى فاروس 2022 «عام المبيعات القوية والأرباح» لطلعت مصطفى، مع تحقيق مبيعات 33.2 مليار جنيه بنمو %2.6 مقارنة بعام 2021 والذى شهد إطلاق قوى لمشروع نور.
وبلغت الإيرادات 19.9 مليار جنيه بزيادة %29.5 وأرجعت الأهلى فاروس هذا النمو إلى زيادة إيرادات العقارات %21.1 على أساس سنوي، إلى 14.7 مليار جنيه، ونمو إيرادات الفنادق %100 إلى 2.6 مليار، و%30 نموا فى قطاع الخدمات إلى 2.6 مليار.
وبلغ إجمالى الربح 2.6 مليار جنيه فى 2022 بنمو سنوى %24.9 وصافى الربح 2.3 مليار بنمو %30.8 على أساس سنوى.
وأبقت بحوث الأهلى فاروس على توصيتها بزيادة الوزن النسبى لسهم مجموعة طلعت مصطفى فى محفظة الاستثمارات بناء على قيمة عادلة 19.67 جنيه للسهم بدعم الأداء القوى للمبيعات والدخل القوى مجددا على خلفية الإيرادات التشغيلية القوية لقطاع الضيافة، والخدمات.
وشهدت أسهم القطاع الأسبوع الماضى صعودا جماعيا حيث ارتفع سهم مجموعة طلعت مصطفى القابضة بنسبة %2.23 مغلقا عند 8.700 جنيه، وسهم مصر الجديدة للإسكان والتعمير بنسبة %5.5 مغلقا عند 7.900 جنيه، ومدينة نصر للإسكان والتعمير بنسبة %3.08 مغلقا عند مستوى 3.010 جنيه، وسهم أوراسكوم للتنمية بنسبة %10.21 مغلقا عند 7.990 جنيه، وسهم إعمار مصر للتنمية بنسبة %6.99 مغلقا عند مستوى 2.910 جنيه، وتبلغ حصة رأس المال السوقى لقطاع العقارات %8.28 من إجمالى رأس مال البورصة المصرية.