يعد العقار من أفضل أنواع الاستثمارات فى مختلف البلدان الإقليمية والعالمية، ويحتل النشاط النسبة الأكبر من إجمالى حجم الاستثمارات، لذلك تسعى الحكومات عادة إلى طرح أفكار لتشجيع المواطنين والأجانب على الشراء لتطوير وتنمية الاقتصاد.
وخلال عام 2022 استيقظ العالم على قصف قوى من قبل روسيا موجه لأوكرانيا، وهو ما اعتبره البعض الحرب العالمية الثالثة.
ولم ينج المجتمع الدولى من آثار هذا الغزو وتلك التوترات السياسية وما نجم عنها من تدهور فى الأوضاع والتى ألقت بظلالها على الاقتصاد العالمى ومن ثم تأثرالقطاع العقاري، فأصيبت بعض البلدان بالركود، وتسببت تلك التوترات فى مخاطر استثمارية بأخرى.
ولجأت الكثير من البلدان إلى تقديم العديد من التسهيلات التى من شأنها تخفيف وطأة تلك التحديات، سواء من خلال تقديم الدعم الكافى أو منح حوافز ضريبية أو غيره من الإجراءات التحفيزية.
وتستعرض «المال» فى التقرير التالى أهم الجهود التى اتخذتها الدول وأبرز التشريعات التى أصدرتها للنهوض بالقطاع العقاري، وتوفير طوق النجاة لمشروعات متعددة.
وقامت «المال» بتسليط الضوء على 6 دول من قارات مختلفة تضم الإمارات، السعودية، الصين، الولايات المتحدة الأمريكية، تركيا، اليونان.
ووفقا لمتابعة«المال» فإن الدول التى شملها التقرير قامت باتخاذ إجراءات تضم بشكل أساسى 3 ركائز وهى منح تسهيلات تمويلية، خفض الرسوم الضريبية، وتسهيلات الحصول على الجنسية.
«الإمارات العربية المتحدة»
أقر مجلس دبى خلال عام 2022 إعادة هيكلة الأراضى والأملاك، وتحويلها لمؤسسات تخصصية وجهة تنظيمية واحدة، بهدف خلق فرص اقتصادية بقيمة 10 مليارات درهم، ورفع جودة الخدمات بنسبة 20% خلال الفترة القادمة.
ويعتمد مجلس الوزراء هناك سياسة إسكان جديدة، وبرنامج تمويلى جديد للقروض العقارية بقيمة مليار دولار تستفيد منه الأسر.
الإمارات أصدرت صكوك ملكية لتوسيع قاعدة المستثمرين
وأعلنت «داماك» العقارية تعزيز خدماتها فى الاقتصاد الرقمى من خلال تقديم تسهيلات لمتداولى العملتين المشفرتين «بيتكوين، وإيثيريوم» للراغبين فى شراء العقارات وإتاحة الدفع من خلالهما.
كما اعتمدت مدينة دبى حزمة عقارية جديدة للمواطنين بتكلفة إجمالية قدرها 72.1 مليار دولار،وتضم مساكن وأراضى لنحو 4610 مواطن، وتصدرت الإمارات المؤشر العقارى العالمي، وهو مؤشر يصنف أفضل الدول للاستثمار.
وخفضت حكومة الإمارات رسوم الخدمات لمالكى الوحدات العقارية فى مشروعات التنمية بنسبة %4.26 خلال عامى 2020 و2021 وهو الذى أدى إلى ضخ أصحاب العقارات والمستثمرين أكثر من 200 مليون درهم.
وبدأت دبى إصدار صكوك ملكية العقارات الجزئية، سعيا منها إلى توسيع قاعدة المستثمرين فى سوق العقارات المحلي، إذ طرحت قواعد ملكية العقارات الجزئية للسماح للعديد من المستثمرين بالحصول على عقارات فى دولة الإمارات.
وأصدرت «دبي» قانون الملكية الخاصة وعدم المساس بها أو نزعها إلا للمنفعة العامة ولقاء تعويض عادل، وينظم القانون إجراءات نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة فى دبى وفقا لإجراءات محددة وواضحة.
وتم تخفيض رسوم إدارة المرافق لأصحاب المنازل فى دبي، كما سعت دائرة الأراضى والملاك هناك، ومؤسسة التنظيم العقارى كى يقوم المطورون بخفض رسوم الخدمة السنوية التى يتم تحصيلها من قبل شركات إدارة اتحاد الملاك، الأمر الذى ينتج عنه دفع مالكى العقارات فى دبى رسوم خدمات تتراوح من 10 - %15.
وفى أبوظبى تم إصدار منظومة «دارى الرقمية» والتى تهدف إلى تقديم الخدمات العقارية فى أبوظبى فى منصة موحدة لتقديم خدمات عقارية متكاملة وشاملة ومتطورة، لتتيح للمستخدمين فرصة الحصول على تجربة مرنة وسلسة لإدارة مختلف معاملاتهم.
وفى أغسطس الماضى أعلنت كل من وزارتى الاقتصاد والعدل إدخال متطلبات جديدة لإعداد تقارير متعلقة ببعض المعاملات العقارية فى الإمارات، بالشراكة مع وحدة المعلومات المالية.
«المملكة العربية السعودية»
اتبعت السعودية مجموعة من الإجرءات لدعم القطاع العقارى منها الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة بنسبة %15 على الصفقات ، وتوفير برنامج الإسكان الميسور على نطاق واسع، والذى من شأنه أن يعزز القطاع السكني.
وبموجب قانون العقارات السعودى المعدل، يسمح للبعثات الدبلوماسية الأجنبية المعتمدة لدى المملكة بامتلاك موظفيها الرسميين مقرات ومساكن.
السعودية لا تفرض ضريبة القيمة المضافة على الصفقات
وتم إجراء تعديلات فى القانون المنظم بهدف رفع وتحسين كفاءة وفاعلية الإجراءات والضوابط المتعلقة بتملك واستخدام العقارات من غير السعوديين، الذين يتمتعون بالأهلية الطبيعية والقانونية فى المدن والمناطق الاقتصادية فى الدولة.
كما أعلن البنك المركزى السعودى عن تعديل بعض مواد اللائحة التنفيذيية للأنظمة المالية فى المملكة ومنها إلغاء المادة الرابعة من اللائحة التنفيذية للتمويل العقاري، وبالتالى يسمح للشركات بتمويل الأنشطة دون النص على حظر الجمع بين تمويل العقارات وأشكال التمويل الأخرى.
كما تسعى المملكة إلى إعادة تمويل العقارات السعودية المدعومة من صندوق الاستثمارات العامة، إذ تم توقيع صفقة تمويل عقارى بقيمة 266 مليون دولار.
وقامت الشركة السعودية لإعادة تمويل العقارات مع صندوق الاستثمارات العامة للملكة، بالتوصل إلى صفقة إعادة تمويل بقيمة مليار ريال سعودي، مع البنك الوطنى هناك فى سعيه لزيادة سوق تلك العمليات.
وكانت المملكة وضعت هدفا طموحا لرفع معدلات ملكية المنازل إلى %70 بحلول عام 2030 فى إطار مبادرة مشتركة بين وزارة صندوق الإسكان والتنمية العقارية، يقوم فيها الصندوق بتوزيع قطع الأراضي، وترتيب القروض للمواطنين السعوديين الراغبين فى بناء المنازل.
جمهورية الصين الشعبية
اتخذت السلطات الصينية إجراءات واسعة النطاق لإنقاذ قطاع العقارات الذى يواجه صعوبات عدة، إذ سعت الجهات المنظمة للتعويض عن سنوات من القيود المشددة التى تم فرضها أثناء وباء كورونا.
ويشكل القطاع العقارى نحو ربع الاقتصاد الصيني، ثانى أكبر اقتصاد فى العالم.
وأصدرت الهيئة المنظمة للقطاع المصرفى والبنك المركزى توجيهات داخلية تتكون من 16 بندا بهدف الترويج لتنمية مستقرة وصحية للقطاع.
وتشمل الإجراءات تقديم دعم ائتمانى لضمان استكمال المطورين للمشروعات السكنية،إضافة إلى دعم مالى لسرعة تسليم المشروعات، ومنح مساعدات عبر قروض بدفعات مؤجلة لمشترى العقارات.
كما أصدرت أوامر للمؤسسات المالية بالتعامل مع الشركات العقارية الحكومية والخاصة بشكل متساو، والتعاون بشكل نشط مع شركات العقارات التى تعانى من أزمات فى مجال إدارة المخاطر.
كما تحتوى الإجراءات على تمديد ترتيبات الفترة الانتقالية للقروض العقارية بالنسبة للشركات المطورة التى تواجه صعوبات ودعم شركات العقارات ذات الجودة العالية فى إصدار تمويل السندات.
الصين قدمت دعما ائتمانيا لضمان استكمال المطورين للمشروعات السكنية
وشددت التدابيرعلى ضمان تسليم الأبنية وتوجيه المصارف إلى تقديم قروض خاصة،كما اتخذت الصين عدة خطوات لحث البنوك على زيادة الإقراض وتخفيض تكاليف الرهن العقاري، وتيسير قواعد تملك أكثر من عقار.
وقال البنك المركزى الصينى إنه يتعين على المؤسسات المالية تحسين سياسات القروض وتعديل مدفوعات الرهن العقارى بشكل مرن للأفراد المتأثرين بتفشى فيروس كورونا، كما تعهد بالحفاظ على تمويل عقارى مستقر ومنظم.
وبالنسبة للقطاع المصرفي، وافقت 3 من أكبر البنوك التجارية فى الصين على تقديم دعم مالى للمطورين العقاريين، بما فى ذلك عملاق القطاع العقارى «فانكي» فى جهد منسق تقوم به البلاد لدعم ذلك القطاع الهام.
وجاءت تلك الخطوة فى استجابة لدعوة العاصمة بكين لتخفيف الضغط على المطورين العقاريين المثقلين بالديون، وعكس حركة التراجع فى نشاط قطاع الإسكان.
وكان بنك الاتصالات المحدودة وافق على تقديم ائتمان بقيمة 100 مليار يوان إلى شركة «فانكي»، وائتمان آخر بقيمة 20 مليار يوان لشركة «ميديا ريل استيت القابضة» على أن يقدم البنك بحسب الاتفاقيات قروضا لتطوير العقارات وصفقات الاندماج والاستحواذ وغيرها.
فى سياق متصل، قال البنك الزراعى الصينى إنه وقع اتفاقيات إستراتيجية لتقديم دعم لـ 5 شركات عقارية دون تقديم المزيد من التفاصيل حول حجم الدعم.
كما وافق بنك الصين المحدود على تقديم ائتمان لشركة «فانكي» بقيمة 100 مليار يوان.
وخفضت البنوك الصينية سعر الفائدة الرسمى للقروض طويلة الأجل بمقدار قياسي، وهى خطوة من شأنها تقليل تكاليف الرهن العقارى ،كما تساعد فى مواجهة الطلب الضعيف على القروض.
كما خفض البنك المركزى الصينى الحد الأدنى للفائدة على الرهون العقارية الجديدة لمشترى المنزل الأول، والذى يساعد على اقتراض الأموال بسعر فائدة منخفض يصل إلى %4.4 مقارنة مع نحو %4.6.
ولم تمدد الصين ضريبة تجريبية على العقارات العام الماضي، بحسب وكالة الأنباء الرسمية «شينخوا».
وسهلت المدن الصينية على العائلات التى لديها عدد أكبر من الأطفال امتلاك عقارات متعددة، فى الوقت الذى تكافح فيه السلطات لإحياء سوق الإسكان وزيادة معدلات المواليد.
كما خففت الحكومات المحلية فى الصين قواعد شراء المنازل بعد أن تعهد كبار صانعى السياسات بدعم سوق العقارات، كما خففت أكثر من 60 سلطة بلدية اللوائح بالربع الأول من 2022 وفقا لتقرير صادر عن شركة البيانات العقارية.
«الولايات المتحدة الأمريكية»
أطلق الرئيس الأمريكى جو بايدن خطة عمل لتوفير الإسكان وتخفيف الأعباء، من خلال تعزيز المعروض من الوحدات عالية الجودة فى مختلف الولايات.
وتبنى «بايدن» خطة تتركز على مجموعة من الإجراءات التشريعية والإدارية التى من شأنها المساعدة فى سد النقص فى المعروض من المساكن فى أمريكا خلال 5 سنوات، بدءًا من إنشاء والحفاظ على مئات الآلاف من الوحدات بأسعار فى متناول المواطنين.
أمريكا اقترحت إنفاقا إلزاميا بقيمة 10 مليارات دولار
وستساعد الخطة الأمريكية المستأجرين الذين يعانون من ارتفاع تكاليف الإيجار، مع التركيز بشكل خاص على البناء والحفاظ على المساكن المؤجرة للأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط.
وتهدف الخطة إلى تعزيز العرض لكونه عنصرًا مهمًا فى جعل ملكية المنازل فى متناول الأمريكيين الذين لا يستطيعون حاليا العثور على منزل بأسعار مخفضة نظرًا لوجود عدد قليل جدًا من المنازل المعروضة للبيع.
وستساعد الخطة فى تقليل ضغوط الأسعار، فتكاليف الإسكان شكل ما يقرب حوالى ثلث سلة التضخم ، وفقًا لمؤشر أسعار المستهلكين.
كما تضمنت الإجراءات تشجيع استخدام أموال الانتعاش من «COVID-19» لتوسيع إمدادات الإسكان الميسور التكلفة ؛ والإعلان أيضا عن إصلاحات فى الائتمان الضريبى للإسكان منخفض الدخل، والذى يوفر ائتمانا للمستثمرين من القطاع الخاص الذين يطورون إيجارات منخفضة، وبرنامج شراكات الاستثمار فى المنازل، الذى يقدم منحًا للولايات والمحليات التى تستخدمها المجتمعات لتمويل مجموعة واسعة من الأنشطة السكنية.
كما تسعى الخطة للتأكد من أن المزيد من الأصول المملوكة للحكومة من المنازل والمساكن الأخرى يذهب إلى الأكثر احتياجا - أو المؤسسات غير الربحية التى ستعيد تأهيلهم - وليس المستثمرين المؤسسيين الكبار.
وشملت أيضا توفير حوافز لاستخدامات الأراضى مع إصلاح تقسيم المناطق وتقليل العوائق التنظيمية، وهى واحدة من أهم القضايا التى تعيق عرض المساكن، فالافتقار إلى الأراضى المتاحة والميسورة التكلفة تنظم جزءا كبيرا منها قوانين ولوائح تقسيم المناطق واستخدام الأراضي.
كما تضمنت موازنة الرئيس الأمريكى جو بايدن لعام 2023 اقتراح إنفاق إلزامى من شأنه توفير 10 مليارات دولار لتوفيرالإسكان الميسور للولايات والمحليات، والتى تبنت بالفعل سياسات وممارسات الإسكان إلى الأمام لمواجهة التحديات.
أما عائق الافتقار إلى التمويل الجذاب ومنخفض التكلفة للبناء الجديد وإعادة التأهيل، خاصة للوحدات ذات الأسعار المعقولة، فقدمت الحكومة الفيدرالية مجموعة من خيارات التمويل للتطوير الكبير متعدد العائلات، وقامت بوضع مجموعة من البنود منها اقتراح بمبلغ 25 مليار دولار لتوفير بناء المساكن بأسعار معقولة، على أن يتم توزيع هذه الموارد على وكالات تمويل الإسكان الحكومية والمحلية وشركائها والأقاليم ، وأيضا تبسيط أدوات التمويل لتقليل تكاليف المعاملات وزيادة المعروض من المساكن من خلال وحدات متعددة العائلات وعائلة واحدة ذات كثافة متواضعة (100 وحدة لكل موقع).
«تركيا»
شهد قطاع العقارات التركى بدءا من عام 2012 طفرة هائلة بعد التغييرات الهيكلية التى أجرتها الحكومة هناك للسماح لمواطنى 183 دولة بشراء العقارات من أجل جذب المزيد من المشترين الأجانب.
وانعكس ذلك فى الترويج للقطاع العقاري،وتم فتح آفاق واسعة للاستثمار فى تركيا، وبناء عليه قام المستثمرون الأجانب بامتلاك العقارات، وارتفعت مشترياتهم، وزادت المبيعات العقارية 5مرات بين عامى 2012 و2015.
واستند تطوير مفهوم القطاع العقارى فى تركيا إلى عدة عوامل منها وجود بنية تحتية قوية ومتطورة،مع تشريعات جاذبة واستثمارات وتمويل مصرفى يلبى احتياجات المشترين.
كما شملت عوامل الجذب دعما حكوميا مستمرا للمستثمرين الأجانب،إضافة إلى ميزة عدد السكان المرتفع، علاوة على تصنيف تركيا كواحدة من أكثر الواجهات السياحية جاذبية فى العالم، إضافة إلى مشروع التجديد الحضرى.
وتم إجراء بعض التغييرات المهمة والرئيسية على إجراءات الحصول على الجنسية من خلال قواعد الاستثمار العقارى فى 19 ديسمبر الماضى على أن تدخل حيز التنفيذ بداية من يناير الجاري.
وللحصول على الجنسية التركية من خلال الاستثمار العقاري، يجب التعهد باستثمار قيمة 400 ألف دولار أمريكى على عقد واحد، ولم يعد بالإمكان دمج أكثر من عقد بيع للحصول على الجنسية.
كما يجب ألا تكون العقارات التى سيتم شراؤها من قبل مستثمر أجنبى مملوكة لشركة تركية إذا كانت غالبية أسهمها مملوكة لأجانب أو شركات أجنبية أو مواطنين أتراك حصلوا على الجنسية من خلال الاستثمار،حيث اختلفت هذه القاعدة أيضا عما كانت عليه من قبل، ففى الماضى كان هذا الشرط قابلا للتطبيق فقط فى الحالات التى يكون فيها الشريك الأجنبى يحمل نفس جنسية العميل الأجنبي، ولم تكن هناك قيود على الشركاء الأجانب الذين حصلوا بالفعل على الجنسية التركية من خلال الاستثمار، ويتم اعتبارهم مواطنين أتراك أصليين لغرض هذه القاعدة.
وذلك يعنى أنه إذا كانت الشركة التى لديها مساهمون أجانب على استعداد لشراء أو تطوير وبيع العقارات للمستثمرين الأجانب الذين يهدفون إلى الحصول على الجنسية التركية، يجب أن تتألف غالبية المساهمين فيها إما من مواطنين أتراك أصليين أو مواطنين أتراك متجنسين حصلوا على الجنسية بطرق أخرى.
كما لا يمكن نقل العقارات المستعملة التى تخضع للبيع أو عقود البيع الأولية إلى أى مواطن أو شركة تركية من قبل أى شخص حقيقى أجنبى خلال السنوات الثلاث الماضية، كما منعت استخدام ملكية العقارات المشتركة بالوقت لطلب الحصول على الجنسية.
وفى حال شراء المستثمر الأجنبى أكثر من عقار بهدف الحصول على الجنسية، يجب أن تبدأ عملية تقديم الطلب فى المديرية العامة للسجل العقارى فى المنطقة التى توجد بها تلك العقارات.
كما وضعت تركيا مجموعة من الشروط لاستثمار الأجانب بها لعام 2023 منها أنه فيما يتعلق بالاستثمار العقاري، فيجب التأكد من سلامة العقار القانونية، وألا تتعدى مساحة عقاراته 30 هكتارا فى جميع أنحاء تركيا.
ويلتزم المستثمر الأجنبى بإيداع %25 من رأس المال الخاص بشركته فى أحد البنوك التركية، ويشترط الأولوية فى التوظيف للمواطنين الأتراك، ولا يسمح بتوظيف الأجانب إلا فى حالة استيفاء شروط معينة، واستخراج إذن عمل من الوزارة المنوطة بذلك.
«اليونان»
ارتفعت عائدات الرسوم على مبيعات العقارات والأراضى بنسبة %35 فى أول 9 أشهر من 2022.
وسجلت السوق العقارية فى اليونان ارتفاعا فى قيمة المشروعات التى قام بها مستثمرون دوليون من خارج الدولة بنسبة 80 - %85 فقد وصل مجمل استثماراتهم إلى مبلغ 788 مليون يورو النصف الأول من عام 2022 بنسبة زيادة %61 مقارنة مع العام الماضى وفقًا للبنك المركزى اليوناني.
وسيصل المبلغ المتوقع للاستثمارات العقارية للمستثمرين الدوليين إلى 1.7 مليار يورو خلال العام الماضي، متجاوزا 1.45 مليار يورو لعام 2019.
ويعود ذلك إلى إطلاق برنامج التأشيرة الذهبية فى اليونان فى عام 2013، لتعزيز اقتصاد الدولة، فيوما بعد يوم تزداد شعبيته وسط الباحثين عن الإقامة فى اليونان.
ويتيح البرنامج الفرصة للمستثمرين وأسرهم بالحصول على الإقامة الدائمة، حيث يلتزم المستثمرون الراغبون بالتقدم للبرنامج بضخ أموال فى القطاع العقارى فى اليونان (شقة أو منزل أو متجر أو قطعة أرض أو مجموعة أصول عقارية) بقيمة لا تقل عن 250 ألف يورو للحصول على الإقامة، ويشترط الحفاظ على ملكية العقار الذى تم شراؤه مدى الحياة.
ويؤهل هذا البرنامج للحصول على جنسية وجواز سفر اليونان، والذى يحتل المرتبة الثامنة وفقًا لمؤشر «ريتش إميجريشن» فى تصنيف جوازات السفر، حيث يسمح لك بدخول 185 وجهة حول العالم دون تأشيرة أوعند الوصول.