أصدرت «فيتش سوليوشنز للأبحاث - مؤسسة الخدمات المالية التابعة لوكالة فيتش للتصنيف الائتمانى» تقريرا بعنوان «القطاع العقارى فى مصر» لتسليط الضوء على القطاع خلال العام الجارى وعناصر القوة التى ستساعده على الصمود أمام التحديات العصيبة المحلية والدولية.
وحصلت «المال»على نسخة من التقرير والذى اعتمد على منهج تحليل «سوات» والذى يركز على 4 عناصر رئيسية ،وهى نقاط القوة والضعف والفرص والتهديدات، مع التركيزعلى محافظات القاهرة والجيزة والإسكندرية باعتبارها مرجعية للتقرير.
وكشف التقرير عن أن أهم عنصر من عناصر القوة فى القطاع العقارى المصرى يتمثل فى الدعم الحكومى لمشروعات البناء، بجانب وجود المساحة الكبيرة للأراضى التى تتيح تطوير مخزون جديد بمختلف القطاعات العقارية،إضافة إلى تحسن البيئة التنظيمية،ووجود روابط واستثمارات وثيقة من قبل دولتى السعودية والإمارات والتى أدت إلى انتشار العلامات التجارية الإقليمية.
فيما كانت أهم نقاط الضعف، ارتفاع مستويات البيروقراطية،مع نقص معروض الوحدات ذات الجودة المرتفعة.
وفيما يتعلق بالفرص المتاحة فقد رأت «فيتش» أنها تندرج فى وجود طموحات مرتفعة من قبل الحكومة، لتصبح مصر مركزًا لوجستيًا مركزيًا فى أفريقيا، ويظهر بوضوح فى مشروعات الطرق والموانئ والمطارات، مع وجود طلب مرتفع على المساحات الصناعية خاصة فى الإسكندرية، علاوة على تطوير العديد من المدن الجديدة.
وذكر التقرير أن عناصر التهديدات تمثلت فى ارتفاع أسعار السلع، وضعف قيمة الجنيه،وزيادة أسعار الفائدة المحلية، والتى من المتوقع أن يكون لها تأثيرعلى القوة الشرائية للمواطنين والأسر.
ورجحت «فيتش» حدوث تراجع فى عدة مؤشرات منها معدلات وأسعارالإيجارات لكل من القطاع السكنى والإدارى والتجزئة ، بجانب عوائد الإيرادات المحتملة من كل سوق، إضافة إلى العوائد المتوقعة من إجمالى الاستثمار بكل قطاع.
وتعد قطاعات النقل والاستثمار فى البنية التحتية بخلاف تعهيد العمليات التجارية وتكنولوجيا المعلومات والاتصالات من المجالات الأساسية فى مصر للنمو الاقتصادي، وفقا للتقرير.
واعتبرأن استثمارات البنية التحتية ستخلق فرصًا للشركات فى البناء والصناعات الثقيلة، وأخرى مثل النقل والخدمات المصرفية والتمويلية.
القطاع الإداري
ووفقا لـ«فيتش سوليوشنز» توقعت حدوث تباطؤ فى نشاط الاقتصاد المصرى الفترات القادمة، نتيجة الحرب الروسية الأوكرانية،وارتفاع التضخم، والذى من شأنه أن يؤدى إلى تشديد السياسة النقدية، فضلاً عن تراجع القطاع السياحى مرة أخرى، والذى بدوره سيحدث انخفاضا فى الطلب والإيجارات فى الثلاث مدن محل الدراسة.
ويتوقع التقرير تراجع الطلب على المساحات المكتبية فى القاهرة، التى شهدت أكبر انخفاض فى أسعار الإيجارات خلال السنوات الأخيرة.
وأشار التقرير إلى توقعات بانخفاض متوسط الإيجارات فى القاهرة بنسبة %14.7 (القيمة بالدولار)، أى سيكون متوسط سعر الإيجار حوالى 21.6 دولار لكل متر مربع شهريا، ومن المرجح أن تتراوح أسعار الإيجارات من 14.4 إلى 28.8 دولار.
وفى محافظة الجيزة، توقعت «فيتش» وصول العرض والطلب على المساحات المكتبية إلى ذروته العام الجاري، بجانب انخفاض متوسط الإيجارات بنسبة %15.9 لتسجل 11.5 دولار لكل متر شهريا، و ستتراوح الإيجارات من 8.7 إلى 14.2 دولار.
وفى الإسكندرية، سيتراجع الطلب على السوق المكتبى مع وجود عرض محدود، يصاحبه انخفاض الإيجارات بنسبة %20.6 فى 2023، لتسجل الأعلى تراجعا فى الثلاثة مدن.
وسيصل متوسط الإيجارات لنحو 10.2 دولار للمتر المربع شهريا، لتتراوح الإيجارات من 7.2 إلى 1.2 دولار.
وكنتيجة للتطور السريع للبنية التحتية القريبة من المدينة، وبناء مدينة العلمين الجديدة، كل ذلك من شأنه أن يعزز الطلب على القطاع المكتبي.
وفيما يتعلق بصافى العوائد المتوقعة، ستستقر القاهرة والجيزة عند نسبة تتراح بين 8 إلى %10 لتسجل أعلى صافى عائد، تليها الإسكندرية عند نسبة 7 إلى %6 بجانب وجود بعض المخاطر التى من شأنها أن تؤثرعلى إجمالى العائد على الاستثمار.
ويتوقع التقريرأن تشهد مصر اهتماما رئيسيا من شركات عاملة فى قطاعات البنوك والنفط والغاز والأغذية، مع تحسن قطاع المشروبات وتكنولوجيا المعلومات والسلع الاستهلاكية سريعة الحركة،ومن المقرر أن تظل القاهرة المدينة المفضلة لاختيارات المستثمرين.
توقعات قطاع التجزئة
وتوقعت «فيتش» تراجع إيجارات قطاع التجزئة فى المدن المذكورة فى 2023.
ووفقا للتقرير، يحافظ مخزون العقارات التجارية على مكانته كاستثمار فعال من حيث التكلفة، وهو أمر إيجابى للاستثمار الأجنبى المباشر، وستؤثر جهود الحكومة لزيادته وتعزيز نشاط القطاع الخاص فى الاقتصاد، إيجابيا على سوق العقارات التجارية.
ومن المتوقع أن تواصل السوق المحلية جذب اهتمام كبار العلامات التجارية فى التجزئة للتوسع فى مصر من خلال اتفاقيات مع الشركات الإقليمية،بالتزامن مع نمو عدد الشباب فى مصر والذى ينتج عنه زيادة الطلب على العلامات التجارية الأجنبية لعدد من القطاعات.
كما سيتيح تعافى الاستثمار التجارى مزيدًا من عقود العمل والشراكة، وفتح فرص جديدة للتوظيف.
وأشار التقرير إلى أن القاهرة ما زالت المحور الرئيسى لنشاط الاستثمار التجاري، لافتا إلى أن قطاع السياحة سيساعد فى تعزيز الطلب على مرافق البيع بالتجزئة فى محافظتى الجيزة، والإسكندرية.
وتحتل القاهرة أعلى معدلات إيجارات التجزئة، مع مستويات عرض معتدلة، ومن المتوقع انخفاض الإيجارات بالدولار بنسبة %17.1 فى عام 2023 لتصل إلى متوسط 23.4 دولار لكل متر مربع شهريا، وستتراوح من 15.6 إلى 31.2 دولار.
وفى الجيزة، سينخفض إيجار قطاع التجزئة العقارى فى المتوسط بنسبة %18.7 ليصل متوسط الإيجارات نحو 19.3 للمتر شهريا، وستتراوح العام الجارى من 13.2 إلى 25.4 دولار.
وفى الإسكندرية، تدعم صناعة السفن، ونمو عدد السكان محليا النمو فى قطاع التجزئة، وعلى الرغم من ذلك، الكثير من تجار التجزئة الدوليين يخترقون أسواقا أكثر شعبية مثل القاهرة والجيزة.
ومن المتوقع أن يشهد متوسط الإيجارات أكبر انخفاض، بنسبة %17.6 نتيجة لقوة الدولار،وبالتالى سيسجل نحو 22.4 دولار للمتر المربع شهريا، وستتراوح بصفة عامة بين 16.8 إلى 28.0 دولار.
وبالنسبة للعوائد، تحتل القاهرة أعلى صافى عوائد يتراوح بين 8 إلى %10 ثم محافظة الجيزة بنسبة 7.5 إلى 10% والإسكندرية تحقق نسبة تتراوح من 6 إلى %10 فى 2023، وهذه النسب لم تتغير فى السنوات الماضية.
ولفت التقريرإلى أن أوضاع التشغيل ستتحسن فى سوق التجزئة مدعومة بتحسن الإنفاق الأسري، وزيادة الرغبة فى الاستثمار وتطويرمبان جديدة، مدفوعا بشكل جزئى ببناء المدن الجديدة، فمن المتوقع أن تظل تجارة التجزئة أحد القطاعات الرئيسية للنمو فى مصر.
القطاع الصناعي
من المتوقع تراجع الإيجارات الصناعية على خلفية التباطؤ الاقتصادى العالمى والمحلي، وعلى المدى الطويل، ستساهم سياسات تطويرالأعمال والجهود المتبعة لجذب استثمارات أجنبية مباشرة فى تكوين طلب جيد على العقارات الصناعية.
وترى “فيتش” رواجا فى القطاع الصناعى فى مصر مدفوعا بالموقع الإستراتيجى للبلاد، بجانب سعى الحكومة لتطوير المناطق الإستراتيجية الهامة، لجذب المزيد من الاستثمارات الأجنبية المباشرة عبر إصدار لوائح ملائمة لنظام الأعمال التجارية، وحوافز ضريبية ووجود بنية تحتية أفضل.
وتنبأ التقرير بنمو الواردات بنسبة %9 وارتفاع الصادرات بنحو %12 وهذا من شأنه خلق طلب قوى على المستودعات والمساحات اللوجستية، مما يدعم ازدهار قطاع العقارات الصناعية.
وأشار التقرير إلى أن التصنيع يمثل حصة منخفضة من الناتج المحلى الإجمالي، مقارنة مع قطاعات أخرى مثل السياحة، متوقعا أن تنمو مساهمة القيمة المضافة منه بنسبة %5.7 عام 2023 لتسجل نحو 60.8 مليار دولار.
وفى مدينة القاهرة،سينخفض متوسط معدلات الإيجار للقطاع الصناعى بنسبة %17.4 ليسجل نحو2.1 للمتر شهريا، ليتراوح بين 1.4 إلى 2.7 دولار،كما أن الطلب مدعوم بالتصنيع والتجارة الإلكترونية ومزودى الخدمات اللوجستية.
وعلى المدى الطويل، يمكن رؤية فرص السوق فى الموانئ الجافة الجديدة التى يتم تطويرها فى ضواحى المدينة، وهذه المنافسة القوية لتلك التطورات ستؤدى إلى إضعاف الشركات ذات رأس المال المنخفض، والحد من حجم الشركات الجديدة.
وفى محافظة الجيزة، ومع وجود عرض محدود من القطاع الصناعى العقارى والطلب المنخفض، سيتراجع متوسط الإيجارات بنسبة %18.8 لتسجل 2.4 شهريا للمتر، وستتراوح بين 1.5 إلى 3.3 دولار.
وفى الإسكندرية، سجلت أعلى إيجار صناعى من بين الثلاث مدن، يحفزه التوسع فى الموانيء، وتطوير البنية التحتية الجديدة، وهى الأكثر شهرة من حيث نشاط العقارات الصناعية والطلب عليها.
ومن المتوقع أن ينخفض متوسط أسعار الإيجارات بمقدار %17.5 لتسجل نحو 2.5 دولار شهريا للمتر، وتتراوح من 1.6 إلى 3.4 دولار.
وبخصوص صافى عوائد الإيرادات، تسجل القاهرة أعلى صافى عائد بنسبة %6 إلى %9 ،فيما تسجل الإسكندرية عائد بنسبة تتراوح من 6 إلى %7 والجيزة تقدم أقل صافى عائد يتراوح من 5 إلى %7.
القطاع السكنى وغير السكني
وتوقع التقرير على المدى القريب أن تؤثر السياسة النقدية المتشددة على الاستثمار الخاص ونمو البناء السكنى وغير السكنى فى مصر.
أما على المدى المتوسط والطويل، فمن المتوقع أن يدعم برنامج صندوق النقد الدولى المتوقع معنويات المستثمرين والاستثمار فى صناعة المباني.
آخر المستجدات
وتناولت «فيتش» عدة أحداث جوهرية شهدتها السوق المحلية خلال عام 2022، أبرزها اختيار شركة «ابنى للتطوير العقاري» مكتب ياسر البلتاجي، و«انفيرجن» لاستشارات التطوير لمشروع سكنى قيمته 4 مليارات جنيه بمحافظة سوهاج على مساحة 145687 متر مربع تحت مسمى منتجع أزاليا،ومن المقرر أن يبدأ المشروع فى غضون 5 سنوات.
كما تنوى شركة «سوميتومو مصر» إنشاء مصنع أسلاك كهربائية بمدينة العاشر من رمضان على مساحة 150 ألف متر مربع، بتكلفة 100 مليون دولار، ومن المرجح أن تبدأ العمليات بحلول نهاية العام الجاري، فيما أطلقت شركة «مصر إيطاليا العقارية» أعمال مشروع سكنى بقيمة 1.5 مليار جنيه بالعاصمة الإدارية الجديدة،وسيقام على مساحة 445154 متر مربع.
وفى سبتمبر 2022، كشفت شركة «نيو جينيريشن للتطوير» عن خطط لبناء مشروع متعدد الاستخدامات فى العلمين الجديدة، ونفس الأمر كشفت «دابر مصر» عن خطط إنشاء مصنع بالعاشر من رمضان، على مساحة 5000 متر مربع، لزيادة الصادرات وإضافة منتجات جديدة، ويتكون من 3 مراحل.
فيما بدأت شركة «تطوير مصر» بناء المرحلة الثالثة من مشروع «فوكا باي» للضيافة فى مصر، ومن المقرر تسليم المرحلتين الثانية والثالثة خلال الربع الثالث من العام الجارى.
طلب قوى على الإسكان طويل الأجل
وأشارت «فيتش» إلى أن مصر تتميز بأنها السوق الأكثر اكتظاظًا بالسكان فى منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، علاوة على ارتفاع معدل الزيجات وزيادة مستويات الهجرة من الريف إلى الحضر.
وأوضح التقرير أن هناك فقط %10 من المساكن فى مصر يتم توفيرها من قبل مطورين عقاريين محترفين، والباقى مبنى بشكل غيررسمي، مضيفا أن المطورين إلى حد كبير غير قادرين على استغلال الطلب المكبوت من فقراء مصر.
غياب حوافز مشروعات منخفضة الدخل
وينتج عن عدم مساواة العرض الموجود مع الطلب الحالى نقص متوقع لنحو 500 ألف وحدة فى العام، فالعنصر الرئيسى وراء العرض المحدود يرجع لنقص الخبرة فى مجال الإسكان لذوى الدخل المنخفض بين أكبر مطورى الإسكان فى البلاد، كذلك وجود حوافزغير كافية للقيام بمشروعات منخفضة الدخل على مشروعات أكثرربحية متوسطة إلى عالية.
وقدمت محافظة القاهرة حوالى 7380 وحدة سكنية لسكان العشوائيات بمنطقة المقطم كجزء من المرحلة الثالثة لمشروع حى الأسمرات والتى تقدر تكلفته بنحو 14 مليار جنيه، لنقل المواطنين من الأحياء الفقيرة إلى الأرقى.
وتطرق التقرير لعدد من الحوافز التى من شأنها تشجع البناء والتطوير،منها تقليل ضريبة الدخل للأعمال والأفراد،وإنشاء شباك واحد لاستكمال القضاء على الإجراءات البيروقراطية، ووجود خدمات جمركية خاصة،والقرب من الموانئ والمنافذ.
المشهد التنافسي
ستستمرالشركات المحلية والإقليمية فى السيطرة على سوق العقارات المصرية وذلك على المدى الطويل، واتخاذ مجموعة من السياسات لدعم الاستثمار الأجنبى المباشر سينجم عنه زيادة الاهتمام الدولى بالسوق المحلية.
المطورون العقاريون
وتركز« الشركة المصرية للمنتجعات السياحية» على صناعة السياحة، وتشير التقارير المالية إلى أن المستثمرين مهتمين بعقد شراكات ،وهى تملك أرض تبلغ مساحتها 32 مليون متر مربع، والتى توفر نسبة كبيرة من دخل الشركة.
وينصب تركيز الشركة حاليا على تطوير خليج سهل حشيش على البحرالأحمر وتدشين بنية تحتية فعالة له، لتمهيد الطريق لزيادة الإيرادات وزيادة الثقة من الشركاء الدوليين.
ويشمل تطوير المنطقة ما يقرب من 12.5 كيلو متر من شاطئ البحر،أى حوالى أربعة أضعاف طول خليج نعمة فى منتجع شرم الشيخ.
أما «الشركة السعودية المصرية للتعمير» فقد رأت «فيتش» أنها تهدف للاستثمار فى قطاع العقارات ،ولكن الشركة لا تنشر المعلومات المالية باستمرار، وهذا يؤدى إلى نقص الشفافية،ومن ضمن مشروعاتها الرئيسية، مشروع الزهراء بالتجمع الخامس، والذى يعكس الجهود المبذولة من قبل الدولة لتنمية المجتمعات العمرانية الجديدة.
وعن «مجموعة طلعت مصطفى القابضة» فتستحوذ على نسبة كبيرة فى قطاع العقارات السكنية، وأدى التنويع الأخير فى مشروعات الفنادق والمنتجات إلى خلق إمكانية أكبر لمزيد من مساحات البيع بالتجزئة،وأحد أهم مشروعاتها مدينة الرحاب فى القاهرة الكبرى، والذى تم افتتاحه فى عام 1996، وفى يناير 2021، وقعت الشركة «العربية للاستثمار»التابعة عقدا مع المجتمعات العمرانية لبناء مشروع متعدد الاستخدام فى حدائق العاصمة وبتكلفة 32 مليار جنيه.
أما شركة «إمكان مصر»، فتم تأسيسها فى عام 2015، وتم تغيير علامتها التجارية من «كابيتال جروب بروبرتيز» عام 2019، وتهدف لإنشاء مجتمعات متكاملة مستدامة وبأسعار ومعقولة، وهى مملوكة لمجموعة« أبوظبى كابيتال جروب».
وعن شركة «الحكير العقارية»، فقد اخترقت السوق المصرية ديسمبر 2010، بإطلاق «مول العرب»، كما استثمرت على نطاق واسع فى قطاع تطوير التجزئة، كما تعتزم المجموعة ضخ 15 مليار جنيه على مدار الأربع سنوات القادمة لتوسيع العلامة التجارية فى طنطا والقاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة.
مديروالعقارات
رشحت «فيتش» عدة علامات مرموقة بالسوق العقارية للحديث عنها فى مجال إدارة العقارات ومنها شركة «الأهلى صبور»، والتى تملك مشروعات تنتشر من القاهرة والمدن التابعة إلى البحر الأحمر والساحل الشمالي، وتعمل فى مجال العقارات السكنية والتجارية والسياحية.
وهناك شركة «إعمار مصر»، والتى تعد من أكبر مطورى العقارات وأكثرها تقدما فى مصر، وتشارك بشكل كبير فى السوق السكنية، وتشمل المشروعات الرئيسية «أب تاون كايرو» على مساحة 4.5 مليون متر مربع باستثمارات إجمالية قدرها 12 مليار جنيه، فى وسط القاهرة.
صناديق الاستثمار العقاري
وتظل صناديق الاستثمار العقارى فى مصر الكيان المهيمن فى قطاع توظيف الائتمان ، وكانت هناك محادثات حول طرح شركة نعيم القابضة لصندوق استثمار جديد، ولكن لا توجد أى تحديثات أخرى حاليا، وسيستمر القطاع العقارى فى السيطرة على سوق صناديق الاستثمار حتى يتم إنشاء الإطار المناسب والبيئة التنظيمية.
نظرة عامة على السوق
ويتوقع التقرير حدوث تباطؤ فى النشاط الاقتصادى خلال 4 سنوات مع تناقص مسار الانتعاش القوى الذى كان يتوقعه قبل الحرب الروسية الأوكرانية، إذ أثرت تداعياته على الاقتصاد المصرى ، وأدى ارتفاع التضخم إلى دورة تشديد نقد قوية، وتباطؤ قطاع السياحة مرة أخرى.
كما تنبأ التقرير بحدوث تباطؤ حاد فى النمو الاقتصادى من %6.2المقدرة فى السنة المالية 2022/2021 إلى %4.3 فى السنة المالية 2023/2022.
وتابع إن تدهور الوضع الخارجى قد يؤدى إلى إجراء تعديل آخر للعملة، مما يؤدى إلى زيادة الضغوط التضخمية وتباطؤالاقتصاد.
وأشار إلى أنه من المتوقع أن تظل أعداد السياح ضعيفة وستتعافى فقط فى السنة المالية 2024، نتيجة لاستمرار الحرب الروسية الأوكرانية، مؤكدا أن تراجع قيمة العملة المحلية، سيسهم فى زيادة جذب السياح من أماكن أخرى، ومع ذلك فإنه من غير المتوقع أن تعود عائدات السياحة إلى المستوى المسجل فى السنة المالية 2019/2018 حتى السنة المالية 2024/2023.
والوضع العام لقطاع العقارات التجارية فى مصر يشجع على الاستثمار فى السوق بسبب التطوير المستمر وتشييد 20 مدينة جديدة وتطوير 23 أخرى قائمة.
فالمدن الجديدة توفر للمستثمرين فرصا ومشروعات عقارية جذابة وواسعة النطاق، بما فى ذلك العاصمة الإدارية الجديدة، ومدن العلمين الجديدة والمنصورة الجديدة.
وأشاد التقرير بالإصلاحات المتبعة لتحسين بيئة العمل والمناخ الاستثماري، وزيادة نسبة مشاركة القطاع الخاص فى الاقتصاد، بالتوازى مع جذب أكثر من 25 مليار دولار من قبل دول الإمارات والسعودية وقطر، لتعويض تباطؤ الاستثمار العام بشكل جزئي.
وأكد أنه يجب أن توفر قوانين الإفلاس والتعثر الجديد عامل جذب للشركات التى تتطلع للتوسع فى قطاع العقارات التجاري، وكانت معدلات إفلاس الشركات تراجعت فى الفترات الأخيرة، على الرغم من فيروس كورونا، كنتيجة لبيئة العمل الداعمة.
وفى غضون ذلك ومع استمرار تعافى الاقتصاد، توقع التقرير تقوية الروابط والعلاقات التجارية بين مصر والصين، بعدما أبدت الأخيرة رغبتها فى تزويد مصر بحزمة تحفيز تجارى وفتح المجال لتطوير الصناعات ومرافق التصنيع التى ستفيد قطاع الملكية الصناعية.
كما أن استعادة العلاقات بين قطر والدول الرباعية التى تضم مصر سيكون تأثيره إيجابى أيضا، إذ يمثل عنصر دعم بشكل عام للتطورات السياسية، ويزيل العوائق التى تعترض السفر والتجارة مع دول مجلس التعاون الخليجى.