استمرت رحلة التنوع التى يقدمها برنامج CEO Level الذى يُذاع مساء الخميس من كل أسبوع على قناة ALMAL TV بموقع يوتيوب، إذ حل الدكتور هاشم السيد، نائب رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذى لشركتى «المصريين للإسكان» و«أودن للاستثمارات المالية»، ضيفًا فى أحدث الحلقات المتاحة للجمهور حاليًا.
وتمت إذاعة الجزء الأول من الحلقة مساء الخميس الماضى، والتى شهدت تناول تفاصيل الخطة المستقبلية لشركة «المصريين للإسكان» عقب إنهاء عملية دمج 5 شركات تحت مظلتها، وهى «أميرالد للاستثمار العقارى» و«أميرالد لتطوير المشروعات» و«إيدج لإدارة المشروعات» و«أودن للاستثمار والتنمية» و«أودن للتسويق العقارى».
فيما ستتم إذاعة الجزء الثانى من الحلقة مساء غد –الإثنين- وسيتناول خطة عمل شركة «أودن للاستثمارات المالية» التى تتضمن أهداف شركتها التابعة «ألفا كابيتال»، إضافة إلى توسعات الانشطة المالية غير المصرفية.
وكشف ضيف الحلقة لبرنامج CEO Level، الذى يقدمه حازم شريف، رئيس تحرير جريدة المال، عن رحلة «المصريين للإسكان» وتطورها من مرحلة الشركات المشتركة بين البنوك الحكومية «الأهلى ومصر والقاهرة والإسكندرية» إلى محطة الكيان العقارى الدامج لـ5 شركات بأصول قيمتها السوقية 4.5 مليار جنيه، إضافة إلى توضيح الإيرادات المتوقعة، والخيارات المتاحة أمام مجلس الادارة بشأن مستقبل «أرض المعادى» والعروض التى تلقت الشركة، ومتسقبل الشراكة مع سمو القابضة السعودية.
وإلى نص الجزء الأول من الحلقة المتاح حاليًا
على ALMAL TV بموقع يوتيوب:
● حازم شريف: أهلًا بكم فى حلقة جديدة من الموسم الثانى لبرنامج CEO Level، وضيف اليوم يعد من الجيل الأول فى عالم الاستثمار، والرئيس التنفيذى لكل من «المصريين للإسكان» و«أودن للاستثمارات المالية»، أود أن أرحب بالدكتور هاشم السيد.
هاشم السيد: أهلًا بحضرتك، وأشكرك على تواجدى فى برنامج CEO Level.
● حازم شريف: نسعى ضمن سياسة البرنامج توضيح التفاصيل المهمة فى الحياة العلمية والمهنية لرؤساء الشركات التنفيذيين، لإتاحة الفرصة للمشاهدين فى التعرف على قصة النجاح، وكيفية خلق فرص فى مراحلها المختلفة، فمن هو هاشم السيد؟ وكيف تطورت رحلته الدراسية والمهنية؟
هاشم السيد: تخرجت فى كلية التجارة – جامعة القاهرة عام 1985، وفى نهاية 1986، تم تكليفى من الدكتور عاطف عبيد، بإعداد دراسة جدوى للشركة العالمية للالكترونيات – «صخر» وفرص التوسع فى المملكة العربية السعودية، التى كانت تمتلك نحو 32 وكالة فى مجال الإلكترونيات وصاحبة السبق فى مجال التطبيقات العربية.
وفى عام 1986، ذهبت للمملكة العربية السعودية، لفترة مؤقتة تمتد إلى 3 أشهر، وأثناء تواجدى فى أحد المعارض حدثت واقعة تسببت فى تغيير مجرى حياتى، إذ نشبت مشادة بين أحد المواطنين السعوديين الذى ظن أن الفاكس الذى قام بشرائه لا يعمل، نظرًا لحداثة الجهاز فى ذلك الوقت، وتدخلت لتهدئة الموقف، مع شرح طبيعة عمله.
وأثناء التعارف فوجئت بأن ذلك الرجل يعمل مديرًا للمركز العلمى بمنطقة الخرج بالعاصمة الرياض، فقمت بعرض التعاون بين «صخر» والمركز، إذ حصلنا على قاعة، وقمنا بجلب الأجهزة والشاشات والطابعات، وكان الإقبال كبيرًا للغاية، إذ تقدم نحو 3300 طالب، بحصيلة رسوم إجمالية تخطت 3 ملايين ريال.
وعقب نجاح التعاون مع المركز العلمى فى منطقة الخرج، تلقيت العديد من الطلبات لتكرار ذلك الأمر فى مراكز أخرى، ثم قسمت الشركة التى تم تأسيسها بالسوق السعودية إلى كيانين واحد للتدريب وآخر خاص بالجانب البيعى والتجارى، وكان ملف التقسيم ظاهرة جديدة على المملكة فى ذلك الوقت.
وتعاظمت الشركة الصغيرة التى تم تقسيمها لشركتين، لتصل قيمتها السوقية لاحقًا إلى 200 مليون ريال، ومكثت فى السعودية لمدة 8 أعوام بدلًا من 3 أشهر.
● حازم شريف: هل كانت الشركات الناتجة عن عملية التقسيم تابعة لـ«صخر»؟
هاشم السيد: بالفعل كانت تابعة للشركة العالمية للإلكترونيات «صخر»، التى كانت تمتلك توكيلات تجارية كثيرة للغاية، وعقب النجاح فى السعودية، كانت الفرص كثيرة للتوسع فى دول الخليج.
● حازم شريف: متى انتهت رحلة العمل فى السعودية؟ وكيف كانت العودة للسوق المصرية؟
هاشم السيد: تقريبًا فى عام 1994، وعدت للعمل مصر كمستشار لوزارة قطاع الأعمال العام، إذ كلفت من الدكتور عاطف عبيد، وزير القطاع آنذاك، بدراسة الشركات المتعثرة.
وكانت مدة العمل فى مهام هيكلة الشركات التابعة لقطاع الأعمال العام نحو 3 أعوام، وكانت أبرز تلك الكيانات، هى راكتا والورق الأهلية ونيازا (فيلبس سابقًا).
واعتمدت على أسلوب مختلف فى ذلك الوقت فى هيكلة الشركات المتعثرة عبر زيادة رؤوس أموالها مع دور للقطاع الخاص، بدلًا من التوجه لـ«الخصخصة» التى كانت كلمة سيئة السمعة فى ذلك الوقت.
وتحدثت مع بعض رجال الأعمال، مثل الحاج محمد العربى، ومحمد السويدى، لاقتراح مشاركتهم فى تطوير مصنع «نيازا» للأدوات الكهربائية واللمبات، بدلًا من تدشين مصانع جديدة.
جدير بالذكر أن «نيازا» تعثرت عقب تخارج «فيلبس العالمية» منها، وعودة ملكيتها بالكامل للدولة، إذ باتت تتكبد خسائر سنوية بقمية 20 مليون جنيه، مقارنة بفترات ربحية أثناء إدارة الشريك الأجنبى.
وعقب انتهاء عملية إعداد الدراسات الخاصة بهيكلة الشركات المتعثرة، فضلت الابتعاد عن العمل بقطاع الأعمال العام، فى ظل وجود مشروع خاص مع أحد بنوك الاستثمار العاملة فى السوق.
● حازم شريف: متى تركت العمل بقطاع الأعمال العام؟ وماذا عن تفاصيل المشروع مع بنك الاستثمار؟
هاشم السيد: عام 1997 كانت نهاية العمل فى قطاع الأعمال العام، وكانت هناك شركة تعمل فى مجال الاستشارات لصالح شركات فى منطقة الخليج، وشاركت الدكتور أحمد صقر عاشور، الذى كان يعمل مستشارًا للبنك الدولى فى هذا الوقت، إلى جانب منصب وكيل الجامعة العربية، الذى طلب منى التفرغ لفترة زمنية لإعداد مجموعة استشارات لعدة شركات.
وعقب ذلك أقمنا مشروعًا مع المؤسسة العامة للصناعة المملوكة لحكومة أبوظبى، إذ كانت الإمارة تمتلك عدة مصانع فى مجالات الحديد والقمح والمياه، وبحاجة إلى إعادة هيكلة، ومن ثم تولينا تلك المهمة.
وتمت هيكلة مصانع إمارة أبوظبى بالكامل، من كل النواحى الإدارية والمالية، ودور بنك التنمية الصناعية، وإنشاء مركز لمعلومات الصناعة وتحديد دوره.
وعقب تلك التجربة فى الإمارات، وافقت على العمل فى إدارة شركة المصريين فى الخارج مع الدكتور أحمد كمال أبو المجد، الذى تم تعيينه رئيسًا لمجلس الإدارة وهى إحدى الشركات المشتركة بين البنوك الحكومية الأربعة (الأهلى – مصر – القاهرة – الإسكندرية).
وبدأت العمل على إعادة هيكلة الشركة عقب الاتفاق مع رئيسها الدكتور أحمد كمال أبوالمجد، وذلك دون الانضمام لمجلس الإدارة بشكل رسمى.
● حازم شريف: متى بدأت مرحلة العمل بشركة المصريين فى الخارج؟ وماذا عن الانضمام الرسمى؟
هاشم السيد: فى عام 2002، وكان الانضمام الرسمى فى عام 2008، إذ أصبحت عضوًا فى مجلس الإدارة، ثم عضوًا منتدبًا ورئيسًا تنفيذيًا لشركتى «المصريين للإسكان» و«المصريين فى الخارج» فى 2009.
وقررنا التركيز على نشاطى الاستثمارات العقارية عبر شركة «المصريين للإسكان» ونظيرتها المالية من خلال «المصريين فى الخارج» التى أصبح اسمها حاليًا «أودن للاستثمارات المالية».
● حازم شريف: هناك انطباع مستمر من قبل السوق بشأن عدم انعكاس عمليات الهيكلة وإعادة تقسيم الأعمال والشركات التابعة على تعاظم حجم أنشطة الشركة وعملياتها.
ومن ثم، دعنا نتعرف على تفاصيل أنشطة طرفى المجموعة، ولنبدأ بالنموذج الأول «المصريين للإسكان» التى يبلغ رأسمالها نحو 300 مليون جنيه، بقيمة سوقية تقدر بـ1.1 مليار، فماذا عن تطورات المشروعات الراهنة عقب عملية اندماج 5 شركات تحت مظلتها؟
هاشم السيد: «المصريين للإسكان» عقب عملية الاندماج باتت تمتلك عدة مشروعات، وهى مبنى القرية الذكية، و«أرض المعادى»، و«المول التجارى» فى منطقة القاهرة الجديدة.
وباتت «المصريين للإسكان» مالكة لأصول بقمية دفترية معدلة -طبقًا لبيانات وتقييم الهيئة العامة للاستثمار- تقدر بنحو 2.7 مليار جنيه، تعادل قيمة سوقية تتجاوز الـ4.5 مليار.
فمشروع مبنى القرية الذكية، كان مملوكًا لشركة «إيدج للتطوير» المندمجة فى «المصريين للاسكان»، وتبلغ مساحته نحو 15 ألف متر، وقيمته السوقية نحو مليار جنيه، وهو مؤجر بالكامل لشركات عالمية، وأبرزها «هواوى الصينية» و«ترانسكوم السويدية»، ومتوسط الإيجارات سنويًا 50 مليون جنيه.
اعتبارًا من شهر مايو المقبل سيكون عائد الإيجار السنوى نحو 50 – 60 مليون جنيه، بنسبة زيادة %8 فى العام.
● حازم شريف: لدينا نوعان من التقييمات السوقية، أحدهما مرتبط بسعر السهم فى سوق المال، والآخر غير مرتبط به، فلماذا لا تعكس بورصة الأسهم تلك التقييمات فى سعر السهم؟
هاشم السيد: سأشرح تلك النقطة بالتفصيل، وسأوضح الأسباب لاحقًا، لكننى أرغب فى توضيح بقية مشروعات الشركة، إذ انتقلت إليها –عقب الاندماج- ملكية قطعة أرض بمنطقة كورنيش المعادى تبلغ مساحتها 6245 مترا، بقيمة دفترية معدلة -طبقًا لتقييمات الهيئة العامة للاستثمار- بنحو مليار جنيه.
وحصلنا على ترخيص بالبناء يضم دورا أرضيا و23 دورا متكررة، وهو الوحيد من نوعه على مستوى أراضٍ كورنيش النيل، وقد أقرت وزارة الاسكان مؤخرًا هذا الترخيص.
وتمتلك «المصريين للإسكان» مشروعًا آخر فى منطقة القاهرة الجديدة، وهو «المول التجارى» الذى تبلغ مساحته نحو 40 ألف متر تجارى و20 ألف متر جراج، بإجمالى مساحة مبانٍ تقدر بـ60 ألف متر، وتقدر أقل قيمة لسعر المتر التجارى فى تلك المنطقة بنحو 100 ألف جنيه، ما يعنى إن إجمالى القيمة السوقية لذلك المبنى تقدر بنحو 3 – 4 مليارات جنيه.
ومبنى «المول التجارى» تم تأجيره بالكامل لمجموعة بنوك، أبرزها الأهلى المصرى ومصر، وكريدى أجريكول، وQNB، وCIB.
● حازم شريف: هل هناك مساحات غير مؤجرة فى مبنى القرية الذكية؟ وكم تبلغ قيمته الدفترية؟
هاشم السيد: تبلغ قيمته الدفترية بما يتجاوز 200 مليون جنيه، وتكلفته الاستثمارية (الأرض والمباني) تقدر بنحو 250 مليونًا، وقد حصلنا على مقدم من شركة «هواوى» لاستكمال بناء المبنى الذى تم استلامه فى شهر سبتمبر الماضى، وتم تأجير المبنى بالكامل عدا قطعة وحيدة، ونُجرى مفاوضات لتأجيرها للبنك التجارى الدولى CIB خلال الأيام الراهنة.
● حازم شريف: ننتقل لـ«أرض المعادى» التى تبلغ قيمتها السوقية أكثر من 900 مليون جنيه، فماذا عن تكلفة المشروع؟ وسُبل تمويله؟
هاشم السيد: «أرض المعادى» تبلغ قيمتها الدفترية نحو 100 مليون جنيه، ونظيرتها السوقية بأكثر من 900 مليون جنيه، وقد توقف المشروع خلال الفترة الماضية بسبب التغيرات الكبيرة فى أسعار مواد البناء التى تسببت فى معاناة كبيرة للشركات العقارية.
وتلقينا عروضًا لشراء الأرض بقيمة أقل من التقييمات السوقية، إضافة إلى اقتراحات من بعض الكيانات الطبية فى تقسيم الأرض، وأبرزها «ألفا سكان» و«ألفا لاب»، والحصول على جزء منها لإنشاء برج طبى فى ظل قرار رئيس الوزراء بنقل العيادات الطبية من المبانى السكنية، بدءًا من 2025 المقبل.
وسندرس فكرة تقسيم الأرض التى تم تأجيلها بسبب عملية الاندماج، ونحن دائمًا نستهدف عدم تحمل تكاليف إنشاء المبانى الخاصة بالمشروعات، فعلى سبيل المثال أنشأنا «المول التجارى» من خلال مقدمات عقود الإيجار.
● حازم شريف: هل أستطيع القول إن «المصريين للإسكان» تدرس تقسيم «أرض المعادى» وتخصيص جزء منها لإقامة برج طبى، فهل سيتم بيع الأرض أم ستكون بالشراكة؟
هاشم السيد: لديناعدة خيارات نقوم بدراستها حاليًا، منها بيع الأرض برخصتها الحالية، أو تقسيم الأرض وبيع جزء منها، أو الدخول فى شراكة مع المجموعة الطبية التى عرضت بناء برج طبى على الجزء الخلفى من الأرض وتخصيص الجزء الآخر ليكون مبنى إدارى تجارى.
وقد تلقينا عرض رغبة من البنك التجارى الدولى CIB فى الحصول على جزء من الأرض المُطلة على النيل بالكامل، بمساحة 35 – 40 ألف متر مبانٍ، وسيتم بحث هذا العرض ومناقشته خلال الفترة المقبلة.
وتجدر الإشارة إلى أن القرار يعتمد بشكل كُلى على وجود اتفاقات مع المشترين فى ظل ارتفاع التكلفة، إذ من الأفضل لنا بدء المشروع لتنفيذ رغبة محددة وتدبير احتياجات مستثمر ما.
ومؤخرًا منذ 3 – 4 أشهر، تلقينا رغبة من «سمو القابضة» العقارية، وهى من كبرى شركات العقارات فى السعودية، بشأن الدخول فى شراكة مع «المصريين للإسكان» فى الصندوق العقارى، وتم الإفصاح عن اتفاق بيع %49 من شركة الصندوق لصالح الجانب السعودى، وفى انتظار موافقة الرقابة المالية.
وترغب «سمو القابضة» فى التواجد بالسوق العقارية المصرية عبر الشراكة مع «المصريين للإسكان».
وسيتم خلال شهر من الآن عرض الخيارات المتاحة لمشروع «أرض المعادي” على مجلس الإدارة، وتحديد خطة 2023، والميزانية الاستثمارية عقب الاندماج وانتهاء عملية نقل الأصول.
وأود الإجابة عن سؤال سابق، بشأن عدم انعكاس تلك الأنشطة على سعر السهم فى السوق، إذ يرجع السبب إلى عدم الوعى بنتائج عملية الاندماج، إذ هناك من لا يعلم بانتقال الأصول، ومنها «المول التجارى» و”أرض المعادى» إلى «المصريين للإسكان».
وسنسعى خلال الفترة المقبلة لتطوير التغطية البحثية للشركة لتوضيح أصولها وفرص النمو وتطورها للمساهمين، إذ قمنا بتنفيذ نموذج اندماج جديد على سوق المال لأول مرة، يضم 6 شركات، وهو الدمج على أساس القيمة الدفترية وتوزيع أسهم الكيان الجديد بناءً على قيمتها السوقية.
وسيضمن الدمج على أساس القيمة الدفترية عدم فرض ضرائب على المساهمين، بينما سيتم توزيع أسهم الكيان الجديد وفقًا لتقييمات لجنة الأداء الاقتصادى بالهيئة العامة للاستثمار واللجنة المحايدة والمقيمين العقاريين.
● حازم شريف: هل أستطيع القول بأن شركة «سمو القابضة» السعودية حال قررت الدخول كمطور عقارى فى السوق المصرية، سيكون أول مشروعاتها هو «أرض المعادى» بالشراكة مع «المصريين للإسكان»؟ ومتى ستنتهى تلك المفاوضات؟
هاشم السيد: بالفعل، وخلال شهر سيتم الاستقرار على الخطة المستقبلية بشأن «أرض المعادى»، وتحديد دور «سمو القابضة»، حيث يتم حاليًا إنهاء الإجراءات المستندية الخاصة بنقل الأصول لـ«المصريين للإسكان» وتعديل التراخيص باسم الشركة الدامجة تمهيدًا لبدء المشروع.
● حازم شريف: ننتقل إلى الملف الأخير لمشروعات «المصريين للإسكان»، وهو مبنى «المول التجارى».. كم تبلغ الإيرادات المتوقعة من ذلك المشروع؟ وهل هناك مساحات لم يتم تأجيرها بعد؟
هاشم السيد: نتوقع إيرادات بقيمة 100 مليون جنيه فى 2023، سترتفع إلى 136 مليون جنيه فى 2024، ثم 160 مليونًا فى 2025، مع إضافة نسبة زيادة سنوية كل عام.
ويجب الإشارة إلى أن التكلفة الاستثمارية للمشروع تقدر بنحو 250 مليون جنيه، ومن ثم عند تسجيل صافى ربح بمتوسط سنوى يقدر بـحوالى 150 مليون جنيه سنويًا، فإن ذلك يعد نجاحًا كبيرًا.
● حازم شريف: صافى ربح بمتوسط 150 مليون جنيه أم تقصد إيرادات سنوية؟
هاشم السيد: متوسط الـ 150 مليون جنيه سيكون «صافى ربح» سنوى للمول التجارى، فى ظل وجود بنود أخرى تغطى التكاليف التشغيلية للمول عدا الإهلاكات والضريبة العقارية، وأبرزها «مقابل الخدمات المشتركة والمصاريف الإدارية» بواقع 75 جنيهًا للمتر، بقيمة إجمالية 25 مليون جنيه، إلى جانب «مقابل عدادات المياه».
● حازم شريف: هل هناك شراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية فى مشروع محتمل؟
هاشم السيد: خاطبنا هيئة المجتمعات العمرانية للحصول على قطعة أرض كبيرة فى ظل وجود مشروع كبير بشراكة عدة مستثمرين، وعقب سلسلة من المفاوضات تم تحديد عدة أماكن متنوعة، لنستقر على قطعة أرض بمساحة 405 أفدنة بمدينة الشيخ زايد بقيمة 12 مليار جنيه.
وسعينا للحصول على تسهيلات من هيئة المجتمعات العمرانية بشأن طرق سداد قيمة الأرض، والجدول الزمنى، إلى جانب إمكانية الدخول فى شراكة استراتيجية مع الهيئة.
ومؤخرًا طالبت الهيئة بالحصول على مقدم ثمن الأرض بالدولار، على أن يتم تدبيره من خارج السوق المصرية، ثم فاوضنا شركة «سمو القابضة» على شراكة استراتيجية بالمشروع، التى وافقت من حيث المبدأ مع دراسة بعض الجوانب الأخرى.
ولكن حدثت بعض المتغيرات، وهى قرار الهيئة مطلع يناير 2023 بالحصول على مقدم الأرض والأقساط بالدولار من خارج السوق المحلية.
وحاليًا نبحث مع هيئة المجتمعات العمرانية تفاصيل الشراكة الاستراتيجية من حيث الحصول على تسهيلات ونسب الشراكة، فى ظل دراسة المشروع بأكمله من حيث التكلفة والعائد.
«الفاكس» وراء البقاء فى السعودية لـ8 أعوام بدلًا من 3 أشهر
50 – 60 مليون جنيه حصيلة الإيجارات السنوية لمبنى «القرية الذكية»
دراسة طرق تدبير حصيلة دولارية تعادل 12 مليار جنيه لشراء 405 أفدنة
3 خيارات لمشروع «أرض المعادى».. وحسم شراكة «سمو القابضة» خلال شهر
الدمج تم على أساس القيمة الدفترية وتوزيع أسهم الكيان الجديد بناء على «السوقية»
التغطية البحثية الأوسع الوسيلة المثلى لعدم انعكاس المشروعات على سعر السهم
إذاعة النصف الثانى من الحلقة مساء غدًا الإثنين على ALMAL TV