حل محمد الكحكى، العضو المنتدب لمجموعة «تمويل القابضة للاستثمار»، ضيفًا على برنامج «CEO LEVEL» الذى يُذاع الخميس من كل أسبوع، ويقدمهُ حازم شريف، رئيس تحرير جريدة «المال» ليكشف عن خطة الكيان ومراحل التطور لديه منذ إتمام صفقة الاستحواذ عليه من جانب التحالف الثلاثى وحتى الوقت الحالى.
وكان تحالف ثلاثى يضم كلاً من شركات «TCV للاستثمار المباشر» و«أكوارير» و«ابتكار القابضة» قد أتم صفقة استحواذ على مجموعة «تمويل القابضة» خلال يونيو 2019.
وانقسم الحوار على جزأين، ركز الأول منهما على تفاصيل صفقة الاستحواذ التى تمت آنذاك على المجموعة من جانب التحالف الثلاثى، بالإضافة إلى الحديث عن نشاط التمويل العقارى الذى يعتبر الأكبر بالكيان.
وقال إن شركة التمويل العقارى تعمل فى السوق المحلية منذ عام 2006، وكانت تمثل الذراع الرئيسية فى فترة تبعيتها لشركة «أوراسكوم للتنمية» سابقًا.
وأوضح أنهُ بدء العمل فى شركة «التمويل العقارى» منذ عام 2018 وكان ضمن الفريق الذى تولى عمليات الفحص النافى للجهالة التى تمت على الكيان حينها، إلى أن تولى منصب العضو المنتدب بأواخر العام ذاتهُ.
وأضاف أن حجم التمويلات الممنوحة من خلال الشركة ارتفع من 350 مليون جنيه بنهاية 2018، وصولاً إلى 3.7 مليار بنهاية العام الماضى، فيما يُسجل صافى المحفظة حوالى 5 مليارات.
● حازم شريف: أهلاً بكم فى حلقة جديدة من حلقات برنامج «CEO LEVEL»، ضيفى اليوم ينتمى لواحدة من القوابض الفريدة فى نموذج عملها، وهو محمد الكحكى، العضو المنتدب لمجموعة «تمويل القابضة للاستثمار».
محمد الكحكى: أهلا بك حازم شريف سعيد بظهورى فى برنامج «CEO LEVEL» وخاصة إننى من متابعيه ودائم الاستفادة منه.
● حازم شريف: دعنا نخبر المشاهدين من هو محمد الكحكي؟ وفى أى مجال درست وتاريخ التخرج؟ وماذا عن تسلسلك الوظيفى وصولاً لمنصب العضو المنتدب لمجموعة «تمويل القابضة للاستثمار»؟
محمد الكحكى: درست علوم الكمبيوتر والرياضيات البحتة بجامعة عين شمس وتخرجت عام 1993، ثم بدأت حياتى العملية فى مجال الأنظمة والبرمجيات بعدد من القطاعات المختلفة الصناعية والبنكية وأيضًا بأنشطة النقل.
وفى فترة 1993 كان العاملين فى هذا المجال قلة، كما أن عملى بمجال الأنظمة والبرمجيات للقطاعات المختلفة، ساهم فى تراكم الخبرات لدى، ما دفعنى للتمكن من تحليل الشركات والمساهمة فى إعادة هيكلة بعض منها.
وعقب ذلك انتقلت للعمل بقطاعات جديدة، وكانت بداية عملى فى مجال الخدمات المالية غير المصرفية، بشركة «التجارى الدولى لتأمينات الحياة – CIL» وكانت واحدة من أقوى شركات التأمين بعام 2004 وخاصة أنها تتبع بنك «التجارى الدولى».
ثم كان لى حظ بالمساهمة فى تأسيس 3 شركات تعمل بمجال التمويل العقارى، كان أولها «تعمير» التى مثلت أول كيان يعمل بالنشاط فى السوق المحلية، إذ كان التأمين هو الأقرب لهُ حينها عبر البوالص طويلة الأجل.
وتم تأسيس «تعمير» عقب الاطلاع على عدد من التجارب فى كندا، ثم ساهمت أيضًا فى إنشاء شركة «أملاك» وكانت تعمل فى أسواق الخليج فى «دبى» و«السعودية»، وكنت أنا أتولى أعمالها فى مصر وتمكنا من تحقيق قصة نجاح من خلالها فى الفترة من 2007: 2008.
ثم انتقلت للعمل بشركة «التوفيق » برخصة التأجير التمويلى وكانت لديها مساعٍ لتأسيس ذراع للتمويل العقارى، ولكن عقب فترة قصيرة تم الاستحواذ عليها وتغير اسهما لـ«الأهلى للتمويل العقارى».
ومنها انتقلت لشركة «جلوبال كورب» وكانت تعمل بمجال التأجير التمويلى أيضًا، وساهمت حينها فى تأسيس شركة التخصيم التابعة، وبذلك أعتبر حظى سعيدا لعملى بـ4 مراحل متنوعة بمجال الخدمات المالية غير المصرفية.
وكان آخر تلك الكيانات هى «تمويل» وكنت واحدًا من الفريق الذى تولى عمليات الفحص النافى للجهالة فى عملية الاستحواذ التى تمت على المجموعة من جانب التحالف الثلاثى.
و«تمويل للتمويل العقارى» كانت تعمل فى السوق المحلية منذ عام 2006، وكانت مملوكة حينها لشركة «أوراسكوم للتنمية»، وعقب إتمام صفقة الاستحواذ على الأولى توليت منصب العضو المنتدب لها.
وحققت الشركة قصة نجاح جيدة عقب ذلك، ثم بنهاية عام 2021 تقلدت منصب العضو المنتدب للمجموعة ككل.
● حازم شريف: لقد كانت رحلة عملية مختلفة بالفعل جعلت من المنطقى تقلدك منصب العضو المنتدب للمجموعة ككل، ولكن دعنى أطرح عليك سؤالى الافتتاحى حول شركة «التمويل العقارى» التى كانت تمثل النشاط الرئيسى إن جاز التعبير عندما كانت مملوكة لـ«أوراسكوم للتنمية»، وكيف تغيرت عقب إتمام صفقة الاستحواذ؟ وما تطور حجم التمويل لديها؟ وأنواعه؟ وما الشرائح المستهدفة؟
محمد الكحكى: «تمويل» كانت مملوكة لـ«أوراسكوم للتنمية» وتضم مجموعة من الرخص، وكانت شركة «التمويل العقارى» هى الأكبر وتمثل الذراع الرئيسية.
وتم تأسيسها حينها بغرض تمويل الوحدات المملوكة لشركة «أوراسكوم» وكانت تعمل على محورين، الأول خاص بمحدودى الدخل بمشروع «هرم سيتى»، والثانى خاصة بالمشروعات مرتفعة الدخل بمدينة الجونة، وكانت عملية التمويل تتم من خلالها بالتعاون مع كيانات أخرى.
ومثّل عمل «تمويل للتمويل العقارى» مفارقة كبيرة فى تلك الفترة ما بين محدودى الدخل ونقيضهم مرتفعى الدخل المرتفع، وعلى صعيد باقى الأنشطة فكانت مجرد رخص وظيفتها خدمة الذراع الرئيسية على عكس وضعها خلال الوقت الحالى، إذ أصبحت كيانات متكاملة لكل منها مجلس إدارة منفصل.
وبالعودة لنشاط «التمويل العقارى»، فمنذ بداية عملى بالشركة رأيت أنهُ من الأفضل خدمة جميع الشرائح دون التركيز على طبقات معينة، ومن بينها محدودو الدخل إذ كان يتم تقديمهُ بشكل جيد من جانب البنوك، وأولينا الأفراد اهتماما كبيرا.
وفى عام 2018 كان يصل حجم تمويل أكبر الشركات العاملة بالمجال لحوالى 300 مليون جنيه فقط سنوياً، وفى سبتمبر من العام ذاتهُ توليت منصب العضو المنتدب فى الكيان وكان يحتل الترتيب الخامس فى النشاط على مستوى السوق ككل.
ثم تمكنت الشركة من تحقيق تعافٍ سريع فى تلك الفترة القصيرة إذ ارتفعت لتحتل الترتيب الثانى بنهاية العام.
● حازم شريف: ما سبب تلك القفزة فى ترتيب «تمويل للتمويل العقارى» خلال ربع عام فقط؟
محمد الكحكى: القفزة تمت عبر رسم سياسات واضحة لنشاط التمويل العقارى، من خلال تعيين فريق مُختار لإدارة الشركة، وخاصة أنها سابقا كانت تعتمد بشكل أساسى على تمويل مشاريع المساهم الرئيسى «أوراسكوم للتنمية» وهو ما اختلف عقب إتمام صفقة الاستحواذ من جانب التحالف الثلاثى.
لم يكن تداخل الرخص بفترة ما قبل الاستحواذ هو الخيار الأمثل، إذ أدى إلى عدم التركيز على النشاط الواحد، وتمويلات الأفراد.
وكانت تجربة تمويل للتمويل العقارى هى الأصعب بالنسبة لى بخلاف الـ3 شركات السابقة التى توليت تأسيسها بذات المجال، خاصة أنها كانت تتطلب تعديل سياسات بدلاً من وضعها للمرة الأولى.
● حازم شريف: كم بلغ حجم التمويلات العقارية التى منحتها الشركة بعام 2018؟ وكيف تطورت حتى الوقت الحالي؟
محمد الكحكى: خلال أول 9 شهور من 2018، كانت الشركة قد منحت تمويلات بقيمة 200 مليون جنيه، ثم صعدت خلال الربع الأخير وأغلقت العام على 350 مليونا، ثم خلال عامى 2019 و2020 صعدت لتحتل المركز الأول على ترتيب الشركات العاملة بمجال التمويل العقارى فى السوق بقيمة تحويلات 540 و650 مليونا على التوالى.
ثم ارتفعت قيمة التمويلات خلال 2021 لتصل إلى مليار جنيه محتلة بذلك الترتيب الثانى، وكانت الأكبر من حيث تمويلات الأفراد فى السوق ككل دون التركيز على منتج شراء المحافظ العقارية من المطورين على الرغم من كونه نموذجا متبعا لدى الكثير من الشركات العاملة بالمجال.
● حازم شريف: كيف تغيرت خطة «تمويل للتمويل العقارى» خلال 2022؟
محمد الكحكى: خلال 2022 تغيرت خطة الشركة بإضافة شريحة أكبر من المحافظ العقارية، مع التركيز على تمويلات الأفراد أيضًا.
وبلغت التمويلات التى منحتها الشركة حتى نهاية الربع الثالث من العام الماضى حوالى 3.2 مليار جنيه، لترتفع بنهاية 2022 إلى 3.7 مليار.
وكانت الشركة قد تمكنت خلال عام 2021 من تحقيق مستهدفاتها من حيث التمويلات وصافى ربح مرتفع مقارنة بالسنوات السابقة.
وكان تركيز الشركة بتلك الفترة على تمويلات الأفراد، خاصة أنها كانت تؤثر إيجابًا على قاعدة العملاء التابعين والاستفادة منهم فى التسويق للكيان.
● حازم شريف: كيف توزع حجم تمويلات 2022 ما بين الأفراد وشراء المحافظ العقارية؟
محمد الكحكى: توزع بواقع %70 للمحافظ و%30 للأفراد بخلاف 2021 التى كانت بحوالى %80 للأفراد و%20 للمحافظ.
ومع ذلك تمكنا من الحفاظ على نفس معدلات النمو بتمويلات الافراد وكانت كل الإضافات المحققة من خلال عمليات شراء المحافظ، والتى تقوم من خلالها شركات التمويل العقارى بشراء الأقساط المتبقة على الوحدات محل التعاقد مع العملاء.
وتكون الوحدات هى الضمانة الأساسية بالإضافة إلى الشيكات الخاصة بباقى ثمن الوحدة، ويتم حوالة الحقوق عليها من المطور إلى شركة التمويل العقارى مباشرة.
ونظم شراء المحافظ عملية التمويل التى تتم من خلال شركات التطوير العقارى، خاصة أنها تُلزم بدراسة التاريخ الائتمانى للعميل، وبديل إثبات الدخل.
ويتم التمويل العقارى عادة عقب دراسة دخل العميل، وإجراء عمليات الاستعلام الائتمانى عنهُ، ولكن فى حالة شراء المحافظ يتم متابعة انتظامهُ فى السداد لمدة عام، أو دفع مبلغ كبير من مقدم حجز الوحدة.
● حازم شريف: كيف أثر اختلاف تركيبة التمويل بين الأفراد وشراء المحافظ على هوامش ربحية «تمويل للتمويل العقارى»؟
محمد الكحكى: الشركة تمكنت من الحفاظ على نفس حجم تمويل الأفراد خلال عام 2022 بمعدل نمو حوالى %10 مقارنة بالعام السابق وهو ما مكن من تحقيق نفس عائد الربحية، وبالتالى مثلت كافة العمليات الأخرى لشراء المحافظ إضافة للشركة فقط حتى إن كانت ذات هامش أقل.
● حازم شريف: كم بلغ هامش الربح لديك بعام 2021 فى ظل التركيز على تمويلات الأفراد؟ وكيف اختلف عقب هيمنة شراء المحافظ على الجزء الأكبر؟
محمد الكحكى: فى غالبية الشركات عادة ما يتم النظر لصافى الربح، وكان يُسجل حوالى 32 مليون جنيه، منذ بداية عملنا بها، ثم ارتفع لحوالى 37 مليونا بالعام الذى يليه، حتى وصل إلى 55 مليونا عام 2021.
ولكن خلال عام 2022 تمكنا من زيادة حجم المحفظة بشكل كبير، ما دفعنا لإجراء عملية توريق سندات عليها، وبالتالى زادت الأرباح لتصل إلى أكثر من 60 مليون جنيه بنهاية الربع الثالث.
ورجح أن تصل الأرباح إلى 110 ملايين جنيه بنهاية 2022، خاصة إنه لم يتم حتى الوقت الحالى إغلاق عملية التوريق التى تمت خلال الشهور الأخيرة من العام على محفظة الشركة بقيمة 1.6 مليار جنيه.
● حازم شريف: هل نمت الربحية بشكل أقل من الإيرادات بسبب اختلاف تركيبة المحفظة خلال 2022؟
محمد الكحكى: بالفعل ولكن الشركة تمكنت من الحفاظ على معدل تمويلات الأفراد، وهو ما يمكنها من الانتشار بشكل أسرع وأيسر، وعلى جانب آخر، تم أيضًا التعامل على عمليات شراء المحافظ.
وارتفع رصيد محفظة التمويل العقارى القائم لدى الشركة من 600 مليون جنيه خلال 2018، وصولاً حتى 5 مليارات بالوقت الحالى، بمعدل نمو 10 أضعاف.
● حازم شريف: هل تُخطط الشركة لإصدار سندات توريق جديدة خلال العام الجاري؟
محمد الكحكى: بالفعل نُخطط لإصدار سندات توريق بقيمة 2 مليار جنيه على محفظة التمويل العقارى، بخلاف الشريحة الأولى الذى تمت خلال الربع الثالث من العام المنقضى بقيمة 1.6 مليار جنيه وكانت الأكبر فى المجال بالسوق المحلية.
وكانت «المال» قد نشرت مؤخرًا أن شركة تمويل للتمويل العقارى تعتزم إصدار برنامج توريق بقيمة 4 مليارات جنيه خلال 3 سنوات.
قبل الاستحواذ كانت تستهدف محدودى ومرتفعى الدخل بالمشاريع التابعة لـ«أوراسكوم للتنمية»
التمويلات الممنوحة ارتفعت من 350 مليونا بنهاية 2018 وصولاً إلى 3.7 مليار بنهاية 2022
تُخطط لإصدار عملية سندات توريق بقيمة 2 مليار جنيه خلال 2023
توقعات بوصول أرباح السنة الماضية لنحو 110 ملايين
شراء المحافظ العقارية ساهم فى دعم الأداء وتمثل %70 من الحجم الإجمالى حالياً